Wzrost czynszów w najdroższych lokalizacjach handlowych świata

Z najnowszego raportu firmy Cushman & Wakefield Main Streets Across the World („Główne ulice handlowe na świecie”) wynika, że pomimo spowolnienia światowej gospodarki i utrzymującej się niepewności, szczególnie związanej z sytuacją w strefie euro, czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe w skali globalnej wzrosły (w ciągu roku do czerwca), głównie w Azji oraz Ameryce Północnej i Południowej. Wśród 326 głównych ulic handlowych w 62 krajach objętych badaniem czynsze wzrosły w 147 lokalizacjach i zmniejszyły się tylko w 49 (15%). Dla porównania w 2011 roku czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe spadły w 19% badanych lokalizacji. Dzięki silnemu wzrostowi popytu i aktywności na rynku najmu czynsze za powierzchnie handlowe w Causeway Bay w Hongkongu wzrosły o 34,9% do poziomu 22 307 EUR/mkw./rok. Causeway Bay jest obecnie najdroższą lokalizacją handlową świata, a nowojorska Piąta Aleja (21 204 EUR/mkw./rok) po raz pierwszy od 11 lat nie zajęła w rankingu pierwszej pozycji.  Największy skok w rankingu w pierwszej dziesiątce (z piątego na trzecie miejsce) jest udziałem Pól Elizejskich w Paryżu, gdzie czynsze wzrosły do 9573 EUR/mkw./rok. Na czwartym miejscu znalazła się Ginza w Tokio ze stawkami czynszowymi na poziomie 8962 EUR/mkw./rok. Sprzedaż towarów luksusowych nadal pobudza obroty i wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach na całym świecie. Handlowcy rywalizują o najbardziej atrakcyjne obiekty handlowe, co wywiera presję wzrostową na czynsze. Pomimo wolniejszego tempa wzrostu sprzedaży w ostatnim czasie sektor produktów luksusowych będzie w dalszym ciągu odgrywać istotną rolę w rozwoju najlepszych lokalizacji handlowych świata. Martin Mahmuti, analityk z europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Główne czynniki globalnego wzrostu raczej znacząco się nie zmienią przy rosnącym popycie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, globalizacji rynku i ekspansji sektora luksusowego w najważniejszych obiektach. Wielu międzynarodowych handlowców będzie nadal koncentrować się na krajach Azji i Pacyfiku oraz Ameryki Południowej i wykorzystywać możliwości wynikające z nowej podaży nowoczesnej powierzchni oraz stopniowo dojrzewających rynków handlowych. Jednak nowa polityka, której celem jest pobudzanie handlu detalicznego między innymi w Indiach i Chinach, może zmienić dynamikę wzrostu”. John Strachan, dyrektor globalnego działu powierzchni handlowych firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Hongkong i Nowy Jork jak zwykle rywalizowały o pierwsze miejsce w zestawieniu, ale obserwujemy także umacnianie się w rankingu pozycji najważniejszych miast świata, do czego przyczynia się mniejsza podaż i wzrost zainteresowania ze strony międzynarodowych marek”. źródło: Property Journal 12-1/2013    

Powiew optymizmu z Orlando

Zaledwie kilka dni po wyborach prezydenckich, dwadzieścia tysięcy realtors ze Stanów Zjednoczonych i 1200 delegatów z 62 krajów zebrało się w Orlando na Florydzie, na dorocznym Kongresie Krajowego Stowarzyszenia Pośredników (NAR). Atmosfera i nastroje uczestników były zupełnie inne niż w poprzednich latach, po raz pierwszy mogliśmy zobaczyć dużo uśmiechów i entuzjazm na twarzach amerykańskich brokerów. Było wiele powodów do radości. Rynek nieruchomości  pokazuje prawdziwe oznaki ożywienia – indeks cen na rynku mieszkaniowym notuje największy roczny wzrost od przeszło pięciu lat, a sprzedaż nowych domów osiągnęła wzrost nie notowany od dwóch lat. Sprzedaż istniejących domów wzrosła w październiku o 2,1% do liczby 4,79 miliona w skali rocznej, tj. 10,9% wzrost w porównaniu do poprzedniego roku, nawet pomimo huraganu Sandy. Ceny domów tak samo rosną głównie z powodu niższej podaży. W październiku krajowa cena mediana na rynku wtórnym  wynosiła 178 600 dolarów; stanowi to wzrost o 11,1% w porównaniu z rokiem poprzednim. To oznacza osiem kolejnych miesięcy wzrostu cen. Ostatni raz miało to miejsce w okresie od października 2005 do maja 2006 roku. Tylko w przeciągu ostatniego roku, w skali krajowej, rosnące ceny domów to dodatkowe 760 miliardów dolarów przyrostu kapitału własnego. Podaż na rynku mieszkaniowym pod koniec października spadła o 1,4% do poziomu 2,1 miliona, co stanowi 5,4-miesięczny okres „nasycenia rynku” przy obecnym tempie sprzedaży. Dla porównania, wskaźnik ten we wrześniu br. wyniósł  5,6 i był najniższy od lutego 2006 roku, gdy wynosił  5,2. Obecny zasób jest o 21,9% poniżej poziomu z ubiegłego roku, kiedy wynosił 7,6-miesięcy. Według Freddie Mac, w październiku 2012 roku 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do rekordowo niskiego poziomu 3,38% z poziomu 3,47% we wrześniu. To samo oprocentowanie wynosiło  4,07% w październiku 2011 roku. Jednak wielu ekspertów ostrzega, że pomimo bardzo korzystnych warunków na rynku mieszkaniowym, sytuacja ta nie będzie trwać wiecznie, a zwłaszcza bardzo niskie stopy procentowe. Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że w ciągu najbliższych dwóch lat zwiększy się inflacja. W rezultacie oprocentowanie kredytów hipotecznych również pójdzie w górę. Kupujący, dla których zła historia kredytowa jest przeszkodą przy zakupie mieszkania czy domu, powinni skierować wszystkie wysiłki w celu poprawy zdolności kredytowej, aby wykorzystać sprzyjające warunki na rynku. W październiku br. mediana czasu sprzedaży wynosiła 71 dni, co stanowi niedużą zmianę w porównaniu z miesiącem poprzednim, ale spadek aż o 26% w  porównaniu z październikiem 2011, kiedy to mediana wynosiła 96 dni. Aż 32% domów sprzedanych w październiku br. było na rynku krócej niż miesiąc, a 20% sześć miesięcy lub dłużej. Kupujący po raz pierwszy stanowili 31% wszystkich transakcji w październiku br., w porównaniu z 32% we wrześniu i 34% w październiku 2011 roku.
  • Transakcje gotówkowe w październiku br. wynosiły 29%, co stanowi lekki wzrost z 28% we wrześniu.
  • Inwestorzy stanowili 20% wszystkich transakcji w październiku, w porównaniu z 18% we wrześniu i również 18% rok temu.
Bardzo pozytywne dane napływają także z pierwotnego rynku mieszkaniowego: Budowa nowych domów w październiku osiągnęła poziom 894 tys. w skali rocznej, jest to najwyższy wskaźnik od ponad 4 lat i aż 42% więcej niż rok temu.
  • Nawet przy tym dużym skoku, dalszy wzrost jest potrzebny. Historyczna średnia przez ostatnie 50 lat to 1,5 mln domów rocznie.
  • Największą aktywność obserwuje się w Regionie Zachodnim, gdzie  zanotowano wzrost o 73%. Poziom podaży jest bardzo niski w Kalifornii, Seattle, Phoenix i Las Vegas.
  • Region Północno-Wschodni odczuł nieznaczny spadek w stosunku do poprzedniego miesiąca i tylko 11% wzrostu w skali rocznej. Na pewno główną przyczyną nie był huragan Sandy, który uderzył pod koniec października, ale raczej ogólna sytuacja rynkowa w tym regionie.
Nowe budownictwo mieszkaniowe powinno osiągnąć poziom 1,1 mln w 2013 roku, a następnie wzrosnąć do poziomu 1,4 mln w roku 2014. Przekłada się to na duży wzrost procentowy: 50% w 2013, i kolejne 25% w 2014 roku. Ale i tak będzie to niewystarczające, aby zaspokoić rosnący popyt mieszkaniowy. Sytuacja niedoboru na rynku pierwotnym będzie trwać przez lata. Kto dzisiaj kupuje? Kanadyjczycy, Chińczycy i Meksykanie dominują w ostatnim czasie na rynku Amerykańskim.
  • Transakcje przy udziale obcokrajowców wzrosły o 24% w porównaniu z rokiem poprzednim.
  • Liderami na rynku są Kanadyjczycy, którzy stanowią 24% wszystkich transakcji kupna na rynku mieszkaniowym. Główne obszary inwestycji to: Miami, Fort Lauderdale i Orlando na Florydzie.
  • Chińczycy stanowią około 11% kupujących i głównie koncentrują się na Kalifornii, a kupują przede wszystkim w Los Angeles i San Francisco.
Podczas Kongresu NAR w Orlando dominowały rozmowy i dyskusje na temat najnowszych technologii dostępnych na rynku i jak sprostać oczekiwaniom współczesnego klienta. Rynek nieruchomości, jak żadna inna branża, przeszedł radykalną zmianę w ciągu ostatnich 15 lat. Jeszcze kilka lat temu informacje dostępne wyłącznie dla biur i pośredników, stały się obecnie dostępne dla szerokiej masy konsumentów na stronach takich jak Trulia, Zillow czy Realtor.com. Zmieniło to całkowicie dynamikę i sposób działania rynku nieruchomości. Dzisiaj 90% kupujących korzysta z Internetu w poszukiwaniu nieruchomości (nieznaczny wzrost z 2011 r.), a dla nabywców w wieku poniżej 44 lat wskaźnik ten wynosi aż 96%.
  • Tylko 53% dzwoni z tablic ogłoszeniowych, 45% używa otwartych domów, i – złe wiadomości dla mediów drukowanych – tylko 27% korzysta z ogłoszeń i reklam.
  • Które strony odwiedzane są najczęściej: • Realtor.com – 51% • strony prywatne pośredników – 47% • strony firm – 39%.
Więc, gdzie w tym wszystkim jest miejsce dla pośrednika? Na szczęście, pomimo tak powszechnie dostępnego i stosowanego narzędzia jakim jest Internet, to rola pośrednika w żaden sposób nie zmalała czy została ograniczona przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości. Chociaż 90% klientów korzysta z Internetu, 87% korzysta z usług agencji pośrednictwa. Choć 42% znajduje informacje o nieruchomości w Internecie, to 34% zdobywa te sama informacje od pośrednika. I co najważniejsze, 91% klientów, którzy korzystają z Internetu, finalizuje transakcje zakupu nieruchomości z pomocą pośrednika. John Budz Realty Executives, USA    źródło: Property Journal nr 12-1/2013

Gamifikacja – sposób na nudę codziennych zajęć

Gamifikacja, czy inaczej grywalizacja to proces, w którym zostały wykorzystane techniki przyjęte z gier komputerowych. We współczesnym świecie gry znajdują zastosowanie nie tylko w reklamie i marketingu, ale również w dziedzinach takich jak szkolnictwo czy opieka zdrowotna. Używając ciekawej grafiki i bodźców zachęcających jak zbieranie punktów, nagradzanie za osiągnięcia czy rywalizację,  można modyfikować ludzkie zachowania. Motywować i angażować pracowników w pracę zespołową. Gry pozwalają na zabicie nudy, która pojawia się przy wykonywaniu banalnych, rutynowych czynności.   Co w grach komputerowych jest takiego atrakcyjnego? Po pierwsze grafika, która dostarcza nam przeżyć wizualnych. Po drugie, system zachęt, które zatrzymują grającego na dłużej, a producentom gier profit zapewniają na kolejne miesiące. Na dodatek obecna technologia trafiła pod strzechy i uwolniła rzesze developerów aplikacji dając im narzędzia, które dotychczas były tylko na usługi dużych firm jak IBM czy Autodesk, i w rezultacie uwolniła produktywność jednostek. Bez wątpienia sektor gier komputerowych rozwija się bardzo dynamicznie i staje się wzorem dla innych dziedzin naszego życia.  Firma badań rynkowych, Newzoo opublikowała ostatnio dane dotyczące polskiego rynku gier komputerowych.  Wynika z nich, że 18,1 miliona Polaków jest zapalonymi graczami, z czego 65% czyli 11,8 miliona gra w nie regularnie. Z tego 44% to kobiety. Na dodatek aż 53% z tej puli jest zdecydowane na gry płatne, a taki wynik jest tylko nieznacznie niższy niż w krajach Europy Zachodniej i Stanach Zjednoczonych. Zamienić w grę można prawie wszystko, ale aby osiągnąć oczekiwany rezultat, gra musi pasować do odpowiedniej czynności. W niektórych miejscach na świecie zwiedzanie miasta wspomaga przenośne urządzenie, które w miarę logowania się do różnych sieci wifi wyświetla kolejne etapy wycieczki. Kiedy podróżnik osiągnie wszystkie cele na „mapie”, urządzenie poinformuje go o tym i doda jego osiągnięcie do kolekcji. Zainteresowanie gamifikacją obserwuje się również w dziedzinach jak opieka zdrowotna czy szkolnictwo, które uważane są za statyczne i mało ulegające zmianom. Weźmy na przykład populację starszych ludzi, którym lekarze zalecili branie lekarstw każdego dnia. W trakcie ich ulubionej gry komputerowej można wstawić przerywniki przypominające im o wzięciu codziennej dawki leków. Gra może być zbudowana tak, że przerywniki będą jej częścią. Przeprowadzone badania z wprowadzeniem tej techniki mówią same za siebie. Aż 80% osób w grupie, w której gry przypominały o lekarstwach, brało je systematycznie. Wyniki w grupie, w której tego nie wprowadzono, to tylko 20% regularnie biorących. Gra potrafiła zmienić proporcje w pożądanym kierunku. O wprowadzeniu gier do szkół mówi się od lat. Zostały też przeprowadzone liczne badania, pozwalające na zrozumienie, która część gry budzi zainteresowanie uczniów, a która umożliwia przyswojenie materiału. W systemie edukacyjnym chodzi przecież o połączenie tych dwóch aspektów. Gra szkolna niekoniecznie musi się kojarzyć z rozrywką, natomiast musi być wciągająca i dawać poczucie rozwoju. Powinna stawiać przed uczniem wykonalne zadania i udzielać wskazówek jak je wykonać. Edukacja wydaje się być dobrą parą z gamifikacją, ale kieruje się innymi prawami niż gry w firmach.  W przedsiębiorstwach chodzi o zbudowanie lojalności, skłonienie pracowników do efektywnej pracy zespołowej czy zapoznanie ich z instrukcjami obsługi, które zazwyczaj mają trudno przyswajalną formę. Ważnym czynnikiem jest odpowiednie ustalenie nagród za osiągnięcia w grze. Nagrody powinny również podlegać pewnej strukturze, tak, żeby grający miał wybór, jakie działania podejmuje. Odpowiednia struktura nagród jest podziękowaniem za czas i energię poświeconą grze i potwierdzeniem osiągnięcia postawionego celu. W środowisku firmowym sprawdzają się gry, w których „nie ma przegranych”, ponieważ to pozwala na działanie w układzie partnerskim, a nie przeciwko konkurentowi. Zaprojektowanie systemu gry, który przyniesie zamierzone oczekiwania jest zatem bardzo ważne. Aby to osiągnąć, trzeba dokładnie zbudować strukturę gry i pokonać wiele wyzwań w czasie jej projektowania. Gracze oczekują też bardziej rozwiniętych i dynamicznych gier, ponieważ takie są na rynku. Dotychczas większość rozwiązań wykorzystujących gamifikacje znajduje się w sektorze konsumenckim, ale oczekuje się podobnych rozwiązan w miejscach pracy, ponieważ gry pozwalaja na zmniejszenie poczucia znudzenia wykonywanymi zajęciami. Należy jednak pamietać, że gamifikacja to kij o dwóch końcach. Może być odtrutką na nudę, ale również rozpraszać. Lidia Paulińska-Thompson źródło: Property Journal 12-1/2013    

Koniunktura na małe biura

Bieżący, 2012 rok okazał się aktywnym okresem dla rynku powierzchni biurowych w Polsce. Kondycja polskiej gospodarki jest na tyle dobra, że wciąż przyciąga zagranicznych inwestorów, a to z kolei rodzi popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe. Optymizmem napawa fakt, że również polskie firmy wykazały dużą aktywność, zwiększając swój udział w ogólnym wolumenie transakcji. Najlepsze wyniki odnotowuje tradycyjnie rynek stołeczny, zarówno w podaży lokali i budynków biurowych na sprzedaż, jak i w ilości powierzchni do wynajmu. Od ubiegłego, 2011 roku w Warszawie przybyło około 180 tys. mkw. nowoczesnych biur, co zwiększyło zasób do prawie 3,7 mln mkw. powierzchni (dane za: Cushman&Wakefield). Nowa podaż równoważona jest stałym popytem, tak więc stawki czynszów najmu utrzymują się na niezmienionym poziomie. W COB (Centralny Obszar Biznesu), czyli w rejonie ścisłego centrum, czynsze mieszczą się w przedziale 24-27 euro/mkw./m-c, natomiast w pozostałych lokalizacjach można wynająć biuro, w tym także w dobrym standardzie klasy B i B+, za 14-17 euro/ mkw./m-c. Pomimo nadpodaży gotowej powierzchni oraz trwających realizacji kolejnych budów, planowane są nowe inwestycje biurowe, zwłaszcza, że przed deweloperami tego sektora rynku otworzyły się nowe możliwości – w bieżącym roku uchwalono wreszcie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w sąsiedztwie Pałacu Kultury. Na tym cennym dla rozwoju centrum terenie powstaną więc wkrótce kolejne wysokościowce, dostarczając nowoczesnych lokali biurowych w najwyższym standardzie. Ożywienie panuje także na rynkach biurowych w pozostałych dużych miastach Polski. Na plan pierwszy wysuwają się: Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto. Zaraz za nimi lokuje się Łódź, która ma duży potencjał w postaci lokalizacji w samym centrum kraju i bliskości Warszawy przy zdecydowanie tańszym rynku, co jest mocnym atutem. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w tych miastach, pomimo zwiększania się w kolejnych latach, są znacznie niższe niż w Warszawie i wynoszą: w Krakowie ok. 500 tys. mkw., we Wrocławiu blisko 450 tys. mkw., w Trójmieście i Poznaniu po ok. 300 tys. mkw., w Łodzi i Katowicach 220 i 270 tys. mkw. (wg szacunków WGN, na podstawie: Cushman&Wakefield). Stawki czynszów dla najlepszych lokalizacji i standardu utrzymują się na poziomie 11-17 euro/ mkw./m-c, oraz dla niższego standardu 6-10,5 euro/mkw./m-c. We wszystkich miastach Polski, oprócz lokali biurowych w budynkach nowo wybudowanych w ostatnich latach, dostępne są także powierzchnie w starszych, zmodernizowanych obiektach, a w przypadku zwłaszcza takich miast jak Kraków, Wrocław i Gdańsk, także w zabytkowych kamienicach. Po przeprowadzeniu remontów i podniesieniu standardu, przyciągają najemców konkurencyjnym poziomem stawek czynszów oraz doskonałą lokalizacją w centrach miast, przy głównych ulicach. W przypadku kamienic dodatkowymi walorami są indywidualny charakter i klimat tworzony przez zabytkową architekturę, a także, co często podkreślają najemcy, mniejsza skala budynków, co umożliwia łatwiejszą niż w dużych centrach biurowych, identyfikację firm i dostępność dla ich klientów. Według analizy WGN, na przestrzeni dziesięciu miesięcy 2012 roku dominowały umowy wynajmu małych lokali biurowych z przedziału 50 – 80 mkw., w standardzie klasy A, B+ i B, zawierane na okres 2 lub 3 lat, głównie przez przedstawicieli polskich firm, reprezentujących  small business. Warto też zwrócić uwagę na zwiększony w bieżącym roku popyt na małe lokale, o powierzchni 20 – 40 mkw., w dobrym standardzie, ale z umiarkowanym czynszem, ze strony młodych firm rozpoczynających dopiero swoją działalność.   Większe powierzchnie, rzędu 300 – 600 mkw., w najwyższym standardzie klasy A i B+ były przedmiotem transakcji głównie w przypadku firm z kapitałem zagranicznym lub mieszanym; umowy zawierano najczęściej na 5 lat. W porównaniu z I kwartałem bieżącego roku, zmniejszyło się zainteresowanie powierzchniami do remontu, klienci byli bardziej wymagający, planując jak najszybsze rozpoczęcie działalności. Pomimo dużej wagi kryterium niskiej ceny, a więc możliwości odliczenia czynszu za okres remontu i adaptacji biura do własnych potrzeb, wybierali lokale gotowe do natychmiastowego wprowadzenia się. Prognozy dla rynku biurowego w Polsce są, jak na razie, optymistyczne. Utrzymuje się popyt, głównie ze strony kapitału zagranicznego, na inwestowanie w budynki biurowe. Pojawiają się też sygnały rosnącego zainteresowania lokalizacjami w mniejszych polskich miastach,  oferujących korzystne warunki do rozwoju biznesu. Małgorzata Battek źródło: Property Journal 12-1/2013    

Komornik – nielubiany, niedoceniany, potrzebny

Artur Rostocki W dniu 15 listopada 2012, Krajowa Rada Komornicza, zorganizowała dzień otwarty pod hasłem „lepiej to wiedzieć”. W ramach akcji, w 130 kancelariach komorniczych na terenie całego kraju, każdy zainteresowany mógł zapoznać się z pracą komorników oraz uzyskać praktyczne wskazówki o tym, jak odzyskać pieniądze, wyegzekwować długi, uzyskać pomoc prawną i przede wszystkim uniknąć wizyty komornika. To jedna z kilku akcji mających na celu ocieplenie wizerunku komornika sądowego, który przeciętnemu Polakowi kojarzy się z postacią Lucjana Bohne rewelacyjnie zagranego przez Andrzeja Chyrę w filmie pod tym samym tytułem. Nie ma co ukrywać, osobom niezwiązanym z wierzytelnościami komornik z reguły kojarzy się równie sympatycznie jak kontroler biletów, fotoradary i ból pleców. Warto jednak przypomnieć, że głównym zadaniem komornika jest odzyskiwanie długów, w tym również alimentów. Odpowiedź na pytanie, czy jest to zawód potrzebny, nasuwa się sama. Na czym polega egzekucja i jak skutecznie ją prowadzić? Zapraszam do lektury. Do wszczęcia egzekucji niezbędne jest uzyskanie tytułu wykonawczego. Czyli dokumentu, najczęściej wydawanego przez Sąd, który prawnie potwierdza istnienie długu. Po wszczęciu postępowania u komornika egzekucję można prowadzić na szereg sposobów. Można ją kierować do rachunków bankowych dłużnika, jego ruchomości oraz nieruchomości, należnych mu wierzytelności, w tym należności z tytułu świadczenia przez niego pracy (także na podstawie innej niż umowa o pracę) lub przysługujących dłużnikowi świadczeń emerytalno-rentowych. Egzekucja może być prowadzona także z innych praw majątkowych dłużnika – w szczególności z praw własności przemysłowej, papierów wartościowych czy udziałów, akcji lub praw z tytułu udziału w spółce handlowej. Spektrum możliwości jest olbrzymie, ważniejsze jest, aby posiadać wiedzę nt. składników majątku dłużnika. Nie jest to łatwe zadanie. Znane są oczywiście sytuacje, w których dłużnicy chwalą się nowym samochodem na Facebooku, ujawniając na zdjęciach jego numer rejestracyjny, ale są to sytuacje sporadyczne. Do uzyskania informacji o majątku dłużnika można posłużyć się publicznymi rejestrami. Żeby ustalić, czy dana osoba posiada pojazd mechaniczny, wystarczy zwrócić się do CEPIKu (Centralna Ewidencja Pojazdów i Kierowców). Ustalenie, czy ktoś posiada nieruchomość jest już trudniejszym zadaniem. Brak jest centralnego rejestru (katastru) nieruchomości. Chyba że mamy wiedzę, gdzie taka nieruchomość może się znajdować. Wówczas wystarczy zwrócić się do właściwego starostwa powiatowego. Gdy nie mamy żadnej wiedzy o majątku dłużnika, możemy zlecić poszukiwanie majątku komornikowi w ramach postępowania egzekucyjnego. Komornicy chętnie przesyłają wezwanie do uiszczenia zaliczki na poczet kosztów egzekucji, przemycając jednocześnie informację o możliwości poszukiwania przez nich majątków, domagając się uiszczenia z tego tytułu dodatkowej kwoty. Nie jest to jednak koniecznie. Komornik w ramach przysługujących mu uprawnień może zobowiązać uczestników postępowania egzekucyjnego (również samego dłużnika) do przekazania informacji niezbędnych do prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Do takich informacji zaliczyć można także miejsce, w którym znajduje się lub znajdować się może majątek dłużnika. Pomiędzy poszukiwaniem majątku a żądaniem informacji/wyjaśnień jest jedna różnica. Poszukiwanie majątku zawsze odbywa się za wynagrodzeniem. Nie jest też zaliczane do kosztów niezbędnych do celowego przeprowadzenia egzekucji. W konsekwencji koszty z nim związane nie podlegają zwrotowi wierzycielowi nawet w razie odnalezienia na ich podstawie majątku wystarczającego do zaspokojenia całej wierzytelności. Zauważalne jest, że w praktyce, zapał komorników do prowadzenia egzekucji wzrasta po opłaceniu takiego wniosku. Jak wcześniej wspomniałem, egzekucja komornicza prowadzona jest na wniosek wierzyciela. Wniosek najczęściej zawiera podstawowe dane dłużnika oraz wysokość należności przeznaczonej do wyegzekwowania. Musi być również załączony tytuł wykonawczy. Wniosek powinien wskazywać także sposób prowadzenia egzekucji. Oznacza to konieczność wskazania składników majątku dłużnika, do których egzekucja ma być skierowana. Dlatego dobrze jest wiedzieć, co posiada nasz dłużnik. Dzięki temu komornik może szybciej prowadzić egzekucję, co często nie jest bez znaczenia. Przeprowadzenie szybkiej egzekucji jest ważne z dwóch powodów. Po pierwsze zmniejsza szansę na wyzbycie się majątku przez dłużnika (oczywiście są instrumenty prawne mające na celu zapobieganie takim sytuacją, ale w praktyce jest to problematyczne i czasochłonne). Po drugie, jest większa szansa na ubiegnięcie innych wierzycieli naszego dłużnika. W postępowaniu egzekucyjnym zasada „kto pierwszy ten lepszy” nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego. Często ma miejsce sytuacja, w której komornik w stosunku do danego dłużnika prowadzi egzekucję należności wielu wierzycieli, wówczas aktywność jednego z wierzycieli co do zasady skutkuje wzbogaceniem się wszystkich prowadzących egzekucję, na zasadach wynikających z planu podziału egzekwowanej kwoty. Dla przykładu, przy prowadzeniu egzekucji z nieruchomości zdarzyć się może, że egzekucję prowadzi jeden z wierzycieli (ponosi niemałe koszty opisu i oszacowania), a przed podziałem sumy uzyskanej z egzekucji przystąpi do niej inny wierzyciel. Może okazać się wówczas, że wierzyciel pierwotnie egzekwujący uzyska jedynie zwrot kosztów prowadzenia egzekucji, a jego należność zostanie zaspokojona wyłącznie w części. Zgłoszenie wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie będzie ostatnią czynnością wierzyciela w sprawie, przeciwnie – w większości sytuacji zalecany jest odpowiedni nadzór nad tokiem postępowania. Ludzką, albo inaczej urzędową, dolegliwością jest zapominanie o sprawach, którymi nikt się nie interesuje. Doglądanie postępowania egzekucyjnego wymaga wytrwałości i dobrego kontaktu z komornikiem. Podstawowym narzędziem w kontaktach z kancelarią komorniczą jest telefon. Pracownicy kancelarii inaczej rozmawiają z osobami zorientowanymi w postępowaniu egzekucyjnym, a inaczej z roszczeniowymi klientami. Dlatego warto wiedzieć, jakie informacje przekazywać i o co pytać. Częstotliwość kontaktów powinna być wyważona, gdyż nękanie komornika telefonami częściej niż co tydzień może przynieść niepożądane rezultaty. Ale kontakt telefoniczny może okazać się niewystarczający. Nie należy zapominać o formalnej drodze prowadzenia korespondencji, tj. za pośrednictwem Poczty Polskiej, która, jak wiadomo, nadal posiada monopol w swojej branży. Warto zachowywać też korespondencję dla ewentualnych celów dowodowych. Gdy będziemy niezadowoleni z pracy komornika i będziemy mieli merytoryczne zarzuty co do jego pracy, możemy wnieść skargę na jego czynność do sądu rejonowego. Skargę taką można wnieść także w razie niepodjęcia przez komornika czynności, którą winien on podjąć. W przypadku, gdy komornik zwleka z podjęciem czynności, właściwym działaniem jest zwrócenie się do prezesa właściwego sądu rejonowego ze skargą na bezczynność komornika. Skarga rozpatrywana jest w trybie nadzoru administracyjnego. Ponadto, w razie zastrzeżeń do działalności komornika możliwe jest zwrócenie się do samorządu komorniczego, który w przypadku potwierdzenia zarzutów powinien podjąć kroki dyscyplinujące. Powyższe środki, należy użyć tylko w ostateczności. Postępowanie egzekucyjne wywołuje często niepotrzebne emocje. Nieprzemyślana skarga może w sposób znaczący opóźnić całe postępowanie, gdyż akta komornicze zostaną przekazane w całości do sądu. Dlatego zaleca się, żeby przed skorzystaniem z instrumentów skarżących skonsultować taką decyzję z prawnikiem. Tak jak wierzyciel powinien być zaangażowany w przebieg egzekucji, tak tym bardziej sam dłużnik. Przede wszystkim dlatego, że co do zasady to właśnie dłużnik ponosi koszty tego postępowania. Samo obliczenie kosztów postępowania nastręcza niemałych trudności. Warto je analizować, gdyż komornicy często ustalają je zadziwiająco wysoko. Warto również znać swoje prawa. Dłużnikowi, tak jak wierzycielowi, przysługuje skarga na czynności komornika. Ponadto w określonych przypadkach może domagać się uchylenia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub części albo jego ograniczenia. Służy temu powództwo przeciwegzekucyjne. Dzieje się tak m.in., gdy dłużnik przeczy zdarzeniom, na których oparto wydanie klauzuli wykonalności. Czy też w przypadku, gdy po powstaniu tytułu egzekucyjnego nastąpiło zdarzenie, wskutek którego zobowiązanie wygasło albo nie może być egzekwowane, np. nastąpiła spłata długu. Dłużnik powinien również wiedzieć co podlega wyłączeniu spod egzekucji. Wyłączenia spod egzekucji kompleksowo reguluje art. 829 kodeksu postępowania cywilnego. Są to m.in. przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie codzienne, niezbędne zapasy żywności i opału, określone zwierzęta hodowlane. Wynagrodzenie ze stosunku pracy podlega egzekucji w zakresie określonym w przepisach kodeksu pracy. Zgodnie z art. 87  § 3 Kodeksu pracy, (..) potrącenia mogą być dokonywane w następujących granicach: 1. w razie egzekucji świadczeń alimentacyjnych – do wysokości trzech piątych wynagrodzenia, 2. w razie egzekucji innych należności lub potrącania zaliczek pieniężnych – do wysokości połowy wynagrodzenia (..). I w uzupełnieniu art. 87[1] § 1 KP wolna od potrąceń jest kwota wynagrodzenia za pracę w wysokości (..) minimalnego wynagrodzenia za pracę (..). Nawiązując do powyższego, dłużnicy często dochodzą do wniosku, że nie taki komornik straszny. Skoro ktoś już nic nie ma, to „z pustego i Salomon nie naleje”.   Niemożliwym jest streścić całe postępowanie egzekucyjne w ramach jednego artykułu. Co warto zapamiętać, to że postępowanie komornicze od momentu skierowania wniosku do komornika nie stanowi tajemnicy i nie odbywa się według reguł niemożliwych do rozszyfrowania. Ponadto egzekucja żeby była skuteczna, musi być świadoma i kontrolowana przez wszystkie strony. Na koniec mała dygresja. Jak powszechnie wiadomo kontynentalne prawo cywilne, również polskie, w dużej mierze oparte jest na osiągnięciach prawa rzymskiego. W starożytnym Rzymie wierzyciel, który uzyskał wyrok w procesie egzekucyjnym, mógł wedle własnego wyboru dokonać egzekucji osobistej lub majątkowej. W przypadku egzekucji osobistej, wierzyciel, upoważniony przez pretora, miał prawo zabrać dłużnika do swojego domu (tzw. więzienie prywatne), gdzie dłużnik musiał odpracować swój dług. Ciekawe jak takie rozwiązanie wpłynęłoby na skuteczność egzekucji w dzisiejszych czasach? Pozostawiam do przemyśleń…  

Prawo do rekompensaty za mienie zabużańskie

Robert Naborczyk prawnik Dnia 23 października 2012r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną dotyczącą zasad ubiegania się o rekompensatę z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2005r. Nr 169, poz. 1418 z późn. zm.) w zakresie, w jakim uzależnia prawo do rekompensaty od zamieszkiwania 1 września 1939 r. na byłym terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Osoba skarżąca jako podstawę swojej skargi wskazywała, że przepisy ww. ustawy nie zawierają definicji „zamieszkiwania” ani też nie wyjaśniają, co należy pod tym pojęciem rozumieć. Dalej skarżąca argumentowała, że przepisy ustawy nie wskazują, czy jest to zamieszkanie w rozumieniu przepisu art. 25 kodeksu cywilnego, czy też konieczne jest wykazanie zameldowania na gruncie prawa administracyjnego. Trybunał Konstytucyjny uznał, że art. 2 pkt 2 ustawy o rekompensacie jest sprzeczny z konstytucyjną zasadą głoszącą, że własność podlega ochronie prawnej równej dla wszystkich. Wskazał on, że prawo do rekompensaty za mienie zabużańskie jest publicznoprawnym prawem majątkowym o charakterze socjalno-odszkodowawczym, podlegającym ochronie. Ponadto TK stwierdził, że zaskarżona przesłanka zamieszkiwania przez właścicieli nieruchomości zabużańskich na byłym terytorium państwa polskiego 1 września 1939 r. stanowi ograniczenie tego prawa, podlegające badaniu przez pryzmat zasady proporcjonalności wyrażonej w art. 31 ust. 1 Konstytucji RP. Zdaniem Trybunału zaskarżona przesłanka zamieszkiwania nieruchomości w 1939r. jest nadmiernie restrykcyjna. Skonstatował on, że osoby opuszczające terytoria zabużańskie na skutek wojny rozpoczętej w 1939 r. nie mogły racjonalnie przewidywać, że ewentualne rekompensaty za utracone nieruchomości będą uzależnione od zamieszkiwania na byłym terytorium państwa polskiego w ściśle określonym, bardzo krótkim czasie w odległej przeszłości (tylko jeden dzień – 1 września 1939 r.), oraz że w Polsce międzywojennej zakres ochrony własności nieruchomości nie był w żaden sposób uzależniony od miejsca zamieszkania, a ówcześnie obowiązujące przepisy dopuszczały posiadanie kilku miejsc zamieszkania. Dodatkowo, przy uchwalaniu zaskarżonej regulacji nie dokonano analizy alternatywnych rozwiązań i wyboru tego, które jest najbardziej sprawiedliwe i najpełniej realizuje cel ustawy, a równocześnie wprowadza jedynie konieczne ograniczenia i zróżnicowania. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego art. 2 pkt 2 przedmiotowej ustawy traci moc obowiązującą z upływem osiemnastu miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw, co było podyktowane zarówno jego potencjalnymi skutkami finansowymi dla sytuacji Funduszu Rekompensacyjnego, jak i dużym stopniem skomplikowania analizowanej materii. Prawo do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. określa ustawa z dnia 8 lipca 2005r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. Prawo do rekompensaty przysługuje osobom wypędzonym jak również osobom, które pozostawiły nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w związku z umową pomiędzy Rzeczpospolitą Polską a Związkiem Socjalistycznych Republik Radzieckich o zamianie odcinków terytoriów państwowych z dnia 15 lutego 1951 r. Ta ostatnia możliwość w przedmiotowej ustawie pojawiła się nieco później. Została ona dodana w dniu 11.11.2006r. na podstawie ustawy z dnia 8 września 2006r. o zmianie ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw. Niezależnie od powyższego, prawo do rekompensaty przysługuje osobom, które na skutek innych okoliczności związanych z wojną rozpoczętą w 1939 r., były zmuszone opuścić byłe terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zgodnie z ustawą, prawo do rekompensaty przysługuje właścicielowi nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli był on w dniu 1 września 1939 r. obywatelem polskim, zamieszkiwał w tym dniu na byłym terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz opuścił je z przyczyn, o których była mowa wyżej, oraz jeżeli posiada on obywatelstwo polskie. Jak już zostało wielokrotnie nadmienione, prawo do rekompensaty przysługuje właścicielowi. W przypadku śmierci właściciela nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, prawo do rekompensaty przysługuje wszystkim spadkobiercom albo niektórym z nich, wskazanym przez pozostałych spadkobierców, pod warunkiem, że posiadają polskie obywatelstwo. Wskazanie osoby uprawnionej do rekompensaty następuje przez złożenie oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie lub przed organem administracji publicznej, albo przez złożenie oświadczenia w polskiej placówce konsularnej. Zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2009r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.) zwalnia się od podatku nabycie w drodze spadku prawa do rekompensaty za nieruchomości zabużańskie.  Z uwagi na osobisty charakter prawa do rekompensaty, ustawodawca w art. 4 omawianej ustawy wskazał, że prawo do rekompensaty, potwierdzone na podstawie niniejszej ustawy albo odrębnych przepisów, jest niezbywalne, zaś w przypadku śmierci właściciela pozostawionego mienia uprawnionym do rekompensaty jest jego spadkobierca (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 marca 2010r. sygn. akt I SA/Wa 2005/2009, publ. LexPolonica nr 2265320). Organem właściwym w sprawie potwierdzenia prawa do rekompensaty w drodze decyzji jest wojewoda. Wszczęcie procedury następowało na wniosek osoby uprawnionej (właściciela nieruchomości pozostawionej bądź jego spadkobiercy), złożony do dnia 31 grudnia 2008r. Nie oznacza to, że instytucja rekompensaty za pozostawione mienie zabużańskie jest nieaktualna. Wręcz przeciwnie, przed osobami, które uzyskały decyzję potwierdzającą prawo do rekompensaty otwierają się szerokie możliwości nabycia innych nieruchomości. Decyzja potwierdzająca prawo do rekompensaty zawiera m.in. formę realizacji tego prawa. Forma ta może przybrać postać zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej na poczet ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przysługującego Skarbowi Państwa, albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa i ceny sprzedaży położonych na nich budynków oraz innych urządzeń lub lokali, albo opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Poza tym rekompensata może przybrać formę świadczenia pieniężnego wypłaconego ze środków Funduszu Rekompensacyjnego, który jest państwowym funduszem celowym. Zaliczenie wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej dokonuje się w wysokości równej 20% wartości tych nieruchomości. Wysokość świadczenia pieniężnego stanowi 20% wartości pozostawionych nieruchomości. Wypłaty świadczenia pieniężnego dokonuje Bank Gospodarstwa Krajowego. Dla określenia wysokości rekompensaty niezbędne jest oszacowanie wartości nieruchomości zabużańskiej. Zasady określania wartości nieruchomości zabużańskich różnią się od tych przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ustawą o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomościami poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej przy rozpatrywaniu wniosku wojewoda wzywa osobę uprawnioną do przedłożenia operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości zabużańskiej. Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939r. Art. 11. ust. 2 ustawy o rekompensacie określa województwa i miasta porównywalne, o których mowa wyżej, a także współczynniki określające różnice w poziomie rozwoju gospodarczego w okresie przed 1939r. Np. dla nieruchomości pozostawionej, która była położona na terenie miasta Lwów, miastem porównywalnym będzie Kraków, przy współczynniku równym 1,00.  W przypadku braku cen transakcyjnych, o których mowa wyżej, przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową. Wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się według stanu na dzień ich pozostawienia oraz według cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny. Jak już zostało nadmienione, uzyskanie decyzji potwierdzającej prawo do rekompensaty stwarza możliwość uzyskania przez osobą uprawnioną innej nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Organy, jednostki organizacyjne i agencje, którym na podstawie odrębnych przepisów zostało powierzone wykonywanie uprawnień właścicielskich Skarbu Państwa, określając warunki zbycia nieruchomości, nie mogą wyłączyć zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości w sposób określony w ustawie rekompensacyjnej. Osoba ubiegająca się o realizację prawa do rekompensaty jest obowiązana do przedłożenia dokumentów urzędowych świadczących o wartości nabytego prawa własności nieruchomości albo wartości nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartości położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali, nabytego w ramach realizacji prawa do rekompensaty przez tę osobę lub przez jej poprzedników prawnych. Ponadto zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 września 2004r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzenia przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2108 z późn. zm.), wydanym na podstawie art. 42 ustawy o gospodarce nieruchomościami, osoby, którym przysługuje prawo do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r., zwalnia się z obowiązku wniesienia wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu, jeżeli zgłoszą uczestnictwo w przetargu, przedstawią oryginał zaświadczenia lub decyzji potwierdzającej prawo do zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego, oraz złożą pisemne zobowiązanie do uiszczenia kwoty równej wysokości wadium ustalonego w razie uchylenia się od zawarcia umowy. Ustawodawca, poza zwolnieniem spadkobiorcy z podatku od przyjęcia spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość zabużańska, wprowadził inne zwolnienia w obrocie takimi nieruchomościami. I tak zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu realizacji prawa do rekompensaty na podstawie ustawy o rekompensacie oraz przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, nabytych w związku z realizacją prawa do rekompensaty do wysokości odpowiadającej procentowemu udziałowi wartości tej rekompensaty w cenie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego z dnia nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Ponadto zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 i Nr 143, poz. 1199 z późn. zm.) zwalnia się od tegoż podatku sprzedaż nieruchomości dokonaną w ramach realizacji prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy o rekompensacji do wysokości kwoty odpowiadającej wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty.   

Mniejsze zadłużenie w banku dzięki programowi Mieszkanie dla Młodych

Wygląda na to, że program Mieszkanie dla Młodych, którym rząd chce zastąpić odchodzącą Rodzinę na Swoim, pozwoli korzystnie zmniejszyć wysokość kredytu zaciąganego w banku na zakup mieszkania.  Z programu MdM będą mogli skorzystać młodzi ludzie, do 35 roku życia – zarówno małżeństwa, jak i osoby samotne – którzy zdecydują się na zakup swojego pierwszego mieszkania, ale wyłącznie z rynku pierwotnego, od dewelopera. Mieszkania i domy używane niestety zostały wykluczone z nowego programu. Zasadniczą różnicą, w porównaniu z RnS, jest otrzymanie całej rządowej dopłaty już przy zakupie lokum, a nie rozłożenie jej w czasie, jak ma to miejsce obecnie w przypadku spłaty części odsetek od kredytu. Pozwoli to osobom korzystającym z kredytu na mniejsze zadłużenie się w banku, a więc poniesienie niższych kosztów rzeczywistych całego przedsięwzięcia. Kwota dopłaty będzie wyliczona, jako 10% ceny mieszkania – w przypadku osób bezdzietnych, albo 15% tej ceny – gdy małżeństwo lub osoba samotna wychowuje przynajmniej jedno dziecko. Natomiast, gdy w ciągu pięciu lat od zakupu w rodzinie przyjdzie na świat kolejne dziecko, dopłata będzie powiększona o 5%. Maksymalna wysokość ceny mieszkania będzie określona na podstawie wskaźnika średnich kosztów budowy metra kwadratowego, podawanego przez wojewodę co pół roku dla danego województwa oraz miasta wojewódzkiego, czyli identycznie jak w programie Rodzina na Swoim. Natomiast zmienia się nieco kryterium powierzchniowe – dopłata obejmie do 50 mkw. powierzchni w mieszkaniu nie większym niż 75 mkw., ale już niezależnie od tego, czy kupującym jest singiel, czy małżeństwo. Tu warto pokusić się o wyliczenie, jaka mogłaby być maksymalna kwota rządowej dopłaty do zakupu mieszkań, w kilku największych miastach Polski, przy obecnie obowiązujących limitach cenowych programu Rodzina na Swoim. Gdyby kupujący posiadali przynajmniej jedno dziecko, otrzymaliby dofinansowanie w wysokości:           w Warszawie   – 43 421 zł      w Gdańsku      – 39 990 zł we Wrocławiu  – 38 865 zł w Poznaniu      – 38 625 zł w Łodzi           – 35 025 zł w Krakowie     – 33 048 zł w Katowicach  – 31 650 zł w Lublinie        – 27 885 zł  Nowy program Mieszkanie dla Młodych miałby obowiązywać od połowy przyszłego roku, ale bardziej prawdopodobny jest I kwartał 2014. Nasuwa się pytanie, w jaki sposób to rządowe dofinansowanie wpłynie na rynek mieszkaniowy w Polsce? Można przypuszczać, że przede wszystkim wzrośnie popyt na kupno nowych mieszkań z rynku pierwotnego, a to z kolei zahamuje spadki cen, jakie obserwujemy od kilku kwartałów, w wyniku silnej nadpodaży na rynku deweloperskim. Zwiększy się więc dysproporcja w cenach lokali nowych i używanych – te drugie utrzymają niższe ceny, gdyż rynek wtórny nie stymulowany dopłatami będzie bardziej zachowawczy. Prawdopodobne jest również, że deweloperzy już od przyszłego roku nastawią się na kolejne inwestycje mieszkaniowe, dostosowane cenowo do niższych limitów. I chociaż nie jest jeszcze znany ostateczny ich poziom, można spodziewać się nowej podaży małych mieszkań 2- i 3-pokojowych, wykonanych w tańszych technologiach.  Małgorzata Battek

Lepsze wyniki sprzedaży mieszkań pod koniec roku

IV kwartał 2012 roku przyniósł ożywienie na rynku mieszkaniowym w Polsce. Był to czas zwiększonej aktywności kupujących, co w rezultacie zmniejszyło znaczącą dysproporcję pomiędzy podażą a popytem, narastającą od początku bieżącego roku. Najbardziej aktywną grupą kupujących, stanowiącą aż 60% klientów biur WGN, okazali się młodzi ludzie, w wieku pomiędzy 20 a 28 rokiem życia, którzy nabywali mieszkania w związku z rozpoczynaniem lub kontynuowaniem studiów w dużych miastach, będących ośrodkami akademickimi. Co ciekawe, transakcje z ich udziałem w 90% były transakcjami gotówkowymi. Podobnie jak w poprzednim okresie, największym popytem cieszyły się mieszkania 2- i 3-pokojowe, jednak zmniejszyła się ich przeciętna powierzchnia: z 58 mkw. w IV kwartale 2011r. – do 55 mkw. obecnie. Oszczędność powierzchni nawet o 3 metry kwadratowe, daje zmniejszenie ceny o 15-18 tysięcy złotych. Sprzedaż mieszkań 2- i 3-pokojowych stanowiła 88% ogółu transakcji. Zdecydowanie mniej, bo 9% transakcji dotyczyło kawalerek, natomiast mieszkań 4- i 5-pokojowych tylko 3%. W omawianym okresie udział procentowy transakcji finansowanych po części kredytem bankowym wyniósł tylko 65%, podczas gdy jeszcze w I kwartale 2012 utrzymywał się na poziomie 88,2%. Wzrosła natomiast z 18% do 21% liczba transakcji wiązanych. Zdecydowaną przewagę, bo 72% transakcji, stanowiły zakupy mieszkań na użytek własny, a 28% w celach komercyjnych – na wynajem lub, w mniejszym stopniu, do odsprzedaży po przeprowadzeniu modernizacji. W tym drugim przypadku czynnikiem decydującym o ostatecznym wyborze była lokalizacja: w dobrym punkcie miasta, blisko przystanków komunikacji publicznej, w sąsiedztwie wyższych uczelni, a także w osiedlach z dużą ilością zieleni, przy istniejącym systemie podstawowych usług osiedlowych. Od II kwartału 2012 wzrosło zainteresowanie mieszkaniami o podwyższonym standardzie i luksusowymi apartamentami, a już w III kwartale odnotowano o 40% więcej tego typu transakcji. Rynek apartamentów jest obecnie bardziej przystępny, dzięki spadkowi cen średnio o 10,5% na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Badanie WGN wykazało, że od stycznia do września 2012 roku, średnie ceny transakcyjne mieszkań spadły w Polsce, w sześciu największych miastach, o 11% na rynku wtórnym oraz o 11,5% na rynku pierwotnym.  
Średnie ceny transakcyjne mieszkań 2-pokojowych z rynku wtórnego / pierwotnego, listopad 2012 r.: Warszawa        – 6105 zł/mkw. /          5900 zł/mkw. Kraków           – 5150 zł/mkw. /          5110 zł/mkw. Wrocław          – 4920 zł/mkw. /          4880 zł/mkw. Gdańsk            – 4600 zł/mkw. /          4550 zł/mkw. Poznań             – 4305 zł/mkw. /          4220 zł/mkw. Łódź                – 3010 zł/mkw. /          2990 zł/mkw.
Trzeba tu dodać, że mieszkania z rynku pierwotnego potrzebują jeszcze nakładu inwestycyjnego, średnio 20-22% wartości mieszkania na prace wykończeniowe. Paulina Michniak Dział Analiz i Badania Rynku Mieszkaniowego

Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości

Wszechobecny kryzys na rynkach finansowych, a przede wszystkim na rynku kredytowym, wymaga poszukiwania coraz to nowszych sposobów na zabezpieczenie swoich interesów. Ciekawym sposobem, coraz częściej stosowanym w branży, jest przewłaszczenie na zabezpieczenie. Do tej pory, zabezpieczenie to chętnie było stosowane przy okazji kredytów samochodowych. Obecnie, coraz częściej stosuje się je w celu przewłaszczenia nieruchomości. Używanie nieruchomości jako przedmiotu przewłaszczenia na zabezpieczenie budziło spory wśród praktyków. Obecnie orzecznictwo sądowe w sposób jasny uznaje taką możliwość. Z uwagi na coraz większe zainteresowanie tą formą zabezpieczenia roszczeń, postaram się ją bliżej przedstawić w poniższym tekście. Na początek, należy przedstawić na czym dokładnie polega przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości. Na podstawie umowy, kredytobiorca zobowiązuje się do przeniesienia własności  nieruchomości na kredytodawcę, w celu zabezpieczenia spłaty zobowiązania i ewentualnego zaspokojenia się z niej na wypadek braku spłaty długu. Innymi słowy, wierzyciel staje się właścicielem nieruchomości aż do spłaty pożyczki. Ponieważ jest właścicielem, przechodzą na niego wszystkie prawa oraz obowiązki związane z nieruchomością. W przypadku  gdy dłużnik spłaci swój dług, własność nieruchomości ponownie do niego wraca. Nie ma przymusu, aby kredytobiorca był właścicielem nieruchomości. Może nim być osoba trzecia, musi ona wówczas wyrazić zgodę na przewłaszczenie swojej własności, przez co staje się stroną umowy. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność, wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę na przewłaszczenie.             Teraz trochę historii. Jak wspomniałem wcześniej, dopuszczenie stosowanie przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości nie było oczywiste. Wątpliwości budził art. 157 § 1 k.c. który przewiduje zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Powszechnie uważano, że umowa przywłaszczenia na zabezpieczenie przewiduje przeniesienie własności pod warunkiem. Ostatecznie, wątpliwości rozwiał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000, w którym wyraźnie stwierdził, że “umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem” (sygn akt III CKN 246/00, OSNC z 2000 nr 11 poz. 213). Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości jest umową zobowiązująco-rozporządzającą. Oznacza to, że do skutecznego przewłaszczenia na zabezpieczenie potrzebne jest zawarcie dwóch umów. Jedna dotyczy przeniesienia własności, druga dotyczy zobowiązania. Obie umowy są względem siebie zależne. Przeniesienie własności nieruchomości powinno być zawarte w formie aktu notarialnego. Modelowo, do przeniesienia własności dochodzi dwukrotnie, co wiąże za sobą konieczność podpisania dwóch aktów notarialnych.             Do elementów istotnych umowy przewłaszczenia, (tzw. essentialia negotii), należy min określenie celu przewłaszczenia, najczęściej spłata zobowiązania. Innym istotnym elementem jest zastrzeżenie o zwrotnym przeniesieniu prawa własności na przywłaszczającego przez wierzyciela w przypadku spłaty zobowiązania. Są to elementy niezbędne. W przypadku ich braku umowa będzie traktowana jako zwykła umowa sprzedaży. Jest to o tyle istotne, że brak takiego postanowienia umownego może spowodować przeniesienie własności bez żadnych zobowiązań. Należy uważać, gdyż powyższe może być wykorzystywane przez nieuczciwych pożyczkodawców.             Zazwyczaj nieruchomość będąca przedmiotem zabezpieczenia, mimo zmiany właściciela nadal pozostaje w posiadaniu dłużnika. Dłużnik nadal może korzystać z nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem i pobierać z niej pożytki. Dzieje się tak zazwyczaj na podstawie umowy użyczenia, podpisywanej obok lub w treści umowy przewłaszczenia. Jest to tyle istotne dla wierzyciela, że nie będzie musiał ponosić kosztów utrzymania nieruchomości. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, żeby posiadanie nieruchomości przechodziło na wierzyciela wraz z przeniesieniem własności. W praktyce, rozwiązanie to jest rzadko stosowane.             Jakie korzyści płyną z tego rodzaju zabezpieczenia w zestawieniu do popularnej hipoteki? Otóż przy umowie przywłaszczenia mamy większą skuteczność egzekucji niż w przypadku hipoteki. Wierzytelność hipoteczna to ograniczone prawo rzeczowe, które w postępowaniu egzekucyjnym ustępuje roszczeniom publicznoprawnym. Gdy natomiast własność nieruchomości przechodzi na wierzyciela, ta zostaje wyłączona z majątku dłużnika. W celu zaspokojenia roszczeń z nieruchomości nie ma potrzeby prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Jest to niewątpliwie największa zaleta tego  rozwiązania. Wadą natomiast są koszty transakcji. Mam tu na myśli konieczność opłacenia dwóch umów notarialnych, o których już wspominałem. Co jest bardzo istotnym, przeniesienie własności udziałów na zabezpieczenie nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Konieczność ponoszenia tego podatku z pewnością wyeliminowałby ten rodzaj zabezpieczenia z powszechnego obrotu. Wierzyciel powinien zadbać, żeby jego prawo zostało wpisane do księgi wieczystej. Ujawnione prawo będzie korzystało z rękojmi publicznej ksiąg wieczystych. Taka rękojmia wprowadza domniemanie przysługiwania nieruchomości podmiotowi wymienionemu w księdze wieczystej.             A co, gdy dłużnik nie spłaca zobowiązania? O ile umowa nie stanowi inaczej, właściciel nieruchomości może zaspokoić się z niej według swojego wyboru. Naturalnie może ją sprzedać na licytacji i zaliczyć uzyskaną kwotę na poczet długu. Może też pobierać z niej pożytki lub oddać osobie trzeciej do używania. Możliwe jest też zachowanie własności nieruchomości z jednoczesnym uznaniem, że wartość rzeczy odpowiada wysokości zobowiązani dłużnika. Zasadniczo każdy sposób zaspokojenia długu jest możliwy, o ile nie jest sprzeczny z treścią umowy oraz zasadami współżycia społecznego. Dlatego tak bardzo istotnym jest, żeby umowa przewłaszczenia była jak najbardziej szczegółowa i regulowała wszystkie kwestie dotyczące nieruchomości.             Można odnieść wrażenie, że w konstrukcji umowy przewłaszczenia w słabszej pozycji znajduje się dłużnik. Szczególnie to widać podczas spłaty zobowiązania. Nie dochodzi wówczas do automatycznego przeniesienia własności z powrotem na dłużnika. W sensie prawnym, role się odwracają. Po spłacie, to dłużnik staje się wierzycielem i przysługuje mu prawo żądania zwrotu nieruchomości. Dotychczasowy wierzyciel jest zobowiązany do zwrotu i ponownego zawarcia aktu notarialnego. Gdyby natomiast ten uchylał się od przeniesienia własności, dłużnik może zwrócić się do sądu z powództwem o złożenie przez wierzyciela oświadczenia o przeniesieniu prawa własności.             Podsumowując. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie jest korzystna przede wszystkim dla pożyczkodawcy. Stawia go w silniejszej pozycji w stosunku do dłużnika. Samo zaspokojenie się w przypadku braku spłaty długu jest o wiele łatwiejsze w porównaniu do hipoteki. Jednak z uwagi na brak przepisów prawnych regulujących kompleksowo umowę przywłaszczenia na zabezpieczenie,  należy zadbać, aby wszystkie istotne elementy były zawarte w treści umowy. Z uwagi na rosnące zainteresowanie tą formą zabezpieczenia wypadałoby, aby ustawodawca uregulował tę instytucję bardziej szczegółowo w sposób zabezpieczający interesy obu stron umowy, w równym stopniu. Artur Rostocki źródło: Property Journal 10-11/2012  

Cel publiczny jako przesłanka wywłaszczenia nieruchomości

Instytucja wywłaszczenia nieruchomości, która kształtowała się na przestrzeni wieków, zawsze jako przesłankę uprawniającą do odebrania prawa własności wskazywała cel publiczny, czasem tylko inaczej określany. Kodeks Napoleona, który wszedł w życie w Księstwie Warszawskim w 1808r., stanowił, że nikt nie może być zmuszony do odstąpienia swej własności, chyba że odebranie następuje na użytek publiczny. Rozporządzenie Prezydenta Rzeczpospolitej z dnia 24 września 1934r. – Prawo o postępowaniu wywłaszczeniowym, dopuszczało wywłaszczenie nieruchomości wyłącznie ze względów wyższej użyteczności. Dekret Rady Ministrów o wywłaszczeniu majątków zajętych na cele użyteczności publicznej w okresie wojny 1939-1945 r., już w samym tytule wskazywał, że wywłaszczenie następowało na cele użyteczności publicznej. Obecnie Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej w art. 21 ust. 2 stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Możliwość przymusowego odebrania prawa własności wynika także z konstytucyjnej zasady proporcjonalności wyrażonej w art. 31 ust. 3. Przepis ten stanowi, że ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanowione tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie prawa dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób, przy czym ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw. W związku z powyższym inna zasada konstytucyjna – zasada ochrony własności – wyrażona w art. 21 ust. 1, zobowiązująca RP do ochrony własności i prawa do dziedziczenia, nie może mieć charakteru bezwzględnego. Stanowisko to podkreślił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 14 marca 2000r., sygn. akt P. 5/99, publ. OTK ZU 2000/2 poz. 60. Stwierdził on również, że wywłaszczenie, rozumiane jako przymusowe odjęcie prawa własności, obwarowane zostało przez ustrojodawcę istotnymi zastrzeżeniami, związanymi z koniecznością określenia celu publicznego, jego przeprowadzania oraz obowiązkiem zagwarantowania każdorazowo słusznego odszkodowania. Konstytucja choć mówi o celu publicznym, jako przesłance prawidłowego wywłaszczenia nieruchomości, to jednocześnie go nie definiuje. Stąd niezbędne jest poszukiwanie tego pojęcia w innych ustawach. Główne źródło w tym zakresie stanowi art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (otwarty katalog celów publicznych). Zgodnie z treścią tego artykułu za cel publiczny należ uznać: wydzielenie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji (art. 6 pkt 1). Cel ten dotyczy szeroko rozumianego transportu, ważnego z punktu widzenia ogółu społeczeństwa. Drogę publiczną definiuje ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych stanowiąc, że jest nią droga zaliczana na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Drogi publiczne, ze względu na funkcję w sieci drogowej, dzielą się na cztery kategorie: krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Celem publicznym jest wydzielenie działki pod drogi publiczne i drogi wodne. Podział nieruchomości jest unormowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Z kolei, definicja śródlądowej drogi wodnej określona została w ustawie z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne. Są nią śródlądowe wody powierzchniowe, na których, z uwagi na warunki hydrologiczne oraz istniejące urządzenia wodne, możliwy jest przewóz osób i towarów statkami żeglugi śródlądowej. Celem publicznym w rozumieniu omawianego przepisu jest także budowa, utrzymanie oraz wykonanie robót budowlanych dróg publicznych, obiektów i urządzeń transportu publicznego, czyli np. dworców kolejowych, autobusowych czy portów lotniczych, a także  budowa, utrzymanie oraz wykonanie łączności publicznej i sygnalizacji. W związku z tym, celem publicznym będzie np. budowa stacji telefonii komórkowej, która miałaby zostać wykorzystana jako inwestycja prywatna w celu o charakterze zarobkowym – por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 sierpnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1276/2008 (niepubl.). Kolejnym celem publicznym wskazanym w art. 6 pkt 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami jest wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie. Zgodnie z ustawą z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym linia kolejowa, wchodząca w skład infrastruktury kolejowej, jest to droga kolejowa mająca początek i koniec wraz z przyległym pasem gruntu, na którą składają się odcinki linii, a także budynki, budowle i urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejowego wraz z zajętymi pod nią gruntami, przy czym przez przyległy pas gruntu należy rozumieć grunty wzdłuż linii kolejowej, usytuowane po obu ich stronach, przeznaczone do zapewnienia bezpiecznego prowadzenia ruchu kolejowego. […] Celem publicznym jest także budowa i utrzymanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych zakładów zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych, pod warunkiem, że będą spełniać funkcję publiczną/społeczną a nie prywatną/komercyjną. Do kategorii celu publicznego zaliczyć należy także poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową. Celem publicznym, określonym w art. 6 pkt 9 ugn, będzie także zakładanie i utrzymanie cmentarzy, który jest zadaniem własnym gminy. Należy stwierdzić, że nie każdy teren będzie się nadawał do założenia cmentarza. Będzie nim mógł być teren, który jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z takim przeznaczeniem. Zgodnie z treścią art. 6 pkt 10 ustawy o gospodarce nieruchomościami celem publicznym jest także inny cel publiczny niż wymieniony w pkt 1-9 tegoż przepisu, określony w innej ustawie. Przy interpretacji tego przepisu pojawiają się liczne wątpliwości dotyczące tego, czy cel publiczny wymieniony w innych ustawach powinien bezpośrednio wskazywać na art. 6 pkt 10 ugn czy wystarczy jeżeli cel takowy będzie miał charakter publiczny. Stanowczą postawę co do określenia celu publicznego w innych ustawach niż ustawa o gospodarce nieruchomości przyjął Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 15 lutego 2000r. sygn. akt  SA/Bk 901/99, publ. OSP 2001/4 poz. 6. Stwierdził on, iż wywłaszczenie nieruchomości na inne cele niż określone w art 6 pkt 1-9 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli na cele przewidziane w art. 6 pkt 10 tej ustawy, jest dopuszczalne jedynie wtedy, gdy z przepisu innej ustawy expressis verbis  wynika, że dla realizacji określonego w niej celu publicznego może nastąpić wywłaszczenie nieruchomości. W związku z powyższym można stwierdzić, że innym celem publicznym, o którym mowa w art. 6 pkt 10 ugn, będą np.: przedsięwzięcia o których mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012, wydzielenie gruntów w celu realizacji miejscowego planu odbudowy w rozumieniu ustawy z dnia 11 sierpnia 2011r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu, czy inwestycje w zakresie terminalu oraz inwestycje towarzyszące w rozumieniu ustawy o  inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu. W tym opracowaniu nie zostały określone wszystkie cele publiczne, które mogłyby stanowić podstawę do wywłaszczenia nieruchomości. Poszukiwanie tego celu musi odbywać się w aktach prawnych rangi ustawy. Z całą pewnością w przyszłości będą pojawiać się nowe formy celu publicznego, w zależności od potrzeb ustawodawcy. Robert Naborczyk, prawnik źróło: Property Journal 10-11/2012  
Translate »