Konferencja EIN: Kształtowanie przestrzeni publicznej a rozwój miast

Konferencję pod tym  tytułem  zorganizował Europejski Instytut Nieruchomości we współpracy z  Akademią Górniczo-Hutniczą i nowo powołanym Międzynarodowym Instytutem Miast. Odbyła się ona 25 maja br. w auli AGH w Krakowie, pod  patronatem honorowym Ministerstwa Rozwoju Regionalnego, Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, Prezydenta Miasta Krakowa oraz Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań.

 Program, jak się okazało bardzo ciekawy i bogaty w poruszane problemy oraz prezentowane przez polskich i zagranicznych ekspertów doświadczenia, ujęty został w trzech panelach dyskusyjnych, dobrze się uzupełniających i rozwijających główny temat konferencji. W pierwszym panelu omówiono, na przykładzie kilkunastu wybranych miast europejskich, politykę rozwoju miasta w aspekcie, przede wszystkim, zagospodarowania przestrzennego. O problemach w realizacji tej polityki na przykładzie Krakowa, ale w odwołaniu do kilku miast i stolic europejskich, mówiła architekt Elżbieta Koterba, zastępca prezydenta Miasta Krakowa, odnosząc się do zwiększającej się ilości miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jako jednego z narzędzi zrównoważonego urbanistycznie rozwoju miasta. Temat ten rozwinął, zwracając bardziej uwagę na społeczne, a nawet polityczne problemy towarzyszące rozwojowi miast, Gűnter Schlusche, architekt i urbanista, którego zasługą jest pomoc w kreowaniu polityki społecznej po zjednoczeniu Niemiec. Wspomniał on np. o znaczącym wpływie polskiego okrągłego stołu na budowanie konsensusu w Niemczech po zburzeniu muru berlińskiego. Szczególną uwagę zwrócił na rolę demografii, omawiając m.in. bardzo istotny dla miast europejskich w ostatnich dwudziestu latach, i niezwykle drażliwy, problem gentryfikacji. Gentryfikacja to, najogólniej rzecz ujmując, proces związany z zasiedlaniem przez bogatą klasę średnią oraz wyższą mieszkań zajmowanych przez uboższe warstwy. Związany jest też z tym zjawiskiem pośrednio problem rewitalizacji zdegradowanych terenów poprzemysłowych i handlowych – jak w Paryżu, portowych – jak w Londynie, Dublinie i Antwerpii, bardzo interesująco omówiony przez niemieckiego eksperta. Współcześnie miasta powinny rozwijać się nie tyle przestrzennie, czyli anektować pod np. budownictwo mieszkaniowe nowe tereny, co jakościowo , czyli przekształcać, ulepszać tereny zdegradowane lub niedoinwestowane. Ale żeby miasta mogły się rozwijać lepiej niż inne  potrzebne jest przede wszystkim zrozumienie i przestrzeganie zasady subsydialności, czyli w uproszczeniu: rząd centralny powinien pomagać w realizacji polityki rozwoju miast i to podwójnie, jako – w kreowaniu założeń tej polityki i w stanowieniu dobrego prawa. Problem ten szeroko i szczegółowo, na przykładzie Wielkich Programów Miejskich realizowanych we Francji, omówił Krzysztof Skalski, architekt i urbanista z wieloletnim doświadczeniem w pracy we francuskich samorządach. Podkreślił on, że wbrew pozorom globalizacja, o której się coraz częściej mówi, ułatwia rozwój niektórym miastom, a inne wytrąca poza nawias rozwoju, i te bez pomocy zewnętrznej sobie nie poradzą, np. rozwinęły się takie miasta portowe, jak Saint Nazaire, Hawr, Tuluza, upadły Brest czy Dunkierka, miasta o historycznym, dodajmy, znaczeniu.

O problemach w realizacji polityki miejskiej w Moskwie dyskutowali eksperci rosyjscy, Leonid Czernyszow i Władimir Ponomariow, a o projektach urbanistycznych w Hamburgu i Berlinie mówił polski architekt o międzynarodowej sławie, Romuald Loegler. We Francji istnieje oddzielne Ministerstwo Rozwoju Miast, a w Polsce, jak zauważył jeden z prelegentów, kreowanie polityki miejskiej przejmuje Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i jest to krok w dobrym kierunku!

Czy jednak w dobie współczesnej jest możliwy rozwój miasta bez inwestorów i deweloperów? O ich roli w kreowaniu jakości architektury i o dostępności do infrastruktury technicznej w procesie inwestowania dyskutowali i spierali się: Yann Guen, wiceprezes Mayland Real Estete – nb. główny sponsor konferencji, która dzięki temu była nieodpłatna; Lila Csillag, architekt i urbanista Mayland Real Estete; Jan Friedberg, były wiceprezydent miasta, ekspert ds. transportu miejskiego – a dyskusję moderował Andrzej Wyżykowski, główny architekt Miasta Krakowa. Dyskutanci doszli do zgodnego wniosku, że interesy inwestorów i władz lokalnych nie muszą być wcale kolizyjne, jeśli tylko mądrze się je rozumie i konsekwentnie realizuje.

Podsumowaniem tego panelu było zaprezentowanie roli i problemów Partnerstwa Publiczno-Prywatnego w Polsce i na świecie, przez przedstawiciela Fundacji Centrum PPP, Bartosza Mysiorskiego. Definiując to narzędzie w rozwoju miast, do tej pory w Polsce jeszcze niedoceniane, ale kojarzone w kontekście możliwości korupcyjnych, określił on, że: są to projekty inwestycyjno-eksploatacyjne, realizowane w oparciu o umowę długoterminową wspólnie przez władze publiczne i podmioty sektora prywatnego, których celem jest stworzenie niezbędnej infrastruktury rzeczowej, finansowej i organizacyjnej, umożliwiającej świadczenie usług publicznych. PPP jest względnie nową formą realizacji zadań publicznych, i trwa praktycznie w Europie dopiero 15 lat. PPP to nie prywatyzacja, ale w pewnych aspektach ją zastępuje. Nie jest też koncesją, bo realizując kontrakt koncesyjny inwestor ma pieniądze od użytkowników, a w PPP – od władz publicznych. Aby doszło do podpisania umowy o współpracy w ramach PPP powinno się znać wzajemne korzyści – po stronie sektora publicznego: szybsze wdrażanie projektów, wyższa jakość usług i wzrost innowacyjności w dostarczaniu usług, po stronie sektora prywatnego: stabilny, długoterminowy kontrakt, niezależność od rocznego budżetu sektora publicznego.

PPP jest w Polsce jeszcze w powijakach, wyprzedzają nas w tym względzie nawet Rumunia i Bułgaria. „Byliśmy pionierem na etapie tworzenie prawa, jesteśmy outsiderami na etapie jego wykorzystania.” Ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym pochodzi z 19 grudnia 2008r., a o koncesji na roboty budowlane lub usługi ze stycznia2009 r. Obecnie  podpisane umowy stanowią tylko ok. 15-20 % pierwotnej liczby zgłoszeń. A przecież w perspektywie europejskiej jest to jedno z lepszych narzędzi zrównoważonego miasta, i nie ma się co bać tej dodatkowej literki P (Prison).

Na ostatnie konferencyjne pytanie, dlaczego niektóre miasta bogacą się bardziej od innych, odpowiadali samorządowcy i eksperci powiązani z przedsięwzięciami inwestorskimi. Dyskusję moderował Władysław J. Brzeski, jeden z czołowych pionierów transformacji polskiego rynku nieruchomości, propagujący ideę miasta zwartego.

Dla perspektywicznej analizy rynku nieruchomości – a zatem i dla zrównoważonego ekonomicznie rozwoju miasta, bo rynek nieruchomości nie funkcjonuje samodzielnie, ale w wysokim stopniu uwarunkowany jest przez otoczenie społeczno-ekonomiczne, a nie na odwrót – kluczowy jest związek między przyszłym popytem mieszkaniowym a strukturą i dynamiką zatrudnienia i zaludnienia.

Te czynniki  należy mieć na uwadze przy kreowaniu polityki miejskiej. Na przykładzie Krakowa temat ten szeroko rozwinęła, powołując się na dane statystyczne, Monika Piątkowska, dyrektor Wydziału Strategii i Rozwoju Miasta UKM, przekonując, że najważniejsza dla wizerunku miasta, który powinien przekładać się na satysfakcję samych mieszkańców z życia w danym mieście, jest jego marka. Marka Krakowa jest obecnie już porównywalna z marką Polski, by jednak nadal ją wzmacniać, potrzebna jest większa otwartość na inwestorów, w tym zagranicznych, oraz aktywne, dynamiczne utrzymanie atrakcyjności turystycznej i kulturalnej Krakowa. O ekonomicznym wymiarze rozwoju miasta dyskutowali też Jacek Kolibski, prezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości, socjolog Jacek Wojciechowicz oraz Janusz Lipiński, ekonomista z wieloletnim doświadczeniem we współpracy z dużymi inwestorami.

Warto podkreślić, że konferencję poprzedziło podpisanie – bardzo ważnego dla tych idei i zadań, które na konferencji znalazły wyraz – porozumienia o współpracy pomiędzy instytucjami i uczelniami z Rosji i z Polski. Podczas obrad Forum Regionów Polska-Rosja, odbywającego się w Krakowie w dniach 21 i 22 maja br., złożono podpisy pod umową konsorcjum „Międzynarodowy Instytut Rozwoju Miast”, którego celem będzie osiągnięcie wspólnych celów i zadań w dziedzinie innowacji, poprzez integrację naukowego, edukacyjnego i innowacyjnego potencjału Partnerów. Z treści umowy Konsorcjum wynika, że będzie ono działało m.in. poprzez:

– prowadzenie badań, przygotowanie i szkolenie  specjalistów w dziedzinie zarządzania miastami, szczególnie w zakresie zarządzania infrastrukturą i obiektami nieruchomości;

– kształtowanie  polityki mieszkaniowej: harmonizowanie polityki społecznej
z rozwojem gospodarki rynkowej w sektorze mieszkalnictwa;

– podwyższenie standardów kształcenia w zakresie zarządzania infrastrukturą miejską i obiektami nieruchomości socjalnych i komercyjnych oraz  pomoc w kształceniu studentów na uniwersytetach i innych instytucjach edukacyjnych w krajach partnerskich;

– świadczenie usług doradczych samorządom i firmom w realizacji projektów inwestycyjnych, mających na celu modernizację i rozbudowę infrastruktury miejskiej;

– tworzenie korzystnych warunków dla finansowania programów, projektów i prac badawczych oraz edukacyjnych, zapewniających zrównoważony rozwój miast.

Powołanie  Instytutu  o takich celach i zadaniach to dowód na zrozumienie palącej potrzeby  merytorycznego wsparcia dążeń władz krajowych, regionalnych i samorządowych zmierzających do zrównoważonego rozwoju miast europejskich.

Bogdan Rogatko
Europejski Instytut Nieruchomości/European Property Institute

 

Deregulować, czy nie deregulować?

W Polsce, ostatnimi czasy, bardzo dużo uwagi poświęca się projektowi deregulacji zawodów, których wykonywanie wiąże się z posiadaniem specjalnej licencji. Projekt resortu sprawiedliwości zakłada obniżenie liczby zawodów regulowanych. Obecnie w Polsce aż 380 zawodów wymaga uzyskania licencji. To najwięcej w całej Europie. Średnia w krajach europejskich to ok 150 (Niemcy – 152, Francja – 150, Włochy – 148). Najmniej zawodów uregulowały kraje bałtyckie (Estonia – 47, Łotwa – 50,Litwa – 67). Według badań Ministerstwa Sprawiedliwości, wprowadzenie zmian spowoduje zwiększenie zatrudnienia w tych zawodach o 15 – 20 %. Co mogłoby oznaczać, że powstałoby od 50 do 100 tys. nowych miejsc pracy. Projekt ustawy zakłada w pierwszej transzy uwolnienie 49 zawodów. W Polsce wybuchła debata na temat słuszności deregulacji. I jak zwykle w takich sporach, prawda leży gdzieś pośrodku.

Pierwszym co się nasuwa po analizie projektu jest, że hasło deregulacji zawodów jest użyte trochę na wyrost. Owszem, zmiany w pierwszej kolejności mają objąć aż 49 zawodów, ale w większości są to zmiany kosmetyczne. Dla przykładu, 9 spośród 49 zawodów objętych projektem dotyczy profesji związanych z żeglugą śródlądową. Są to: marynarze, bosmani, mechanicy statkowi itp. Projekt zmian w tych przypadkach sprowadza się do skrócenia praktyki niezbędnej do uzyskania licencji. Czy to ma być deregulacja?

Jest jednak grupa zawodów, które zostaną faktycznie uwolnione.

Na swojej stronie internetowej Ministerstwo Sprawiedliwości umieściło krótką prezentację, mającą przekonać nieprzekonanych do zmian. Podano w niej przykład zawodu przewodnika turystycznego. W prezentacji przedstawiono następującą sytuację: (..) Licencjonowani przewodnicy w asyście Straży Miejskiej śledzą turystów w publicznych miejscach Krakowa. Sprawdzają, kto „nielegalnie” oprowadza turystów po mieście – zidentyfikowanemu w ten sposób „przewodnikowi” grozi mandat do 500 zł (..). Przedstawiono również kopie mandatu z opisem wykroczenia (..) Pani oprowadza w języku angielskim turystów indywidualnych bez uprawnień przewodnickich (..) (źródło: http://ms.gov.pl/pl/deregulacja-dostepu-do-zawodow/). Skoro takie praktyki faktycznie mają miejsce, komentarz wydaje się zbędny.

Szeroko dyskutuje się o deregulacji zawodów prawniczych. Zmianami mają być objęci: adwokaci, radcowie prawni, notariusze, syndycy i komornicy. Są to zawody, za którymi stoją silne samorządy. Próba jakichkolwiek zmian zawsze napotyka na głośny opór. Zmiany w zawodach adwokata i radcy prawnego w dużej mierze sprowadzają się do skrócenia obowiązku odbycia aplikacji z 3 do 2 lat oraz zmiany formy egzaminu końcowego. Postuluje się przy tym, żeby sama aplikacja przebiegała odmiennie niż dotychczas. Aktualnie na aplikacji dużo miejsca poświęca się powielaniu wiedzy teoretycznej. Na stronach ministerstwa czytamy, że celem aplikacji powinno być wykształcenie umiejętności praktycznych z zakresu zastępstwa procesowego, sporządzania pism procesowych, umów i opinii prawnych, a nie przekazywanie wiedzy akademickiej, której posiadaniem powinien legitymować się każdy absolwent studiów prawniczych. I ciężko z taką argumentacją polemizować. Pytanie tylko, czy samorządy, w których odbywa się aplikację, są na to przygotowane? Zmiany w zawodach notariusza, komornika i syndyka można nazwać kosmetycznymi, które z pewnością nie spowodują uwolnienia zawodu.

Ponadto, w resorcie sprawiedliwości rozważa się, czy przynależność do samorządu prawniczego musi być obligatoryjna, czy też można od tego odstąpić. Tym samym wraca się do projektu ustawy o doradcach prawnych, którzy mieliby móc udzielać porad prawnych i występować przed sądami rejonowymi w drobniejszych sprawach. Te plany od dawna krytykowane są przez korporacje prawnicze.

O pełnej deregulacji można mówić w przypadku zawodu zarządcy nieruchomości. Obecnie, aby otrzymać licencję zarządcy nieruchomości, należy ukończyć studia wyższe kierunkowe lub studia podyplomowe z zakresu zarządzania nieruchomościami. Następnie należy odbyć półroczną praktykę. Ponadto nie można być karanym za określony katalog przestępstw i posiadać ubezpieczenie OC. Po wprowadzeniu zmian, wymagane będzie jedynie ubezpieczenie i wymóg niekaralności. Zarządca nieruchomości jest zawodem, który niewątpliwie wymaga znajomości zarówno prawa, jak i zagadnień technicznych. Dopuszczenie do zawodu osób niewykształconych, bez podstawowej znajomości prawa wydaje się być wysoce niebezpiecznym posunięciem. Nieodpowiedzialne decyzje zarządcy mogą skutkować stratami majątku, jak również zdrowia i życia mieszkańców. Tylko czy z podobnym zagrożeniem nie mamy do czynienia aktualnie? Rozważając czysto hipotetycznie, żeby dostać się na studia podyplomowe wystarczy mieć ukończone studia wyższe, powiedzmy bibliotekoznawstwo. Studia podyplomowe są odpłatne i ukończenie ich nie nastręcza wielu problemów. Następnie wymóg odbycia praktyki zawodowej, która też jest odpłatna, i znowu szkolenie odbywa się przede wszystkim w szkolnej ławie. Uczestnicy praktyk mają obowiązek uzupełniania dzienniczka praktyk, na płatnych praktykach dzienniki uzupełniane są przez Panie w dziekanacie. Po spełnieniu wszystkich wymogów, nadawana jest licencja. Obecny system nadawania licencji nie eliminuje z rynku osób o bardzo ograniczonej wiedzy z zakresu zarządzania. Firmy zarządzające obecnie oferują bardzo niskie marże, a jakość oferowanych usług już teraz jest weryfikowana przez rynek. Czy więc faktycznie warto krytykować deregulację tego zawodu?

Pełna deregulacja obejmie również zawód pośrednika nieruchomości. Sytuacja jest tu zbliżona do zarządcy nieruchomości. Pośrednik nieruchomości musi posiadać wyższe wykształcenie, studia podyplomowe, odbyte praktyki, licencję i ubezpieczenie. Po deregulacji wymagane będzie jedynie pełna zdolność do czynności prawnych oraz ubezpieczenie. Teoretycznie więc, pośrednikiem będzie mogła zostać 18-letnia osoba z wykształceniem podstawowym. Brzmi przerażająco. Spójrzmy jednak prawdzie w oczy, nikt trzeźwo myślący nie powierzy przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości osobie nieposiadającej fachowego wykształcenia i doświadczenia. Rynek pośrednictwa nieruchomości w Polsce jest opanowany przez kilka dużych firm specjalizujących się w obrocie nieruchomościami. W firmach tych zatrudniani są agenci nieruchomości, którzy wykonują czynności zarezerwowane dla pośrednika nieruchomości i pod jego patronatem. Firmy te zazwyczaj wymagają od swoich pracowników wykształcenia kierunkowego oraz doświadczenia, ale nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zatrudnić osiemnastoletnią osobę z wykształceniem podstawowym.

Bezsprzeczne jest, że zarówno pośrednictwem oraz zarządzaniem nieruchomościami powinny zajmować się osoby przygotowane do tego merytorycznie i praktycznie. Czy jednak obecny system daje nam gwarancję, że na rynku pozostają tylko takie osoby? Nie trzeba być pośrednikiem, żeby wykonywać zawód pośrednika, można być agentem nieruchomości. Podobnie, nie trzeba być licencjonowanym zarządcą nieruchomości, żeby zarządzać wspólnotą. Wystarczy być administratorem nieruchomości. Kontynuując dygresję, nie trzeba być taksówkarzem, żeby wozić ludzi. Można oferować „przewóz osób”. Czy więc projekt deregulacji zasługuje na tyle szumu wokół niego? Czy naprawdę cokolwiek zmieni? No, może tylko piloci zagranicznych wycieczek będą z większą swobodą poruszać się po naszym kraju.

Artur Rostocki

 

 

Zamiany mieszkań coraz bardziej popularne

W ostatnim czasie na rynku aktywny staje się trend zamiany nieruchomości mieszkalnych. Najczęściej dochodzi do zamiany mieszkań i domów, chociaż są też transakcje zamiany mieszkań dużych na mniejsze czy nowych na stare w przedwojennych kamienicach. W latach boomu na rynku nieruchomości tego typu transakcje nie należały do częstych, z uwagi na większą trudność w znalezieniu i dopasowaniu dwóch nieruchomości spełniających potrzeby i oczekiwania obydwu stron. Obecnie przy znacznej nadpodaży mieszkań i domów jest w czym wybierać, a ponadto okres sprzedaży zwłaszcza większego mieszkania jest dłuższy, czasem łatwiej więc znaleźć chętnego na zamianę na dom.

Najczęściej spotykane motywy zamiany nieruchomości to:

– zadłużenie hipoteczne i kłopoty ze spłatą rat kredytu z chwilą, gdy właściciel stracił pracę lub został sam (rozwód, wdowieństwo),

– wysokie koszty eksploatacji dużego mieszkania lub domu trudne do spłaty przez starszych ludzi na emeryturze, niemogących liczyć na pomoc dzieci, które już się usamodzielniły i wyprowadziły,

– chęć powiększenia przestrzeni życiowej w przypadku młodych rozwojowych rodzin, zwłaszcza o stabilnej sytuacji zawodowej, posiadających już własne, nieduże mieszkanie,

– przeprowadzki na tzw. „spokojną starość” w ciszy i zieleni  – zamiana mieszkania w mieście na nieduży, np. 4-pokojowy dom z ogródkiem w okolicy podmiejskiej, lub dużego domu na mały.  

Podaż małych domów nie jest duża; przez ostatnie dwadzieścia lat przeważała tendencja do budowania dużych, wielopokoleniowych domów, gdzie rodzice zamierzali mieszkać z dziećmi i wnukami. Jednak większość młodych ludzi z chwilą założenia rodziny dąży do usamodzielnienia się i zamieszkania osobno; starsi rodzice zostają więc sami. Obecnie średnia cena małego domu w odległości do 20 km od miasta jest równa cenie dużego mieszkania w mieście.

Transakcja zamiany ma niewątpliwe zalety:

– banki chętniej udzielają kredytu hipotecznego na dopłatę, zazwyczaj niższego kwotowo niż przy kupnie, mając znaczny wkład finansowy kredytobiorcy w postaci zamienianej nieruchomości,

– niższe koszty notarialne – podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% notariusz oblicza tylko od jednej, droższej nieruchomości, a strony najczęściej dzielą się tym kosztem po połowie; przy kupnie nieruchomości ponosi je strona kupująca.

Do trudności przy zamianie nieruchomości można zaliczyć:

– dłuższy niż przy kupnie okres poszukiwań nieruchomości na zamianę; muszą one spełniać oczekiwania i kryteria dwóch stron; przy kupnie czy sprzedaży bierze się pod uwagę oczekiwania tylko jednej strony,

– czasami jedna ze stron liczy na spłatę zadłużenia hipotecznego, druga musi więc dysponować jakąś kwotą własnych pieniędzy, ponieważ nie zawsze banki chcą udzielać kredytu ze względu na sytuację prawną nieruchomości (toczące się sprawy sądowe, komornik, służebności itp).

Czasochłonność procesu zamiany nieruchomości zależy przede wszystkim od tego, czy któraś ze stron bierze kredyt hipoteczny na dopłatę do droższej nieruchomości. Najczęściej jest to czas oczekiwania na kredyt, około 3 miesiące, oraz okres poszukiwania właściwej nieruchomości.

Małgorzata Battek

 

Nowe władze Europejskiego Instytutu Nieruchomości

W dniu 20 czerwca 2012 r. wybrano nowe władze Europejskiego Instytutu Nieruchomości.
Prezesem Zarządu ponownie został wybrany Jacek Kolibski.

Wiceprezesami Zarządu zostali: Janusz S. Lipiński, Bolesław Maluch, Bogdan Rogatko
W Radzie Fundacji działają:
Grzegorz Buczek – Przewodniczący
Leszek Michniak –  Wiceprzewodniczący
Władysław Jan Brzeski – Sekretarz
Kazimierz Kierejczyk
Kazimierz Jurek
Henryk Rand

Fundacja Europejski Instytut Nieruchomości (EIN) gromadzi informacje rynkowe, prowadzi badania i analizy tendencji i procesów rynkowych.
Działa na rzecz utworzenia ogólnoeuropejskiego, spójnego i dostępnego systemu wiedzy oraz baz danych o rynkach nieruchomości i istotnych zbiorach bibliograficznych z tego zakresu.

Do podstawowych wyzwań stojących przed Instytutem należą: inicjowanie i wspieranie działań na rzecz integracji europejskiej, rozwijanie kontaktów i współpracy między społeczeństwami i grupami zawodowymi związanymi ze sferą zainteresowań Instytutu, podejmowanie działań służących wyrównywaniu poziomów i zrównoważonemu, stabilnemu rozwojowi.
EIN, jako organizacja pozarządowa, zajmuje szczególną pozycję w sieci powiązań różnych firm, instytucji i organizacji na rynkach nieruchomości. Istotna jest sfera badań naukowych i przedsięwzięć edukacyjnych w zakresie gospodarki nieruchomościami i gospodarki przestrzenią, w szerokim kontekście interdyscyplinarnym. Szczególne miejsce zajmują tu strategie rozwoju, polityka przestrzenna, programy rewitalizacyjne, analiza tendencji rozwojowych, prognozy i eliminowanie barier.
Ważnym obszarem jest zatem poszukiwanie dostępnych krajowych i międzynarodowych źródeł wsparcia  dla organizacji i podmiotów gospodarczych, a zwłaszcza dla samorządów lokalnych i regionalnych oraz pomoc w przygotowywaniu dokumentacji i uruchomieniu właściwych procedur. Europejski Instytut Nieruchomości upowszechnia sprawdzone rozwiązania i zasady gospodarki rynkowej, nowe idee i rezultaty badań, przykłady najlepszych rozwiązań praktycznych oraz informacje o interesujących opracowaniach i wydarzeniach. Eksperci EIN – np. Władysław J. Brzeski, Grzegorz Buczek, Kazimierz Jurek, Edward Kozłowski, Kazimierz Kirejczyk,  Janusz Lipiński,  Bolesław Meluch – to wybitni specjaliści sektora nieruchomości. Mają na swoim koncie realizacje wielu programów dotyczących opracowania strategii majątkowej, dla gmin, instytucji państwowych  i przedsiębiorstw, jak również gospodarowania nieruchomościami, w Polsce i za granicą.

 

Rodzina na Swoim

Kto może ubiegać się o kredyt– Rodzina na Swoim
Zgodnie z ustawą, o kredyt w ramach programu Rodzina na Swoim z dopłatą Skarbu Państwa mogą ubiegać się:
• małżeństwa – bez względu na to, czy posiadają dzieci,
• osoby samotnie (bez względu na wiek) wychowujące przynajmniej jedno:
– małoletnie dziecko,
– dziecko, bez względu na jego wiek, na które, zgodnie z ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. Nr 228, poz. 2255, z późn. zm.), jest pobierany zasiłek pielęgnacyjny,
– dziecko do 25 roku życia, uczące się w szkołach, w zakładach kształcenia nauczycieli oraz kolegiach pracowników służb społecznych, o których mowa w ustawie z dnia 7 września 1991 r. o systemie oświaty (Dz. U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2572, z późn. zm.), a także w szkołach wyższych w rozumieniu ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. – Prawo o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 164, poz. 1365), oraz szkołach wyższych i wyższych seminariach duchownych, prowadzonych przez Kościół Katolicki, inne kościoły i związki wyznaniowe na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej oraz przepisów o stosunku państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych,
• single, czyli osoby niezamężne/nieżonate i nie wychowujące dzieci.
Ponadto osoby ubiegające się o kredyt Rodzina na Swoim:
• nie mogą przekroczyć wieku 35 lat; w przypadku małżonków bierze się pod uwagę wiek młodszego z nich,
• muszą posiadać zdolność kredytową, pozwalającą na spłatę pełnych rat kredytu (rat nie pomniejszonych o dopłatę do odsetek),
• nie są lub nie były stroną innej umowy mieszkaniowego kredytu preferencyjnego,
• jeśli w ocenie instytucji udzielającej kredytu nie posiadają wymaganej zdolności kredytowej, do umowy o kredyt mogą przystąpić inne osoby, które są spokrewnione lub spowinowacone z docelowym kredytobiorcą (rodzeństwo, rodzice, macocha, teściowie, ojczym, inni krewni),
• nie są właścicielami lub współwłaścicielami budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
• nie posiadają spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• nie posiadają spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
• nie mogą być najemcami lokalu mieszkalnego.
Z dopłat programu Rodzina na Swoim mogą skorzystać osoby (będące najemcami lokalu mieszkalnego lub którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego), które w momencie zawierania umowy kredytu preferencyjnego, zobowiążą się pisemnie do:
• wypowiedzenia członkowska w spółdzielni mieszkaniowej, w której przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawdo do lokalu mieszkalnego, lub do zrzeczenia się tego prawa,
• rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego – w terminie sześciu miesięcy od dnia uzyskania własności lokalu mieszkalnego, własności domu jednorodzinnego lub uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na które został udzielony kredyt preferencyjny, a w przypadku kredytu preferencyjnego udzielonego na budowę domu jednorodzinnego – w terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym osoba ta może zgodnie z prawem przystąpić do użytkowania wybudowanego domu jednorodzinnego.
Po nowelizacji ustawy, w ustawie z dnia 15 lipca 2011 r. określono jeszcze dodatkowe przypadki, w których zaprzestaje się stosowania dopłat. Są to:
• uzyskanie przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat prawa własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny (dopłaty byłyby nadal udzielane w przypadku nabycia tych praw w drodze spadku),
• zmiana, przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat, sposobu użytkowania kredytowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzn. przeznaczenie go na cele inne niż zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Limity cen mieszkań, które mogą być objęte programem Rodzina na Swoim z dopłatą Skarbu Państwa – średnie wskaźniki przeliczeniowe na III kwartał 2012
Aktualną tabelę ze wskaźnikami przeliczeniowymi na dany kwartał można na bieżąco znaleźć na stronach Banku Gospodarstwa Krajowego – bgk.com.pl 

Tabela: Średnie wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązujące w III kwartale 2012 r., o których mowa w art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354), zmienionej ustawą z dnia 15 czerwca 2007 r. (Dz. U. nr 136, poz. 955) oraz ustawą z dnia 21 listopada 2008 r. (Dz. U. nr 223, poz. 1465). ( Źródło: www. bgk.com.pl)

Wartość wskaźnika otrzymuje się jako iloczyn współczynnika 0,8 dla rynku wtórnego i 1,0 dla rynku pierwotnego oraz średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych przez właściwego wojewodę wartości wskaźników obowiązujących dla gminy, na której terenie położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, którego zakup ma być kredytowany.

Cena nabycia/koszt budowy, wskazana w odpowiedniej umowie zobowiązującej /kosztorysie, nie może przekroczyć wartości iloczynu powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego i maksymalnego wskaźnika kosztu obowiązującego w lokalizacji nieruchomości, na dzień złożenia wniosku o udzielenie kredytu preferencyjnego z dopłatami.

Charakterystyka kredytów Rodzina na Swoim:
• kredyt udzielany jest w PLN,
• lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny muszą być położone na terytorium RP,
• dopłaty do oprocentowania kredytu udzielane są przez pierwszych 8 lat,
• dopłata stanowi równowartość 50% odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty według stopy referencyjnej obowiązującej w dniu naliczania dopłaty,
• powierzchnia użytkowa kredytowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie może przekraczać odpowiednio 75 mkw. i 140 mkw., a w przypadku singli 50 mkw. mieszkania (na zakup domu nie przysługuje),
• podstawę naliczenia dopłaty stanowi pozostająca do spłaty kwota kredytu preferencyjnego:
– w przypadku, gdy powierzchnia dla mieszkania nie przekracza 50 mkw., dla domu jednorodzinnego 70 mkw., a mieszkania dla singla 30 mkw., jako podstawę przyjmuje się całość zadłużenia pozostającego do spłaty,
– w przypadku, gdy powierzchnia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przekracza odpowiednio 50 mkw. i 70 mkw., jako podstawę naliczenia dopłat przyjmuje się część zadłużenia pozostającego do spłaty stanowiącego iloczyn równowartości tego zadłużenia i wskaźnika równego ilorazowi 50 mkw. (dla lokali)/ 70 mkw. (dla domu) i powierzchni użytkowej finansowanego lokalu/domu jednorodzinnego,
• w umowie kredytowej spłata kredytu nie może być indeksowana do zmiany kursów walut,
• wysokość kredytu może być powiększona wyłącznie o jednorazowe i płatne z góry opłaty i prowizje związane z jego udzieleniem, dopłata do 2% wysokości kwoty kredytu przed doliczeniem jednorazowej i płatnej z góry składki ubezpieczenia kredytu preferencyjnego,
• możliwa karencja w spłacie kredytu nie przekraczająca 6 miesięcy,
• spłata kredytu może następować metodą równych rat kapitałowych (rata malejąca) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych,
• cena zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Na co może być przeznaczony kredyt Rodzina na Swoim

Kredyt Rodzina na Swoim może być przeznaczony na:
• zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego któremukolwiek z kredytobiorców w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny,
• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego,
• pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego,
• wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
• budowę domu jednorodzinnego,nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

 

 

ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE SPOWOLNIONY

• W 2011 r. powstało tyle samo nowych centrów handlowych, co w 2010 r., w którym odnotowano największy spadek podaży od 1983 r.
• Wskutek opóźnień inwestycji na szeregu rynków, głównie w Rosji, Turcji i we Włoszech, wolumen nowej powierzchni w centrach handlowych był mniejszy od przewidywań.

Rozwój centrów handlowych w Europie spowolnił wskutek opóźnień w realizacji nowych inwestycji na szeregu rynków, wynika z raportu firmy Cushman&Wakefield.

Gdyby wszystkie centra handlowe planowane na ubiegły rok zostały ukończone w terminie, podaż w Europie wzrosłaby o prawie 6,8 mln mkw., co oznaczałoby wzrost o 15% w porównaniu z 2010 rokiem. Jednak opóźnienia na kilku rynkach, zwłaszcza w Rosji, Turcji i we Włoszech, spowodowały, że w 2011 oddano do użytku łącznie 5,9 mln mkw. nowej powierzchni, czyli prawie tyle samo, co w 2010 roku.

Na 19 z 34 badanych rynków odnotowano spadek podaży nowej powierzchni w centrach handlowych w porównaniu z 2010 rokiem. Największy wystąpił w Czechach, Austrii, Chorwacji, na Słowacji oraz w Bułgarii, gdzie po rekordowym wzroście podaży powierzchni w 2010 roku nie ukończono żadnych nowych inwestycji. W Niemczech w ubiegłym roku oddano do użytku najmniej powierzchni od 1989 roku.

W 2011 powstało w Europie 197 centrów handlowych, z czego 117 w drugim półroczu. Na Europę Środkowo-Wschodnią przypadło ponad dwie trzecie (65%) nowej podaży. Tak jak w poprzednich kwartałach, bardzo dużą aktywność deweloperską na rynkach centrów handlowych odnotowano w Rosji i Turcji, gdzie nowa powierzchnia stanowiła 42% wszystkich inwestycji ukończonych w Europie. Po spowolnieniu w 2010 r. aktywność deweloperska wzrosła także w Polsce, Francji i Finlandii.

Największymi obiektami ukończonymi w Europie były: Westfield Stratford City w Londynie (176 500 mkw.), Marmara Forum w Stambule (156 000 mkw.) i Marineda City o powierzchni 146 000 mkw. w mieście A Coruña (Hiszpania).

Według stanu na dzień 1 stycznia 2012 łączne zasoby powierzchni GLA w Europie wyniosły 139,9 mln mkw. Średnia podaż powierzchni w centrach handlowych na 1000 mieszkańców w państwach Unii Europejskiej wyniosła 246,6 mkw.

W latach 2012-2013 może powstać na terenie Europy 10,9 mln mkw. powierzchni w centrach handlowych, z czego 6,4 mln trafi na rynek w bieżącym roku. Możliwe są jednak kolejne opóźnienia, a liczba przygotowywanych obiektów może się zmniejszyć wskutek opóźnień lub wstrzymania realizacji inwestycji.

Najwięcej (61%) nowej powierzchni jest w przygotowaniu w Europie Środkowo-Wschodniej. Na Rosję i Turcję przypada 32% planowanej nowej podaży powierzchni w centrach handlowych. W Europie Zachodniej w czołówce krajów pod względem liczby przygotowywanych projektów są nadal Francja i Włochy.

Spośród największych obiektów, jakie mogą powstać w latach 2012-2013, na uwagę zasługują: OZ Mall w Krasnodarze o powierzchni 169 000 mkw. w Rosji, Mall of Istanbul (135 000 mkw.) oraz Puerto Venecia w hiszpańskiej Saragossie (123 500 mkw.).

W 2011 r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych wyniosła prawie 40 mld euro, co stanowi wzrost o 3,5% w porównaniu z rokiem poprzednim. Udział rynku nieruchomości handlowych w łącznej wartości transakcji inwestycyjnych zmniejszył się z 33% w 2010 r. do poziomu 32%. Na mapie aktywności inwestycyjnej nadal dominowały Niemcy i Wielka Brytania, na które przypadło 57% wolumenu inwestycji w Europie. Pomimo spadku wartości inwestycji o 15% w porównaniu z 2010 r. Wielka Brytania jest nadal najatrakcyjniejszą lokalizacją, w której wartość transakcji na rynku nieruchomości handlowych wyniosła prawie 12 mld euro.

źródło: Property Journal 6-7/2012

„NIERUCHOMOŚCI W POLSCE, Pośrednictwo i zarządzanie”

Europejski Instytut Nieruchomości, fundacja założona przez profesjonalistów działających na rynku nieruchomości od wielu lat, przygotował wydawnictwo przeznaczone przede wszystkim dla osób kształcących się w kierunku zdobycia zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, ale jest ono przydatne również dla licencjonowanych pośredników i zarządców, swój zawód już wykonujących, jak również dla administratorów i właścicieli nieruchomości oraz innych osób działających na rynku nieruchomości – np. rzeczoznawców, deweloperów i notariuszy – jako niezbędna pomoc w wykonywaniu ich czynności zawodowych, a także dla studentów wydziałów gospodarki nieruchomościami jako podręcznik.

Szeroki zakres tematyczny książki obejmuje wszystkie przedmioty, które uwzględniają tzw. minima programowe, obecnie obowiązujące na studiach podyplomowych pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami, ujęte jednak w sposób autorski i możliwie interdyscyplinarny, ponieważ wiedza potrzebna pośrednikowi i zarządcy pochodzi z różnych źródeł, a przede wszystkim przystępny, z naciskiem na sprawy praktyczne.

Omówione w ten sposób tematy zostały podzielone na sześć części:

Podstawy wiedzy z dziedziny prawa: pojęcia i definicje, stosunki cywilno-prawne, własność i inne prawa rzeczowe, prawo i postępowanie administracyjne , prawo gospodarcze, postępowanie upadłościowe i egzekucyjne, gospodarka nieruchomościami, gospodarka przestrzenna, gospodarka mieszkaniowa i prawo spółdzielcze, rolna i leśna, ochrona danych osobowych, źródła informacji o nieruchomościach, zamówienia publiczne.

Podstawy wiedzy technicznej: podstawy budownictwa, proces inwestycyjny w budownictwie, przegląd technologii, eksploatacja nieruchomości, przeglądy techniczne, bezpieczeństwo konstrukcji.

Podstawy wiedzy z zakresu ekonomii: rynek nieruchomości, ocena ekonomicznej efektywności inwestycji, elementy analizy finansowo-ekonomicznej oraz planowania i kalkulacji kosztów, wartość pieniądza w czasie, kosztorysowanie, elementy rachunkowości.

Zarządzanie nieruchomościami: status prawny zarządcy nieruchomości, istota i cele zarządzania, umowa o zarządzanie, plan zarządzania nieruchomością, procedury w zarządzaniu nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi, zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, zarządzanie zasobami nieruchomości, podatki i opłaty na rynku nieruchomości.

Obrót nieruchomościami: status prawny pośrednika, umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, procedury w obrocie nieruchomościami, zabezpieczenia finansowe i prawne stosowane w obrocie nieruchomościami, współpraca pośrednika z instytucjami finansowymi i bankami, notariusz w obrocie nieruchomościami.

Zagadnienia uzupełniające: podstawy wiedzy technicznej i budownictwa, rynek nieruchomości w UE, doradztwo na rynku nieruchomości.
Umiejętności interdyscyplinarne: wycena nieruchomości, podstawy marketingu i psychologii sprzedaży.

To dogłębne kompendium wiedzy o nieruchomościach napisali teoretycy i praktycy związani z problematyką gospodarowania nieruchomościami: pośrednicy, rzeczoznawcy, zarządcy, nauczyciele akademiccy, pracownicy urzędu miasta – wykładowcy na wydziałach gospodarki nieruchomościami, na studiach podyplomowych, na warsztatach praktyk zawodowych i szkoleniach podnoszących kwalifikacje zawodowe. Stan prawny na dzień 30 kwietnia 2012 roku. W sprzedaży od 20 czerwca 2012r. u Wydawcy, ein-epi.eu.

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne

Rozwój urbanistyczno-gospodarczy miast jest ściśle związany z rozwojem infrastruktury drogowej. Podmiot publicznoprawny nie zawsze może wykazać się prawem własności do gruntu, na którym w przyszłości ma być urządzona droga publiczna. W takim przypadku w grę może wchodzić procedura wywłaszczeniowa.

Na gruncie prawa polskiego przez wywłaszczenie nieruchomości należy rozumieć pozbawienie właściciela jego prawa względem nieruchomości, w drodze decyzji administracyjnej, na cel publiczny za słusznym odszkodowaniem. W tym artykule poprzez wywłaszczenie nieruchomości należy rozumieć nabycie przez podmiot publicznoprawny nieruchomości pod drogi publiczne, w procedurze innej od ogólnej procedury prawa wywłaszczeniowego.
Zgodnie z ustawą z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych, drogą publiczną jest droga zaliczana na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Ustawa ta, ze względu na funkcje w sieci drogowej, dzieli drogi publiczne na drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne, a ze względu na ich dostępność dzieli drogi publiczne na: drogi ogólnodostępne oraz drogi o ograniczonej dostępności, w tym autostrady i drogi ekspresowe. Drogi krajowe mogą stanowić własność jedynie Skarbu Państwa. Z kolei drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne mogą stanowić własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy. Zaliczenie drogi do kategorii drogi wojewódzkiej, powiatowej czy gminnej następuje w drodze uchwały odpowiednio sejmiku województwa, rady powiatu i rady gminy po uprzednim uzyskaniu opinii właściwych organów. Nie można wymagać, aby była to uchwała wyprzedzająca budowę takiej drogi. Na etapie lokalizacji i realizacji nieruchomości, o charakterze drogi decyduje wyłącznie wniosek jej zarządcy, który w samym wniosku nadaje jej przewidywany charakter. Droga, która nie jest własnością gminy, powiatu czy województwa, nie może stanowić drogi gminnej, powiatowej czy wojewódzkiej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie LEX nr 757074).
Datą graniczną dla współczesnego nabywania przez podmioty publicznoprawne gruntów wydzielonych pod drogi jest dzień 1 stycznia 1998r. W tym dniu weszła w życie ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jej art. 98 ust. 1 w obecnym brzmieniu stanowi, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie i krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale ostateczne. Konsekwencje prawne takiego podziału dotyczą również nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntów wydzielonych pod drogę publiczną wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym określa się m. in. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, stąd przeznaczenie terenu pod drogę publiczną będzie wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, ustalenie lokalizacji drogi publicznej dokonywane jest w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Jak zostało nadmienione, przejście z mocy prawa własności działek wydzielonych pod drogi publiczne albo pod poszerzenie istniejących dróg publicznych następuje tylko wówczas, gdy dokonywany jest na wniosek. W przeciwnym wypadku, jeżeli postępowanie o podział dokonywane jest z urzędu, to nie powstaje skutek w postaci przejścia prawa własności działki. W takim przypadku wydzielona działka nadal pozostaje własnością właściciela, a działka taka może przejść na własność podmiotu publicznoprawnego w drodze umowy cywilnoprawnej lub wywłaszczenia przeprowadzonego na zasadach ogólnych, z uwzględnieniem art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 98 ust. 2 u.g.n. właściwy organ ma obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece organ wydający decyzję o podziale nieruchomości jest zobowiązany do złożenia w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego zawiadomienia o zmianie właściciela. W kontekście przejścia prawa własności, żadnego znaczenia nie ma fakt nie ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej, gdyż przejście prawa własności następuje z mocy prawa z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna (por. wyrok Wojewódzkiego Sąu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 września 2009r., sygn. akt I SA/Wa 585/09, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 1996r., sygn. akt IV SA 198/95 i wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2010r., sygn. aktI OSK 195/10).
Skutki jakie niesie za sobą podział nieruchomości przewidziany w art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomości rozciąga się także na połączenie i ponowny podział działek zgodnie z regulacją art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości położonych w taki sposób, że w sposób znaczny uniemożliwia im prawidłowe ich zagospodarowanie, mogą złożyć wniosek o połączenie i ponowny podział nieruchomości, z uwzględnieniem zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem złożenia tego wniosku jest posiadanie przez podmioty uprawnione jednorodnego prawa do tych nieruchomości. Warunkiem dokonania opisywanego połączenia i podziału nieruchomości jest dokonanie przez właścicieli i użytkowników wieczystych, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu.
Podczas podziału nieruchomości gruntowej mogą powstać także drogi wewnętrzne, które nie będą zaliczane do żadnej z kategorii dróg publicznych, zgodnie z regulacja art. 8 ustawy o drogach publicznych. W obecnie obowiązującym porządku prawnym nie istnieje procedura przymusowego odebrania właścicielom prawa do nieruchomości z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną. Utrzymanie dróg wewnętrznych oraz infrastruktury z nimi związanej (np. mostów, wiaduktów), o ile znajduje się ona na nieruchomości pozostającej w zarządzie określonego podmiotu, bądź pozostaje jego własnością należy do tego podmiotu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 października 2009r. sygn. akt VII SA/Wa 1031/09).
Po dniu 1 stycznia 1998r., tj. po wejściu w życie ustawy o gospodarce nieruchomości, pojawiła się kolejna możliwość nabycia nieruchomości pod drogę publiczną przez podmiot publicznoprawny. W dniu 29 października 1998r. weszła w życie ustawa z dnia 13 października 1998r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Zgodnie z art. 73 tej ustawy wszystkie nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, przeszły ex lege na własność Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Przejście prawa własności następowało za odszkodowaniem.
Celem wprowadzenia takiej regulacji przez ustawodawcę była zapewne potrzeba uregulowania stanu prawnego nieruchomości faktycznie wykorzystywanych pod drogi publiczne.
Zgodnie z brzmieniem art. 73 ww. ustawy podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Z kolei odszkodowanie jest określane tak jak za wywłaszczone nieruchomości, ale tylko na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.
Przepisy art. 73 ust. 1 i ust. 5 u.wprow.ref.adm.publ. ze względu na budzące kontrowersje stał się przedmiotem rozważań Trybunału Konstytucyjnego pod kątem jego zgodności z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz z art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 14 marca 2000r.(sygn. akt P 5/99, publ. OTK 2000, nr 2, poz. 60) orzekł o zgodności tych przepisów z dwoma wskazanymi wyżej dokumentami. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego poddawane w wątpliwość przepisy mają na celu uregulowanie powstałych w przeszłości stanów faktycznych. Trybunał Konstytucyjny określił przejęcie ex lege nieruchomości zajętych pod drogi publiczne jako „wywłaszczenie faktyczne”.
Poza rozważanymi wątpliwościami stosowania art. 73 u.wprow.ref.adm.publ., należy również zatrzymać się przy pojęciu „władania nieruchomości” użytym w tym przepisie, jako przesłanka nabycia nieruchomości przez podmioty publicznoprawne. Rozważając to pojęcie w świetle u.wprow.ref.adm.publ., w doktrynie pojawiają się poglądy, że podstawową sprawą jest to, czy Skarb Państwa lub gminy, wykonywały faktycznie czynności w odniesieniu do nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, tj. utrzymywanie nawierzchni, oświetlenia, naprawa, odśnieżania, remont, itp.
Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jest ostateczna decyzja wojewody, potwierdzająca ten fakt.
Kolejnym aktem prawnym umożliwiającym nabycie przez podmiot publiczny nieruchomości w celu przeprowadzenia inwestycji drogowej jest ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która określa zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Ustawa ta charakteryzuje się uproszczoną procedurą wywłaszczania nieruchomości pod drogi publiczne.
Właściwym w sprawie tegoż postępowania, zgodnie z art. 11a ust. 1 ustawy jest wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych, którzy wydają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Postępowanie wszczyna się na wniosek właściwego zarządcy drogi. Jak wspomniałem cechuje je przyśpieszony i uproszczony tryb postępowania. Właściwy organ, na mocy art. 11a ust. 3, jest zobowiązany do wydania decyzji wywłaszczeniowej w terminie 90 dni od dnia złożenia wniosku przez zarządcę drogi. Z kolei odwołanie od decyzji wywłaszczeniowej rozpatrywane jest w terminie 30 dni.
Podmiotowi wywłaszczonemu przysługuje odszkodowanie określane w drodze decyzji wydanej w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna – art. 12 ust. 4b specustawy drogowej.
Specustawa drogowa nie przewiduje samodzielnej regulacji odszkodowawczej, ponieważ do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęty z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.
Poza wyżej wymienionymi trzema podstawami prawnymi do nabycia przez podmiot publiczny nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi publiczne, występują możliwości „klasyczne” z ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli wywłaszczenie nieruchomości z przeznaczeniem na cel publiczny.

Robert Naborczyk

Uczłowieczona inżynieria Profesora Petroskiego


Profesor i pisarz, Henry Petroski, jest wykładowcą na uniwersytecie Duke w Stanach Zjednoczonych i zdobywcą nagrody Washington Award 2006 za osiągnięcia w rozpowszechnianiu teorii i praktyki inżynierskiej wśród opinii publicznej. Pierwszym laureatem tej najstarszej i prestiżowej nagrody był Herbert Hoover (1919), zasłużony inżynier, jak również 31. prezydent USA. Kolejni wyróżnieni to: pionier awiacji Orville Wright (1927), Henry Ford (1944), zasłużony dla przemysłu samochodowego, Hyman Rickover (1970), wynalazca pierwszej nuklearnej łodzi podwodnej, astronauta Neil Armstrong (1980), Robert Langer (2005), pracujący nad polimerami i ich zastosowaniem w przemyśle farmaceutycznym.
Na podstawie książki profesora Petroskiego „To Engineer is Human”, telewizja BBC nakręciła film dokumentalny. Publikacja „Design Paradigms” została uznana przez Stowarzyszenie Wydawców Amerykańskich (Association of American Publisher) za najlepszą pozycję na temat inżynierii w 1994 roku. Jego dzieła są tłumaczone na wiele języków. Autor publikuje artykuły w The New York Times, The Washington Post, Wall Street Journal oraz ma swoją kolumnę w magazynie American Scientist. Był wiele razy gościem programów radiowych – National Public Radio i telewizyjnych – Today Show oraz News Hour.
Naukowiec czy inżynier? Nawet media się mylą
Prof. Petroski prowdzi liczne wykłady w USA i za granicą, dla technicznego i nietechnicznego audytorium. Tym ostatnim stara się przybliżyć zawód inżyniera. W latach 50., w okresie wyścigu kosmicznego, kiedy próba rakietowa zakończyła się sukcesem, gazety pisały, że to zasługa naukowców, a kiedy się nie powiodła, że to wina inżynierów – opowiada. – To właśnie pokazuje, jak opinia publiczna postrzega te dwa różne przecież zawody, ale również jaki status jest im przyznawany.
Co różni naukowca od inżyniera? Inżynierowie skupiają się na celu danego odkrycia, naukowców interesuje odkrycie samo w sobie, ale przyświeca im ten sam cel; poprzez innowacje zmieniają świat na lepsze.
Dzisiaj w Ameryce dużo się mówi o innowacjach, a rząd amerykański informuje, że będzie inwestował w naukę. Kolejne nieporozumienie – żali się Petroski – Przecież nauka jest na jednym biegunie, a innowacje na drugim, a pomiędzy tymi biegunami są inżynierowie. Według niego, przeznaczanie środków na badania naukowe, zapominając o inżynierii, nie ma szans na powodzenie.
Cywilizacja i inżynieria to nierozłączna para. To właśnie inżynierowie wybudowali w czasach imperium rzymskiego mosty i akwedukty, które połączyły państwo w spójny i wydajny organizm, miejskie systemy kanalizacyjne czy rzymskie łaźnie. Rewolucja przemysłowa zawdzięcza im wprowadzenie masowej produkcji, która pozwoliła na podaż towarów po przystępnych cenach. Nie wspominając już o urządzeniach, które na stałe wpisały się w codzienną egzystencję; światło elektryczne, pralki czy lodówki.
Potocznie się uważa, że naukowcy stoją za jakimś odkryciem, a inżynierowie wprowadzają je w życie. W rzeczywistości, bardzo często za odkryciami stoją również inżynierowie, a nawet, jak historia pokazuje, te największe odkrycia niekoniecznie należały do naukowców. Silnik parowy, najważniejszy wynalazek okresu rewolucji przemysłowej, został odkryty przez inżynierów i minęly lata zanim nauka zrozumiała na czym to zjawisko polega i naukowo je wyjaśniła.
Przez porażkę do udanego projektu
Prof. Petroski przekonuje, że niepowodzenie może być jednym z motorów innowacji. Bowiem sukces daje nam zbytnią pewność siebie i poczucie spokoju, że jesteśmy na właściwej drodze, ale w euforii tego sukcesu nie pytamy dlaczego. Porażki, jakkolwiek ich nie kochamy i modlimy się, żeby nam się nie przydarzyły – wyjaśnia prof. Petroski – pokazują nam nasze ograniczenia. Porażka to pole minowe, które łatwo zlokalizować i analizować. Katastrofa Titanica, sięgając po ten najbardziej spektakularny przykład, była prawdziwą lekcją dla współczesnych. Twierdzili oni, że Titanic jest niezatapialny i nietrudno zgadnąć, że skupili by swoje wysiłki na uczynieniu go coraz szybszym i wydajniejszym środkiem transportu. Bo skoro coś jest niezawodne, to po co na przykład zbędny balast w postaci łodzi ratunkowych? Badania po katastrofie pokazały, że Titanic nie dysponował wystarczającą ilością szalup, aby uratować rozbitków.
Książka Petroskiego „To Engineer is Human” została wyróżniona w kolekcji 100 najlepszych publikacji biznesowych wszechczasów. Recenzent Todd Sattersten mówi, że zawiera ona wiele znaczeń, które nie tylko dotyczą inżynierów, ale również świata biznesu. Porażka nie powinna doprecjonować przedsiębiorcy, podobnie jak inżyniera, pod warunkiem, że wyciągnie z niej wnioski. Nie jest to powód do dyshonoru, ale przepustka do doświadczeń i drzwi nie powinny zamykać się przed tymi, którzy odnieśli początkowe fiasko. W biznesie, też czerpie się naukę z porażek, jak choćby załamanie giełdowe.
Petroski pisze również książki na temat rzeczy użytecznych; jak ołówek czy wykałaczka. Te tryskające poczuciem humoru barwne opowieści są prawdziwymi perełkami literackimi. O twórczej inwencji Charlesa Forstera, wynalazcy wykałaczki, pisze, że „był geniuszem marketingu, który potrafiłby sprzedać wegetarianinowi porcję wołowiny”. I dalej kontunuuje o podboju świata przez wykałaczkę, kiedy to konsumenci stali się wynalazcami jej dodatkowych zastosowań, jak choćby ta najmniej oczekiwana funkcja symbolu statusu. „Młodzi ludzie stali nonszalancko w drzwiach drogich hoteli z wykalaczkami w ustach, sugerując, że własnie zjedli suty posiłek w hotelowej restauracji, na którą po prawdzie nie było ich stać”. Albo tekst poświęcony historii samochodowego stojaka na kubek pt. „Drink Me”, w którym autor dowodzi, że jest on dzisiejszym niezbędnym akcesorium wyposażenia samochodu.
Połączenie dogłębnej analizy tematu ze swadą gawędziarza stanowi piorunującą mieszankę, której ulega się od pierwszych słów. Petroski ma poczucie humoru przypominające Marka Twaina, którego zresztą lubi cytować.
Wszystkiemu winien Sputnik
Henry Petroski urodził się na Brooklynie, w Nowym Jorku. Jest drugim pokoleniem emigrantów polskich w Ameryce. Dzieciństwo i młodość spędził w Nowym Jorku, na peryferiach Wielkiego Jabłka, najpierw na Brooklynie, potem w Queens, gdzie rodzice przenieśli się, gdy miał 12 lat. W autobiograficznej książce „Paper Boy”, nawiązuje do swojej pierwszej pracy jako roznosiciel gazet podjętej w wieku 12 lat. Nauczyłem sie wtedy determinacji i dowiedziałem się wiele na temat ludzkiej natury. To było ciekawe doświadczenie biznesowe – napisał Petroski – musiałem zapłacić za gazety z góry, a potem zebrać pieniądze od klientów.
Pytanie dlaczego został inżynierem? – kwituje uśmiechem – Był rok 1957 kiedy zaczynałem college. W tym wlaśnie roku Sputnik został wystrzelony na orbitę.

Lidia Paulińska-Thompson

36 mieszkań na jednego kupującego

Początek II kwartału 2012 przyniósł kolejne korekty cenowe na rynku mieszkaniowym. Podobnie, jak w początkowych miesiącach roku obserwuje się lekki spadek obrotów po stronie popytu. Nadal utrzymuje się znaczna nadpodaż mieszkań i domów wystawionych do sprzedaży, jednak mniejszy jest napływ nowych ofert, zwłaszcza mieszkań, co można wiązać z ostatnimi obniżkami cen i mniejszą opłacalnością sprzedaży tych lokali, które zostały zakupione drożej przed kilku laty. Obecnie w przypadku mieszkań – na jednego kupującego przypada 36 ofert sprzedaży, a domów – aż 64 oferty sprzedaży (dane za WGN). Powiększają one z kolei pulę ofert do wynajmu. Duża podaż jest korzystna dla kupujących i najemców – wymusza obniżki cen, jednak nie na tyle znaczące, by zwiększyć zdecydowanie popyt.

Jak zawsze, na popyt stymulująco działa dostępność kredytów hipotecznych, a te w ostatnim czasie nie należą do łatwych do uzyskania dla „przeciętnego Kowalskiego”. Utrwaliło się więc zainteresowanie kupujących przede wszystkim tańszymi ofertami mieszkań 2- i 3-pokojowych, o powierzchni ok. 38 – 55 mkw., w cenie do około 400 tys. zł w Warszawie i około 300 tys. zł dla pozostałych dużych miast. Przedmiotem transakcji są najczęściej mieszkania w przynajmniej średnim standardzie, wybudowane w ostatnich dwudziestu latach lub wcześniej, ale dobrze utrzymane i zmodernizowane. Stąd powrót do łask lokali w osiedlach z wielkiej płyty, jednak pod warunkiem dobrej lokalizacji na terenie miasta, w zadbanych budynkach, raczej niskich, tzn. do pięciu kondygnacji, najchętniej po modernizacji, z czystą klatką schodową, w otoczeniu zieleni, a w przypadku wysokich budynków zdecydowanie bez zsypów na śmieci. Ceny takich mieszkań mogą być niższe od nowszych nawet o 30%.

Obostrzenia w kredytowaniu sprawiły, że rozwija się powoli trend zamiany mieszkań i domów. W tłustych latach rynku tego typu transakcje nie zdarzały się często, z uwagi na większą trudność w znalezieniu i dopasowaniu dwóch nieruchomości spełniających potrzeby i oczekiwania dwóch stron.

Małgorzata Battek

Trendy na amerykańskim rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości zmieniał sie na przestrzeni historii. Ameryka była świadkiem wielkiego boomu w latach po II wojnie światowej, kiedy to popyt na dobra konsumpcyjne, w tym nieruchomości, bardzo wzrósł.
W roku 1946 Kongres uchwalił ustawę o zatrudnieniu, która zobowiązywała rząd federalny do podjęcia wszelkich maksymalnych środków w celu tworzenia nowych miejsc pracy i utrzymania bezrobocia na minimalnym poziomie. Trzy lata później uchwalono słynny ”Housing Act of 1949”. Jednym z priorytetów tej ustawy była pomoc dla żołnierzy powracających z wojny przy znalezieniu pracy i dachu nad głową. Na przykład tzw. ”GI Bill” gwarantował pożyczki hipoteczne czy pożyczki studenckie dla weteranów II wojny światowej.

Tak zaczął się rodzić ”American Dream”, czyli marzenie posiadania własnego domu czy mieszkania, który jest jak najbardziej aktualny po dzisiaj.

Stało się jednak jasne, że budownictwo mieszkaniowe w tym okresie było bardzo nieefektywne i nie nadążało za niesamowitym popytem. Pionierami na rynku budownictwa po II wojnie światowej byli bracia Levitt, którzy specjalizowali się w budowie tanich domach głównie dla potrzeb klasy średniej i setek tysięcy żołnierzy wracających z wojny. W okresie boomu powojennego w roku 1950 w budowie było ponad 15 milionów domów i mieszkań i to głównie w miastach. Przeważały domy małe i tanie. Sami bracia Levitt w okresie najwyższego szczytu podpisywali 1400 kontraktów i budowali 30 domów dziennie.

W latach 60-tych i 70-tych wraz z budową nowych dróg i autostrad, powstawaniem centrów handlowych na przedmieściach, coraz więcej rodzin zaczęło wyprowadzać i osiedlać się poza miastem. Znaczenie „American drem” zaczęło przybierać nowych rozmiarów. Dom poza miastem, prywatne szkoły dla dzieci, dostęp do placów zieleni , parków, rekreacji zaczęły stawać się normą nie tylko dla bogatych, ale i dla średniej klasy. Zaczęło dominować budownictwo jednorodzinne, najpierw metraż średni, a pod koniec lat 70-tych zaczęły powstawać ekskluzywne, zamknięta osiedla, często z własnymi polami golfowymi czy kortami tenisowymi. Chęć mieszkania na przedmieściach stała się nie tylko marzeniem dla rodziny, ale podnosiła status i gwarantowała prestiż.

Trend ten dominował w latach 90-tych aż do połowy lat 2000, kiedy to łatwy dostęp do kredytów był zachętą, aby budować „pałace” ponad stan swoich możliwości. W roku 2007 ponad 70% rodzin było właścicielami własnego domu czy mieszkania, jest to najwyższy zanotowany wskaźnik w historii.

Jak niektórzy ostrzegali i przewidywali, taka hossa nie mogła trwać wiecznie i bańka ta pękła pod koniec 2006 roku. Konsekwencje tego odczuwamy aż do dnia dzisiejszego. Ostudzenie przyszło szybko, kiedy dużo rodzin nie tylko, że nie stać było na utrzymanie swoich nieruchomości, ale też ich domy straciły na wartości 50% albo i więcej. Kryzys zmienił postawy amerykańskich klientów o 180 stopni; dzisiaj istnieje popyt na domy i mieszkania mniejsze, jak najbliżej miejsca pracy, sklepów, szkół. ”Pałace i dwory” z początków lat 2000 nie mają nabywców i są najczęściej przedmiotem „foreclosure” czyli zajęcia przez banki.

Nowy trend w budownictwie mieszkaniowym:

– domy mniejsze, nie przekraczające 2000 stóp kwadratowych (ok. 200 mkw.),
– domy energooszczędne z wykorzystaniem energii słonecznej
– nowe, tańsze rozwiązania technologiczne, domy prefabrykowane
– nowa architektura wnętrz, nadal koncepcje otwarte ale obowiązkowo pokój zamknięty (office), w którym znajduje sie komputer i Internet
– mniej uwagi na wykończenia luksusowe z podkreśleniem wygody i użytkowości
– przedmieścia cieszą się dalej większą popularnością, ale te blisko miast.

Trend demograficzny:

– wzrasta liczba rodzin wielopokoleniowych, żyjących pod jednym dachem
– społeczeństwo starzeje się, pokolenie wyżu demograficznego zdominuje rynek nieruchomości w ciągu najbliższych dekad.

Boom na rynku wynajmu:

– popyt wzrasta z roku na rok, zarówno w budownictwie jedno- jak i
wielorodzinnym
– wzrost czynszów w granicach 5-12% w skali rocznej w zależności od regionu
– tempo budowy nowych budynków pod wynajem w najbliższych latach będzie o wiele większe niż budownictwo mieszkań i domów.

John Budz
Realty Executives, USA

Property Journal na XVII Kongresie PFRN 2012

W dniach 24-25 maja 2012 roku w Warszawie w hotelu Radisson Blu odbył się XVII Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. EUROPEJSKI STANDARD USŁUG NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI – nowe wyzwanie dla profesjonalistów to hasło i myśl przewodnia, która przyświecała prelekcjom podczas tegorocznego spotkania.

W tym roku wyjątkowości dodali goście jakich PFRN miała przyjemność przywitać wśród uczestników Kongresu PFRN. A byli nimi: Claudine Speltz – Prezydent CEPI; Członkowie Zarządu i Delegaci CEPI, Wiliam Armstrong – Skarbnik National Association of Realtors; Bruno Crosby – Dyrektor ds. międzynarodowych, National Association of Realtors; John Budz – Przedstawiciel National Association Of Realtors na Polskę, Christina Todd – CEO, Northern Virginia Association of Realtors, Patricia Szego – z Northern Virginia Association of Realtors.

– „Uważamy, że potencjalne korzyści płynące z regulacji lub deregulacji muszą być oceniane w kontekście wpływu na tworzenie bardziej wydajnego i efektywnego rynku europejskiego” – powiedziała w swoim wystąpieniu Claudine Speltz, Prezydent CEPI (Conseil Europeen des Professions Immobilieres – Europejskiej Rady Zawodów Rynku Nieruchomości) gość XVII Kongresu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

CEPI za utrzymaniem licencji

Claudine Speltz przypomniała, że CEPI wystosowała w sprawie tzw „deregulacji” – oznaczającej zniesienie wymagań jakichkolwiek kwalifikacji do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości – list do polskiego Premiera oraz Ministra sprawiedliwości wyrażając głębokie zaniepokojenie zapowiedzią likwidacji licencji – czyli wymagań kwalifikacyjnych. Podkreśliła też, że zasadniczym elementem pracy na rynku nieruchomości są kompetencje oraz przestrzeganie standardów zawodowych. „Zwracamy uwagę przedstawicielom polskich władz, że celem Dyrektywy Usługowej oraz Dyrektywy w sprawie uznawania kwalifikacji zawodowych było uproszczenie systemu świadczenia usług i uznawania kwalifikacji zawodowych w ramach rynku wewnętrznego, nie zaś deregulacja – Prosimy i nalegamy, aby obecny system regulacji zawodu pozostał niezmieniony” – podkreśliła Prezydent CEPI.

Ale kwestia tzw. „deregulacji” (obniżenia wymagań kwalifikacyjnych) nie zdominowała tematyki Kongresu. Ważnym tematem była sytuacja gospodarcza na świecie i jej wpływ na rynki nieruchomości. Również kwestia bezpieczeństwa i przejrzystości transakcji, co podkreślił otwierając Kongres – Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości – Wojciech Kuc.
O tym, że bardzo ważne na rynku nieruchomości są standardy zawodowe – mówił też Xavier Ortegat – dyrektor wykonawczy w sekretariacie CEPI. Jego zdaniem ideałem byłoby – gdyby standardy były ujednolicone.

Polska atrakcyjna dla inwestorów
James Foley, partner Ernst &Young – charakteryzując trendy na rynku nieruchomości w Polsce – podkreślił atrakcyjność naszego kraju jako obszaru do inwestowania. „Jedyny kraj, który dotąd oparł się recesji” –mówił o Polsce James Foley. Ale – James Foley podkreślał, że w Polsce najbardziej brakuje mieszkań, których budowę wciąż hamuje brak planów zagospodarowania przestrzennego oraz zbyt długi czas oczekiwania na pozwolenia na budowę. Zwracał uwagę, że nie brak popytu – lecz niedostępność cenowa są przyczyną stosunkowo dużej liczby gotowych a nie sprzedanych mieszkań nawet na najbardziej atrakcyjnym rynku warszawskim.

W USA nieznaczne wychodzenie z zastoju
Trendy na amerykańskim rynku mieszkaniowym omawiał Broker z Realty Executives Elite John Budz. – „Kryzys w USA spowodował, że zainteresowanie na rynku mieszkaniowym przesunęło się w kierunku mniejszych domów i mieszkań – podkreślił – można powiedzieć, że dominuje zasada: Mniej luksusu – więcej wygody.

Klienci amerykańscy dotkliwie odczuwają zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów – „30 proc. kupujących z 2006 roku – mówił John Budz – dziś nie mogłoby w ogóle liczyć na kredyt” . W USA coraz więcej jest rodzin wielopokoleniowych mieszkających pod jednym dachem – z braku środków u młodych ludzi na zakup samodzielnego lokum. John określał sytuacje na rynku amerykańskim jako zastój z minimalnymi objawami pozytywnego ożywienia, ale nie można jeszcze wskazywać, że jest to stały trend. Stany Zjednoczone, podobnie jak kraje europejskie mają problem starzejącego się społeczeństwa, co wzmaga popyt na domy dla osób starszych – a problemem są rosnące koszty opieki. Jedna trzecia nabywców domów w USA kupuje je po raz pierwszy, jedna piąta to inwestorzy, ponad jedna ósma nabywa drugi dom, 4 proc. to zakupy cudzoziemców.

Problem starzejących się społeczeństw – to również problem Polski. Sytuacje na polskim rynku nieruchomości w kontekście sytuacji demograficznej prezentowała dr hab. Iwona Foryś z Uniwersytetu Szczecińskiego – zarazem wiceprezydent PFRN. Podkreślała wyzwanie jakie dla sytuacji gospodarczej i rynku nieruchomości ma wydłużający się czas życia i kobiet i mężczyzn.

Nowoczesne urządzenia i technologie w pracy na rynku nieruchomości

Na Kongresie wyjątkowo dużo uwagi poświęcono technologiom i infrastrukturze technicznej w jakiej obecnie funkcjonuje rynek nieruchomości. Narzędziem pracy pośrednika – który coraz więcej czasu spędza poza swoim biurem – staje się tablet, smartfon. W tej pracy bowiem bardzo istotna jest szybka komunikacja i wymiana informacji z klientami, a także miedzy samymi pośrednikami. O nowych technologiach w pracy pośrednika mówił John Mayfield nie tylko broker z USA, ale autor wielu poczytnych poradników dla profesjonalistów na rynku nieruchomości. Zwrócił uwagę, że nowoczesne technologie praktycznie eliminują już z pracy pośrednika dokumenty w formie papierowej.

Posiadanie możliwości dodawania informacji zdalnie z różnych lokalizacji pozwala zaoszczędzić ogromną ilość czasu, a także pozwala zamykać transakcje na rynku nieruchomości. Używanie tabletów do rozpoczęcia oraz zakończenia umowy sprzedaży z klientami jest rosnącym trendem w Stanach Zjednoczonych wśród profesjonalistów na rynku nieruchomości. Prace z tabletem i aplikacje dla rynku nieruchomości prezentował na Kongresie Bolesław Drapella, prezes portalu Morizon S.A. Pośrednicy mogli na czas trwania Kongresu wypożyczyć tablety – chętni również je nabyć – wraz z niezbędnym dla pośredników oprogramowaniem. Tak więc nie tylko wiedza prawna, ekonomiczna finansowa jest już niezbędna do pracy na rynku nieruchomości ale i umiejętność posługiwania się nowoczesnymi technologiami.

Polscy profesjonaliści rynku nieruchomości otrzymali wsparcie międzynarodowych organizacji takich jak CEPI czy NAR w obronie wymagań kwalifikacyjnych. Rynek nieruchomości w Polsce jest już na tym poziomie rozwoju, że bez bardzo wysokich kwalifikacji, trudno będzie się na nim utrzymać.

Patronem medialnym Kongresu był Property Journal.

Zdjęcia źródło: PFRN

Polskie miasta i regiony na targach MIPIM w Cannes

Na tegorocznych targach nieruchomości i inwestycji MIPIM, które odbyły się w połowie marca w Cannes, we Francji, pojawiły się tradycyjnie reprezentacje polskich miast i regionów. Bardzo zauważalne były stoiska miast będących gospodarzami Euro 2012, takich jak : Wrocław, Poznań, Gdańsk i Warszawa. W dużej mierze też z Euro powiązana była ich tegoroczna oferta inwestycyjna.
Marcin Przyłębski
Dyrektor Obsługi Inwestorów i Promocji Inwestycji Urzędu Miasta Poznań
Property Journal: Jakie walory, którymi chcielibyście przyciągnąć inwestorów, prezentuje na Targach MIPIM miasto Poznań?
Marcin Przyłębski, Dyrektor Obsługi Inwestorów i Promocji Inwestycji Urzędu Miasta Poznań: Reklamujemy się jako miasto, które ma na sprzedaż atrakcyjne nieruchomości, działki na których można budować wszystko – począwszy od biurowców, poprzez mieszkania, aż po duże inwestycje. Poszukujemy również partnerów prywatnych, którzy razem z miastem będą chcieli tworzyć sektor publiczno-prywatny.
Jak oceniają Państwo uczestnictwo w Targach MIPIM?
Jesteśmy zadowoleni. Stoisko Poznania cieszy się zainteresowaniem. Także dlatego, że jesteśmy jednym z miast organizatorów Euro 2012. Ta impreza sportowa ma bardzo duże znaczenie promocyjne dla miasta.
Jak wyglądają przygotowania do Euro 2012?
Jesteśmy w 92 % gotowi. Stadion jako pierwszy został oddany do użytku; jest sprawdzony, odbywały się na nim koncerty, mecze drużyny reprezentacji młodzieżowej, mecze Lecha Poznań. Stadion był wypełniony, więc z tym nie ma problemu. Powoli kończony jest nowy dworzec Główny PKP, rozbudowa lotniska Ławica, no i szereg inwestycji drogowych – część z nich jest już gotowa, część będzie gotowa w najbliższych miesiącach.
A co z bazą hotelową?
Poznań jako pierwsze z miast miał pełną ilość miejsc hotelowych, wymaganych przez UEFA. Mamy hotele 5- gwiazdkowe, jak Sheraton, mamy kilka hoteli 4- gwiazdkowych, bardzo dużo 3- gwiazdkowych, oprócz tego pola namiotowe. Poznań jest gotowy, aby przyjąć dużą ilość kibiców.
Jak wygląda sytuacja w dziale inwestycji mieszkaniowych w Poznaniu?
W 2008 roku boom na rynku nieruchomości paradoksalnie pokrzyżował nam plany, ponieważ wyceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych były zdecydowanie zawyżone. Z tego powodu problemem stała się sprzedaż tych nieruchomości. Obecnie to się zmienia, wyceny są coraz bardziej realne, rynkowe, tak więc w zeszłym roku udało nam się sprzedać kilkanaście nieruchomości.
Karolina Morawska
Urząd Miasta Wrocław, odpowiedzialna za promocję miasta na Targach MIPIM
Który raz miasto Wrocław wystawia się na targach MIPIM?
W tym roku obchodzimy 18-stkę. Jesteśmy rozpoznawalnym wystawcą. Inwestorzy wiedzą, że tutaj można nas znaleźć; długoletnie doświadczenie zaowocowało atrakcyjną lokalizacją stoiska. Cieszymy się bardzo, ponieważ to doświadczenie, ta rozpoznawalność przynosi korzyści.
Co jest głównym punktem programu w promocji na targach?
Wszyscy wiemy, że przy Stadionie Miejskim pozostała „duża dziura”; chcemy ją wypełnić budową galerii. Jest to nasza najważniejsza oferta i cieszy się dużym zainteresowaniem. Oprócz tego chcemy przeorganizować Plac Społeczny – największy plac w mieście, który teraz jest właściwie tylko węzłem komunikacyjnym; w tym miejscu planujemy nowe centrum miasta. W przyszłym roku przyjedziemy już z dokładnymi informacjami, na razie przedstawiamy inwestorom ofertę wstępną.
Iwona Dyszkiewicz-Najda
Urząd Marszałkowski Województwa Dolnośląskiego – Dyrektor Mienia Wojewódzkiego, Przewodniczącą Komisji Rozwoju Miejskiego i Architektury, Przewodnicząca Komisji Inicjatyw Gospodarczych
Jak wygląda sytuacja na dolnośląskim rynku nieruchomości?
Rynek nieruchomości na Dolnym Śląsku wygląda bardzo tajemniczo i tak też wygląda Dolny Śląsk, który również jest reklamowany w sposób bardzo tajemniczy. Dlatego, że wymusił na właścicielach czyli często samorządach, wyszukiwanie nieruchomości bardzo specyficznych , innych niż dotychczas. Rynek się zmienił, kryzys światowy wymusił na właścicielach wyszukiwanie takich ofert, które rzeczywiście mogłyby zainteresować potencjalnych odbiorców i kontrahentów. Takimi kontrahentami są biznesmeni, potężne firmy, ale też małe firmy, które proponują zupełnie coś innego w danym regionie, a mianowicie dogęszczanie mieszane. Propozycja mieszkań dla potencjalnych odbiorców miesza się z propozycją biur oraz usług. Dlatego proponowane nieruchomości często są dosyć duże. Na dużym obszarze można stworzyć potencjalnie społeczność, która byłaby niemalże samowystarczalna. Taką nieruchomością jest m.in. bardzo ciekawy, niemalże najciekawszy w tym rejonie i w mieście, ogromny obszar 2,5 ha, znajdujący się w ścisłym centrum przy jednym z największych skrzyżowań wrocławskich – przy Placu Jana Pawła II.
Alan Aleksandrowicz
Prezes Zarządu Gdańskiej Agencji Rozwoju Gospodarczego Sp. z o.o.
Jaką ofertę prezentują Państwo na MIPIM?
W tym roku jest to trochę inna oferta niż do tej pory. Wystawiamy się jako cały Gdańsk i jako cały obszar metropolitalny i cały region gdański, dlatego mamy łącznie prawie 100 ofert inwestycyjnych z Trójmiasta i okolic. Są z nami również partnerzy, głównie deweloperzy i inwestorzy, którzy już realizują projekty w Gdańsku – poszukują partnerów oraz finansowania.
Czy pojawili się jacyś nowi inwestorzy zainteresowani Państwa ofertami?
Tak, jest pewien sektor inwestycji handlowych, są to mniejsze centra handlowe, zwane również Convenient Center, które lokują się w dzielnicach miast lub wręcz poza miastami.
Jakub Jędrzejewski
zastępca Dyrektora Departamentu Gospodarki, Departament Gospodarki Urzędu Marszałkowskiego Województwa Wielkopolskiego
Jak wygląda sytuacja ekonomiczna wielkopolski?
Mówi się o wielkopolskim etosie pracy, dzięki któremu region dobrze przetrwał kryzys. Myślę, że to dzięki bardzo dobrej strukturze małych i średnich przedsiębiorstw. Są one elastyczne i dynamicznie dopasowują się do rynku w zależności od potrzeb. Także myślę, że dobrzy przedsiębiorcy są siłą wielkopolski. W regionie, który ma niecałe 3,5 mln ludności mamy ponad 300 tys. podmiotów gospodarczych, z tego ponad 95 % to właśnie małe i średnie przedsiębiorstwa.

Z przedstawicielami polskich miast rozmawiały
Alicja Dębiec i Paulina Michniak

Opłata deszczowa

W czasach kiedy wpływy do budżetów gmin w ostatnich lata znacznie się zmniejszyły, zaczęły one rozglądać się za nowymi metodami pozyskiwania środków finansowych. Stąd coraz więcej gmin podejmuje uchwały w sprawie opłat za wodę deszczową.

Opłaty od ścieków opadowych i wód roztopowych (opłaty deszczowe) w Polsce pojawiły się już kilka lat temu, m.in. w Poznaniu i Koszalinie. W ostatnim czasie do tego grona dołączyły Bielsko-Biała, Głogów czy Bytom. Do wprowadzenia takiej opłaty przygotowują się również urzędnicy w Warszawie, Krakowie i Toruniu. We Wrocławiu opłata deszczowa miała zacząć obowiązywać od marca tego roku, jednak wykonanie uchwały Rady Miejskiej Wrocławia rozstrzygnięciem nadzorczym wstrzymał Wojewoda Dolnośląski.

Podstawą wprowadzania opłaty deszczowej jest ustawa z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006r. Nr 123, poz. 858 z późn. zm.) określająca procedurę wprowadzania taryf oraz zasady rozliczeń za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków, które jest zadaniem własnym gmin. Ustawa ta, jako ścieki wprowadzane do wód albo ziemi, traktuje także wody opadowe lub roztopowe ujęte w otwarte lub zamknięte systemy kanalizacyjne, pochodzące z powierzchni zanieczyszczonych o trwałej nawierzchni, w szczególności z miast, portów lotnisk, terenów przemysłowych, handlowych, usługowych i składowych, baz transportowych oraz dróg i parkingów. Definicja ścieku z wód opadowych i roztopowych została rozszerzona w ustawie od dnia 30 lipca 2005r., bowiem wcześniej taki charakter nosiły jedynie wody opadowe lub roztopowe pochodzące z powierzchni zanieczyszczonych, w tym z centrów miast, terenów przemysłowych i składowych, baz transportowych oraz dróg i parkingów o trwałej nawierzchni.

Na wstępie warto zaznaczyć, że opłata deszczowa nie ma charakteru przymusowego, obowiązuje ona jedynie wówczas, kiedy umowa pomiędzy dostawcą usługi, czyli przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym, a odbiorcą usługi tak stanowi, przy czym przedsiębiorca jest obowiązany do zawarcia takiej umowy z osobą, której nieruchomość została przyłączona do sieci i która wystąpiła z pisemnym wnioskiem o zawarcie umowy. Ilość odprowadzanych ścieków ustala się na podstawi wskazań urządzeń pomiarowych. W razie braku urządzeń pomiarowych ilość odprowadzanych ścieków ustala się na podstawie umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcą wodno-kanalizacyjnym a odbiorcą usług, jako równa ilość wody pobranej lub określonej w umowie. Przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym w rozumieniu ustawy jest przedsiębiorca w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej oraz gminne jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, a prowadzące działalność z zakresu zbiorowego zaopatrywania w wodę oraz odprowadzania ścieków.

Jeżeli umowa o odprowadzanie ścieków nie stanowi inaczej, odbiorca usług odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy kanalizacyjnych. W rozumieniu ustawy przyłączem kanalizacyjnym jest odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej.

Przedsiębiorca wodno-kanalizacyjny może zamknąć przyłącze kanalizacyjne jeżeli: przyłącze kanalizacyjne wykonano niezgodnie z prawem; odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej opłaty; jakość wprowadzanych ścieków nie spełnia wymogów określonych prawem oraz w przypadku, gdy zostało stwierdzone nielegalne odprowadzanie ścieków.

Ceny i stawki opłat określane są w sporządzonej przez przedsiębiorstwo taryfie rocznej. Swoboda przedsiębiorstwa w zakresie ustalania taryf została ograniczona, bowiem zgodnie z art. 24 ustawy obowiązane ono jest do przedstawienia radzie gminy – do zatwierdzenia – taryf celem sprawdzenia, czy zostały opracowane zgodnie z przepisami ustawy, i zweryfikowania kosztów pod względem celowości ich ponoszenia. Na tej podstawie rady gmin mogą zatwierdzić proponowane przez przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne taryfy opłat określanych za odprowadzanie ścieków w postaci wód opadowych i roztopowych pochodzące z trwałych nawierzchni.

Istotną sprawą jest określenie co należy rozumieć przez pojęcie trwała nawierzchnia, użyte w art. 2 ust. 8 lit. c ustawy – czyli od jakich powierzchni powinny być obliczane opłaty deszczowe. Katalog ten jest otwarty, bowiem ustawodawca wskazując trwałą powierzchnię zaznaczył, że w szczególności chodzi tu o trwałą powierzchnię z miast, portów, lotnisk, terenów przemysłowych, handlowych usługowych i składowych, baz transportowych oraz dróg i parkingów.

Pomocnym przy ustaleniu znaczenia tego pojęcia może być rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 października 2008r. w sprawie opłat za korzystanie ze środowiska (Dz. U. Nr 196, poz. 1217 z późn. zm.). W § 5 tego rozporządzenia została ustalona jednostkowa stawka opłaty za powierzchnie zanieczyszczone o trwałej nawierzchni, z których są wprowadzane do wód lub do ziemi wody opadowe lub roztopowe, ujęte w otwarte lub zamknięte systemy kanalizacyjne. Stawki te zostały określone dla terenów przemysłowych, składowych, baz transportowych, portów, powierzchni dróg i parkingów o nawierzchni szczelnej, powierzchni parkingów o nawierzchni nieszczelnej, o liczbie miejsc parkingowej powyżej 500 samochodów i dla powierzchni dróg i parkingów o nawierzchni szczelnej położonych w miastach o gęstości zaludnienia przekraczającej 1300 osób/km2. Powierzchnie o których tu mowa ustala się na podstawie ewidencji gruntów i budynków oraz danych wchodzących w skład państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Sprawą dyskusyjną okazało się zaliczenie do katalogu nawierzchni powierzchni utwardzonej dachów budynków. Kwestię tą podjął Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z dnia 24 maja 2007 r. sygn. sprawy II OSK 255/2007 publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, stwierdził on, że naliczenie opłat za odprowadzanie ścieków w postaci wód opadowych i roztopowych, przy zastosowaniu jako przelicznika 1m2 powierzchni dachów, nie ma oparcia w przepisach prawa. NSA wskazał, że zarówno w ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, jak i w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 marca 2002r. w sprawie określenia taryf, wzoru wniosku o zatwierdzenie taryf oraz warunków rozliczeń za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków, nie wynika obowiązek płacenia za wody opadowe przy zastosowaniu jako przelicznika 1m2 powierzchni dachów. Podkreślił jednocześnie, że obowiązek płacenia tego rodzaju opłat powinien wyraźnie wynikać z przepisów ustawy. Przykładowe wymienienie przez ustawodawcę terenów przemysłowych, składowych, baz transportowych, dróg i parkingów o trwałej nawierzchni wskazuje na to, że chodzi o tereny, czyli powierzchnię ziemi, w tym również zabudowanej.

To że podstawą obliczenia opłaty za wody opadowe nie może być przyjęty przelicznik 1m2 powierzchni dachów nie oznacza, że rady gmin nie mogą objąć taką opłatą budynków i budowli, z których woda opadowa wpływa do studzienek kanalizacyjnych przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego. W ten sposób postąpiło miasto Wrocław, gdzie Rada Gminy podjęła uchwałę w dniu 29 grudnia 2011r. w sprawie wprowadzenia opłat za zbiorowe odprowadzanie ścieków w postaci wód opadowych i roztopowych z powierzchni zanieczyszczonych o trwałej nawierzchni do urządzeń kanalizacyjnych. Dla ścieków opadowych i roztopowych odprowadzanych z trwałej, szczelnej powierzchni nieprzepuszczalnej, w tym także z terenu zabudowanego, określono stawkę opłaty w wysokości 1,32 zł netto za każdy m3 wody opadowej. W przypadku budynków i budowli, z których wody opadowe i roztopowe odprowadzane są do urządzeń kanalizacyjnych, wielkość powierzchni odwodnionej ustala się, jako równą powierzchni zabudowy.

Na potrzeby określenia opłaty opadowej we Wrocławiu podstawą do określenia powierzchni stanowić mają oświadczenia osób fizycznych, prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, a także posiadaczy samoistnych nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkowników wieczystych gruntów, posiadaczy nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (także jeżeli posiadanie jest bez tytułu prawnego). Wysokość opłaty miesięcznej stanowi iloczyn stawki opłat za 1m2 odprowadzanych ścieków i ilość ścieków podzielony przez 12 miesięcy. Z kolei ilość ścieków określa się poprzez iloczyn powierzchni o trwałej nawierzchni i ilość opadów atmosferycznych za okres obliczeniowy, tj. średnia ilość opadów z ostatnich trzech lat przed wprowadzeniem opłat, podawana przez Prezesa GUS dla Miasta Wrocławia, która aktualnie wynosi 0,63 (m3/m2). Wrocław obok Katowic, Krakowa i Białegostoku należy do miast o największej sumie opadów atmosferycznych w Polsce (dane GUS za 2009r. Mały rocznik statystyczny Polski 2010r.).

Nowe opłaty za zbiorowe odprowadzanie ścieków w postaci wód opadowych i roztopowych miały zacząć obowiązywać we Wrocławiu od dnia 1 marca 2012r., jednak uchwała Rady Miejskiej Wrocławia wprowadzająca opłatę deszczową została uchylona rozstrzygnięciem nadzorczym przez Wojewodę Dolnośląskiego. Uznał on bowiem, że uchwała jest niezgodna z prawem, gdyż opłata deszczowa powinna znaleźć się w jednym dokumencie wraz z podwyżką opłat za wodę oraz ścieki. Sprawa jest jednak w toku, gdyż Rada Miejska Wrocławia w dniu 16 lutego 2012r. podjęła uchwałę w sprawie wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

W Poznaniu taryfa dla zbiorowego odprowadzania ścieków opadowych i roztopowych na okres od 1 stycznia 2012r. do 31 grudnia 2012r. została określona uchwałą Rady Miasta Poznania z dnia 8 listopada 2011r. Dla potrzeb właściwego naliczenia opłat wyróżniono dwie grupy odbiorców. Pierwsza grupa dotyczy odbiorców usług odprowadzających ścieki opadowe i roztopowe z powierzchni zanieczyszczonych o trwałej nawierzchni w obrębie portów, lotnisk, terenów przemysłowych, handlowych, usługowych i składowych, baz transportowych oraz dróg i parkingów z wyłączeniem powierzchni dachów oraz powierzchni określonych w Grupie II, do której należą odbiorcy usług odprowadzający ścieki opadowe i roztopowe z powierzchni zanieczyszczonych o trwałej nawierzchni będących drogami, podjazdami i parkingami w obrębie osiedli mieszkaniowych lub w obrębie nieruchomości z zabudową mieszkalną lub sakralną. W Poznaniu ilości odprowadzanych ścieków określone są w oparciu o sumę iloczynów: powierzchni spływu w m2 razy zmierzoną wysokość opadów atmosferycznych dla miasta Poznania w danym okresie obrachunkowym.

Warto raz jeszcze zaznaczyć, że opłata za odprowadzanie wody deszczowej nie ma charakteru przymusowego. Określa ją umowa zawarta pomiędzy przedsiębiorcą wodno-kanalizacyjnym a odbiorcą usług na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych, a w razie ich braku ilość odprowadzanych ścieków ustala się na podstawie umowy, jako równa ilość wody pobranej lub określonej w umowie.

Jednak w przypadku odprowadzania takiej wody deszczowej do urządzeń kanalizacyjnych należy podpisać taką umowę, gdyż zaniechanie tego może skutkować nałożeniem na taki podmiot kary ograniczenia wolności lub kary grzywny w wysokości do 10 000 zł. Ponadto w razie skazania za takie przestępstwo, sąd może orzec nawiązkę na rzecz przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego, w wysokości 1000 zł za każdy miesiąc, w którym nastąpiło bezumowne wprowadzanie ścieków do urządzeń kanalizacyjnych tego przedsiębiorstwa, co nie wyklucza wystąpienia przez przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne z powództwem o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z urządzeń kanalizacyjnych.

Robert Naborczyk

Property Journal 4-5/2012

Polska w Dolinie Krzemowej

Zajęłoby pięć minut, żeby wymienić przyczyny, dla których nie warto osiedlić się w Dolinie Krzemowej. Koszty życia są wysokie. Korki nie do zniesienia. Ciekawe jednak, że nie brakuje tych, którzy nadal uważają Dolinę Krzemową za atrakcyjną i każdego tygodnia kolejne firmy i organizacje obwieszczają, że osiedlają się właśnie tutaj.
Czy przyciągają ich firmy, które tworzyły Dolinę Krzemową i na stałe wpisały się w jej krajobraz, jak Intel, HP czy Apple, czy te, które zaistniały dopiero w ostatniej dekadzie, jak Facebook czy Zynga, ale zdążyły zmienić nasze życie nie do poznania? Czy szukają partnerów, czy inwestorów, czy szukają inspiracji i rozwoju własnych pomysłów na niezliczonych konferencjach technologicznych, spotkaniach developerskich czy prezentacjach w siedzibach firm? Jakkolwiek każda z nich ma własny powód to główny trend jest ten sam. Dolina Krzemowa jest centrum innowacji, oknem do globalnego sukcesu i krainą szerokich możliwości, gdzie wynalazki przeradzają się w produkty rynkowe w mgnieniu oka. Z tego właśnie powodu, jak grzyby po deszczu wyrastają inkubatory przedsiębiorczości, często przy wsparciu finansowym rządu, mające na celu umożliwienie młodym startupom możliwość łatwiejszego dostępu do czaru tutejszych innowacji i szybsze wejście na rynek globalny. Wie to każdy, kto choć na chwilę postawił stopę na tej ziemi.
Dlatego cieszy, że wreszcie przyszedł czas na Polskę i jej obecność w tym szczególnym miejscu.
Inaugurację Polsko-Amerykańskiego Hubu Innowacyjności w Palo Alto, w Kalifornii, ogłoszono oficjalnie podczas Dnia Polskiego w ramach 9. Global Technology Symposium 2012 (GTS). Powstałe centrum ma na celu umożliwienie polskim spółkom dostępu do światowego rynku, a amerykańskim wszelką pomoc w odnalezieniu się na polskim rynku. Hub-Centrum Innowacji jest jednym z częściej powielanych obecnie wzorców w gospodarkach innowacyjnych i jest z założenia elementem łączącym i konsolidującym środowiska badawcze, przedsiębiorców i inwestorów.
Uczestników Dnia Polskiego zaproszono do siedziby firmy, legendy Doliny Krzemowej, która jest dzisiaj jedną z największych gigantów działających na rynku informatycznym. Firma Intel Corp., o której mowa, narodziła się w 1968 roku w umyśle dwóch młodych, przedsiębiorczych ludzi – Gordona E. Moora i Roberta Noyce, którzy mieli szczęście, że znaleźli się w sprzyjającym ekosystemie Doliny Krzemowej.
Global Technoogy Symposium jest wiodącą konferencją inwestorów venture capital, technologii oraz przedsiębiorczości w Dolinie Krzemowej. W minionych latach na GTS pojawiło się ponad 300 liderów biznesu, finansów, technologii oraz decydentów, którzy dzielili się swoimi opiniami. Tegoroczne symposium pod hasłem „Przedsiębiorczość w Globalnym Świecie” otworzyła oficjalnie Lorraine Hariton, przedstawiciel ds. handlowych i biznesowych w Departamencie Stanu rządu amerykańskiego, potwierdzając, że gospodarka amerykańska widzi w entrepreneurs poważną szansę na rozwój innowacyjnej gospodarki i dotarcie do krajów rozwijających się.
Polska miała w tegorocznym sympozium swój szczególny udział. Michał Bańka, p.o. dyrektora Departamentu Wsparcia Instytucji Otoczenia Biznesu, Polskiej Agencji Rozwoju Przedsiębiorczości, zaprezentował przed licznym gronem inwestorów venture capital, aniołów biznesu i menedżerów z całego świata, potencjał naszego kraju i działania na rzecz wspierania startupów w Polsce.
W konkursie Global Innovator Competition, wśród 13 startupów z całego świata (wybranych z 2000 zgłoszonych), prezentujących swoje pomysły przed gronem inwestorów i doświadczonych przedsiębiorców, po raz pierwszy znalazł się projekt z Polski. Jej autorką jest studentka Politechniki w Krakowie, Katarzyna Sawicz-Kryniger. Projekt pod nazwą INNOVALAB dotyczy technologii oznaczania materiałów z plastiku w celu ich identyfikacji i zabezpieczenia przed nieuczciwą konkurencją. „Nowe horyzonty, nowe możliwości – powiedziała – Mam nadzieję, że pomogą mi one na komercjalizację moich badań w Polsce i może na wyjście mojego pomysłu na poziom globalny.”

Lidia Paulińska-Thompson
Property Journal 4-5/2012

Dlaczego licencje pośredników są ważne

Wszystkie transakcje na rynku nieruchomości mają pewne wspólne cechy, niezależnie gdzie zawierane są na świecie. Dla większości transakcja kupna czy sprzedaży mieszkania lub domu, to najważniejsza decyzja finansowa w życiu. W USA ponad 90% wszystkich transakcji, zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych zawieranych jest przy udziale i pomocy osób trzecich, tj. firm brokerskich i pośredników, którzy za opłatą oferują usługi pośrednictwa dla jednej lub obu stron. Obrót nieruchomościami to często bardzo złożony i skomplikowany proces, wymagający dużo wiedzy i doświadczenia w zakresie finansowania, prawa własnościowego, wiedzy która często wykracza poza możliwości przeciętnego konsumenta.

Dla ochrony interesów klienta, wiele krajów na całym świecie wprowadziło regulacje, czyli systemy licencjonowania, który promują stabilność i uczciwość w transakcjach, zapewniają kompetencje pośredników i firm w handlu nieruchomościami, jak również chronią interesy zarówno klientów, jak i powiązanych rynków finansowych przed nieuczciwymi praktykami i nadużyciami. Te regulacje tworzą płaszczyznę, na której wszyscy ”gracze” w obrocie nieruchomościami mają równe prawa i mogą konkurować na tych samych zasadach.

Licencje ustalają jasne zasady i wytyczne, jak prowadzić biznes. Firmy i pośrednicy mają na ogół wolną rękę, aby konkurować na rynku bez większej ingerencji rządu, ponieważ zwykle przepisy nie narzucają lub dyktują wysokości prowizji, jaką firmy lub pośrednicy mogą pobierać za swoje usługi brokerskie.

Według ARELLO, Stowarzyszenia Agencji ds. Licencji w Obrocie Nieruchomościami: „regulacje w wielu krajach na całym świecie różnią się w sposobie, w jaki są zorganizowane i do tego upoważnione. Niemniej jednak, wszystkie one mają jeden wspólny cel, ochronę obywatela”.

Programy licencjonowania określają minimalne standardy, które ”wyposażają” nowych licencjobiorców w podstawowe umiejętności i wiedzę potrzebną przy transakcji kupna/sprzedaży na rynku nieruchomości. Jurysdykcje w różnych krajach nakładają również wymagania w zakresie ciągłej edukacji w celu zapewnienia znajomości nowych praw i przepisów obowiązujących na rynku. W USA i większości krajów stowarzyszonych w ARELLO, dodatkowo obowiązują prawa zabraniające wykonywania zawodu pośrednika przez osoby pozbawione „dobrego charakteru”, np. osoby skazane za niektóre rodzaje przestępstw.

Standardy te eliminują osoby nielicencjonowane czy niekompetentne z czerpania korzyści finansowych z zaufania, jakim społeczeństwo obdarzyło ten system.

Dlaczego miałbyś powierzyć największą transakcję finansową w życiu osobie niekompetentnej?

Licencjonowanie zawodów w obrocie nieruchomościami w USA jest regulowane przez poszczególne stany, a nie rząd federalny. Rządy stanowe nakładają również obowiązek stałego dokształcania, celem zapewnienia i utrzymania wysokiej jakości świadczonych usług. Zazwyczaj wymóg ten zbiega się z datą odnowienia i przedłużenia koncesji, np. w stanie Illinois licencja musi być odnawiana co 2 lata.

Licencjonowani pośrednicy muszą ściśle przestrzegać standardów i praktyk zawodowych, które obowiązują przy wszystkich transakcjach kupna/sprzedaży nieruchomości. Większość stanów w swoich programach regulacji określa również w sposób bardzo klarowny relacje „pośrednik – klient”. Jak czytamy w materiałach ARELLO, „przepisy te określają stosunki prawne pomiędzy pośrednikami i stronami transakcji w obrocie nieruchomościami. Przekazują również w sposób jasny i zrozumiały obowiązki pośrednika. Na przykład, prawo może wymagać od licencjobiorcy, aby usługa została wykonana z największą starannością, aby oferty i kontroferty były przekazywane niezwłocznie, istotne informacje o nieruchomości ujawniane, i wreszcie aby pośrednik działał zawsze w najlepszym interesie klienta, a nie w interesie własnym.
Oprócz ogólnych reguł i norm postępowania, prawodawstwo często wymaga jednolitości transakcji, np. wymóg stosowania zatwierdzonych form i umów określa reguły w jaki sposób pieniądze, należące do ”osób trzecich”, mają być traktowane i chronione.

Dlaczego nie chronić samego siebie?

Prawodawstwo daje szerokie uprawnienia agencjom stanowym, jak i lokalnym stowarzyszeniom do nakładania kar pieniężnych i dyscyplinarnych, aby chronić interesy swoich obywateli.
Jak podkreślono w publikacjach ARELLO: „licencje zabezpieczają ochronę i interesy obywatela poprzez monitorowanie działań i nakładanie sankcji za łamanie praw licencyjnych. Te uprawnienia dyscyplinarne zazwyczaj obejmują badania zarzutów dotyczących bezprawnego działania licencjobiorcy, zapewniają uczciwe przesłuchanie stron i w razie konieczności nakładają sankcje i kary za naruszenia. Kara może obejmować wymóg dodatkowej edukacji, kary pieniężne, czy wreszcie odebranie licencji. W niektórych jurysdykcjach ARELLO organy regulacyjne mają prawo wszczęcia postępowania karnego.

Nawet jeśli ogranicza się to do nałożenia sankcji dyscyplinarnych, wszystkie jurysdykcje ARELLO współpracują ze sobą i z organami ścigania karnego. W wielu systemach prawnych dla pełnej gwarancji interesów obywateli wymaga się od licencjobiorców posiadania ubezpieczenia od niezamierzonych „błędów i pominięć”, w ten sposób zapewniając ochronę klientowi w przypadku roszczeń finansowych. W niektórych systemach prawnych, ochrona klienta jest dodatkowo zabezpieczona poprzez tworzenie tzw. „recovery funds” czyli funduszy „odzyskiwania”, które zapewniają rekompensatę dla obywateli poszkodowanych przez licencjobiorców. Dzięki stałemu monitorowaniu, wykrywaniu i karaniu za wykroczenia, interes obywateli jest chroniony na co dzień i społeczeństwo może czuć się bezpiecznie, a przez to cała branża nieruchomości korzystać ze zwiększonego poczucia zaufania wśród społeczeństwa.

Regulacje gwarantują efektywności

Dobrze pracujący i zorganizowany system regulacyjny gwarantuje sprawność i efektywność, jak również zainteresowanie i aktywność na rynku.

• Zapewnia stabilność w pokrewnych branżach. Niektóre agencje regulujące są odpowiedzialne jedynie za pośredników i brokerów (firmy), podczas gdy inne regulują także branże pokrewne, takie jak rzeczoznawców, pośrednictwo kredytów hipotecznych czy inspektorów stanu technicznego nieruchomości. Niezależnie od zakresu ich władzy, przepisy i zasady tych agencji nie mogą być sprzeczne z ustawami, które obowiązują w pokrewnych branżach

• Zapewnia finanse dla Agencji ds. Regulacji. W większości przypadków działalność agencji, płace personelu i koszty operacyjne są pokrywane w całości przez opłaty członkowskie. Ponieważ opłaty licencyjne są pobierane okresowo, gwarantuje to stały dopływ finansów, oczywiście uzależniony w dużym stopniu od warunków ekonomicznych.

• Zapewnia stabilność i koniunkturę na rynku nieruchomości. Członkowie akceptują prawo licencyjne i wysokość opłat i traktują to jako niezbędny koszt prowadzenia własnej działalności biznesowej. Większość zgadza sie z tezą, że solidne przepisy i prawa regulujące, to podstawa zdrowego rynku nieruchomości.

W ponad 100 letniej historii Amerykańskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR), licencje zawsze były integralną częścią zawodu pośrednika, zapewniając stabilność i rzetelność pracy pośrednika, jak również ochronę interesów obywateli czy rynków finansowych od bezprawnych praktyk i nadużyć w obrocie nieruchomościami. Przy obecnej sytuacji ekonomicznej jest to tym bardziej ważne, że właściwy nadzór regulacyjny na rynku nieruchomości i powiązanych rynkach finansowych ma zasadnicze znaczenie dla rozwoju całości gospodarki.

Rynek nieruchomości co roku staje się coraz bardziej rynkiem globalnym, państwa i agencje ds. regulacji na całym świecie będą pod coraz większą presją, aby interesy obywateli i społeczeństwa były chronione w jeszcze w większym stopniu, a to może zagwarantować tylko zdrowy, rozsądny system regulacji, czyli licencje.

John Budz
Realty Executives, USA
NAR Ambasador na Polskę

Translate »