Trendy na amerykańskim rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości zmieniał sie na przestrzeni historii. Ameryka była świadkiem wielkiego boomu w latach po II wojnie światowej, kiedy to popyt na dobra konsumpcyjne, w tym nieruchomości, bardzo wzrósł. W roku 1946 Kongres uchwalił ustawę o zatrudnieniu, która zobowiązywała rząd federalny do podjęcia wszelkich maksymalnych środków w celu tworzenia nowych miejsc pracy i utrzymania bezrobocia na minimalnym poziomie. Trzy lata później uchwalono słynny ”Housing Act of 1949”. Jednym z priorytetów tej ustawy była pomoc dla żołnierzy powracających z wojny przy znalezieniu pracy i dachu nad głową. Na przykład tzw. ”GI Bill” gwarantował pożyczki hipoteczne czy pożyczki studenckie dla weteranów II wojny światowej. Tak zaczął się rodzić ”American Dream”, czyli marzenie posiadania własnego domu czy mieszkania, który jest jak najbardziej aktualny po dzisiaj. Stało się jednak jasne, że budownictwo mieszkaniowe w tym okresie było bardzo nieefektywne i nie nadążało za niesamowitym popytem. Pionierami na rynku budownictwa po II wojnie światowej byli bracia Levitt, którzy specjalizowali się w budowie tanich domach głównie dla potrzeb klasy średniej i setek tysięcy żołnierzy wracających z wojny. W okresie boomu powojennego w roku 1950 w budowie było ponad 15 milionów domów i mieszkań i to głównie w miastach. Przeważały domy małe i tanie. Sami bracia Levitt w okresie najwyższego szczytu podpisywali 1400 kontraktów i budowali 30 domów dziennie. W latach 60-tych i 70-tych wraz z budową nowych dróg i autostrad, powstawaniem centrów handlowych na przedmieściach, coraz więcej rodzin zaczęło wyprowadzać i osiedlać się poza miastem. Znaczenie „American drem” zaczęło przybierać nowych rozmiarów. Dom poza miastem, prywatne szkoły dla dzieci, dostęp do placów zieleni , parków, rekreacji zaczęły stawać się normą nie tylko dla bogatych, ale i dla średniej klasy. Zaczęło dominować budownictwo jednorodzinne, najpierw metraż średni, a pod koniec lat 70-tych zaczęły powstawać ekskluzywne, zamknięta osiedla, często z własnymi polami golfowymi czy kortami tenisowymi. Chęć mieszkania na przedmieściach stała się nie tylko marzeniem dla rodziny, ale podnosiła status i gwarantowała prestiż. Trend ten dominował w latach 90-tych aż do połowy lat 2000, kiedy to łatwy dostęp do kredytów był zachętą, aby budować „pałace” ponad stan swoich możliwości. W roku 2007 ponad 70% rodzin było właścicielami własnego domu czy mieszkania, jest to najwyższy zanotowany wskaźnik w historii. Jak niektórzy ostrzegali i przewidywali, taka hossa nie mogła trwać wiecznie i bańka ta pękła pod koniec 2006 roku. Konsekwencje tego odczuwamy aż do dnia dzisiejszego. Ostudzenie przyszło szybko, kiedy dużo rodzin nie tylko, że nie stać było na utrzymanie swoich nieruchomości, ale też ich domy straciły na wartości 50% albo i więcej. Kryzys zmienił postawy amerykańskich klientów o 180 stopni; dzisiaj istnieje popyt na domy i mieszkania mniejsze, jak najbliżej miejsca pracy, sklepów, szkół. ”Pałace i dwory” z początków lat 2000 nie mają nabywców i są najczęściej przedmiotem „foreclosure” czyli zajęcia przez banki. Nowy trend w budownictwie mieszkaniowym: – domy mniejsze, nie przekraczające 2000 stóp kwadratowych (ok. 200 mkw.), – domy energooszczędne z wykorzystaniem energii słonecznej – nowe, tańsze rozwiązania technologiczne, domy prefabrykowane – nowa architektura wnętrz, nadal koncepcje otwarte ale obowiązkowo pokój zamknięty (office), w którym znajduje sie komputer i Internet – mniej uwagi na wykończenia luksusowe z podkreśleniem wygody i użytkowości – przedmieścia cieszą się dalej większą popularnością, ale te blisko miast. Trend demograficzny: – wzrasta liczba rodzin wielopokoleniowych, żyjących pod jednym dachem – społeczeństwo starzeje się, pokolenie wyżu demograficznego zdominuje rynek nieruchomości w ciągu najbliższych dekad. Boom na rynku wynajmu: – popyt wzrasta z roku na rok, zarówno w budownictwie jedno- jak i wielorodzinnym – wzrost czynszów w granicach 5-12% w skali rocznej w zależności od regionu – tempo budowy nowych budynków pod wynajem w najbliższych latach będzie o wiele większe niż budownictwo mieszkań i domów. John Budz Realty Executives, USA

Property Journal na XVII Kongresie PFRN 2012

W dniach 24-25 maja 2012 roku w Warszawie w hotelu Radisson Blu odbył się XVII Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. EUROPEJSKI STANDARD USŁUG NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI – nowe wyzwanie dla profesjonalistów to hasło i myśl przewodnia, która przyświecała prelekcjom podczas tegorocznego spotkania.

W tym roku wyjątkowości dodali goście jakich PFRN miała przyjemność przywitać wśród uczestników Kongresu PFRN. A byli nimi: Claudine Speltz – Prezydent CEPI; Członkowie Zarządu i Delegaci CEPI, Wiliam Armstrong – Skarbnik National Association of Realtors; Bruno Crosby – Dyrektor ds. międzynarodowych, National Association of Realtors; John Budz – Przedstawiciel National Association Of Realtors na Polskę, Christina Todd – CEO, Northern Virginia Association of Realtors, Patricia Szego – z Northern Virginia Association of Realtors.

– „Uważamy, że potencjalne korzyści płynące z regulacji lub deregulacji muszą być oceniane w kontekście wpływu na tworzenie bardziej wydajnego i efektywnego rynku europejskiego” – powiedziała w swoim wystąpieniu Claudine Speltz, Prezydent CEPI (Conseil Europeen des Professions Immobilieres – Europejskiej Rady Zawodów Rynku Nieruchomości) gość XVII Kongresu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

CEPI za utrzymaniem licencji
Claudine Speltz przypomniała, że CEPI wystosowała w sprawie tzw „deregulacji” – oznaczającej zniesienie wymagań jakichkolwiek kwalifikacji do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości – list do polskiego Premiera oraz Ministra sprawiedliwości wyrażając głębokie zaniepokojenie zapowiedzią likwidacji licencji – czyli wymagań kwalifikacyjnych. Podkreśliła też, że zasadniczym elementem pracy na rynku nieruchomości są kompetencje oraz przestrzeganie standardów zawodowych. „Zwracamy uwagę przedstawicielom polskich władz, że celem Dyrektywy Usługowej oraz Dyrektywy w sprawie uznawania kwalifikacji zawodowych było uproszczenie systemu świadczenia usług i uznawania kwalifikacji zawodowych w ramach rynku wewnętrznego, nie zaś deregulacja – Prosimy i nalegamy, aby obecny system regulacji zawodu pozostał niezmieniony” – podkreśliła Prezydent CEPI.

Ale kwestia tzw. „deregulacji” (obniżenia wymagań kwalifikacyjnych) nie zdominowała tematyki Kongresu. Ważnym tematem była sytuacja gospodarcza na świecie i jej wpływ na rynki nieruchomości. Również kwestia bezpieczeństwa i przejrzystości transakcji, co podkreślił otwierając Kongres – Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości – Wojciech Kuc. O tym, że bardzo ważne na rynku nieruchomości są standardy zawodowe – mówił też Xavier Ortegat – dyrektor wykonawczy w sekretariacie CEPI. Jego zdaniem ideałem byłoby – gdyby standardy były ujednolicone.

Polska atrakcyjna dla inwestorów
James Foley, partner Ernst &Young – charakteryzując trendy na rynku nieruchomości w Polsce – podkreślił atrakcyjność naszego kraju jako obszaru do inwestowania. „Jedyny kraj, który dotąd oparł się recesji” –mówił o Polsce James Foley. Ale – James Foley podkreślał, że w Polsce najbardziej brakuje mieszkań, których budowę wciąż hamuje brak planów zagospodarowania przestrzennego oraz zbyt długi czas oczekiwania na pozwolenia na budowę. Zwracał uwagę, że nie brak popytu – lecz niedostępność cenowa są przyczyną stosunkowo dużej liczby gotowych a nie sprzedanych mieszkań nawet na najbardziej atrakcyjnym rynku warszawskim.

W USA nieznaczne wychodzenie z zastoju
Trendy na amerykańskim rynku mieszkaniowym omawiał Broker z Realty Executives Elite John Budz. – „Kryzys w USA spowodował, że zainteresowanie na rynku mieszkaniowym przesunęło się w kierunku mniejszych domów i mieszkań – podkreślił – można powiedzieć, że dominuje zasada: Mniej luksusu – więcej wygody.

Klienci amerykańscy dotkliwie odczuwają zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów – „30 proc. kupujących z 2006 roku – mówił John Budz – dziś nie mogłoby w ogóle liczyć na kredyt” . W USA coraz więcej jest rodzin wielopokoleniowych mieszkających pod jednym dachem – z braku środków u młodych ludzi na zakup samodzielnego lokum. John określał sytuacje na rynku amerykańskim jako zastój z minimalnymi objawami pozytywnego ożywienia, ale nie można jeszcze wskazywać, że jest to stały trend. Stany Zjednoczone, podobnie jak kraje europejskie mają problem starzejącego się społeczeństwa, co wzmaga popyt na domy dla osób starszych – a problemem są rosnące koszty opieki. Jedna trzecia nabywców domów w USA kupuje je po raz pierwszy, jedna piąta to inwestorzy, ponad jedna ósma nabywa drugi dom, 4 proc. to zakupy cudzoziemców.

Problem starzejących się społeczeństw – to również problem Polski. Sytuacje na polskim rynku nieruchomości w kontekście sytuacji demograficznej prezentowała dr hab. Iwona Foryś z Uniwersytetu Szczecińskiego – zarazem wiceprezydent PFRN. Podkreślała wyzwanie jakie dla sytuacji gospodarczej i rynku nieruchomości ma wydłużający się czas życia i kobiet i mężczyzn.

Nowoczesne urządzenia i technologie w pracy na rynku nieruchomości
Na Kongresie wyjątkowo dużo uwagi poświęcono technologiom i infrastrukturze technicznej w jakiej obecnie funkcjonuje rynek nieruchomości. Narzędziem pracy pośrednika – który coraz więcej czasu spędza poza swoim biurem – staje się tablet, smartfon. W tej pracy bowiem bardzo istotna jest szybka komunikacja i wymiana informacji z klientami, a także miedzy samymi pośrednikami. O nowych technologiach w pracy pośrednika mówił John Mayfield nie tylko broker z USA, ale autor wielu poczytnych poradników dla profesjonalistów na rynku nieruchomości. Zwrócił uwagę, że nowoczesne technologie praktycznie eliminują już z pracy pośrednika dokumenty w formie papierowej.

Posiadanie możliwości dodawania informacji zdalnie z różnych lokalizacji pozwala zaoszczędzić ogromną ilość czasu, a także pozwala zamykać transakcje na rynku nieruchomości. Używanie tabletów do rozpoczęcia oraz zakończenia umowy sprzedaży z klientami jest rosnącym trendem w Stanach Zjednoczonych wśród profesjonalistów na rynku nieruchomości. Prace z tabletem i aplikacje dla rynku nieruchomości prezentował na Kongresie Bolesław Drapella, prezes portalu Morizon S.A. Pośrednicy mogli na czas trwania Kongresu wypożyczyć tablety – chętni również je nabyć – wraz z niezbędnym dla pośredników oprogramowaniem. Tak więc nie tylko wiedza prawna, ekonomiczna finansowa jest już niezbędna do pracy na rynku nieruchomości ale i umiejętność posługiwania się nowoczesnymi technologiami.

Polscy profesjonaliści rynku nieruchomości otrzymali wsparcie międzynarodowych organizacji takich jak CEPI czy NAR w obronie wymagań kwalifikacyjnych. Rynek nieruchomości w Polsce jest już na tym poziomie rozwoju, że bez bardzo wysokich kwalifikacji, trudno będzie się na nim utrzymać.

Patronem medialnym Kongresu był Property Journal.

Zdjęcia źródło: PFRN

Polskie miasta i regiony na targach MIPIM w Cannes

Na tegorocznych targach nieruchomości i inwestycji MIPIM, które odbyły się w połowie marca w Cannes, we Francji, pojawiły się tradycyjnie reprezentacje polskich miast i regionów. Bardzo zauważalne były stoiska miast będących gospodarzami Euro 2012, takich jak : Wrocław, Poznań, Gdańsk i Warszawa. W dużej mierze też z Euro powiązana była ich tegoroczna oferta inwestycyjna. Marcin Przyłębski Dyrektor Obsługi Inwestorów i Promocji Inwestycji Urzędu Miasta Poznań Property Journal: Jakie walory, którymi chcielibyście przyciągnąć inwestorów, prezentuje na Targach MIPIM miasto Poznań? Marcin Przyłębski, Dyrektor Obsługi Inwestorów i Promocji Inwestycji Urzędu Miasta Poznań: Reklamujemy się jako miasto, które ma na sprzedaż atrakcyjne nieruchomości, działki na których można budować wszystko – począwszy od biurowców, poprzez mieszkania, aż po duże inwestycje. Poszukujemy również partnerów prywatnych, którzy razem z miastem będą chcieli tworzyć sektor publiczno-prywatny. Jak oceniają Państwo uczestnictwo w Targach MIPIM? Jesteśmy zadowoleni. Stoisko Poznania cieszy się zainteresowaniem. Także dlatego, że jesteśmy jednym z miast organizatorów Euro 2012. Ta impreza sportowa ma bardzo duże znaczenie promocyjne dla miasta. Jak wyglądają przygotowania do Euro 2012? Jesteśmy w 92 % gotowi. Stadion jako pierwszy został oddany do użytku; jest sprawdzony, odbywały się na nim koncerty, mecze drużyny reprezentacji młodzieżowej, mecze Lecha Poznań. Stadion był wypełniony, więc z tym nie ma problemu. Powoli kończony jest nowy dworzec Główny PKP, rozbudowa lotniska Ławica, no i szereg inwestycji drogowych – część z nich jest już gotowa, część będzie gotowa w najbliższych miesiącach. A co z bazą hotelową? Poznań jako pierwsze z miast miał pełną ilość miejsc hotelowych, wymaganych przez UEFA. Mamy hotele 5- gwiazdkowe, jak Sheraton, mamy kilka hoteli 4- gwiazdkowych, bardzo dużo 3- gwiazdkowych, oprócz tego pola namiotowe. Poznań jest gotowy, aby przyjąć dużą ilość kibiców. Jak wygląda sytuacja w dziale inwestycji mieszkaniowych w Poznaniu? W 2008 roku boom na rynku nieruchomości paradoksalnie pokrzyżował nam plany, ponieważ wyceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych były zdecydowanie zawyżone. Z tego powodu problemem stała się sprzedaż tych nieruchomości. Obecnie to się zmienia, wyceny są coraz bardziej realne, rynkowe, tak więc w zeszłym roku udało nam się sprzedać kilkanaście nieruchomości. Karolina Morawska Urząd Miasta Wrocław, odpowiedzialna za promocję miasta na Targach MIPIM Który raz miasto Wrocław wystawia się na targach MIPIM? W tym roku obchodzimy 18-stkę. Jesteśmy rozpoznawalnym wystawcą. Inwestorzy wiedzą, że tutaj można nas znaleźć; długoletnie doświadczenie zaowocowało atrakcyjną lokalizacją stoiska. Cieszymy się bardzo, ponieważ to doświadczenie, ta rozpoznawalność przynosi korzyści. Co jest głównym punktem programu w promocji na targach? Wszyscy wiemy, że przy Stadionie Miejskim pozostała „duża dziura”; chcemy ją wypełnić budową galerii. Jest to nasza najważniejsza oferta i cieszy się dużym zainteresowaniem. Oprócz tego chcemy przeorganizować Plac Społeczny – największy plac w mieście, który teraz jest właściwie tylko węzłem komunikacyjnym; w tym miejscu planujemy nowe centrum miasta. W przyszłym roku przyjedziemy już z dokładnymi informacjami, na razie przedstawiamy inwestorom ofertę wstępną. Iwona Dyszkiewicz-Najda Urząd Marszałkowski Województwa Dolnośląskiego – Dyrektor Mienia Wojewódzkiego, Przewodniczącą Komisji Rozwoju Miejskiego i Architektury, Przewodnicząca Komisji Inicjatyw Gospodarczych Jak wygląda sytuacja na dolnośląskim rynku nieruchomości? Rynek nieruchomości na Dolnym Śląsku wygląda bardzo tajemniczo i tak też wygląda Dolny Śląsk, który również jest reklamowany w sposób bardzo tajemniczy. Dlatego, że wymusił na właścicielach czyli często samorządach, wyszukiwanie nieruchomości bardzo specyficznych , innych niż dotychczas. Rynek się zmienił, kryzys światowy wymusił na właścicielach wyszukiwanie takich ofert, które rzeczywiście mogłyby zainteresować potencjalnych odbiorców i kontrahentów. Takimi kontrahentami są biznesmeni, potężne firmy, ale też małe firmy, które proponują zupełnie coś innego w danym regionie, a mianowicie dogęszczanie mieszane. Propozycja mieszkań dla potencjalnych odbiorców miesza się z propozycją biur oraz usług. Dlatego proponowane nieruchomości często są dosyć duże. Na dużym obszarze można stworzyć potencjalnie społeczność, która byłaby niemalże samowystarczalna. Taką nieruchomością jest m.in. bardzo ciekawy, niemalże najciekawszy w tym rejonie i w mieście, ogromny obszar 2,5 ha, znajdujący się w ścisłym centrum przy jednym z największych skrzyżowań wrocławskich – przy Placu Jana Pawła II. Alan Aleksandrowicz Prezes Zarządu Gdańskiej Agencji Rozwoju Gospodarczego Sp. z o.o. Jaką ofertę prezentują Państwo na MIPIM? W tym roku jest to trochę inna oferta niż do tej pory. Wystawiamy się jako cały Gdańsk i jako cały obszar metropolitalny i cały region gdański, dlatego mamy łącznie prawie 100 ofert inwestycyjnych z Trójmiasta i okolic. Są z nami również partnerzy, głównie deweloperzy i inwestorzy, którzy już realizują projekty w Gdańsku – poszukują partnerów oraz finansowania. Czy pojawili się jacyś nowi inwestorzy zainteresowani Państwa ofertami? Tak, jest pewien sektor inwestycji handlowych, są to mniejsze centra handlowe, zwane również Convenient Center, które lokują się w dzielnicach miast lub wręcz poza miastami. Jakub Jędrzejewski zastępca Dyrektora Departamentu Gospodarki, Departament Gospodarki Urzędu Marszałkowskiego Województwa Wielkopolskiego Jak wygląda sytuacja ekonomiczna wielkopolski? Mówi się o wielkopolskim etosie pracy, dzięki któremu region dobrze przetrwał kryzys. Myślę, że to dzięki bardzo dobrej strukturze małych i średnich przedsiębiorstw. Są one elastyczne i dynamicznie dopasowują się do rynku w zależności od potrzeb. Także myślę, że dobrzy przedsiębiorcy są siłą wielkopolski. W regionie, który ma niecałe 3,5 mln ludności mamy ponad 300 tys. podmiotów gospodarczych, z tego ponad 95 % to właśnie małe i średnie przedsiębiorstwa. Z przedstawicielami polskich miast rozmawiały Alicja Dębiec i Paulina Michniak

Opłata deszczowa

W czasach kiedy wpływy do budżetów gmin w ostatnich lata znacznie się zmniejszyły, zaczęły one rozglądać się za nowymi metodami pozyskiwania środków finansowych. Stąd coraz więcej gmin podejmuje uchwały w sprawie opłat za wodę deszczową. Opłaty od ścieków opadowych i wód roztopowych (opłaty deszczowe) w Polsce pojawiły się już kilka lat temu, m.in. w Poznaniu i Koszalinie. W ostatnim czasie do tego grona dołączyły Bielsko-Biała, Głogów czy Bytom. Do wprowadzenia takiej opłaty przygotowują się również urzędnicy w Warszawie, Krakowie i Toruniu. We Wrocławiu opłata deszczowa miała zacząć obowiązywać od marca tego roku, jednak wykonanie uchwały Rady Miejskiej Wrocławia rozstrzygnięciem nadzorczym wstrzymał Wojewoda Dolnośląski. Podstawą wprowadzania opłaty deszczowej jest ustawa z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006r. Nr 123, poz. 858 z późn. zm.) określająca procedurę wprowadzania taryf oraz zasady rozliczeń za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków, które jest zadaniem własnym gmin. Ustawa ta, jako ścieki wprowadzane do wód albo ziemi, traktuje także wody opadowe lub roztopowe ujęte w otwarte lub zamknięte systemy kanalizacyjne, pochodzące z powierzchni zanieczyszczonych o trwałej nawierzchni, w szczególności z miast, portów lotnisk, terenów przemysłowych, handlowych, usługowych i składowych, baz transportowych oraz dróg i parkingów. Definicja ścieku z wód opadowych i roztopowych została rozszerzona w ustawie od dnia 30 lipca 2005r., bowiem wcześniej taki charakter nosiły jedynie wody opadowe lub roztopowe pochodzące z powierzchni zanieczyszczonych, w tym z centrów miast, terenów przemysłowych i składowych, baz transportowych oraz dróg i parkingów o trwałej nawierzchni. Na wstępie warto zaznaczyć, że opłata deszczowa nie ma charakteru przymusowego, obowiązuje ona jedynie wówczas, kiedy umowa pomiędzy dostawcą usługi, czyli przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym, a odbiorcą usługi tak stanowi, przy czym przedsiębiorca jest obowiązany do zawarcia takiej umowy z osobą, której nieruchomość została przyłączona do sieci i która wystąpiła z pisemnym wnioskiem o zawarcie umowy. Ilość odprowadzanych ścieków ustala się na podstawi wskazań urządzeń pomiarowych. W razie braku urządzeń pomiarowych ilość odprowadzanych ścieków ustala się na podstawie umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcą wodno-kanalizacyjnym a odbiorcą usług, jako równa ilość wody pobranej lub określonej w umowie. Przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym w rozumieniu ustawy jest przedsiębiorca w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej oraz gminne jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, a prowadzące działalność z zakresu zbiorowego zaopatrywania w wodę oraz odprowadzania ścieków. Jeżeli umowa o odprowadzanie ścieków nie stanowi inaczej, odbiorca usług odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy kanalizacyjnych. W rozumieniu ustawy przyłączem kanalizacyjnym jest odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej. Przedsiębiorca wodno-kanalizacyjny może zamknąć przyłącze kanalizacyjne jeżeli: przyłącze kanalizacyjne wykonano niezgodnie z prawem; odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej opłaty; jakość wprowadzanych ścieków nie spełnia wymogów określonych prawem oraz w przypadku, gdy zostało stwierdzone nielegalne odprowadzanie ścieków. Ceny i stawki opłat określane są w sporządzonej przez przedsiębiorstwo taryfie rocznej. Swoboda przedsiębiorstwa w zakresie ustalania taryf została ograniczona, bowiem zgodnie z art. 24 ustawy obowiązane ono jest do przedstawienia radzie gminy – do zatwierdzenia – taryf celem sprawdzenia, czy zostały opracowane zgodnie z przepisami ustawy, i zweryfikowania kosztów pod względem celowości ich ponoszenia. Na tej podstawie rady gmin mogą zatwierdzić proponowane przez przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne taryfy opłat określanych za odprowadzanie ścieków w postaci wód opadowych i roztopowych pochodzące z trwałych nawierzchni. Istotną sprawą jest określenie co należy rozumieć przez pojęcie trwała nawierzchnia, użyte w art. 2 ust. 8 lit. c ustawy – czyli od jakich powierzchni powinny być obliczane opłaty deszczowe. Katalog ten jest otwarty, bowiem ustawodawca wskazując trwałą powierzchnię zaznaczył, że w szczególności chodzi tu o trwałą powierzchnię z miast, portów, lotnisk, terenów przemysłowych, handlowych usługowych i składowych, baz transportowych oraz dróg i parkingów. Pomocnym przy ustaleniu znaczenia tego pojęcia może być rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 października 2008r. w sprawie opłat za korzystanie ze środowiska (Dz. U. Nr 196, poz. 1217 z późn. zm.). W § 5 tego rozporządzenia została ustalona jednostkowa stawka opłaty za powierzchnie zanieczyszczone o trwałej nawierzchni, z których są wprowadzane do wód lub do ziemi wody opadowe lub roztopowe, ujęte w otwarte lub zamknięte systemy kanalizacyjne. Stawki te zostały określone dla terenów przemysłowych, składowych, baz transportowych, portów, powierzchni dróg i parkingów o nawierzchni szczelnej, powierzchni parkingów o nawierzchni nieszczelnej, o liczbie miejsc parkingowej powyżej 500 samochodów i dla powierzchni dróg i parkingów o nawierzchni szczelnej położonych w miastach o gęstości zaludnienia przekraczającej 1300 osób/km2. Powierzchnie o których tu mowa ustala się na podstawie ewidencji gruntów i budynków oraz danych wchodzących w skład państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Sprawą dyskusyjną okazało się zaliczenie do katalogu nawierzchni powierzchni utwardzonej dachów budynków. Kwestię tą podjął Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z dnia 24 maja 2007 r. sygn. sprawy II OSK 255/2007 publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, stwierdził on, że naliczenie opłat za odprowadzanie ścieków w postaci wód opadowych i roztopowych, przy zastosowaniu jako przelicznika 1m2 powierzchni dachów, nie ma oparcia w przepisach prawa. NSA wskazał, że zarówno w ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, jak i w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 marca 2002r. w sprawie określenia taryf, wzoru wniosku o zatwierdzenie taryf oraz warunków rozliczeń za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków, nie wynika obowiązek płacenia za wody opadowe przy zastosowaniu jako przelicznika 1m2 powierzchni dachów. Podkreślił jednocześnie, że obowiązek płacenia tego rodzaju opłat powinien wyraźnie wynikać z przepisów ustawy. Przykładowe wymienienie przez ustawodawcę terenów przemysłowych, składowych, baz transportowych, dróg i parkingów o trwałej nawierzchni wskazuje na to, że chodzi o tereny, czyli powierzchnię ziemi, w tym również zabudowanej. To że podstawą obliczenia opłaty za wody opadowe nie może być przyjęty przelicznik 1m2 powierzchni dachów nie oznacza, że rady gmin nie mogą objąć taką opłatą budynków i budowli, z których woda opadowa wpływa do studzienek kanalizacyjnych przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego. W ten sposób postąpiło miasto Wrocław, gdzie Rada Gminy podjęła uchwałę w dniu 29 grudnia 2011r. w sprawie wprowadzenia opłat za zbiorowe odprowadzanie ścieków w postaci wód opadowych i roztopowych z powierzchni zanieczyszczonych o trwałej nawierzchni do urządzeń kanalizacyjnych. Dla ścieków opadowych i roztopowych odprowadzanych z trwałej, szczelnej powierzchni nieprzepuszczalnej, w tym także z terenu zabudowanego, określono stawkę opłaty w wysokości 1,32 zł netto za każdy m3 wody opadowej. W przypadku budynków i budowli, z których wody opadowe i roztopowe odprowadzane są do urządzeń kanalizacyjnych, wielkość powierzchni odwodnionej ustala się, jako równą powierzchni zabudowy. Na potrzeby określenia opłaty opadowej we Wrocławiu podstawą do określenia powierzchni stanowić mają oświadczenia osób fizycznych, prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, a także posiadaczy samoistnych nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkowników wieczystych gruntów, posiadaczy nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (także jeżeli posiadanie jest bez tytułu prawnego). Wysokość opłaty miesięcznej stanowi iloczyn stawki opłat za 1m2 odprowadzanych ścieków i ilość ścieków podzielony przez 12 miesięcy. Z kolei ilość ścieków określa się poprzez iloczyn powierzchni o trwałej nawierzchni i ilość opadów atmosferycznych za okres obliczeniowy, tj. średnia ilość opadów z ostatnich trzech lat przed wprowadzeniem opłat, podawana przez Prezesa GUS dla Miasta Wrocławia, która aktualnie wynosi 0,63 (m3/m2). Wrocław obok Katowic, Krakowa i Białegostoku należy do miast o największej sumie opadów atmosferycznych w Polsce (dane GUS za 2009r. Mały rocznik statystyczny Polski 2010r.). Nowe opłaty za zbiorowe odprowadzanie ścieków w postaci wód opadowych i roztopowych miały zacząć obowiązywać we Wrocławiu od dnia 1 marca 2012r., jednak uchwała Rady Miejskiej Wrocławia wprowadzająca opłatę deszczową została uchylona rozstrzygnięciem nadzorczym przez Wojewodę Dolnośląskiego. Uznał on bowiem, że uchwała jest niezgodna z prawem, gdyż opłata deszczowa powinna znaleźć się w jednym dokumencie wraz z podwyżką opłat za wodę oraz ścieki. Sprawa jest jednak w toku, gdyż Rada Miejska Wrocławia w dniu 16 lutego 2012r. podjęła uchwałę w sprawie wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. W Poznaniu taryfa dla zbiorowego odprowadzania ścieków opadowych i roztopowych na okres od 1 stycznia 2012r. do 31 grudnia 2012r. została określona uchwałą Rady Miasta Poznania z dnia 8 listopada 2011r. Dla potrzeb właściwego naliczenia opłat wyróżniono dwie grupy odbiorców. Pierwsza grupa dotyczy odbiorców usług odprowadzających ścieki opadowe i roztopowe z powierzchni zanieczyszczonych o trwałej nawierzchni w obrębie portów, lotnisk, terenów przemysłowych, handlowych, usługowych i składowych, baz transportowych oraz dróg i parkingów z wyłączeniem powierzchni dachów oraz powierzchni określonych w Grupie II, do której należą odbiorcy usług odprowadzający ścieki opadowe i roztopowe z powierzchni zanieczyszczonych o trwałej nawierzchni będących drogami, podjazdami i parkingami w obrębie osiedli mieszkaniowych lub w obrębie nieruchomości z zabudową mieszkalną lub sakralną. W Poznaniu ilości odprowadzanych ścieków określone są w oparciu o sumę iloczynów: powierzchni spływu w m2 razy zmierzoną wysokość opadów atmosferycznych dla miasta Poznania w danym okresie obrachunkowym. Warto raz jeszcze zaznaczyć, że opłata za odprowadzanie wody deszczowej nie ma charakteru przymusowego. Określa ją umowa zawarta pomiędzy przedsiębiorcą wodno-kanalizacyjnym a odbiorcą usług na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych, a w razie ich braku ilość odprowadzanych ścieków ustala się na podstawie umowy, jako równa ilość wody pobranej lub określonej w umowie. Jednak w przypadku odprowadzania takiej wody deszczowej do urządzeń kanalizacyjnych należy podpisać taką umowę, gdyż zaniechanie tego może skutkować nałożeniem na taki podmiot kary ograniczenia wolności lub kary grzywny w wysokości do 10 000 zł. Ponadto w razie skazania za takie przestępstwo, sąd może orzec nawiązkę na rzecz przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego, w wysokości 1000 zł za każdy miesiąc, w którym nastąpiło bezumowne wprowadzanie ścieków do urządzeń kanalizacyjnych tego przedsiębiorstwa, co nie wyklucza wystąpienia przez przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne z powództwem o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z urządzeń kanalizacyjnych. Robert Naborczyk Property Journal 4-5/2012

Polska w Dolinie Krzemowej

Zajęłoby pięć minut, żeby wymienić przyczyny, dla których nie warto osiedlić się w Dolinie Krzemowej. Koszty życia są wysokie. Korki nie do zniesienia. Ciekawe jednak, że nie brakuje tych, którzy nadal uważają Dolinę Krzemową za atrakcyjną i każdego tygodnia kolejne firmy i organizacje obwieszczają, że osiedlają się właśnie tutaj. Czy przyciągają ich firmy, które tworzyły Dolinę Krzemową i na stałe wpisały się w jej krajobraz, jak Intel, HP czy Apple, czy te, które zaistniały dopiero w ostatniej dekadzie, jak Facebook czy Zynga, ale zdążyły zmienić nasze życie nie do poznania? Czy szukają partnerów, czy inwestorów, czy szukają inspiracji i rozwoju własnych pomysłów na niezliczonych konferencjach technologicznych, spotkaniach developerskich czy prezentacjach w siedzibach firm? Jakkolwiek każda z nich ma własny powód to główny trend jest ten sam. Dolina Krzemowa jest centrum innowacji, oknem do globalnego sukcesu i krainą szerokich możliwości, gdzie wynalazki przeradzają się w produkty rynkowe w mgnieniu oka. Z tego właśnie powodu, jak grzyby po deszczu wyrastają inkubatory przedsiębiorczości, często przy wsparciu finansowym rządu, mające na celu umożliwienie młodym startupom możliwość łatwiejszego dostępu do czaru tutejszych innowacji i szybsze wejście na rynek globalny. Wie to każdy, kto choć na chwilę postawił stopę na tej ziemi. Dlatego cieszy, że wreszcie przyszedł czas na Polskę i jej obecność w tym szczególnym miejscu. Inaugurację Polsko-Amerykańskiego Hubu Innowacyjności w Palo Alto, w Kalifornii, ogłoszono oficjalnie podczas Dnia Polskiego w ramach 9. Global Technology Symposium 2012 (GTS). Powstałe centrum ma na celu umożliwienie polskim spółkom dostępu do światowego rynku, a amerykańskim wszelką pomoc w odnalezieniu się na polskim rynku. Hub-Centrum Innowacji jest jednym z częściej powielanych obecnie wzorców w gospodarkach innowacyjnych i jest z założenia elementem łączącym i konsolidującym środowiska badawcze, przedsiębiorców i inwestorów. Uczestników Dnia Polskiego zaproszono do siedziby firmy, legendy Doliny Krzemowej, która jest dzisiaj jedną z największych gigantów działających na rynku informatycznym. Firma Intel Corp., o której mowa, narodziła się w 1968 roku w umyśle dwóch młodych, przedsiębiorczych ludzi – Gordona E. Moora i Roberta Noyce, którzy mieli szczęście, że znaleźli się w sprzyjającym ekosystemie Doliny Krzemowej. Global Technoogy Symposium jest wiodącą konferencją inwestorów venture capital, technologii oraz przedsiębiorczości w Dolinie Krzemowej. W minionych latach na GTS pojawiło się ponad 300 liderów biznesu, finansów, technologii oraz decydentów, którzy dzielili się swoimi opiniami. Tegoroczne symposium pod hasłem „Przedsiębiorczość w Globalnym Świecie” otworzyła oficjalnie Lorraine Hariton, przedstawiciel ds. handlowych i biznesowych w Departamencie Stanu rządu amerykańskiego, potwierdzając, że gospodarka amerykańska widzi w entrepreneurs poważną szansę na rozwój innowacyjnej gospodarki i dotarcie do krajów rozwijających się. Polska miała w tegorocznym sympozium swój szczególny udział. Michał Bańka, p.o. dyrektora Departamentu Wsparcia Instytucji Otoczenia Biznesu, Polskiej Agencji Rozwoju Przedsiębiorczości, zaprezentował przed licznym gronem inwestorów venture capital, aniołów biznesu i menedżerów z całego świata, potencjał naszego kraju i działania na rzecz wspierania startupów w Polsce. W konkursie Global Innovator Competition, wśród 13 startupów z całego świata (wybranych z 2000 zgłoszonych), prezentujących swoje pomysły przed gronem inwestorów i doświadczonych przedsiębiorców, po raz pierwszy znalazł się projekt z Polski. Jej autorką jest studentka Politechniki w Krakowie, Katarzyna Sawicz-Kryniger. Projekt pod nazwą INNOVALAB dotyczy technologii oznaczania materiałów z plastiku w celu ich identyfikacji i zabezpieczenia przed nieuczciwą konkurencją. „Nowe horyzonty, nowe możliwości – powiedziała – Mam nadzieję, że pomogą mi one na komercjalizację moich badań w Polsce i może na wyjście mojego pomysłu na poziom globalny.” Lidia Paulińska-Thompson Property Journal 4-5/2012

Dlaczego licencje pośredników są ważne

Wszystkie transakcje na rynku nieruchomości mają pewne wspólne cechy, niezależnie gdzie zawierane są na świecie. Dla większości transakcja kupna czy sprzedaży mieszkania lub domu, to najważniejsza decyzja finansowa w życiu. W USA ponad 90% wszystkich transakcji, zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych zawieranych jest przy udziale i pomocy osób trzecich, tj. firm brokerskich i pośredników, którzy za opłatą oferują usługi pośrednictwa dla jednej lub obu stron. Obrót nieruchomościami to często bardzo złożony i skomplikowany proces, wymagający dużo wiedzy i doświadczenia w zakresie finansowania, prawa własnościowego, wiedzy która często wykracza poza możliwości przeciętnego konsumenta. Dla ochrony interesów klienta, wiele krajów na całym świecie wprowadziło regulacje, czyli systemy licencjonowania, który promują stabilność i uczciwość w transakcjach, zapewniają kompetencje pośredników i firm w handlu nieruchomościami, jak również chronią interesy zarówno klientów, jak i powiązanych rynków finansowych przed nieuczciwymi praktykami i nadużyciami. Te regulacje tworzą płaszczyznę, na której wszyscy ”gracze” w obrocie nieruchomościami mają równe prawa i mogą konkurować na tych samych zasadach. Licencje ustalają jasne zasady i wytyczne, jak prowadzić biznes. Firmy i pośrednicy mają na ogół wolną rękę, aby konkurować na rynku bez większej ingerencji rządu, ponieważ zwykle przepisy nie narzucają lub dyktują wysokości prowizji, jaką firmy lub pośrednicy mogą pobierać za swoje usługi brokerskie. Według ARELLO, Stowarzyszenia Agencji ds. Licencji w Obrocie Nieruchomościami: „regulacje w wielu krajach na całym świecie różnią się w sposobie, w jaki są zorganizowane i do tego upoważnione. Niemniej jednak, wszystkie one mają jeden wspólny cel, ochronę obywatela”. Programy licencjonowania określają minimalne standardy, które ”wyposażają” nowych licencjobiorców w podstawowe umiejętności i wiedzę potrzebną przy transakcji kupna/sprzedaży na rynku nieruchomości. Jurysdykcje w różnych krajach nakładają również wymagania w zakresie ciągłej edukacji w celu zapewnienia znajomości nowych praw i przepisów obowiązujących na rynku. W USA i większości krajów stowarzyszonych w ARELLO, dodatkowo obowiązują prawa zabraniające wykonywania zawodu pośrednika przez osoby pozbawione „dobrego charakteru”, np. osoby skazane za niektóre rodzaje przestępstw. Standardy te eliminują osoby nielicencjonowane czy niekompetentne z czerpania korzyści finansowych z zaufania, jakim społeczeństwo obdarzyło ten system. Dlaczego miałbyś powierzyć największą transakcję finansową w życiu osobie niekompetentnej? Licencjonowanie zawodów w obrocie nieruchomościami w USA jest regulowane przez poszczególne stany, a nie rząd federalny. Rządy stanowe nakładają również obowiązek stałego dokształcania, celem zapewnienia i utrzymania wysokiej jakości świadczonych usług. Zazwyczaj wymóg ten zbiega się z datą odnowienia i przedłużenia koncesji, np. w stanie Illinois licencja musi być odnawiana co 2 lata. Licencjonowani pośrednicy muszą ściśle przestrzegać standardów i praktyk zawodowych, które obowiązują przy wszystkich transakcjach kupna/sprzedaży nieruchomości. Większość stanów w swoich programach regulacji określa również w sposób bardzo klarowny relacje „pośrednik – klient”. Jak czytamy w materiałach ARELLO, „przepisy te określają stosunki prawne pomiędzy pośrednikami i stronami transakcji w obrocie nieruchomościami. Przekazują również w sposób jasny i zrozumiały obowiązki pośrednika. Na przykład, prawo może wymagać od licencjobiorcy, aby usługa została wykonana z największą starannością, aby oferty i kontroferty były przekazywane niezwłocznie, istotne informacje o nieruchomości ujawniane, i wreszcie aby pośrednik działał zawsze w najlepszym interesie klienta, a nie w interesie własnym. Oprócz ogólnych reguł i norm postępowania, prawodawstwo często wymaga jednolitości transakcji, np. wymóg stosowania zatwierdzonych form i umów określa reguły w jaki sposób pieniądze, należące do ”osób trzecich”, mają być traktowane i chronione. Dlaczego nie chronić samego siebie? Prawodawstwo daje szerokie uprawnienia agencjom stanowym, jak i lokalnym stowarzyszeniom do nakładania kar pieniężnych i dyscyplinarnych, aby chronić interesy swoich obywateli. Jak podkreślono w publikacjach ARELLO: „licencje zabezpieczają ochronę i interesy obywatela poprzez monitorowanie działań i nakładanie sankcji za łamanie praw licencyjnych. Te uprawnienia dyscyplinarne zazwyczaj obejmują badania zarzutów dotyczących bezprawnego działania licencjobiorcy, zapewniają uczciwe przesłuchanie stron i w razie konieczności nakładają sankcje i kary za naruszenia. Kara może obejmować wymóg dodatkowej edukacji, kary pieniężne, czy wreszcie odebranie licencji. W niektórych jurysdykcjach ARELLO organy regulacyjne mają prawo wszczęcia postępowania karnego. Nawet jeśli ogranicza się to do nałożenia sankcji dyscyplinarnych, wszystkie jurysdykcje ARELLO współpracują ze sobą i z organami ścigania karnego. W wielu systemach prawnych dla pełnej gwarancji interesów obywateli wymaga się od licencjobiorców posiadania ubezpieczenia od niezamierzonych „błędów i pominięć”, w ten sposób zapewniając ochronę klientowi w przypadku roszczeń finansowych. W niektórych systemach prawnych, ochrona klienta jest dodatkowo zabezpieczona poprzez tworzenie tzw. „recovery funds” czyli funduszy „odzyskiwania”, które zapewniają rekompensatę dla obywateli poszkodowanych przez licencjobiorców. Dzięki stałemu monitorowaniu, wykrywaniu i karaniu za wykroczenia, interes obywateli jest chroniony na co dzień i społeczeństwo może czuć się bezpiecznie, a przez to cała branża nieruchomości korzystać ze zwiększonego poczucia zaufania wśród społeczeństwa. Regulacje gwarantują efektywności Dobrze pracujący i zorganizowany system regulacyjny gwarantuje sprawność i efektywność, jak również zainteresowanie i aktywność na rynku. • Zapewnia stabilność w pokrewnych branżach. Niektóre agencje regulujące są odpowiedzialne jedynie za pośredników i brokerów (firmy), podczas gdy inne regulują także branże pokrewne, takie jak rzeczoznawców, pośrednictwo kredytów hipotecznych czy inspektorów stanu technicznego nieruchomości. Niezależnie od zakresu ich władzy, przepisy i zasady tych agencji nie mogą być sprzeczne z ustawami, które obowiązują w pokrewnych branżach • Zapewnia finanse dla Agencji ds. Regulacji. W większości przypadków działalność agencji, płace personelu i koszty operacyjne są pokrywane w całości przez opłaty członkowskie. Ponieważ opłaty licencyjne są pobierane okresowo, gwarantuje to stały dopływ finansów, oczywiście uzależniony w dużym stopniu od warunków ekonomicznych. • Zapewnia stabilność i koniunkturę na rynku nieruchomości. Członkowie akceptują prawo licencyjne i wysokość opłat i traktują to jako niezbędny koszt prowadzenia własnej działalności biznesowej. Większość zgadza sie z tezą, że solidne przepisy i prawa regulujące, to podstawa zdrowego rynku nieruchomości. W ponad 100 letniej historii Amerykańskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR), licencje zawsze były integralną częścią zawodu pośrednika, zapewniając stabilność i rzetelność pracy pośrednika, jak również ochronę interesów obywateli czy rynków finansowych od bezprawnych praktyk i nadużyć w obrocie nieruchomościami. Przy obecnej sytuacji ekonomicznej jest to tym bardziej ważne, że właściwy nadzór regulacyjny na rynku nieruchomości i powiązanych rynkach finansowych ma zasadnicze znaczenie dla rozwoju całości gospodarki. Rynek nieruchomości co roku staje się coraz bardziej rynkiem globalnym, państwa i agencje ds. regulacji na całym świecie będą pod coraz większą presją, aby interesy obywateli i społeczeństwa były chronione w jeszcze w większym stopniu, a to może zagwarantować tylko zdrowy, rozsądny system regulacji, czyli licencje. John Budz Realty Executives, USA NAR Ambasador na Polskę

Wycena nieruchomości, czyli jak profesjonalnie określić wartość swojej nieruchomości

Jak zapewne potwierdzi każdy pośrednik nieruchomości, podstawowym kryterium, które wyznacza wartość nieruchomości jest siła nabywcza samych zainteresowanych kupnem. Podstawowymi kryteriami rynku są: popyt, podaż i cena. W momencie zwiększonego popytu i mniejszej liczby nieruchomości na rynku, ceny wzrastają. Natomiast, gdy podaż się zwiększa, wówczas zainteresowani kupnem mają do wyboru więcej nieruchomości przy korzystniejszych cenach. Przy wycenie nieruchomości to sytuacja na rynku weryfikuje i wyznacza trendy. Istnieje jednak szereg sytuacji, w których jesteśmy zobowiązani do sporządzenia wyceny nieruchomości. Właściwym do sporządzenia operatu szacunkowego będzie zawsze rzeczoznawca majątkowy. Poniżej przedstawione zostaną podstawowe metody i techniki, którymi posługują się rzeczoznawcy w celu określenia wartości nieruchomości. Pierwszym pytaniem, na które należy odpowiedzieć podczas przystępowania do wyceny nieruchomości, jest – jaki rodzaj wartości dla nieruchomości nas interesuje? Oczywiście najpopularniejszym rodzajem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. Określa się ją dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Oprócz wartości rynkowej operat szacunkowy może określać wartość odtworzeniową. Ta dotyczy nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (np. dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego). W literaturze można się też spotkać z wartością katastralną i wartością bankowo-hipoteczną nieruchomości. Pierwsze stosuje się dla nieruchomości, o których jest mowa w przepisach o podatku od nieruchomości, zaś druga dotyczy wycen opartych na wewnętrznych regulaminach bankowych. Zacznijmy więc od wartości rynkowej. Definicja wartości rynkowej nieruchomości została zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami): „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.” W zależności od przyszłego przeznaczenia nieruchomości, można wskazać kilka rodzajów wartości rynkowej nieruchomości: 1. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania – jest to, wartość stosowana przy założeniu, że nieruchomość nadal będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. 2. Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania – jest to, wartość odzwierciedlająca perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych niż aktualne. 3. Wartość rynkowa dla aktualnego wykorzystania – jest wartością zbliżoną do alternatywnego sposobu użytkowania, z założeniem dodatkowego warunku najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości. 4. Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży – stosowana, gdy istnieją ograniczenia czasowe dla sfinalizowania transakcji w okresie uznanym za niewystarczający do wynegocjowania sprzedaży. 5. Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży – czyli przewidywana wartość nieruchomości na dzień jej sprzedaży. Do oszacowania nieruchomości wykorzystuje się wszystkie dostępne dane o nieruchomościach. Należy ich szukać przede wszystkim: w księgach wieczystych, w katastrze nieruchomości, w ewidencji sieci uzbrojenia terenu, w tabelach i mapach taksacyjnych, planach miejscowych, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe oraz innych dokumentach, na podstawie których dokonywane są wpisy do wspomnianych rejestrów. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości stosowane są trzy podejścia; porównawcze, dochodowe i mieszane. Najpopularniejszym i najczęściej stosowanym jest podejście porównawcze. Przystępując do szacowania tym podejściem, należy wyznaczyć rynek nieruchomości podobnych, który będzie wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym. Zakreślony rynek przede wszystkim powinien być podobny pod względem cech fizycznych i prawnych nieruchomości. Ale nie bez znaczenia są takie cechy, jak: podobny sposób użytkowania, renoma itp. Po wyznaczeniu rynku następuje jego analiza. Analiza standardowo obejmuje określenie: rodzaju rynku (np. lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów, itp.), obszaru rynku (np. osiedle, miasto), oraz określenie okresu badania rynku, relacji pomiędzy podażą i popytem, stanem środowiska i innych ograniczeń wynikających z przepisów prawa. Dokonana analiza stanowi podstawę do wyboru cech danych nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Takie cechy rynkowe to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe. W zależności od tego w jaki sposób mogą wpływać na wartość nieruchomości przypisuje się im wartość wagową. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, b) przez zastosowanie analogi do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, c) na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. W podejściu porównawczym stosuje się trzy metody wyceny: 1) metodę porównywania parami, 2) metodę korygowania ceny średniej, 3) metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób można dokonać korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi, wynikających z odmienności cech i ich wag. Metoda popularna, ale z uwagi na małą ilość porównywanych nieruchomości można się pomylić w ich doborze, co może spaczyć wyniki badań. Inną powszechną metodą jest metoda korygowania ceny średniej. Polega ona na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Nieruchomości reprezentatywne to takie, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej, uzyskanej ze zgromadzonych informacji, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. W metodzie korygowania ceny średniej, faktycznie wartości szacowanych nieruchomości zależą od ceny najniższej i ceny najwyższej znalezionej na rynku. Ustawodawca przewidział jeszcze metodę analizy statystycznej rynku. Odstępuje się w niej od określenia subiektywnej oceny rynku i zastępuje matematycznym określeniem wag cech rynkowych. Obecnie metoda ta jest mało popularna i jej zastosowanie jest marginalne. Jak już wspomniano, podejście porównawcze jest dominującym sposobem na wycenę nieruchomości. Ale występują sytuacje, w których jej zastosowanie nie da wiarygodnych wyników. Dla nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynieść dochód stosuje się wycenę opartą na podejściu dochodowym. Polega ona na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Przy czym wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Do wykonania wyceny w podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną lub metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy. Gdy niemożliwe jest określenie dochodu z nieruchomości tak, jak w przypadku metody inwestycyjnej, stosuje się metodę zysków. Dochód czerpany z nieruchomości, ustala się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na tej nieruchomości. Trzecim podejściem stosowanym do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości jest podejście mieszane. Jak sama nazwa wskazuje, mogą w niej być stosowane elementy pozostałych podejść. Do wyceny przyjmuje się metodę pozostałościową oraz metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Pierwsza dotyczy sytuacji, gdzie przedmiotowa nieruchomość ma być przedmiotem zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, modernizacji, przebudowy lub innych ulepszeń. Wartość nieruchomości można określić albo dla samego gruntu, albo dla gruntu wraz z jego częściami składowymi przed ich ulepszeniem, albo osobno dla części składowych gruntu. Wycena jest wynikiem obliczenia, jaką wartość będzie miała nieruchomość po ulepszeniu i odjęciu kosztów zainwestowania w ulepszenie nieruchomości. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów dotyczy nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, gdzie brak jest transakcji rynkowych. Oparta jest na cenach rynkowych uprawianych na wycenianym gruncie roślin. Wszystkie wyżej opisane metody szacowania nieruchomości dotyczą jej wartości rynkowej. Jak wspomniano na początku, oprócz wartości rynkowej istnieje możliwość sporządzenia wyceny dot. wartości odtworzeniowej nieruchomości. Polega ona na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Do wyceny stosuje się podejście kosztowe, przy zastosowaniu metod: kosztów odtworzenia, kosztów zastąpienia i kosztów likwidacji. Przy pierwszej metodzie określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia budynków (lub innych części składowych) znajdujących się na gruncie przy zastosowaniu tej samej technologii, której użyto do ich wzniesienia. Inaczej w metodzie kosztów zastąpienia, gdzie określa się, ile wyniosłyby koszty zastąpienia obiektów obecnych na gruncie obiektami o takiej samej funkcji, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Ostania metoda stosowana jest przy rozbiórkach. Do wyceny przyjmuje się wówczas wartość materiałów porozbiórkowych, pomniejszoną o koszty rozbiórki lub likwidacji. Dla potrzeb niniejszego artykułu zasygnalizowano jedynie jakie techniki są stosowane przy wykonywaniu wyceny. Szczegółowa analiza powinna być uzupełniona o wskazanie wzorów stosowanych do określenia wartości nieruchomości. Ale to już wyższa matematyka, która wydaje się być zbędna dla potrzeb artykułu. Artur Rostocki źródło: Property Journal 4-5/2012

Czy odwrócony kredyt hipoteczny wzmocni budżety osób na emeryturze?

Rządowe Centrum Legislacji udostępniło założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym na początku 2012 roku. Temat ten spotkał się ze sporym zainteresowaniem mediów i potencjalnych beneficjentów takiego produktu. W tej sytuacji przybliżenie tej problematyki powinno mieć znaczenie dla zrozumienia potencjalnych skutków dla budżetu domowego beneficjentów. Należy zwrócić uwagę, iż założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym pozwalają na ograniczenie nadużywania sformułowania odwrócona hipoteka i wykorzystywania tego produktu bez uzasadnienia prawnego, co ma miejsce obecnie. Istnieją bowiem dwa rodzaje oferty: kredytowa i sprzedażowa. Kredytowa dotyczy odwróconego kredytu hipotecznego, a sprzedażowa polega na tym, że beneficjent sprzedaje mieszkanie i instytucja, która je kupuje, zapewnia mu dożywotnią ratę pieniężną oraz daje prawo do zamieszkiwania w sprzedanym lokalu do końca życia. To ostatnie rozwiązanie podobne jest do obecnie oferowanych na rynku produktów, funkcjonujących w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Ale ze względu na brak wcześniejszych praktyk biznesowych na rynku, pewne elementy takiej umowy są dowolnie kształtowane. Wejście w wiek seniora powoduje, iż zrozumienie mechanizmów funkcjonowania odwróconego kredytu hipotecznego może być ograniczone i dlatego czytanie całości zapisów umowy kredytowej nie jest powszechne, nie mówiąc o jej pełnym zrozumieniu i posiadaniu świadomości o potencjalnych rodzajach ryzyka, co tym samym powoduje potrzebę wykreowania usług doradczych. Usług, które będą bezpłatne, świadczone przez profesjonalistów na rzecz beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego, usług oferowanych przez gminy, związki zawodowe, związki emerytów i rencistów, czy np. związki profesji (np. lekarzy dla lekarzy). Doradca powinien mieć możliwość zbadania sytuacji zdrowotnej, majątkowej i przeanalizowanie wszystkich aspektów (rodzajów ryzyka). Seniorzy wiedzą co jest dobre dla nich, ale istnieje ryzyko niesamodzielności i brak możliwości zadbania i zapewnienia sobie opieki w okresie seniorskim. Ocena ryzyka przez bank będzie odnosić się do indywidualnych przypadków i jest inna, niż w przypadku normalnego kredytu. Bank będzie brał pod uwagę długość życia, możliwość przeniesienia zobowiązania na współmałżonka, możliwość przedłużania się (kwestionowanie prawa do przeniesienia własności na bank) procedur spadkowych, brak możliwości wykorzystania innych aktywów beneficjenta do zabezpieczenia spłaty wierzytelności, potencjalny spadek wartości nieruchomości, możliwość wystąpienia ryzyka siły wyższej, ryzyko nieprzewidywalności tego, co może stać się za 20 lat. Żeby dostać kredyt, zgodnie z ustawą Prawo bankowe trzeba zbadać zdolność kredytową kredytobiorcy. Natomiast w przypadku odwróconej hipoteki, ustawa zwalnia bank z tego obowiązku. W tym przypadku zdolność kredytowa jest oparta na zabezpieczeniu nieruchomości. Oczywiście nie każda nieruchomość będzie spełniała warunki przyznania takiego kredytu. Należy zwrócić uwagę, iż może istnieć rozbieżność podejścia banku i beneficjenta, co do wymogów utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie, czy rozbieżność w ocenie relacji poziomu kosztów do wysokości rat (nieadekwatność kosztów do poziomu niskich rat). Założenia do ustawy wskazują na potrzebę odpowiedniego informowanie o tym beneficjenta. Banki są zobowiązane, przepisami prawa, do monitorowania wartości zabezpieczenia przez cały okres kredytowania, co wymagać będzie od banku aktualizacji operatów szacunkowych. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wymaga, aby aktualizacja miała miejsce przynajmniej raz w roku, w zależności od zmian cen na rynku nieruchomości. Tym samym, w zależności od długości okresu kredytowania, koszty aktualizacji wyceny zabezpieczenia muszą być brane pod uwagę przy określaniu poziomu wskaźnika wartości kredytu do zabezpieczenia (LTV). Będą one konfrontowane z oczekiwaniami beneficjenta co do wartości odwróconego kredytu hipotecznego. Pomimo, iż założenia do ustawy tego nie określają, to można przyjąć iż banki przyjmą następującą zasadę: wypłata środków z tytułu umowy zostaje wstrzymana z (i) chwilą śmierci kredytobiorcy lub (ii) w przypadku osiągnięcia przyjętego wskaźnika zadłużenia do wartości zabezpieczenia – okres wypłaty środków zostaje ustalony w umowie, o ile kredytobiorca wybierze formę wypłaty w postaci świadczeń okresowych. Do określania zasad wypłaty środków, należy zwrócić uwagę na dodatkowe ryzyko. W miarę starzenia się seniora może pojawić się zwiększająca się z każdym rokiem potrzeba uzyskiwania środków na cele opłaty za leczenia i opiekę, właśnie w momencie, gdy przyjęty (przez bank lub Komisję Nadzoru Finansowego) akceptowalny poziom LTV zostanie osiągnięty, a tym samym ustaje możliwość wypłaty tych środków. Należy liczyć się z negatywnymi opiniami co do samego produktu, który musi uwzględniać ustalone zasady wypłaty, a nie sytuację beneficjenta. Wizerunek banku może być narażony na szwank. Założenia umożliwiają instytucji kredytującej wystąpienie do sądu spadku z wnioskiem o powołanie kuratora spadku, jeżeli: spadek nie został objęty przez spadkobierców, lub spadek został objęty przez niektórych spadkobierców, ponieważ niektórzy spadkobiercy nie są znani, albo spadek został objęty przez spadkobierców, lecz istnieje między nimi spór, kto jest spadkobiercą. Skuteczność i terminowość działania kuratora musi być wzięta pod uwagę przez bank w ocenie ryzyka kredytowego związanego ze spłatą kredytu w określonym w ustawie terminie. W przypadku braku możliwości dojścia do porozumienia w terminach podanych w ustawie, dla zmniejszenia ryzyka banku, kurator powinien być upoważniony do reprezentowania spadkobierców w procesie ustalania podstawy rozliczenia wierzytelności i zarządzania utworzonym z nadwyżki podstawy rozliczenia nad zobowiązaniem kredytowym depozytem sądowym. Na tej samej zasadzie jak spadkobiercy, bank powinien mieć możliwość przeprowadzenia postępowania w ustalonych w Założeniach terminie. Związek Banków Polskich przygotował, na zlecenie Ministerstwa Finansów, symulacje, przyjmując następujące założenia: 1. Z uwagi na różnicę w przeciętnym trwaniu życia wyniki podawane są oddzielnie dla kobiet i mężczyzn. 2. Przyjęto 3. okresy wieku podpisania umowy o odwrócony kredyt hipoteczny: 60, 65 i 75 lat. 3. Wykorzystano tablice przeciętnego trwania życia publikowane przez GUS dla obu płci, ale jako średnie dla całego kraju, bez wyróżniania wybranego regionu. Z uwagi na zastosowany model obliczania danych – przeciętne trwanie życia wyrażone jest w pełnych latach. 4. Zaproponowano jako zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego różnego rodzaju nieruchomości, zgodnie z sugestią Ministerstwa Finansów, których położenie subiektywnie wybrano z uwagi na poziom i liczbę transakcji dla regionu i rodzaju nieruchomości. 5. Przyjęto, iż lokal mieszkalny ma powierzchnię 50 m2, budynek jednorodzinny 140 m2 (limit stosowany w finansowaniu preferencyjnym kredytem w ramach programu Rodzina na Swoim), grunt pod zabudowę 500m2 i grunt rolny 21 ha (co przy średniej cenie pozwala odnieść wartość gruntu do wartości mieszkania o zaproponowanej powierzchni). 6. Wszystkie wartości nieruchomości wskazane są dla średnich wartości cen transakcyjnych nieruchomości pozyskanych z systemu Związku Banków Polskich – AMRON. 7. Prognozy dla wzrostu gospodarczego i poziomu inflacji oparto o Wytyczne dotyczące założeń makroekonomicznych na potrzeby wieloletnich prognoz finansowych jednostek samorządu terytorialnego, publikowane przez Ministerstwo Finansów. Aktualizacja grudzień 2011 r. 8. W związku z tym, iż prognozy wzrostu gospodarczego i poziomu inflacji wskazywały na stabilny poziom dynamiki tych wskaźników makroekonomicznych (średnio dla wykazanego w Wytycznych okresu odpowiednio 2,29% i 2,91%), przyjęto: a) stałą stopę oprocentowania kredytów na cały okres kredytowania – 7,9%, b) stały wzrost wartości nieruchomości w wysokości 1,5% w skali rocznej. 9. Przyjęto, iż wartość odwróconego kredytu hipotecznego i należnych odsetek nie może przekroczyć 50% wartości nieruchomości w roku, w którym następuje zaprzestanie kredytowania w związku z upłynięciem przeciętnego trwania życia dla danej kategorii wiekowej. 10. Wyliczono poziom wartości zadłużenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami – Zadłużenie z tytułu wypłaconego odwróconego kredytu. 11. Wskazano na potencjalną wartość nieruchomości w dniu zaprzestania wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego (wymagalność spłaty kredytu), przy przyjętych założeniach makroekonomicznych. 12. W ramach kosztów kredytu założono także koszty stałe w wysokości 1%, które wynikają np. z nabywania przez bank odpowiednich polis ubezpieczeniowych. Wyniki tych symulacji zostały zaprezentowane przez Związek Banków Polskich w dniu 28 marca 2012 r. w postaci raportu: „Potencjalne możliwości zwiększenia budżetów domowych seniorów przy wykorzystaniu raty kapitałowej odwróconego kredytu hipotecznego dla różnych rodzajów nieruchomości” Bolesław Meluch Europejski Instytut Nieruchomości źródło: Property Journal 4-5/2012

Aktywny rynek nieruchomości. Podsumowanie 2011 roku

Rynek nieruchomości w 2011 roku charakteryzował się wzmożoną aktywnością. I to zarówno w sektorze nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Na rynku komercyjnym w największych polskich miastach wysokie obroty odnotowano zwłaszcza w przypadku wynajmu powierzchni biurowych. Jednak około 80% transakcji dotyczyło renegocjacji umów i migracji firm w ramach ograniczania kosztów: zmniejszano powierzchnię lokali przy zachowaniu dotychczasowego standardu albo najmowano dodatkową przy wynegocjowanych niższych stawkach; utrzymał się popyt na lokale klasy A, B+ i B. Wzrósł również popyt na kupno lokali i budynków biurowych oraz handlowych w dobrych lokalizacjach, zwłaszcza z najemcami długoterminowymi. Ceny działek i terenów inwestycyjnych, po spadkach na przestrzeni ostatnich lat nawet o 60%, osiągnęły rekordowo niski poziom, porównywalny z latami 2004 – 2005, co korzystnie wpłynęło na zwiększenie ilości przeprowadzonych transakcji także w tym segmencie rynku. Na rynku mieszkaniowym, zarówno wtórnym, jak i pierwotnym wzmożony obrót dotyczył przede wszystkim lokali 2- i 3-pokojowych w standardzie popularnym. Najaktywniejsze w 2011 roku okazały się miesiące: lipiec i sierpień oraz grudzień – ilość transakcji przeprowadzona w tym czasie jest porównywalna z okresem „boomu” lat 2006-2007. Z pewnością stymulująco na popyt zadziałały: pomoc finansowa państwa w postaci programu „Rodzina na Swoim” oraz sukcesywne obniżki cen mieszkań, wymuszone przez znaczną nadpodaż, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Początek IV kwartału – październik i listopad, to przyhamowanie popytu za sprawą niekorzystnego ograniczenia dostępności „RnS” oraz zaostrzenia wymogów przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Większą stabilnością charakteryzował się natomiast rynek domów; popyt dotyczył głównie tańszych nieruchomości, w przedziale powierzchniowym 90 – 120 mkw. Na rynku działek pod budownictwo jednorodzinne i pod małe kondominia widać było, zwłaszcza w drugiej połowie roku, tendencję do kupowania tańszych i mniejszych powierzchni. Takimi ofertami interesowali się głównie inwestorzy indywidualni, wyspecjalizowani w realizacji małych projektów, liczących zaledwie po kilka bądź kilkanaście mieszkań; przy sprzedaży chętniej korzystali z pomocy profesjonalnych biur pośrednictwa, tnąc tym samym koszty własnego marketingu i zatrudniania pracowników. Od drugiego półrocza również deweloperzy większych inwestycji częściej decydowali się na współpracę z biurami nieruchomości. Prognozując najbliższą przyszłość rynku nieruchomości można spodziewać się w 2012 roku zwiększenia nadpodaży mieszkań i apartamentów na rynku pierwotnym, co przy trudnościach z kredytowaniem kupna przyczyniać się będzie do dalszych obniżek cen, średnio o 7-9 %, podobnie jak w 2011 roku. Rok 2012 będzie też wzmożonym okresem podaży nieruchomości komercyjnych. Na przestrzeni roku, licząc od stycznia 2011, podaż ta wzrosła o 100%. Zwiększy się też udział inwestorów zagranicznych w rynku. Leszek Michniak prezes WGN

Kolejny stracony rok i „światełko w tunelu” Podsumowanie 2011

W ocenie środowiska planistów i urbanistów, oraz tych, którzy uważają iż „jakość” w procesach inwestycyjnych w nieruchomości ma co najmniej takie samo znaczenie jak „ilość” – był to w zasadzie kolejny stracony rok. Wynik prawie czterech lat pracy d. resortu infrastruktury, tj. projekt istotnych zmian ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym wprowadzenie tzw. krajowych przepisów urbanistycznych oraz likwidacja decyzji o warunkach zabudowy, postrzeganych za główną przyczynę narastania chaosu przestrzennego, pomimo pozytywnej opinii Rządowego Centrum Legislacji oraz akceptacji przez stały komitet Rady Ministrów, nie został wpisany do programu prac rządu do końca ub. kadencji, a więc powędrował do kosza. Tymczasem „przyspieszenia planistycznego” w gminach nadal nie widać, a coraz częstsze są głosy, że plany miejscowe wywołują zbyt poważne zobowiązania prawne i finansowe gmin, więc ich uchwalanie stanowi zagrożenie dla ich budżetów, zwłaszcza w okresie „posuchy” inwestycyjnej. Wygodniejsze, „tańsze” i – niestety – nadal bardzo powszechne jest więc zarządzanie przestrzenią gmin przy pomocy arbitralnych decyzji o warunkach zabudowy, które zastępują główne „ustrojowe” kompetencje samorządu lokalnego, tj. ochronę i kształtowanie ładu przestrzennego oraz uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji nie dziwi już powszechne w skali kraju łamanie wielu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowanie przestrzennym oraz brak na to reakcji wojewodów. Wiele gmin nie aktualizuje – odpowiednio do wymagań ustawowych – swoich polityk przestrzennych definiowanych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, „zapominając” o tym, że przecież to podstawowe narzędzie koordynacji planowania miejscowego oraz wprowadzania w przestrzeń gmin decyzji planistycznych z poziomu regionalnego i krajowego. Półrocze polskiej prezydencji UE dało pewną nadzieję na „nowe otwarcie”. Przedstawiciele rządu przypomnieli sobie o (przekazanym im jeszcze wiosną 2009 r.) społecznym, eksperckim projekcie „Polska Polityka Architektoniczna. Polityka jakości krajobrazu, przestrzeni publicznej, architektury.” Wobec braku oficjalnej, rządowej polityki dotyczącej tej sfery okazało się, że ten głos środowisk fachowych nadaje się do „ratowania honoru” podczas międzynarodowych konferencji organizowanych w ramach prezydencji. Nie okazał się on jednak dostatecznie dobry, aby podjęto nad nim dyskusję na forum obiecywanej od ponad dwóch lat i nigdy nie powołanej komisji międzyresortowej, zaś inicjatywy nowego resortu, w którego przydługiej nazwie zmieściło się także słowo „budownictwo” nie wskazują na chęć wykorzystania w pracach legislacyjnych założeń projektu „Polityki…”. W tej sytuacji swoistym „światełkiem w tunelu” zabłysło w końcu ub. roku przyjęcie przez nowy rząd od dawna oczekiwanej, opracowanej przez Ministerstwo Rozwoju Regionalnego „Koncepcji Zagospodarowania Przestrzennego Kraju 2030”, a w niej sześciu nierozłącznych celów operacyjnych, zaś wśród nich „przywrócenie i utrwalenie ładu przestrzennego, jako ważnego elementu warunkującego rozwój kraju”. Na stronie internetowej MRR można przeczytać m in.: „Jest to najważniejszy dokument dotyczący ładu przestrzennego Polski. Jego celem strategicznym jest efektywne wykorzystanie przestrzeni kraju i jej zróżnicowanych potencjałów rozwojowych do osiągnięcia: konkurencyjności, zwiększenia zatrudnienia i większej sprawności państwa oraz spójności społecznej, gospodarczej i przestrzennej w długim okresie czasu. KPZK 2030 kładzie szczególny nacisk na budowanie i utrzymywanie ładu przestrzennego, ponieważ decyduje on o warunkach życia obywateli, funkcjonowaniu gospodarki i pozwala wykorzystywać szanse rozwojowe. Formułuje także zasady i działania służące zapobieganiu konfliktom w gospodarowaniu przestrzenią i zapewnieniu bezpieczeństwa, w tym powodziowego.” Jak będzie wyglądać realizacja tego celu KPZK 2030 okaże się już w bieżącym roku. A zaczęła się ona – niestety – od sporu kompetencyjnego pomiędzy resortem rozwoju regionalnego i resortem m. in. budownictwa oraz pomysłem na podzielenie zagadnienia gospodarowania przestrzenią pomiędzy te dwa ministerstwa. Tak więc interesy resortowe znowu, „tradycyjnie” dominują nad – dopiero co przyjętą – Koncepcją Zagospodarowania Przestrzennego Kraju i zapisanymi w niej zasadami reformy systemu gospodarowania przestrzenią oraz planowania rozwoju. arch. Grzegorz A. Buczek , Europejski Instytut Nieruchomości
Translate »