Media relations są chyba najbardziej istotnym elementem PR. Co za tym idzie, traktowanie ich po macoszemu może mieć nierzadko katastrofalne wręcz skutki. W skrócie – media relations to utrzymywanie poprawnych stosunków z mediami. Umożliwiają one komunikację na linii organizacja – otoczenie.

Media relations, tak samo jak PR, można się nie przejmować jedynie „do czasu”. Bowiem o ile dziennikarze mogą nie być zainteresowani zwykłym przekazem opisującym sukcesy firmy, to już informacją o kłopotach firmy raczej się zainteresują. Wszystko, rzecz jasna, zależy od „medialności” samej organizacji i skali problemu. Nikt nie napisze w ogólnopolskim dzienniku o tym, że pracownikowi tartaku deska spadła na palec u nogi. Ale o tym, że pijany zastępca kierownika tartaku staranował swoim autem autobus z dziećmi i tylko cudem nikomu się nic nie stało – napiszą wszyscy. 

Warto również pamiętać o tym, że zasięg pozytywnej informacji na temat firmy jest przeważnie ograniczony do mediów lokalnych i branżowych. Z kolei zasięg informacji negatywnej jest niemalże nieograniczony. O zasypanej śniegiem toalecie w polskim pociągu rozpisywały się nawet brytyjskie portale informacyjne.

Bardzo często utrzymywanie poprawnych stosunków z mediami rozumiane jest jako „wysyłanie maili do dziennikarzy”. W przypadku, w którym dziennikarz zna firmę, ludzi odpowiedzialnych za kontakty z mediami, interesuje się konkretną branżą etc. – takie zachowanie jest zrozumiałe. Niestety często bywa tak, że maile trafiają wszędzie – wysyłane są masowo, a nadawca liczy na to, że „być może trafi” na odpowiedniego odbiorcę. Często kończy się to tym, że dziennikarz traktuje nadawcę jako spamera i nie przejmuje się tym, co ów miał do powiedzenia. Jeśli dodatkowo nadawca za bardzo się „narzuca”, może zostać odebrany nie tylko obojętnie, ale nawet bardzo źle. I choć bez przyjaciół w mediach organizacja może sobie poradzić, to z wrogami „poradzenie sobie” może być problematyczne.

Jeśli organizacja ma „zaprzyjaźnione media”, wysyłanie im artykułów (co jakiś czas) nie będzie źle odebrane. Należy jednakże pamiętać, że dziennikarz przeczyta artykuł przed publikacją i jeśli będzie miał do czynienia z tekstem, który jest przekazem reklamowym, może go odpowiednio okroić (i prawie na pewno to zrobi) lub w ogóle nie opublikować.

Warto mieć również na uwadze to, że istnieje tylko jedna sytuacja, w której media będą chciały otrzymać od organizacji tyle informacji, ile to tylko możliwe. Mowa tu, rzecz jasna, o sytuacji kryzysowej. Co znamienne – właśnie wtedy organizacje często „nabierają wody w usta” i udzielają zdawkowych informacji, bądź też nie udzielają ich wcale. A medialny komunikat „prezes firmy odmówił komentarza” jest przez otoczenie interpretowany niemalże zawsze tak samo: „widocznie miał coś do ukrycia”.

W przypadku kryzysu zaprzyjaźnione media mogą być bardzo pomocne. W dobie Internetu informacje negatywne roznoszą się błyskawicznie. Przykładowo: jeśli portal informacyjny X opublikuje newsa, który gwarantuje „klikalność”, portale A, B, C, D również ją opublikują. O ile jednak portal X zapewne będzie się starał skontaktować z firmą, która znalazła się w sytuacji kryzysowej, to pozostałe portale wcale nie muszą tego robić. Zaprzyjaźniony dziennikarz może być pomocny o tyle, że przed „powieleniem” informacji skontaktuje się ze „znajomą” organizacją, której informacja dotyczy.  Różnica pomiędzy mediami nastawionymi do firmy neutralnie (bądź też wrogo) a mediami przyjaznymi jest o tyle istotna, że zależeć od tego będzie sposób w jaki portal będzie się starał uzyskać informacje. Ujmując rzecz nieco bardziej obrazowo – kontakty z neutralnie nastawionymi mediami (przy założeniu, że organizacja walczy właśnie z sytuacją kryzysową) można porównać do spaceru po polu minowym.  Jeden nierozważny krok czy wypowiedź i sytuacja kryzysowa zaczyna zataczać coraz szersze kręgi medialne. Dziennikarze zaprzyjaźnieni z kolei mogą (ale nie muszą) zadowolić się wyczerpującymi informacjami, jakie organizacja im prześle droga mailową.

Podsumowując – czego robić absolutnie nie wolno:
– nie antagonizować mediów,
– nie wysyłać ton spamu,
– nie zamęczać dziennikarzy pytaniami o to, kiedy pojawi się artykuł,
– nie rozsyłać swoich komunikatów do wszystkich mediów, niezależnie od tego, na jakich branżach się skupiają,
– nie uprawiać nachalnej propagandy,
– nie kłamać.

Sprawa najważniejsza: dziennikarzy należy traktować jak partnerów, a nie jak użyteczne narzędzia.

Na koniec jedna bardzo istotna uwaga – nie powinniśmy narzekać na media. Czasem dziennikarz może zachować się niesprawiedliwie (przykładowo: opierając się na wątłych podstawach merytorycznych napisać artykuł, w którym organizacja będzie ukazana w złym świetle) – takie sytuacje się zdarzają, ale wszystko można wyjaśnić. Natomiast publiczne narzekanie na konkretne medium (przy jednoczesnym korzystaniu z innego, najlepiej konkurencyjnego) sprawia, że najprawdopodobniej organizacja zyska wroga, który będzie się jej bardzo uważnie przyglądał.

Paweł Stawiarski

Inwestycje.pl 

Początek roku spowodował ponowne ożywienie na rynku wynajmu mieszkań. Po półrocznym najmie studenci, którzy w październiku, w ostatniej chwili przed rozpoczęciem roku akademickiego wynajęli ostatnie wolne mieszkania mogą ponownie wybierać spośród wielu ofert. Właściciele chętnie godzą się na obniżenie cen najmu, ponieważ przed ostatnie trzy miesiące w tym segmencie rynku panował lekki zastój. Największym powodzeniem cieszą się tanie kawalerki i mieszkania 2-pokojowe. Mniejsze zainteresowanie dotyczy mieszkań 3-pokojowych. Początek roku to również czas odnawiania kontraktów zagranicznych, obserwuje się więc napływ obcokrajowców pracujących w firmach międzynarodowych. Wiąże się to z popytem na najem mieszkań w centrum, w dobrych lokalizacjach, 1- lub 2-pokojowych w wyższym standardzie.

Iwona Hryncewicz

14 stycznia 2013 banki otrzymały od Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismo, na podstawie którego wnioski o kredyt z Rodziną na Swoim, składane pod koniec 2012 roku z dołączoną umową rezerwacyjną nie upoważniają do przyznania kredytu. Według ministerstwa umową upoważniającą jest umowa deweloperska lub inna umowa cywilnoprawna. Dlaczego więc właśnie teraz ministerstwo postanowiło wystosować pismo do banków, gdy dołączanie do wniosków samej umowy rezerwacyjnej było powszechną praktyką w czasie całego 2012 roku? W efekcie tysiące rodzin może zostać na przysłowiowym lodzie. Ze stanowiskiem ministerstwa nie zgadzają się Polski Związek Firm Deweloperskim(PZFD) oraz Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF). – Będziemy apelować, ponieważ wywołany problem jest sztuczny. W opinii naszych prawników nie ma podstaw, by odrzucić wniosek o kredyt z załączoną umową rezerwacyjną – powiedział Aleksandra Łukasiewicz, reprezentująca ZFDF.

Szczególnie, że w kwietniu weszła w życie ustawa deweloperska, według której umowy przedwstępne muszą mieć formę aktów notarialnych. Dlatego też klienci kupujący mieszkania, aby sprawdzić czy mają odpowiednią zdolność kredytową posługiwali się umowami rezerwacyjnymi, by uniknąć kosztów związanych z opłatami notarialnymi. Umowę deweloperską dostarczano dopiero przed podpisaniem umowy kredytowej. W analogiczny sposób postąpiły więc tysiące rodzin, które pod koniec roku chciały ubiegać się o kredyt z dopłatą z programu RnS.

W efekcie banki, po otrzymaniu pisma z ministerstwa zaczęły odrzucać wnioski o kredyt. Dla wielu osób może więc być to koniec marzeń o własnym M. Tymczasem, jak wynika ze wstępnych danych Banku Gospodarstwa Krajowego, pod koniec 2012 roku o kredyt z dopłatą mogło ubiegać się 26 tys. rodzin. Z kolei, w ciągu całego ubiegłego roku udzielono 45 792 kredyty z RnS. – Obecna sytuacja jest niezwykle kłopotliwa dla wielu naszych klientów. Zmiana wymaganych dokumentów po terminie składania wniosków oznacza, że będą musieli zaciągnąć kredyt bez dopłat, który jest często zbyt dużym obciążeniem dla ich budżetu, lub zrezygnować z zakupu mieszkania. Obok dyskusji prawnej między ministerstwem a bankami, deweloperami i pośrednikami trzeba pamiętać więc o zwykłych klientach, dla których sytuacja jest niezrozumiała i niesprawiedliwa – dodała Aleksandra Łukasiewicz.

Pismo od ministerstwa zostało prawnie skonsultowane przez Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Związek Firm Doradztwa Finansowego i okazuje się, że nie ma podstaw, by odrzucać wnioski kredytowe, do których dołączana była umowa rezerwacyjna. Dlatego też PZFD i ZFDF nie zgadzają się ze stanowiskiem ministerstwa.

W opinii Ministerstwa jeżeli klient nie zawarł umowy deweloperskiej do dnia 31 grudnia 2012 roku, nie może zostać przyznana dopłata w ramach programu RnS. Takie stanowisko wydane już post factum, bo po zamknięciu naboru wniosków do programu, pozbawia kilkaset rodzin dopłat, których miały prawo oczekiwać – powiedział Konrad Płochocki, Zastępca Dyrektora Generalnego PZFD.

fot. materiały prasowe

John Budz
Realty Executives
USA

Amerykański rynek nieruchomości jest nadal atrakcyjny dla zagranicznych nabywców. Pytanie tylko, jak długo? Ceny na „gorących” rynkach mieszkaniowych, takich jak Floryda, Arizona czy Las Vegas spadły  50-60% od 2007 roku. W ciągu ostatnich kilku miesięcy obserwujemy wzmożony ruch na rynku sprzedaży i ceny dość szybko zaczynają wzrastać: tylko w ostatnim roku poszły w górę o 20% lub więcej w takich miejscach, jak Phoenix, Miami lub Las Vegas. Jest to prawdopodobnie ostatnia szansa dla wielu obcokrajowców, aby kupić tanio i oni to napędzają koniunkturę na rynku. Sąsiedzi z północy, Kanadyjczycy są dominującą siłą na tym rynku, a zwłaszcza na Florydzie. Jednak w ostatnich miesiącach napotykają na niespodziewaną konkurencje – z Chin.

Jak twierdzą znawcy rynku kanadyjskiego, popularne lokalizacje, takie jak Vancouver czy Toronto, powoli dostają „zadyszki” i inwestorzy z Azji przesuwają punkt zainteresowania na południe od granicy, czyli na rynek amerykański.

„Ostatnio paru naszych klientów przekonało się na własnej skórze jak szybko rynek się zmienia, gdy stracili okazje do kupna, bo czekali za długo na rezerwacje lotów. Chińscy inwestorzy uprzedzili ich i wykupili 35 mieszkań nawet ich nie oglądając” – powiedziała Wayne Levy z firmy Toronto Florida Home Finders. ”Popatrzyli na zdjęcia i wypisali czeki” – dodała Levy i to są przypadki na porządku dziennym.

Zainteresowanie Azjatów Florydą bardzo wzrosło w przeciągu ostatnich kilku miesięcy. Pojawiają się wyspecjalizowane firmy brokerskie, które organizują wyjazdy do Hong Kongu, Pekinu czy Singapuru i przywożą inwestorów zainteresowanych rynkiem amerykańskim. Silny popyt ze strony obcokrajowców, a szczególnie Kanadyjczyków, Chińczyków i inwestorów z Europy, powoduje, że jest coraz trudniej znaleźć dobrą nieruchomość poniżej 150 tys. dolarów, jako że rynek nieruchomości powoli wychodzi z długoletniego kryzysu.

Pomimo własnych problemów i wyzwań, USA jest nadal postrzegane przez wielu obcokrajowców jako bezpieczny schron dla inwestycji. A pieniądze napływają! Tylko w zeszłym roku zagraniczni nabywcy zainwestowali ponad 82 miliardy dolarów na amerykańskim rynku nieruchomości. Coraz więcej brokerów i specjalistów rynku nieruchomości zaczyna dostrzegać duży potencjał i okazje dla swojego biznesu ze względu na wzrastający napływ pieniądza z zewnątrz. Obcokrajowcy szukają ”okazji” i miejsc atrakcyjnych turystycznie, jak Floryda czy Arizona, które pomimo wzrostu cen w dalszym ciągu są ”on sale”.

W ostatnich miesiącach Azjaci kupują wszystko co się da, zaczynając od  mieszkań na Florydzie, a kończąc na multimilionowych rezydencjach w Nowym Jorku czy Kalifornii.  „Na Florydzie do tej pory Azjaci stanowią stosunkowo niski procent indywidualnych nabywców i są raczej małymi graczami na rynku, ale z miesiąca na miesiąc liczba ich wzrasta” – mówi John Tuccillo, główny ekonomista Stowarzyszenia Pośredników na Florydzie, które skupia ponad 115 tys. brokerów.

Największą konkurencją dla Kanadyjczyków są grupy inwestorów, które kupują masowo w bezprecedensowych rozmiarach – jednorazowo kilkadziesiąt lub kilkaset mieszkań czy domów, np. na Florydzie, gdzie obserwujemy stały wzrost cen. W konsekwencji średni czas sprzedaży zmalał do 5 miesięcy, z 20 miesięcy w 2008 roku.

Ostatnio na przykład, amerykańska firma Blackstone Group LP zapłaciła ponad 2,5 miliarda dolarów za 16 000 domów jednorodzinnych zakupionych w 9 miastach, w tym w Miami, z przeznaczeniem do wynajmu.

W istocie grupy inwestorów „czyszczą dno” na rynku nieruchomości zmuszając innych kupujących do wspinaczki w górę po drabinie cenowej. To oczywiście dotyczy również Kanadyjczyków, którzy nadal pozostają dominującą zagraniczną siłą na rynku mieszkaniowym na Florydzie, choć ich udział w rynku spadł do 31% w 2012 roku, z 39% w 2011 – według danych Stowarzyszenia Pośredników na Florydzie. Po części dlatego, że pula kupujących wzrosła w ciągu ostatniego roku. Więcej Amerykanów kwalifikuje się do pożyczek, jak również rośnie liczba nabywców z innych części świata, głównie z Chin i Brazylii, i są oni skłonni zapłacić znacznie więcej – średnia cena ich zakupów to 200 tys.–300 tys. dolarów – to dwukrotnie więcej niż płaci przeciętny Kanadyjczyk inwestujący w Ameryce.

Wszystko to sprawia, że zastanawiam się dlaczego nie skorzystałem z okazji i nie kupiłem w 2009 roku apartamentu w Naples. Kiedy moja córka rozpoczęła studia prawnicze na Florydzie, rozważałem możliwość kupna mieszkania w Naples na południu Florydy. Znalazłem piękny nowy kompleks mieszkaniowy z polem golfowym i tylko 10 minut od plaży. Deweloper w tym czasie był w wielkich opałach i obniżył ceny o 50 procent. Dodatkowo jako zachętę oferował umeblować mieszkanie …, a dwa dni po moim powrocie do domu, telefonicznie zaoferował nowy samochód Smart w garażu. Ale jak to często bywa, jako „typowy kupujący” myślałem, że na Florydzie ceny pójdą jeszcze w dół. Znów, jak ten typowy kupujący, przeliczyłem się, a dzisiaj te same mieszkania sprzedawane są po 100 tys. dolarów drożej!

Dzisiaj potencjalni nabywcy na Florydzie muszą działać bardzo szybko zanim zostaną uprzedzeni przez inwestora i to często inwestora zagranicznego.

Źródło: Property Journal  2-3/2013

Iwona Hryncewicz

 Jak co roku, po okresie świątecznym i w związku ze zbliżającą się wiosną, rusza sprzedaż działek budowlanych. Kupujący poszukują terenów już w styczniu i lutym, tak aby wiosną rozpocząć budowę domu. Kompletowanie dokumentacji budowlanej trwa średnio około dwóch miesięcy. Powodzeniem znów cieszą się działki w bliskiej okolicy miast (do 30 km) ze względu na niższą cenę oraz często atrakcyjną lokalizację w pobliżu lasu czy jeziora. Sprzedając mieszkanie w dużym mieście za 400 000 zł można kupić działkę już za 100 000 zł, a za pozostałe 300 000 zł zbudować mały dom. Ceny działek spadły od jesieni ubiegłego roku średnio o 7-10%; podaż kilkakrotnie przewyższa popyt; największym powodzeniem cieszą się działki o powierzchni do 1000 mkw. w odległości do 25km od centrum miasta (dane za WGN).

Zarządzanie nieruchomościami prowadzone jest na rzecz właściciela przez osoby trzecie. Rolę tę pełnić mogą zawodowi zarządcy (posiadający licencję) bądź też zarząd wybrany z grona mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej na podstawie ustawy o własności lokali. Istnieją także instytucje, takie jak: Agencja Nieruchomości Rolnych czy Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, które mogą zarządzać nieruchomościami bez licencji.

Cele zarządcy
Głównym celem zarządcy jest utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz uzasadnione inwestowanie w nią. Zarządca ponadto analizuje rynek nieruchomości, co ma na celu ustanowienie odpowiednich stawek czynszu zgodnych z sytuacją rynkową. Zawiera umowy z dostawcami mediów oraz innymi, wykonującymi usługi na rzecz mieszkańców (jednocześnie zarządca prowadzi i nadzoruje bieżącą obsługę). Jednym słowem dba o właściwą gospodarkę ekonomiczno-finansową nieruchomości. Dba również o bezpieczeństwo użytkowania i właściwą eksploatację nieruchomości.

Wybór zarządu nieruchomością wspólną
Wszyscy właściciele, którzy wchodzą w skład danej nieruchomości, tworzą wspólnotę mieszkaniową. W nowo wybudowanym budynku wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie, kiedy deweloper sprzeda pierwszy lokal. Aby jednak taka wspólnota mogła zacząć funkcjonować, powinno odbyć się zebranie właścicieli, którzy dokonają wyboru jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Wtedy też ustala się wysokość opłat na rzecz działalności zarządu,a także uchwala statut. Właściciele powinni uzyskać w urzędach numer NIP oraz REGON, a także utworzyć konto bankowe dla swojej wspólnoty. Według ustawy o własności lokali właściciele zobowiązani są do wybrania zarządu, jeśli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem. W zarządzie znajdować mogą się osoby będące właścicielami lub inne spoza ich grona. Można także powierzyć zarząd zawodowemu zarządcy. Zanim to jednak nastąpi zarząd nad nieruchomością nadal sprawuje deweloper.

Zarząd narzucony przez dewelopera
Zdarza się jednak często, że w nowo wybudowanym budynku sposób zarządu nieruchomością  zostaje narzucony przez dewelopera. Takie prawo zastrzega on sobie w umowach o budowę lokalu albo w  umowach sprzedaży lokali, zawartych w formie aktu notarialnego. Często deweloperzy zarząd nieruchomością powierzają zawodowemu zarządcy.

Zawodowi zarządcy
Zawodowo zarządzeniem nieruchomościami zajmują się osoby posiadające licencję zarządcy nieruchomości. Od 1 stycznia 2008 roku (kiedy to weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 21 sierpnia 2007 roku o gospodarce nieruchomościami) w celu otrzymania licencji nie jest konieczne zdanie egzaminu państwowego. Od tamtej pory osoby, które ubiegają się o nadanie licencji, muszą posiadać wykształcenie wyższe, mieć odbyte kierunkowe studia podyplomowe oraz praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami. 25 września 2012 roku Rada Ministrów przyjęła projekt I ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów. W pierwszej transzy pojawił się m.in. zawód zarządcy nieruchomości. Oznacza to, że funkcję tę niebawem pełnić będzie mógł każdy, posiadający wykształcenie podstawowe. Dodatkowym warunkiem będzie niekaralność oraz wykupienie ubezpieczenia OC.

Zmiana sposobu zarządzania nieruchomością
Właściciele mają prawo do zmiana sposobu zarządu nieruchomością, o której mowa wyżej, ale może nastąpić tylko i wyłącznie na mocy uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Ustanowienie zarządcy wyklucza bowiem możliwość tworzenia zarządu.

Zarząd i zarządca razem?
Istnieje możliwość, aby synonimicznie istniały: zarząd powołany przez właścicieli oraz licencjonowany zarządca. Jednakże w sytuacji kiedy w grę wchodzi dość szeroki zakres spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością, może to powodować niepotrzebne trudności. Aby obie formy współgrały ze sobą, można zarząd wybrany spośród mieszkańców przekształcić w radę nadzorczą. Zarządzeniem nieruchomością wspólną zajmował się będzie wówczas tylko licencjonowany zarządca.

Agnieszka Żabska
Inwestycje.pl

Łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości Europy Środkowej (w Polsce, Czechach, Rumunii oraz na Słowacji i Węgrzech) w czwartym kwartale 2012 roku wyniosła 1,826 mld euro. To znacznie więcej niż w trzecim kwartale (536 mln euro) i prawie tyle samo, co w tym samym okresie 2007 roku. W 2012 roku zainwestowano łącznie 3,71 mld euro, co stanowi zaledwie 59% rekordowego wolumenu inwestycji z 2011 roku (6,29 mld euro) i ok. 25% więcej niż w 2010 – wynika z raportu firmy Cushman&Wakefield. 

Charles Taylor, z Cushman&Wakefield, powiedział: „Silny wzrost inwestycji w czwartym kwartale, zwłaszcza dzięki dużej aktywności inwestycyjnej w Polsce, nie był w stanie zrównoważyć dość słabych wyników inwestycyjnych całego regionu Europy Środkowej w pierwszych 9 miesiącach 2012 roku. W Polsce utrzyma się wysoki wolumen obrotów przy wzroście aktywności na czeskim rynku inwestycyjnym. W 2013 wartość transakcji inwestycyjnych w Europie Środkowej nieznacznie przekroczy ubiegłoroczny poziom, przy czym Polska będzie nadal cieszyć się największym zainteresowaniem inwestorów”.

W czwartym kwartale ubiegłego roku wolumen obrotów w Polsce wyniósł 1,63 mld euro, dzięki czemu Polska umocniła swoją dominującą pozycję na mapie inwestycyjnej Europy Środkowej. Zainwestowano wówczas w Polsce łącznie 2,8 mld euro, co oznacza 8-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. Z kolei w Czechach wartość transakcji inwestycyjnych w ubiegłym roku wyniosła zaledwie 497 mln euro, co wskazuje na wyraźny spadek inwestycji w stosunku do 2011 roku. W porównaniu z poprzednim rokiem wolumen inwestycji w 2012 zmniejszył się także w Rumunii i na Węgrzech, odpowiednio do 255 mln euro i 146 mln euro. Natomiast na Słowacji, gdzie w pierwszych 9 miesiącach odnotowano brak aktywności inwestycyjnej, w czwartym kwartale 2012 zainwestowano zaledwie 17 mln euro.

Największymi transakcjami ubiegłego roku była sprzedaż Złotych Tarasów i Manufaktury, ale na uwagę zasługuje wzrost zainteresowania inwestorów w Europie Środkowej nieruchomościami biurowymi i spadek popularności sektora handlowego. Udział tych dwóch sektorów w wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł odpowiednio 45% i 37%. Natomiast udział sektora magazynowego w łącznym wolumenie obrotów wzrósł z 8% do 13,8%, pomimo spadku wartości inwestycji z poziomu 881 mln euro w 2011 roku do 512 mln euro w 2012. Na sektor hotelowy przypadło 4,2% obrotów inwestycyjnych.

źródło: Property Journal 2-3/2013

Pod bardzo wieloma względami PR przypomina wygląd zewnętrzny. Można się nim nie przejmować, można nie poświęcać mu uwagi, ale nie można go nie mieć.

Analogicznie – firma może nie przejmować się swoim wizerunkiem, ale zawsze go ma. Można oczywiście pozwolić, aby wizerunek „wykreował się sam”. Tym niemniej w epoce mediów zaglądających pod każdy kamień w poszukiwaniu materiału do opisania, tego rodzaju postępowanie  – ujmując rzecz delikatnie – jest cokolwiek nieostrożne. Dodatkowo, ignorując własny wizerunek i jego „powstawanie”,  firma automatycznie oddaje inicjatywę konkurencji, która o taki wizerunek dba. A później dochodzi do sytuacji, w której spadają dochody i nikt nie jest w stanie powiedzieć dlaczego tak się dzieje.

Z racji tego, że PR jest w Polsce rzemiosłem wciąż raczkującym, często bagatelizuje się jego znaczenie. Nie bez wpływu na postrzeganie PR są też niektóre stwierdzenia, które wraz z upływem czasu zaczynają być traktowane niemalże jak definicje naukowe. Skutkiem czego nikt nie podważa ich słuszności. Przykładem niech będzie stwierdzenie „nieważne, co o mnie mówią, ważne, żeby poprawnie pisali moje nazwisko”, którego autorem był Phineas Barnum.  Te słowa najprawdopodobniej odnosiły się do samego Barnuma, który był bardzo znanym showmanem, tym samym – jego kariera opierała się na rozgłosie. Samo twierdzenie przeszło pewną metamorfozę i brzmi następująco: „nieważne jak mówią, ważne żeby mówili” i  w takiej formie jest to dla wielu ludzi koronny argument przemawiający za tym, żeby nie tracić czasu na  własne Public Relations. Dodatkowo w wielu miejscach owa nieszczęsna „sentencja” jest opisywana jako „stara zasada marketingu”. Reasumując – ludzie opierając się na tym jednym zdaniu starają się przekonać innych do tego, że rozgłos, nawet oparty na negatywnych informacjach – jest lepszy niż żaden (a prostszy do osiągnięcia).

Wniosek z tego płynie prosty. Agencje  public relations (lub odpowiednie działy wewnętrzne w firmach) powinny się zajmować wywoływaniem sytuacji kryzysowych. Nie trzeba by było wydawać pieniędzy na promocję i kreowanie pozytywnego wizerunku, bo przecież rozgłos jest najważniejszy. Nie trzeba kupować czasu antenowego, ani nagłaśniać kampanii – sytuacje kryzysowe same się nagłaśniają, bo media się nimi interesują. Czemu więc tak się nie dzieje? Czemu specjaliści PR zajmują się łagodzeniem skutków sytuacji kryzysowych?

Odpowiedź na to pytanie jest prosta. Owa „sentencja” odnosiła się głównie do showbiznesu. Jedną z najważniejszych składowych showbiznesu jest rozgłos właśnie. I to w showbiznesie sytuacje kryzysowe, które „chwieją wizerunkiem” celebrytów są na porządku dziennym. Celebrytom zapewnia to rozpoznawalność i zainteresowanie. Aczkolwiek nawet w przypadku showbiznesu przesadnie negatywny wizerunek jest niewskazany.

W przypadku regularnego biznesu, sytuacja kryzysowa (gwarantująca „rozgłos negatywny”) oznacza co najmniej spore kłopoty. Przykład? Constar i afera z odświeżaniem wędlin. Gdyby ta „stara zasada marketingu” była skuteczna, Constar zbiłby majątek na własnej aferze – w końcu wszędzie się o nim mówiło. Ujmując rzecz innymi słowy: to, że ktoś lubi oglądać gwiazdora, który zapracował sobie na etykietkę „bad boya” nie oznacza,  że będzie chciał wynająć agencję ochrony mienia, której pracownicy mają w zwyczaju „obijanie” własnych klientów.

Warto w tym miejscu poczynić pewne spostrzeżenie. Wielu praktyków (zarówno PR, jak i marketingu) dowodzi, że Public Relations powinno być traktowane jako dziedzina zupełnie odrębna od marketingu. Że te dwie dziedziny są zupełnie różne i nie powinno się ich ze sobą mylić. Jednakże z punktu widzenia pragmatyzmu, tego rodzaju rozróżnienia są nieco bezsensowne. Jeśli firma ma osobny dział PR i osobny dział promocji, to powinny one ze sobą współpracować choćby po to, żeby spójny przekaz wpływający na wizerunek firmy nie kłócił się z przekazem  promocyjnym. Tym samym obie te dziedziny, choć różne, powinny się uzupełniać. A nie jest to proste w sytuacji, w której zaniedbuje się public relations. Jeśli żaden z pracowników firmy nie ma pojęcia o tym, jaki wizerunek ma firma, trudno będzie ułożyć przekaz reklamowy, który by był z nim zgodny.

Warto pamiętać o tym, że niezajmowanie się własnym PR może  zwiększyć prawdopodobieństwo wystąpienia sytuacji kryzysowej. Zwłaszcza w czasach, w których  do „zepsucia” wizerunku firmy wystarczy nawet jedna nieostrożna (publiczna) wypowiedź szeregowego pracownika. A jeśli do tego dodać złą politykę informacyjną w firmie (PR wewnętrzny), przepis na medialną katastrofę jest gotowy. Najgorszy z możliwych scenariuszy to taki, w którym o sytuacji kryzysowej pracownicy firmy dowiadują się od dziennikarzy, którzy chcą od nich uzyskać jakieś informacje. W takiej sytuacji pracownicy są nieprzygotowani do rozmów z dziennikarzami – w efekcie czego udzielą najprawdopodobniej zdawkowych odpowiedzi, które dziennikarze albo zignorują albo opatrzą stosownym komentarzem.

Można rzecz jasna liczyć na to, że „media nas nie zauważą”. Można mieć nadzieję, że co prawda sytuacje kryzysowe się zdarzają, „ale na pewno nie mnie”.  Trzeba się jednak liczyć z tym, że na myślenie magiczne i zaklinanie rzeczywistości w biznesie miejsca nie ma.

Paweł Stawiarski 
Specjalista ds. PR
Inwestycje.pl

Wstęp

W warunkach słabnącego rynku nieruchomości, a w szczególności jego sektora mieszkaniowego, deweloperzy muszą być bardziej wrażliwi na sygnały rynkowe, aby przetrwać obecne spowolnienie. Jednym ze sposobów na przetrwanie jest poszukiwanie segmentów niszowych. Obiecującym segmentem niszowym w Polsce wydaje się być niezależne mieszkalnictwo dla seniorów.

Tak jak w najbardziej uprzemysłowionych krajach, również i w Polsce, zagadnienie starzenia się społeczeństwa zaczyna nabierać rosnącego znaczenia. Podczas, gdy dyskutuje się o różnych kwestiach starzenia się, to aspekty mieszkaniowe przyciągają niewiele uwagi. Jak i gdzie seniorzy chcą mieszkać? Co seniorzy chcą mieć w swoich domach / mieszkaniach? Społeczne i kulturowe obyczaje zmieniają się w polskim społeczeństwie kształtując popyt na nowy rodzaj mieszkań dla roczników demograficznych wchodzących w wiek senioralny. Podczas gdy gminy i deweloperzy skupiają się na budowie kolejnych domów opieki oraz mieszkań socjalnych, rośnie grupa seniorów niepasujących do tego rodzaju mieszkań. Ci seniorzy są nadal zdrowi i aktywni, ale często mieszkają w zbyt dużych domach i mieszkaniach, których nie chcą nadal zajmować. Być może część z nich nie chce przenosić się do dzieci, lub ma zbyt wysokie dochody jak na mieszkania socjalne. Oni nie potrzebują i nie chcą domów opieki, ale chcą mieszkać samodzielnie.

W najbliższych dekadach Polska musi się zmierzyć z drastycznym starzeniem się społeczeństwa – gdy mediana wieku ludności wzrośnie z 47,5 (2030), do 52,9 (2050). Będzie ciągle rosła liczba seniorów (65+). Charakterystycznym dla tych zmian będzie znaczący przyrost liczby najstarszych osób (80+) do końca 2043. ¹

W dalszej części tego artykułu omówione są demograficzne, społeczne i “nieruchomościowe” czynniki kształtujące popyt na nowy rodzaj mieszkań adresowanych do niezależnych seniorów – do grupy niepotrzebującej domów opieki i z dochodami powyżej kryteriów dostępu do mieszkań socjalnych.

Kim są niezależni seniorzy?

Ogólnie mówiąc, niezależni seniorzy należą przeważnie do grupy wiekowej 55-75 i są zdolni zamieszkiwać samodzielnie przy minimalnej codziennej asyście, skategoryzowanej wg indeksu ADL – codzienne czynności zamieszkiwania (ang. Activities of Daily Living). Chodzi tutaj o podstawowe codzienne czynności zamieszkiwania, takie jak: jedzenie, mycie, ubieranie, toaleta oraz przemieszczanie (tj. między z i do łóżka lub krzesła). Osoby z indeksem ADL powyżej 40 uważane są za niezależne wg polskich standardów społecznych i medycznych. Tę grupę demograficzną charakteryzują specyficzne wymagania, obecnie nie spełnione na polskim rynku nieruchomości.

Spełnienie potrzeb tej rosnącej grupy demograficznej pozwoli nie tylko zbudować więcej mieszkań w kraju o dokuczliwym 1,7 milionowym deficycie mieszkaniowym ², ale również miejsca pracy – zarówno w krótkim, jak i dłuższym okresie – w sektorze budowy i eksploatacji substancji mieszkaniowej. Przybędzie również dochodów podatkowych dla finansów lokalnych borykających się z problemami budżetowymi, co pozwoli na zwiększenie poziomu usług komunalnych dla seniorów oraz innych mieszkańców. Umożliwienie seniorom niezależnego i zdrowszego zamieszkiwania do późniejszych lat zmniejszy presję na programy pomocy i opieki społecznej oraz ochrony zdrowia – dając dodatkowe oszczędności w dłuższym okresie czasu.

Zagadnienia aktywnego starzenia się społeczeństwa są dyskutowane na forum polskiego rządu w zakresach: pracy, zdrowia, reformy emerytalnej, ale niewiele uwagi poświęca się mieszkalnictwu, pomimo tego, że “mieszkanie jest opoką społeczeństwa”.

Mieszkalnictwo i jego wpływ

Budownictwo mieszkaniowe ma wielkie znaczenie – zarówno jego procesy produkcyjne jak i gotowy produkt. Domy i mieszkania w dużej mierze kształtują kraj i standard życia jego mieszkańców.

W polskim sektorze mieszkaniowym istnieje pokaźna nisza potencjalnych mieszkańców, których potrzeby nie są spełnione. Obecne działania skupiają się na tworzeniu domów opieki oraz mieszkań socjalnych. Chociaż takie jednostki są potrzebne, a współistnienie form władania jest niezbędne dla zintegrowanego i różnorodnego rynku mieszkaniowego, to istnieje jednak rosnąca niszowa grupa seniorów, których potrzeby pozostają niespełnione. Powstaje popyt w rosnącej senioralnej grupie demograficznej, która nie chce i nie potrzebuje usług 24/7 w domu opieki i dysponuje dochodami powyżej kryterium mieszkań socjalnych. Gdzie mają się zwrócić ci ludzie, jeśli obecna alternatywa nie spełnia ich potrzeb? ³

Aby zrozumieć, co kształtuje popyt na niezależne mieszkania dla seniorów, należy krótko omówić ogólne trendy środowiska senioralnego wraz z historią rozwoju mieszkalnictwa.

Senioralna grupa demograficzna i jej zmiany

Obecne pokolenie seniorów żyje zdrowiej i dłużej, co doprowadziło do obniżenia wskaźnika umieralności i do podwyższenia wskaźnika długości życia w Polsce. Przyczyniło się do tego kilka czynników, wśród których – ale nie tylko – należy wymienić postęp w diagnostyce i terapii szeregu chorób, w szczególności tych związanych z układem krążenia, jak również zmian odżywiania i promocji zdrowego stylu życia.⁴ Starsi Polacy są bardziej aktywni i zdrowsi od poprzednich pokoleń.

Seniorzy i zagadnienia opieki rodzinnej

Senioralne relacje rodzinne przetrwały przez wieki z historycznie uświęconym pojęciem, iż dzieci mają obowiązek utrzymywać starszych rodziców. Jest to wyartykułowane zarówno w religijnych, jak i świeckich tradycjach, w różnych obszarach geograficznych i dziełach literackich.⁵

W polskim prawie dorosłe dzieci mają finansowy obowiązek względem swoich starzejących się rodziców lub niepełnosprawnych rodziców, podobnie jak względem swoich dzieci. Na państwie również ciąży obowiązek opieki zgodnie z międzynarodowymi i krajowymi przepisami. Ten obowiązek został zapisany w Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej.⁶

Tak więc, rodziny uważa się za podstawowych opiekunów – fizycznych i finansowych – starszych członków rodziny, kiedy powstaje potrzeba. Podczas, gdy opieka dzieci nad starszymi była normą od dawna, to jednak ten model opieki zaczyna się zmieniać pod wpływem różnych czynników wśród których – ale nie tylko – należy wymienić: (1) kwestię miejsca w domu u dorosłych dzieci – może go brakować, (2) kwestię dostępności finansowej – rodziny może nie stać na opiekę w domu, (3) kwestię pracy – mobilność wymagająca przenoszenia się do innego miasta, kraju, z dala od rodziców. W bieżącym, XXI wieku przeważnie obydwoje małżonków pracuje poza domem. Kto zatem z małżonków może zająć się starszym rodzicem, kiedy przebywają poza domem?

Tradycyjnie, starzejący się rodzic przenosił się do domu swojego dziecka, kiedy nastawał ku temu czas – jednakże ta tradycja zaczyna się zmieniać. Autorka (tego artykułu) prowadzi badania ilościowe, które pokazują, iż obecni seniorzy mają stanowcze zapatrywania odnośnie tego, co chcą kiedy będą jeszcze starsi; gdzie mają zamiar mieszkać; oraz jaką rolę upatrują dla rodziny/dzieci w późniejszych latach.

Zamieszkiwanie u swoich dzieci nie jest czymś czego pragną seniorzy, albowiem chcą oni pozostawać samodzielnymi i niezależnymi tak długo, jak to możliwe.

Obecne opcje rynkowe mieszkań dla seniorów

Obecne opcje dostępne na rynku to domy opieki lub mieszkania socjalne.⁷ Domy opieki nie są przychylnie oceniane przez wielu seniorów, albowiem kojarzą się z miejscami do umierania. Podczas, gdy wiele zrobiono w ostatnich latach, aby zrobić domy opieki mniej instytucjonalnymi i mniej niechcianymi, to faktem pozostaje, iż świadczą one ciągłą opiekę (24/7) dla najstarszych członków społeczeństwa. Samodzielni seniorzy nie potrzebują takiego poziomu opieki i nie powinni płacić za tak intensywny program, na który wielu jeszcze nie stać. Domy te nie mając indywidualnych łazienek, kuchni i prywatności w ciągu dnia, nie stanowią opcji samodzielnego zamieszkiwania. Pokoje są z reguły dzielone z inną osobą i przypominają dormitoria z małą ilością miejsca na osobiste rzeczy. Ponadto, domy opieki mają długie listy oczekujących od 6 miesięcy do 2 lat.

Niemniej jednak, niektórzy seniorzy mogący mieszkać samodzielnie, przebywają w domach opieki, albowiem nie mają alternatywnego rozwiązania. Jeśli tacy seniorzy mieliby możliwość do samodzielnego zamieszkania, zwolniłyby się miejsca w domach opieki dla tych, którzy naprawdę potrzebują ciągłej opieki 24/7.

Mieszkania socjalne również nie są dogodnym rozwiązaniem alternatywnym ze względu na wielkość – małe, stan techniczny – stare i rzadko modernizowane przez gminy nie mające na to środków (zaniżone czynsze), a poza tym wielu seniorów dysponuje środkami powyżej kryteriów przydziału takich mieszkań. Zresztą mieszkania takie przydzielane są samotnym rodzicom i niepełnosprawnym, więc seniorzy konkurują z grupami o wyższym priorytecie przydziału.

Nawet jeśli domy opieki i mieszkania socjalne są niezbędnymi, to istnieje warstwa seniorów niepasujących do tych tradycyjnych modeli mieszkaniowych, a ich potrzeby powinno się również uwzględnić w polityce mieszkaniowej. Ludzi ci są często majętni, posiadając niezadłużone domy lub mieszkania. Obecne ich domy/mieszkania mogą być zbyt duże, a zatem zbyt kosztowne w utrzymaniu – niska efektywność energetyczna w starszym zasobie mieszkaniowym, a ponadto mogą istnieć bariery mobilności z powodu schodów lub braku szerokich drzwi, uchwytów, poręczy itp.

Źródła problemów mieszkaniowych i obecne trendy

Po przełomie roku 1989, kiedy mieszkalnictwo przestało być częścią aparatu państwowego, powierzono samorządom lokalnym odpowiedzialność za remonty, eksploatację i zarządzanie skomunalizowanym zasobem mieszkaniowym. Gminy z kolei starały się pozbyć tej odpowiedzialności, prywatyzując mieszkania poprzez sprzedaż zajmującym je lokatorom. Jednakże, “sprywatyzowani lokatorzy” w swej masie nie byli w stanie do tej pory zmobilizować wystarczających środków na niezbędne remonty i modernizacje budynków, skutkiem czego miliony tych mieszkań pozostają w stanie substandardowym. I tak, nadal ok. 1/3 Polaków zamieszkuje mieszkania, które wg Banku Światowego powinny być zniesione ^8,, ale ze względu na głęboki deficyt mieszkań (prawie 1,7 miliona), nie można ich wyburzyć, gdyż nie byłoby dokąd przenieść mieszkańców.

Przedwojenne domy i mieszkania występują licznie w miastach, podczas gdy na wsiach przeważają domy jednorodzinne. Podczas gdy niektóre z tych domów/mieszkań zostały zmodernizowane w pewnym zakresie, to jednak większość tego zasobu posiada przestarzałe i mocno zużyte instalacje – grzewcze, wodno-kanalizacyjne, elektryczne – oraz ma niską wydajność energetyczną. Głównym kosztem w tym zasobie mieszkaniowym są więc rachunki za media, a nie wysokość czynszu czy opłat eksploatacyjnych. Często w bardzo dogodnych dla seniorów lokalizacjach – blisko handlu, usług i kontaktów społecznych – te domy i mieszkania są często zbyt duże dla wielu seniorów pozostających bez dzieci, które opuściły „gniazdo rodzinne”.

Budownictwo mieszkaniowe ostatniej dekady stworzyło trochę większe jednostki o wyższej efektywności energetycznej i nowoczesnych urządzeniach, jak windy i własne parkingi, ale adresatami tego budownictwa są nabywcy o wyższych dochodach. Seniorzy potrzebują pewnej modyfikacji obecnego modelu budownictwa, takiej jak, przykładowo, szersze drzwi, elektryczne kuchnie (zamiast gazowych), uchwyty i poręcze w łazienkach, niższe blaty i szafki w kuchni. Seniorzy często chcą mieć grządki ogrodowe, większe komórki oraz wspólne pokoje gimnastyczne.

Te wszystkie udogodnienia są możliwe do spełnienia przez obecny rynek deweloperski, ale ktoś musi je zaoferować tej specyficznej grupie demograficznej.

Samodzielność

Zdrowe starzenie się zależy w dużym stopniu od samodzielności odzwierciedlając fakt, że starsi ludzie mają prawo do samo-stanowienia. Samodzielność daje możliwość do samo-realizacji i dalszego rozwoju.⁹ Jednym ze sposobów utrzymania samodzielności przez seniorów jest zachowanie wyborów życiowych włącznie z decyzją gdzie i jak chce się żyć.

Więc gdzie mają się zwrócić seniorzy, którzy nie chcą zamieszkać u dzieci, nie potrzebują ciągłej opieki 24/7 w domu opieki, i mają dochody powyżej kryteriów mieszkań socjalnych? Odpowiedzią są samodzielnie mieszkania senioralne spełniające podstawowe potrzeby tej grupy demograficznej. Budownictwo senioralne, jak każde budownictwo, stworzy miejsca pracy zarówno w produkcji, jak i w zarządzaniu, a gminy pozyskają dodatkowe dochody podatkowe. Rodziny będą zadowolone wiedząc, że rodzice mają nowoczesne i bezpieczne mieszkanie z właściwymi udogodnieniami.

Seniorzy powinni być zadowoleni z utrzymania pożądanej samodzielności i ze świadomości nie bycia dla swych dzieci ciężarem. Będą żyli zdrowiej i dłużej przebywając poza zasięgiem domów opieki, nie zajmując miejsca tym, co rzeczywiście potrzebują ciągłej opieki. Samodzielni seniorzy będą potrzebowali mniej świadczeń i publicznej pomocy społecznej, ponieważ będą dłużej niezależni – systemy opieki i pomocy społecznej są i tak już coraz bardziej obciążone. W końcu, deweloperzy i inwestorzy będą zadowoleni mając zapełnione budynki generujące strumienie gotówki i stopy zwrotu przez następne 20-30 lat.

Kombinacja tych demograficznych, społecznych i “nieruchomościowych” czynników kształtuje popyt na samodzielne mieszkania senioralne.

Greta Garniss jest stypendystką Fulbright’a w Instytucie Ekonomii i Zarządzania Uniwersytetu Jagiellońskiego. Ma ponad 10-letnie doświadczenie w wykonywaniu badań rynkowych i analiz wykonalności dla projektów mieszkalnictwa dostępnego i senioralnego w USA. Współpracuje z Europejskim Instytutem Nieruchomości w przygotowywaniu konferencji nt. perspektyw mieszkalnictwa senioralnego w Polsce (zob. poniżej komunikat o konferencji).

Greta Garniss
Fulbright Scholar,
Uniwersytet Jagielloński – Instytut Ekonomii i Zarządzania, na zaproszenie Europejskiego Instytutu Nieruchomości

Z najnowszego raportu firmy Cushman & Wakefield Main Streets Across the World („Główne ulice handlowe na świecie”) wynika, że pomimo spowolnienia światowej gospodarki i utrzymującej się niepewności, szczególnie związanej z sytuacją w strefie euro, czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe w skali globalnej wzrosły (w ciągu roku do czerwca), głównie w Azji oraz Ameryce Północnej i Południowej.

Wśród 326 głównych ulic handlowych w 62 krajach objętych badaniem czynsze wzrosły w 147 lokalizacjach i zmniejszyły się tylko w 49 (15%). Dla porównania w 2011 roku czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe spadły w 19% badanych lokalizacji.

Dzięki silnemu wzrostowi popytu i aktywności na rynku najmu czynsze za powierzchnie handlowe w Causeway Bay w Hongkongu wzrosły o 34,9% do poziomu 22 307 EUR/mkw./rok. Causeway Bay jest obecnie najdroższą lokalizacją handlową świata, a nowojorska Piąta Aleja (21 204 EUR/mkw./rok) po raz pierwszy od 11 lat nie zajęła w rankingu pierwszej pozycji. 

Największy skok w rankingu w pierwszej dziesiątce (z piątego na trzecie miejsce) jest udziałem Pól Elizejskich w Paryżu, gdzie czynsze wzrosły do 9573 EUR/mkw./rok. Na czwartym miejscu znalazła się Ginza w Tokio ze stawkami czynszowymi na poziomie 8962 EUR/mkw./rok.

Sprzedaż towarów luksusowych nadal pobudza obroty i wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach na całym świecie. Handlowcy rywalizują o najbardziej atrakcyjne obiekty handlowe, co wywiera presję wzrostową na czynsze. Pomimo wolniejszego tempa wzrostu sprzedaży w ostatnim czasie sektor produktów luksusowych będzie w dalszym ciągu odgrywać istotną rolę w rozwoju najlepszych lokalizacji handlowych świata.

Martin Mahmuti, analityk z europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Główne czynniki globalnego wzrostu raczej znacząco się nie zmienią przy rosnącym popycie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, globalizacji rynku i ekspansji sektora luksusowego w najważniejszych obiektach. Wielu międzynarodowych handlowców będzie nadal koncentrować się na krajach Azji i Pacyfiku oraz Ameryki Południowej i wykorzystywać możliwości wynikające z nowej podaży nowoczesnej powierzchni oraz stopniowo dojrzewających rynków handlowych. Jednak nowa polityka, której celem jest pobudzanie handlu detalicznego między innymi w Indiach i Chinach, może zmienić dynamikę wzrostu”.

John Strachan, dyrektor globalnego działu powierzchni handlowych firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Hongkong i Nowy Jork jak zwykle rywalizowały o pierwsze miejsce w zestawieniu, ale obserwujemy także umacnianie się w rankingu pozycji najważniejszych miast świata, do czego przyczynia się mniejsza podaż i wzrost zainteresowania ze strony międzynarodowych marek”.

źródło: Property Journal 12-1/2013

Zaledwie kilka dni po wyborach prezydenckich, dwadzieścia tysięcy realtors ze Stanów Zjednoczonych i 1200 delegatów z 62 krajów zebrało się w Orlando na Florydzie, na dorocznym Kongresie Krajowego Stowarzyszenia Pośredników (NAR). Atmosfera i nastroje uczestników były zupełnie inne niż w poprzednich latach, po raz pierwszy mogliśmy zobaczyć dużo uśmiechów i entuzjazm na twarzach amerykańskich brokerów.
Było wiele powodów do radości. Rynek nieruchomości  pokazuje prawdziwe oznaki ożywienia – indeks cen na rynku mieszkaniowym notuje największy roczny wzrost od przeszło pięciu lat, a sprzedaż nowych domów osiągnęła wzrost nie notowany od dwóch lat.

Sprzedaż istniejących domów wzrosła w październiku o 2,1% do liczby 4,79 miliona w skali rocznej, tj. 10,9% wzrost w porównaniu do poprzedniego roku, nawet pomimo huraganu Sandy. Ceny domów tak samo rosną głównie z powodu niższej podaży.

W październiku krajowa cena mediana na rynku wtórnym  wynosiła 178 600 dolarów; stanowi to wzrost o 11,1% w porównaniu z rokiem poprzednim. To oznacza osiem kolejnych miesięcy wzrostu cen. Ostatni raz miało to miejsce w okresie od października 2005 do maja 2006 roku. Tylko w przeciągu ostatniego roku, w skali krajowej, rosnące ceny domów to dodatkowe 760 miliardów dolarów przyrostu kapitału własnego.

Podaż na rynku mieszkaniowym pod koniec października spadła o 1,4% do poziomu 2,1 miliona, co stanowi 5,4-miesięczny okres „nasycenia rynku” przy obecnym tempie sprzedaży. Dla porównania, wskaźnik ten we wrześniu br. wyniósł  5,6 i był najniższy od lutego 2006 roku, gdy wynosił  5,2. Obecny zasób jest o 21,9% poniżej poziomu z ubiegłego roku, kiedy wynosił 7,6-miesięcy.

Według Freddie Mac, w październiku 2012 roku 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do rekordowo niskiego poziomu 3,38% z poziomu 3,47% we wrześniu. To samo oprocentowanie wynosiło  4,07% w październiku 2011 roku. Jednak wielu ekspertów ostrzega, że pomimo bardzo korzystnych warunków na rynku mieszkaniowym, sytuacja ta nie będzie trwać wiecznie, a zwłaszcza bardzo niskie stopy procentowe.

Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że w ciągu najbliższych dwóch lat zwiększy się inflacja. W rezultacie oprocentowanie kredytów hipotecznych również pójdzie w górę. Kupujący, dla których zła historia kredytowa jest przeszkodą przy zakupie mieszkania czy domu, powinni skierować wszystkie wysiłki w celu poprawy zdolności kredytowej, aby wykorzystać sprzyjające warunki na rynku.

W październiku br. mediana czasu sprzedaży wynosiła 71 dni, co stanowi niedużą zmianę w porównaniu z miesiącem poprzednim, ale spadek aż o 26% w  porównaniu z październikiem 2011, kiedy to mediana wynosiła 96 dni. Aż 32% domów sprzedanych w październiku br. było na rynku krócej niż miesiąc, a 20% sześć miesięcy lub dłużej.

Kupujący po raz pierwszy stanowili 31% wszystkich transakcji w październiku br., w porównaniu z 32% we wrześniu i 34% w październiku 2011 roku.

• Transakcje gotówkowe w październiku br. wynosiły 29%, co stanowi lekki wzrost z 28% we wrześniu.
• Inwestorzy stanowili 20% wszystkich transakcji w październiku, w porównaniu z 18% we wrześniu i również 18% rok temu.

Bardzo pozytywne dane napływają także z pierwotnego rynku mieszkaniowego:

Budowa nowych domów w październiku osiągnęła poziom 894 tys. w skali rocznej, jest to najwyższy wskaźnik od ponad 4 lat i aż 42% więcej niż rok temu.

• Nawet przy tym dużym skoku, dalszy wzrost jest potrzebny. Historyczna średnia przez ostatnie 50 lat to 1,5 mln domów rocznie.
• Największą aktywność obserwuje się w Regionie Zachodnim, gdzie  zanotowano wzrost o 73%. Poziom podaży jest bardzo niski w Kalifornii, Seattle, Phoenix i Las Vegas.
• Region Północno-Wschodni odczuł nieznaczny spadek w stosunku do poprzedniego miesiąca i tylko 11% wzrostu w skali rocznej. Na pewno główną przyczyną nie był huragan Sandy, który uderzył pod koniec października, ale raczej ogólna sytuacja rynkowa w tym regionie.

Nowe budownictwo mieszkaniowe powinno osiągnąć poziom 1,1 mln w 2013 roku, a następnie wzrosnąć do poziomu 1,4 mln w roku 2014. Przekłada się to na duży wzrost procentowy: 50% w 2013, i kolejne 25% w 2014 roku. Ale i tak będzie to niewystarczające, aby zaspokoić rosnący popyt mieszkaniowy. Sytuacja niedoboru na rynku pierwotnym będzie trwać przez lata.

Kto dzisiaj kupuje?

Kanadyjczycy, Chińczycy i Meksykanie dominują w ostatnim czasie na rynku Amerykańskim.

• Transakcje przy udziale obcokrajowców wzrosły o 24% w porównaniu z rokiem poprzednim.
• Liderami na rynku są Kanadyjczycy, którzy stanowią 24% wszystkich transakcji kupna na rynku mieszkaniowym. Główne obszary inwestycji to: Miami, Fort Lauderdale i Orlando na Florydzie.
• Chińczycy stanowią około 11% kupujących i głównie koncentrują się na Kalifornii, a kupują przede wszystkim w Los Angeles i San Francisco.

Podczas Kongresu NAR w Orlando dominowały rozmowy i dyskusje na temat najnowszych technologii dostępnych na rynku i jak sprostać oczekiwaniom współczesnego klienta. Rynek nieruchomości, jak żadna inna branża, przeszedł radykalną zmianę w ciągu ostatnich 15 lat. Jeszcze kilka lat temu informacje dostępne wyłącznie dla biur i pośredników, stały się obecnie dostępne dla szerokiej masy konsumentów na stronach takich jak Trulia, Zillow czy Realtor.com. Zmieniło to całkowicie dynamikę i sposób działania rynku nieruchomości.

Dzisiaj 90% kupujących korzysta z Internetu w poszukiwaniu nieruchomości (nieznaczny wzrost z 2011 r.), a dla nabywców w wieku poniżej 44 lat wskaźnik ten wynosi aż 96%.

• Tylko 53% dzwoni z tablic ogłoszeniowych, 45% używa otwartych domów, i – złe wiadomości dla mediów drukowanych – tylko 27% korzysta z ogłoszeń i reklam.
• Które strony odwiedzane są najczęściej:
  • Realtor.com – 51%
  • strony prywatne pośredników – 47%
  • strony firm – 39%.

Więc, gdzie w tym wszystkim jest miejsce dla pośrednika? Na szczęście, pomimo tak powszechnie dostępnego i stosowanego narzędzia jakim jest Internet, to rola pośrednika w żaden sposób nie zmalała czy została ograniczona przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości. Chociaż 90% klientów korzysta z Internetu, 87% korzysta z usług agencji pośrednictwa. Choć 42% znajduje informacje o nieruchomości w Internecie, to 34% zdobywa te sama informacje od pośrednika. I co najważniejsze, 91% klientów, którzy korzystają z Internetu, finalizuje transakcje zakupu nieruchomości z pomocą pośrednika.

John Budz
Realty Executives, USA   

źródło: Property Journal nr 12-1/2013

Gamifikacja, czy inaczej grywalizacja to proces, w którym zostały wykorzystane techniki przyjęte z gier komputerowych. We współczesnym świecie gry znajdują zastosowanie nie tylko w reklamie i marketingu, ale również w dziedzinach takich jak szkolnictwo czy opieka zdrowotna. Używając ciekawej grafiki i bodźców zachęcających jak zbieranie punktów, nagradzanie za osiągnięcia czy rywalizację,  można modyfikować ludzkie zachowania. Motywować i angażować pracowników w pracę zespołową. Gry pozwalają na zabicie nudy, która pojawia się przy wykonywaniu banalnych, rutynowych czynności.  

Co w grach komputerowych jest takiego atrakcyjnego? Po pierwsze grafika, która dostarcza nam przeżyć wizualnych. Po drugie, system zachęt, które zatrzymują grającego na dłużej, a producentom gier profit zapewniają na kolejne miesiące. Na dodatek obecna technologia trafiła pod strzechy i uwolniła rzesze developerów aplikacji dając im narzędzia, które dotychczas były tylko na usługi dużych firm jak IBM czy Autodesk, i w rezultacie uwolniła produktywność jednostek. Bez wątpienia sektor gier komputerowych rozwija się bardzo dynamicznie i staje się wzorem dla innych dziedzin naszego życia. 

Firma badań rynkowych, Newzoo opublikowała ostatnio dane dotyczące polskiego rynku gier komputerowych.  Wynika z nich, że 18,1 miliona Polaków jest zapalonymi graczami, z czego 65% czyli 11,8 miliona gra w nie regularnie. Z tego 44% to kobiety. Na dodatek aż 53% z tej puli jest zdecydowane na gry płatne, a taki wynik jest tylko nieznacznie niższy niż w krajach Europy Zachodniej i Stanach Zjednoczonych.

Zamienić w grę można prawie wszystko, ale aby osiągnąć oczekiwany rezultat, gra musi pasować do odpowiedniej czynności. W niektórych miejscach na świecie zwiedzanie miasta wspomaga przenośne urządzenie, które w miarę logowania się do różnych sieci wifi wyświetla kolejne etapy wycieczki. Kiedy podróżnik osiągnie wszystkie cele na „mapie”, urządzenie poinformuje go o tym i doda jego osiągnięcie do kolekcji.

Zainteresowanie gamifikacją obserwuje się również w dziedzinach jak opieka zdrowotna czy szkolnictwo, które uważane są za statyczne i mało ulegające zmianom. Weźmy na przykład populację starszych ludzi, którym lekarze zalecili branie lekarstw każdego dnia. W trakcie ich ulubionej gry komputerowej można wstawić przerywniki przypominające im o wzięciu codziennej dawki leków. Gra może być zbudowana tak, że przerywniki będą jej częścią. Przeprowadzone badania z wprowadzeniem tej techniki mówią same za siebie. Aż 80% osób w grupie, w której gry przypominały o lekarstwach, brało je systematycznie. Wyniki w grupie, w której tego nie wprowadzono, to tylko 20% regularnie biorących. Gra potrafiła zmienić proporcje w pożądanym kierunku.

O wprowadzeniu gier do szkół mówi się od lat. Zostały też przeprowadzone liczne badania, pozwalające na zrozumienie, która część gry budzi zainteresowanie uczniów, a która umożliwia przyswojenie materiału. W systemie edukacyjnym chodzi przecież o połączenie tych dwóch aspektów. Gra szkolna niekoniecznie musi się kojarzyć z rozrywką, natomiast musi być wciągająca i dawać poczucie rozwoju. Powinna stawiać przed uczniem wykonalne zadania i udzielać wskazówek jak je wykonać. Edukacja wydaje się być dobrą parą z gamifikacją, ale kieruje się innymi prawami niż gry w firmach.

 W przedsiębiorstwach chodzi o zbudowanie lojalności, skłonienie pracowników do efektywnej pracy zespołowej czy zapoznanie ich z instrukcjami obsługi, które zazwyczaj mają trudno przyswajalną formę.

Ważnym czynnikiem jest odpowiednie ustalenie nagród za osiągnięcia w grze. Nagrody powinny również podlegać pewnej strukturze, tak, żeby grający miał wybór, jakie działania podejmuje. Odpowiednia struktura nagród jest podziękowaniem za czas i energię poświeconą grze i potwierdzeniem osiągnięcia postawionego celu. W środowisku firmowym sprawdzają się gry, w których „nie ma przegranych”, ponieważ to pozwala na działanie w układzie partnerskim, a nie przeciwko konkurentowi.

Zaprojektowanie systemu gry, który przyniesie zamierzone oczekiwania jest zatem bardzo ważne. Aby to osiągnąć, trzeba dokładnie zbudować strukturę gry i pokonać wiele wyzwań w czasie jej projektowania. Gracze oczekują też bardziej rozwiniętych i dynamicznych gier, ponieważ takie są na rynku. Dotychczas większość rozwiązań wykorzystujących gamifikacje znajduje się w sektorze konsumenckim, ale oczekuje się podobnych rozwiązan w miejscach pracy, ponieważ gry pozwalaja na zmniejszenie poczucia znudzenia wykonywanymi zajęciami. Należy jednak pamietać, że gamifikacja to kij o dwóch końcach. Może być odtrutką na nudę, ale również rozpraszać.

Lidia Paulińska-Thompson

źródło: Property Journal 12-1/2013

Bieżący, 2012 rok okazał się aktywnym okresem dla rynku powierzchni biurowych w Polsce. Kondycja polskiej gospodarki jest na tyle dobra, że wciąż przyciąga zagranicznych inwestorów, a to z kolei rodzi popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe. Optymizmem napawa fakt, że również polskie firmy wykazały dużą aktywność, zwiększając swój udział w ogólnym wolumenie transakcji.

Najlepsze wyniki odnotowuje tradycyjnie rynek stołeczny, zarówno w podaży lokali i budynków biurowych na sprzedaż, jak i w ilości powierzchni do wynajmu. Od ubiegłego, 2011 roku w Warszawie przybyło około 180 tys. mkw. nowoczesnych biur, co zwiększyło zasób do prawie 3,7 mln mkw. powierzchni (dane za: Cushman&Wakefield). Nowa podaż równoważona jest stałym popytem, tak więc stawki czynszów najmu utrzymują się na niezmienionym poziomie. W COB (Centralny Obszar Biznesu), czyli w rejonie ścisłego centrum, czynsze mieszczą się w przedziale 24-27 euro/mkw./m-c, natomiast w pozostałych lokalizacjach można wynająć biuro, w tym także w dobrym standardzie klasy B i B+, za 14-17 euro/ mkw./m-c. Pomimo nadpodaży gotowej powierzchni oraz trwających realizacji kolejnych budów, planowane są nowe inwestycje biurowe, zwłaszcza, że przed deweloperami tego sektora rynku otworzyły się nowe możliwości – w bieżącym roku uchwalono wreszcie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w sąsiedztwie Pałacu Kultury. Na tym cennym dla rozwoju centrum terenie powstaną więc wkrótce kolejne wysokościowce, dostarczając nowoczesnych lokali biurowych w najwyższym standardzie.

Ożywienie panuje także na rynkach biurowych w pozostałych dużych miastach Polski. Na plan pierwszy wysuwają się: Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto. Zaraz za nimi lokuje się Łódź, która ma duży potencjał w postaci lokalizacji w samym centrum kraju i bliskości Warszawy przy zdecydowanie tańszym rynku, co jest mocnym atutem. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w tych miastach, pomimo zwiększania się w kolejnych latach, są znacznie niższe niż w Warszawie i wynoszą: w Krakowie ok. 500 tys. mkw., we Wrocławiu blisko 450 tys. mkw., w Trójmieście i Poznaniu po ok. 300 tys. mkw., w Łodzi i Katowicach 220 i 270 tys. mkw. (wg szacunków WGN, na podstawie: Cushman&Wakefield). Stawki czynszów dla najlepszych lokalizacji i standardu utrzymują się na poziomie 11-17 euro/ mkw./m-c, oraz dla niższego standardu 6-10,5 euro/mkw./m-c.

We wszystkich miastach Polski, oprócz lokali biurowych w budynkach nowo wybudowanych w ostatnich latach, dostępne są także powierzchnie w starszych, zmodernizowanych obiektach, a w przypadku zwłaszcza takich miast jak Kraków, Wrocław i Gdańsk, także w zabytkowych kamienicach. Po przeprowadzeniu remontów i podniesieniu standardu, przyciągają najemców konkurencyjnym poziomem stawek czynszów oraz doskonałą lokalizacją w centrach miast, przy głównych ulicach. W przypadku kamienic dodatkowymi walorami są indywidualny charakter i klimat tworzony przez zabytkową architekturę, a także, co często podkreślają najemcy, mniejsza skala budynków, co umożliwia łatwiejszą niż w dużych centrach biurowych, identyfikację firm i dostępność dla ich klientów.

Według analizy WGN, na przestrzeni dziesięciu miesięcy 2012 roku dominowały umowy wynajmu małych lokali biurowych z przedziału 50 – 80 mkw., w standardzie klasy A, B+ i B, zawierane na okres 2 lub 3 lat, głównie przez przedstawicieli polskich firm, reprezentujących  small business. Warto też zwrócić uwagę na zwiększony w bieżącym roku popyt na małe lokale, o powierzchni 20 – 40 mkw., w dobrym standardzie, ale z umiarkowanym czynszem, ze strony młodych firm rozpoczynających dopiero swoją działalność.  

Większe powierzchnie, rzędu 300 – 600 mkw., w najwyższym standardzie klasy A i B+ były przedmiotem transakcji głównie w przypadku firm z kapitałem zagranicznym lub mieszanym; umowy zawierano najczęściej na 5 lat.

W porównaniu z I kwartałem bieżącego roku, zmniejszyło się zainteresowanie powierzchniami do remontu, klienci byli bardziej wymagający, planując jak najszybsze rozpoczęcie działalności. Pomimo dużej wagi kryterium niskiej ceny, a więc możliwości odliczenia czynszu za okres remontu i adaptacji biura do własnych potrzeb, wybierali lokale gotowe do natychmiastowego wprowadzenia się.

Prognozy dla rynku biurowego w Polsce są, jak na razie, optymistyczne. Utrzymuje się popyt, głównie ze strony kapitału zagranicznego, na inwestowanie w budynki biurowe. Pojawiają się też sygnały rosnącego zainteresowania lokalizacjami w mniejszych polskich miastach,  oferujących korzystne warunki do rozwoju biznesu.

Małgorzata Battek

źródło: Property Journal 12-1/2013  

Artur Rostocki

W dniu 15 listopada 2012, Krajowa Rada Komornicza, zorganizowała dzień otwarty pod hasłem „lepiej to wiedzieć”. W ramach akcji, w 130 kancelariach komorniczych na terenie całego kraju, każdy zainteresowany mógł zapoznać się z pracą komorników oraz uzyskać praktyczne wskazówki o tym, jak odzyskać pieniądze, wyegzekwować długi, uzyskać pomoc prawną i przede wszystkim uniknąć wizyty komornika. To jedna z kilku akcji mających na celu ocieplenie wizerunku komornika sądowego, który przeciętnemu Polakowi kojarzy się z postacią Lucjana Bohne rewelacyjnie zagranego przez Andrzeja Chyrę w filmie pod tym samym tytułem. Nie ma co ukrywać, osobom niezwiązanym z wierzytelnościami komornik z reguły kojarzy się równie sympatycznie jak kontroler biletów, fotoradary i ból pleców. Warto jednak przypomnieć, że głównym zadaniem komornika jest odzyskiwanie długów, w tym również alimentów. Odpowiedź na pytanie, czy jest to zawód potrzebny, nasuwa się sama. Na czym polega egzekucja i jak skutecznie ją prowadzić? Zapraszam do lektury.

Do wszczęcia egzekucji niezbędne jest uzyskanie tytułu wykonawczego. Czyli dokumentu, najczęściej wydawanego przez Sąd, który prawnie potwierdza istnienie długu. Po wszczęciu postępowania u komornika egzekucję można prowadzić na szereg sposobów. Można ją kierować do rachunków bankowych dłużnika, jego ruchomości oraz nieruchomości, należnych mu wierzytelności, w tym należności z tytułu świadczenia przez niego pracy (także na podstawie innej niż umowa o pracę) lub przysługujących dłużnikowi świadczeń emerytalno-rentowych. Egzekucja może być prowadzona także z innych praw majątkowych dłużnika – w szczególności z praw własności przemysłowej, papierów wartościowych czy udziałów, akcji lub praw z tytułu udziału w spółce handlowej.

Spektrum możliwości jest olbrzymie, ważniejsze jest, aby posiadać wiedzę nt. składników majątku dłużnika. Nie jest to łatwe zadanie. Znane są oczywiście sytuacje, w których dłużnicy chwalą się nowym samochodem na Facebooku, ujawniając na zdjęciach jego numer rejestracyjny, ale są to sytuacje sporadyczne. Do uzyskania informacji o majątku dłużnika można posłużyć się publicznymi rejestrami. Żeby ustalić, czy dana osoba posiada pojazd mechaniczny, wystarczy zwrócić się do CEPIKu (Centralna Ewidencja Pojazdów i Kierowców). Ustalenie, czy ktoś posiada nieruchomość jest już trudniejszym zadaniem. Brak jest centralnego rejestru (katastru) nieruchomości. Chyba że mamy wiedzę, gdzie taka nieruchomość może się znajdować. Wówczas wystarczy zwrócić się do właściwego starostwa powiatowego. Gdy nie mamy żadnej wiedzy o majątku dłużnika, możemy zlecić poszukiwanie majątku komornikowi w ramach postępowania egzekucyjnego. Komornicy chętnie przesyłają wezwanie do uiszczenia zaliczki na poczet kosztów egzekucji, przemycając jednocześnie informację o możliwości poszukiwania przez nich majątków, domagając się uiszczenia z tego tytułu dodatkowej kwoty. Nie jest to jednak koniecznie. Komornik w ramach przysługujących mu uprawnień może zobowiązać uczestników postępowania egzekucyjnego (również samego dłużnika) do przekazania informacji niezbędnych do prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Do takich informacji zaliczyć można także miejsce, w którym znajduje się lub znajdować się może majątek dłużnika. Pomiędzy poszukiwaniem majątku a żądaniem informacji/wyjaśnień jest jedna różnica. Poszukiwanie majątku zawsze odbywa się za wynagrodzeniem. Nie jest też zaliczane do kosztów niezbędnych do celowego przeprowadzenia egzekucji. W konsekwencji koszty z nim związane nie podlegają zwrotowi wierzycielowi nawet w razie odnalezienia na ich podstawie majątku wystarczającego do zaspokojenia całej wierzytelności. Zauważalne jest, że w praktyce, zapał komorników do prowadzenia egzekucji wzrasta po opłaceniu takiego wniosku.

Jak wcześniej wspomniałem, egzekucja komornicza prowadzona jest na wniosek wierzyciela. Wniosek najczęściej zawiera podstawowe dane dłużnika oraz wysokość należności przeznaczonej do wyegzekwowania. Musi być również załączony tytuł wykonawczy. Wniosek powinien wskazywać także sposób prowadzenia egzekucji. Oznacza to konieczność wskazania składników majątku dłużnika, do których egzekucja ma być skierowana. Dlatego dobrze jest wiedzieć, co posiada nasz dłużnik. Dzięki temu komornik może szybciej prowadzić egzekucję, co często nie jest bez znaczenia. Przeprowadzenie szybkiej egzekucji jest ważne z dwóch powodów. Po pierwsze zmniejsza szansę na wyzbycie się majątku przez dłużnika (oczywiście są instrumenty prawne mające na celu zapobieganie takim sytuacją, ale w praktyce jest to problematyczne i czasochłonne). Po drugie, jest większa szansa na ubiegnięcie innych wierzycieli naszego dłużnika. W postępowaniu egzekucyjnym zasada „kto pierwszy ten lepszy” nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego. Często ma miejsce sytuacja, w której komornik w stosunku do danego dłużnika prowadzi egzekucję należności wielu wierzycieli, wówczas aktywność jednego z wierzycieli co do zasady skutkuje wzbogaceniem się wszystkich prowadzących egzekucję, na zasadach wynikających z planu podziału egzekwowanej kwoty. Dla przykładu, przy prowadzeniu egzekucji z nieruchomości zdarzyć się może, że egzekucję prowadzi jeden z wierzycieli (ponosi niemałe koszty opisu i oszacowania), a przed podziałem sumy uzyskanej z egzekucji przystąpi do niej inny wierzyciel. Może okazać się wówczas, że wierzyciel pierwotnie egzekwujący uzyska jedynie zwrot kosztów prowadzenia egzekucji, a jego należność zostanie zaspokojona wyłącznie w części.

Zgłoszenie wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie będzie ostatnią czynnością wierzyciela w sprawie, przeciwnie – w większości sytuacji zalecany jest odpowiedni nadzór nad tokiem postępowania. Ludzką, albo inaczej urzędową, dolegliwością jest zapominanie o sprawach, którymi nikt się nie interesuje. Doglądanie postępowania egzekucyjnego wymaga wytrwałości i dobrego kontaktu z komornikiem. Podstawowym narzędziem w kontaktach z kancelarią komorniczą jest telefon. Pracownicy kancelarii inaczej rozmawiają z osobami zorientowanymi w postępowaniu egzekucyjnym, a inaczej z roszczeniowymi klientami. Dlatego warto wiedzieć, jakie informacje przekazywać i o co pytać. Częstotliwość kontaktów powinna być wyważona, gdyż nękanie komornika telefonami częściej niż co tydzień może przynieść niepożądane rezultaty.

Ale kontakt telefoniczny może okazać się niewystarczający. Nie należy zapominać o formalnej drodze prowadzenia korespondencji, tj. za pośrednictwem Poczty Polskiej, która, jak wiadomo, nadal posiada monopol w swojej branży. Warto zachowywać też korespondencję dla ewentualnych celów dowodowych. Gdy będziemy niezadowoleni z pracy komornika i będziemy mieli merytoryczne zarzuty co do jego pracy, możemy wnieść skargę na jego czynność do sądu rejonowego. Skargę taką można wnieść także w razie niepodjęcia przez komornika czynności, którą winien on podjąć. W przypadku, gdy komornik zwleka z podjęciem czynności, właściwym działaniem jest zwrócenie się do prezesa właściwego sądu rejonowego ze skargą na bezczynność komornika. Skarga rozpatrywana jest w trybie nadzoru administracyjnego. Ponadto, w razie zastrzeżeń do działalności komornika możliwe jest zwrócenie się do samorządu komorniczego, który w przypadku potwierdzenia zarzutów powinien podjąć kroki dyscyplinujące. Powyższe środki, należy użyć tylko w ostateczności. Postępowanie egzekucyjne wywołuje często niepotrzebne emocje. Nieprzemyślana skarga może w sposób znaczący opóźnić całe postępowanie, gdyż akta komornicze zostaną przekazane w całości do sądu. Dlatego zaleca się, żeby przed skorzystaniem z instrumentów skarżących skonsultować taką decyzję z prawnikiem.

Tak jak wierzyciel powinien być zaangażowany w przebieg egzekucji, tak tym bardziej sam dłużnik. Przede wszystkim dlatego, że co do zasady to właśnie dłużnik ponosi koszty tego postępowania. Samo obliczenie kosztów postępowania nastręcza niemałych trudności. Warto je analizować, gdyż komornicy często ustalają je zadziwiająco wysoko.

Warto również znać swoje prawa. Dłużnikowi, tak jak wierzycielowi, przysługuje skarga na czynności komornika. Ponadto w określonych przypadkach może domagać się uchylenia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub części albo jego ograniczenia. Służy temu powództwo przeciwegzekucyjne. Dzieje się tak m.in., gdy dłużnik przeczy zdarzeniom, na których oparto wydanie klauzuli wykonalności. Czy też w przypadku, gdy po powstaniu tytułu egzekucyjnego nastąpiło zdarzenie, wskutek którego zobowiązanie wygasło albo nie może być egzekwowane, np. nastąpiła spłata długu.

Dłużnik powinien również wiedzieć co podlega wyłączeniu spod egzekucji. Wyłączenia spod egzekucji kompleksowo reguluje art. 829 kodeksu postępowania cywilnego. Są to m.in. przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie codzienne, niezbędne zapasy żywności i opału, określone zwierzęta hodowlane. Wynagrodzenie ze stosunku pracy podlega egzekucji w zakresie określonym w przepisach kodeksu pracy. Zgodnie z art. 87  § 3 Kodeksu pracy, (..) potrącenia mogą być dokonywane w następujących granicach: 1. w razie egzekucji świadczeń alimentacyjnych – do wysokości trzech piątych wynagrodzenia, 2. w razie egzekucji innych należności lub potrącania zaliczek pieniężnych – do wysokości połowy wynagrodzenia (..).
I w uzupełnieniu art. 87[1] § 1 KP wolna od potrąceń jest kwota wynagrodzenia za pracę w wysokości (..) minimalnego wynagrodzenia za pracę (..). Nawiązując do powyższego, dłużnicy często dochodzą do wniosku, że nie taki komornik straszny. Skoro ktoś już nic nie ma, to „z pustego i Salomon nie naleje”.  

Niemożliwym jest streścić całe postępowanie egzekucyjne w ramach jednego artykułu. Co warto zapamiętać, to że postępowanie komornicze od momentu skierowania wniosku do komornika nie stanowi tajemnicy i nie odbywa się według reguł niemożliwych do rozszyfrowania. Ponadto egzekucja żeby była skuteczna, musi być świadoma i kontrolowana przez wszystkie strony.

Na koniec mała dygresja. Jak powszechnie wiadomo kontynentalne prawo cywilne, również polskie, w dużej mierze oparte jest na osiągnięciach prawa rzymskiego. W starożytnym Rzymie wierzyciel, który uzyskał wyrok w procesie egzekucyjnym, mógł wedle własnego wyboru dokonać egzekucji osobistej lub majątkowej. W przypadku egzekucji osobistej, wierzyciel, upoważniony przez pretora, miał prawo zabrać dłużnika do swojego domu (tzw. więzienie prywatne), gdzie dłużnik musiał odpracować swój dług. Ciekawe jak takie rozwiązanie wpłynęłoby na skuteczność egzekucji w dzisiejszych czasach? Pozostawiam do przemyśleń…