Pomimo gorącego lata, rynek mieszkaniowy jeszcze zmrożony

Lipiec i sierpień upłynęły na rynku mieszkaniowym pod znakiem względnego ruchu, zdecydowanie jednak większego niż w czerwcu, kiedy to rynek rozkręcał się dopiero po martwym okresie lockdownu.

Ograniczenia w kontaktach z klientami oraz zmniejszony popyt spowodowały drastyczny spadek sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Z danych WGN wynika, że liczba transakcji w największych polskich miastach zmniejszyła się średnio o 45% w porównaniu z analogicznym okresem 2019 roku.

Zahamowanie gospodarki, a co za tym idzie niepewna sytuacja na rynku pracy i obawa o długoterminowe bezpieczeństwo finansowe, to chyba główna przyczyna wycofania się części kupujących z planów nabycia lokum – zarówno na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie. W obecnym czasie nie wszyscy bowiem mogą skorzystać z oferty kredytów bankowych – najtańszych w historii, bo oprocentowanych nawet na poziomie 3,3%, ale za to obwarowanych zaostrzonymi kryteriami, jak na przykład konieczność wkładu własnego w wysokości 20 – 30%, zatrudnienie na umowę o pracę czy też wysokie, stabilne dochody. Szczególnym brakiem zaufania ze strony banków zostali obarczeni przedsiębiorcy prowadzący własne nieduże firmy, zwłaszcza w branżach najbardziej dotkniętych wiosennym lockdownem.

Na przeciwnym biegunie – i to oni przede wszystkim generują popyt – znajdują się prywatni inwestorzy dysponujący wolnymi zasobami finansowymi, a także niezadowoleni posiadacze lokat, masowo wycofujący swoje pieniądze z tych niekorzystnych obecnie form oszczędzania. Przypomnijmy, że główna stopa referencyjna NBP wynosi 0,1% w skali roku, przy inflacji powyżej 2% od początku bieżącego roku, a w lipcu nawet 3,1%, co przełożyło się na oprocentowanie rachunków i nowych lokat w większości banków na poziomie liczonym w promilach.

Tak więc, rynek nieruchomości jest jedną z korzystniejszych alternatyw dla ochrony gotówki przed utratą jej wartości.

Jakie mieszkania cieszą się popytem?

Kupujący na własne potrzeby wybierali najczęściej mieszkania 2- lub 3-pokojowe, z balkonem, tarasem lub małym ogródkiem na parterze, najchętniej z oddzielną kuchnią – tu widać wpływ wiosennych pandemicznych ograniczeń. Ponieważ jednak w ostatnich 20 latach dominował trend łączenia kuchni z salonem, mieszkań takich jest mniej, wygrywają więc oferty, gdzie można jednak oddzielić strefę gotowania od strefy dziennej. Sprawdzają się tu również starsze mieszkania w wielkopłytowych blokach i kamienicach – do remontu albo już po modernizacji.

W celach inwestycyjnych, najczęściej pod wynajem, wybierane były – podobnie jak w poprzednim okresie – kawalerki oraz mieszkania 2- i 3-pokojowe w dobrym standardzie, w korzystnej lokalizacji, tzn. w centrach miast lub z dobrą komunikacją do centrów. Preferowane są lokalizacje w nowszych osiedlach deweloperskich, z podstawową infrastrukturą usługową.

Wzrosło zainteresowanie luksusowymi apartamentami w pełni wyposażonymi, gotowymi do wynajmu lub zamieszkania, ewentualnie po drobnych zmianach kosmetycznych. Transakcje w tej grupie nabywców finansowane były przede wszystkim gotówką.

Nasuwa się przypuszczenie, że prywatni inwestorzy potrzebujący większego wsparcia kredytowego wstrzymują czasowo swoją aktywność z obawy przed utratą płynności finansowej – w przypadku braku najemcy przy zakupie pod wynajem. Bowiem od czasu ogłoszenia pandemii do oferty najmu wróciło bardzo dużo mieszkań przy ograniczonym popycie najemców.

Ceny

Lockdown zdecydowanie zahamował podwyżki cen mieszkań, stopniowo narastające od połowy ubiegłego roku. Nie ziściły się jednak, jak do tej pory, nadzieje na spadki w związku ze spowolnieniem rynku. Pomimo niskiego popytu sprzedający trzymają sztywno ceny ofertowe, co nie znaczy, że warto podejmować negocjacje, bo niejednokrotnie odnoszą pozytywny skutek.

Rynek wynajmu mieszkań

Mniejszy niż przed rokiem jest też ruch na rynku wynajmu mieszkań. Niepewna sytuacja co do zasad prowadzenia zajęć na wyższych uczelniach w nowym roku akademickim, wstrzymuje popyt ze strony studentów. Jest to zjawisko wręcz nietypowe, bo sierpień był rokrocznie miesiącem wzmożonej aktywności tych młodych ludzi. Wynajmujący mogą mieć jedynie nadzieję, że wrzesień przyniesie poprawę sytuacji, a negatywne prognozy epidemiczne nie sprawdzą się i uczelnie rozpoczną nauczanie tradycyjnym sposobem.

Ograniczona jest też liczba przyjazdów biznesowych na kontrakty. Menadżerowie zagranicznych firm to głównie klienci rynku mieszkań o podwyższonym standardzie i luksusowych.

Niski popyt wpłynął na nieznaczną, kilkuprocentową obniżkę czynszów najmu, ale tylko w przypadku większych mieszkań, 2 i 3-pokojowych oraz domów. Kawalerki nadal trzymają cenę.

Podsumowując można stwierdzić, że rynek mieszkaniowy wciąż jeszcze działa na zwolnionych obrotach. Jednak to dobry czas na śledzenie oferty, bo nieruchomości wciąż stanowią korzystną alternatywę dla lokowania kapitału.

Paulina Michniak
analityk rynku WGN

fot. Kwadrat, Wrocław / AP Szczepaniak