Powiew optymizmu z Orlando

Zaledwie kilka dni po wyborach prezydenckich, dwadzieścia tysięcy realtors ze Stanów Zjednoczonych i 1200 delegatów z 62 krajów zebrało się w Orlando na Florydzie, na dorocznym Kongresie Krajowego Stowarzyszenia Pośredników (NAR). Atmosfera i nastroje uczestników były zupełnie inne niż w poprzednich latach, po raz pierwszy mogliśmy zobaczyć dużo uśmiechów i entuzjazm na twarzach amerykańskich brokerów.
Było wiele powodów do radości. Rynek nieruchomości  pokazuje prawdziwe oznaki ożywienia – indeks cen na rynku mieszkaniowym notuje największy roczny wzrost od przeszło pięciu lat, a sprzedaż nowych domów osiągnęła wzrost nie notowany od dwóch lat.

Sprzedaż istniejących domów wzrosła w październiku o 2,1% do liczby 4,79 miliona w skali rocznej, tj. 10,9% wzrost w porównaniu do poprzedniego roku, nawet pomimo huraganu Sandy. Ceny domów tak samo rosną głównie z powodu niższej podaży.

W październiku krajowa cena mediana na rynku wtórnym  wynosiła 178 600 dolarów; stanowi to wzrost o 11,1% w porównaniu z rokiem poprzednim. To oznacza osiem kolejnych miesięcy wzrostu cen. Ostatni raz miało to miejsce w okresie od października 2005 do maja 2006 roku. Tylko w przeciągu ostatniego roku, w skali krajowej, rosnące ceny domów to dodatkowe 760 miliardów dolarów przyrostu kapitału własnego.

Podaż na rynku mieszkaniowym pod koniec października spadła o 1,4% do poziomu 2,1 miliona, co stanowi 5,4-miesięczny okres „nasycenia rynku” przy obecnym tempie sprzedaży. Dla porównania, wskaźnik ten we wrześniu br. wyniósł  5,6 i był najniższy od lutego 2006 roku, gdy wynosił  5,2. Obecny zasób jest o 21,9% poniżej poziomu z ubiegłego roku, kiedy wynosił 7,6-miesięcy.

Według Freddie Mac, w październiku 2012 roku 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do rekordowo niskiego poziomu 3,38% z poziomu 3,47% we wrześniu. To samo oprocentowanie wynosiło  4,07% w październiku 2011 roku. Jednak wielu ekspertów ostrzega, że pomimo bardzo korzystnych warunków na rynku mieszkaniowym, sytuacja ta nie będzie trwać wiecznie, a zwłaszcza bardzo niskie stopy procentowe.

Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że w ciągu najbliższych dwóch lat zwiększy się inflacja. W rezultacie oprocentowanie kredytów hipotecznych również pójdzie w górę. Kupujący, dla których zła historia kredytowa jest przeszkodą przy zakupie mieszkania czy domu, powinni skierować wszystkie wysiłki w celu poprawy zdolności kredytowej, aby wykorzystać sprzyjające warunki na rynku.

W październiku br. mediana czasu sprzedaży wynosiła 71 dni, co stanowi niedużą zmianę w porównaniu z miesiącem poprzednim, ale spadek aż o 26% w  porównaniu z październikiem 2011, kiedy to mediana wynosiła 96 dni. Aż 32% domów sprzedanych w październiku br. było na rynku krócej niż miesiąc, a 20% sześć miesięcy lub dłużej.

Kupujący po raz pierwszy stanowili 31% wszystkich transakcji w październiku br., w porównaniu z 32% we wrześniu i 34% w październiku 2011 roku.

  • Transakcje gotówkowe w październiku br. wynosiły 29%, co stanowi lekki wzrost z 28% we wrześniu.
  • Inwestorzy stanowili 20% wszystkich transakcji w październiku, w porównaniu z 18% we wrześniu i również 18% rok temu.

Bardzo pozytywne dane napływają także z pierwotnego rynku mieszkaniowego:

Budowa nowych domów w październiku osiągnęła poziom 894 tys. w skali rocznej, jest to najwyższy wskaźnik od ponad 4 lat i aż 42% więcej niż rok temu.

  • Nawet przy tym dużym skoku, dalszy wzrost jest potrzebny. Historyczna średnia przez ostatnie 50 lat to 1,5 mln domów rocznie.
  • Największą aktywność obserwuje się w Regionie Zachodnim, gdzie  zanotowano wzrost o 73%. Poziom podaży jest bardzo niski w Kalifornii, Seattle, Phoenix i Las Vegas.
  • Region Północno-Wschodni odczuł nieznaczny spadek w stosunku do poprzedniego miesiąca i tylko 11% wzrostu w skali rocznej. Na pewno główną przyczyną nie był huragan Sandy, który uderzył pod koniec października, ale raczej ogólna sytuacja rynkowa w tym regionie.

Nowe budownictwo mieszkaniowe powinno osiągnąć poziom 1,1 mln w 2013 roku, a następnie wzrosnąć do poziomu 1,4 mln w roku 2014. Przekłada się to na duży wzrost procentowy: 50% w 2013, i kolejne 25% w 2014 roku. Ale i tak będzie to niewystarczające, aby zaspokoić rosnący popyt mieszkaniowy. Sytuacja niedoboru na rynku pierwotnym będzie trwać przez lata.

Kto dzisiaj kupuje?

Kanadyjczycy, Chińczycy i Meksykanie dominują w ostatnim czasie na rynku Amerykańskim.

  • Transakcje przy udziale obcokrajowców wzrosły o 24% w porównaniu z rokiem poprzednim.
  • Liderami na rynku są Kanadyjczycy, którzy stanowią 24% wszystkich transakcji kupna na rynku mieszkaniowym. Główne obszary inwestycji to: Miami, Fort Lauderdale i Orlando na Florydzie.
  • Chińczycy stanowią około 11% kupujących i głównie koncentrują się na Kalifornii, a kupują przede wszystkim w Los Angeles i San Francisco.

Podczas Kongresu NAR w Orlando dominowały rozmowy i dyskusje na temat najnowszych technologii dostępnych na rynku i jak sprostać oczekiwaniom współczesnego klienta. Rynek nieruchomości, jak żadna inna branża, przeszedł radykalną zmianę w ciągu ostatnich 15 lat. Jeszcze kilka lat temu informacje dostępne wyłącznie dla biur i pośredników, stały się obecnie dostępne dla szerokiej masy konsumentów na stronach takich jak Trulia, Zillow czy Realtor.com. Zmieniło to całkowicie dynamikę i sposób działania rynku nieruchomości.

Dzisiaj 90% kupujących korzysta z Internetu w poszukiwaniu nieruchomości (nieznaczny wzrost z 2011 r.), a dla nabywców w wieku poniżej 44 lat wskaźnik ten wynosi aż 96%.

  • Tylko 53% dzwoni z tablic ogłoszeniowych, 45% używa otwartych domów, i – złe wiadomości dla mediów drukowanych – tylko 27% korzysta z ogłoszeń i reklam.
  • Które strony odwiedzane są najczęściej:
    • Realtor.com – 51%
    • strony prywatne pośredników – 47%
    • strony firm – 39%.

Więc, gdzie w tym wszystkim jest miejsce dla pośrednika? Na szczęście, pomimo tak powszechnie dostępnego i stosowanego narzędzia jakim jest Internet, to rola pośrednika w żaden sposób nie zmalała czy została ograniczona przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości. Chociaż 90% klientów korzysta z Internetu, 87% korzysta z usług agencji pośrednictwa. Choć 42% znajduje informacje o nieruchomości w Internecie, to 34% zdobywa te sama informacje od pośrednika. I co najważniejsze, 91% klientów, którzy korzystają z Internetu, finalizuje transakcje zakupu nieruchomości z pomocą pośrednika.

John Budz
Realty Executives, USA   

źródło: Property Journal nr 12-1/2013