Prywatni inwestorzy finansują 25% transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych

Jednej czwartej wszystkich transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w ubiegłym roku dokonali prywatni inwestorzy, których wkład w tym obszarze w 2014 r. szacuje się na 153 mld USD. Wiele z tych transakcji zostało sfinansowanych przez osoby zaliczane do grupy UHNWI (Ultra High-Net Worth Individual – bardzo zamożne osoby fizyczne, których aktywa netto wynoszą lub przekraczają równowartość 30 mln USD) za pośrednictwem ich rodzinnych funduszy, firm i biur inwestycji prywatnych.

Liczba ta stanowi wzrost o 7% w stosunku do 143 mld USD zainwestowanych przez osoby z grupy UHNWI w roku wcześniejszym i obejmuje istotną część wszystkich transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych zrealizowanych w 2014 r., opiewających na łączną kwotę 619 mld USD.

Wyniki badania rynków kapitałowych przeprowadzonego na potrzeby „Wealth Report” Knight Frank pokazują, że przedstawiciele grupy UHNWI coraz chętniej patrzą na nieruchomości spoza rynku najlepszych (prime) czy najbardziej pożądanych nieruchomości biurowych i powierzchni handlowych, upatrując w nich bezpiecznej przystani dla swoich środków finansowych; są oni gotowi rozważyć inwestycje w mniej oczywistych i bardziej ryzykownych lokalizacjach.

Zwiększony apetyt na ryzyko może oznaczać wychodzenie poza centralny obszar biznesu miast stołecznych, w których obserwuje się coraz większy spadek stóp kapitalizacji, lub kierowanie się w stronę miast nie będących stolicami, w których można uzyskać lepszą wartość i wyższe zyski. Osoby z grupy UHNWI nie tylko odchodzą od tradycyjnych rynków, ale także coraz chętniej inwestują w nieruchomości poza granicami własnego kraju. Z tego trendu korzystają bardziej peryferyjne rynki, takie jak Irlandia i Hiszpania.

Rośnie też popyt na inne możliwości lokowania środków finansowych, co skutkuje zwiększeniem prywatnych inwestycji w okazje biznesowe o kluczowym znaczeniu, takie jak opieka zdrowotna czy zakwaterowanie dla studentów.

James Roberts, główny ekonomista w Knight Frank, mówi: „Osoby z grupy UHNWI przyjmują coraz bardziej wyrafinowane strategie inwestycyjne, a takie podejście wymaga czasem takiego rodzaju aktywnego zarządzania, jakie wcześniej zarezerwowane było dla instytucji i funduszy. Może tu na przykład chodzić o projekty modernizacji i rozwoju – taki inwestor widzi okazję do odrodzenia i przemiany społecznej tam, gdzie inni widzą zaniedbane dzielnice.”

Jak pokazują wyniki najnowszego badania nastrojów przeprowadzonego przez Knight Frank, apetyt osób z grupy UHNWI na nieruchomości jako inwestycję nie słabnie. Spadające ceny ropy powinny uwolnić więcej kapitału na wydatki na dobra konsumpcyjne, co z kolei powinno przełożyć się na więcej okazji do inwestycji w nieruchomości w odpowiedzi na rosnące apetyty inwestorów prywatnych.

James Roberts: „Gdybym miał wybrać jedno słowo, którym można by opisać światową gospodarkę w obecnych czasach, byłaby to 'niepewność’. To dlatego inwestorzy spoglądają w stronę nieruchomości. Dla inwestora na Bliskim Wschodzie jest to niepewność co do sytuacji w Iraku i Syrii. W przypadku inwestora z Europy czy Japonii oznacza ona wprowadzanie luzowania ilościowego i zastanawianie się, czy taka polityka przyniesie koniec stagnacji. Niepewność Amerykanina czy Brytyjczyka zaś polega na myśleniu, jak najlepiej inwestować, tak aby odnieść korzyść z powoli postępującego ożywienia gospodarczego.

Inwestor lokujący swoje pieniądze w nieruchomościach wie, że w okresie chudych lat lepiej jest umieszczać swoje aktywa w bezpiecznych inwestycjach na rynku prime, takich jak biura na Manhattanie czy sklepy przy Polach Elizejskich. Gdy jednak sytuacja gospodarcza ma się poprawić, prawdziwą okazję stanowią inwestycje bardziej ryzykowne, ale przynoszące większy dochód.”

Coraz większy apetyt inwestorów na ryzyko znajduje odzwierciedlenie w zeszłorocznym wolumenie transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych o wartości 619 mld USD (wzrost o 7% w stosunku do 2013 r.), wśród których znalazły się inwestycje oportunistyczne, cieszące się rosnącą popularnością.

James Roberts: „Moim zdaniem globalna sprzedaż może wzrosnąć o kolejne 6% w 2015 r., przy czym inwestycje oportunistyczne są coraz bardziej powszechne. Prywatni inwestorzy wykazują tendencję do podejmowania ryzyka, co nie było typowe w poprzednich cyklach na rynku nieruchomości. Tradycyjnie inwestorzy prywatni zainteresowani są aktywami na rynku prime, przy czym w zeszłym roku jedną czwartą wszystkich transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych na świecie stanowiły te z udziałem prywatnych nabywców, pomimo że na wielu rynkach coraz bardziej widoczne jest dążenie do podejmowania ryzyka.

Chiny dostosowują się do nowego tempa wzrostu, ale jak przewiduje MFW, poziom wzrostu chińskiego PKB w tym roku stanowi mniej więcej odpowiednik pojawienia się na rynku 18 nowych korporacji wielkości General Motors. Chiny są więc dalekie od pójścia w odstawkę i tak naprawdę są wciąż dobrym miejscem na poszukiwanie okazji długoterminowych.

To, że czynsze biurowe w Szanghaju i Pekinie w czasie trudnej sytuacji na rynku nabrały wigoru, zamiast polecieć na łeb na szyję, dobrze rokuje w dłuższym ujęciu czasowym, co świadczy o odporności kluczowych ośrodków. Rynek nieruchomości w Indiach doświadcza zaś wyraźnego spowolnienia. Wraz z wejściem gospodarki światowej w nowy cykl otwierają się nowe możliwości. Rozwój przekłada się na rynek nieruchomości, a osoby należące do grupy UHNWI będą częścią tej nowej fali wzrostu.”