Przed nami powstanie nowego elementu rynku mieszkaniowego?

Piotr Styczeń kadr pzfd2013

Po konferencji Dni Dewelopera 2013 we Wrocławiu

 

 

 

 

 

 

Minister Piotr Styczeń potwierdził, że program Mieszkanie dla Młodych, po procesie legislacyjnym, ruszy od 1 stycznia 2014 roku. Rządzący świadomie kierują MdM na rynek pierwotny, ponieważ wzmacnia to produkcję mieszkaniową. Deweloperzy zwracają jednak uwagę, że powoduje to „rozlewanie się miast”. Zgodność jest w jednym – deficyt mieszkaniowy można i trzeba załatać budownictwem na wynajem. Potrzebna będzie, jedynie lub aż, zmiana kluczowej ustawy o ochronie lokatorów.

Mieszkanie dla Młodych i co dalej?

Kilka dni temu Sejm przyjął projekt ustawy kierujący program Mieszkanie dla Młodych na rynek pierwotny. Choć ta kwestia budzi wiele emocji, według wyników sprzedaży, kolejny program stymulujący zakup własnego mieszkania nie wpłynie znacząco na rynek mieszkaniowy. Dlaczego? Jak powiedział podczas trwającej we Wrocławiu konferencji rynku mieszkaniowego Dni Dewelopera Premier Jan Krzysztof Bielecki: “To równowaga makroekonomiczna jest najważniejsza. Jeśli w tym obszarze będzie przewidywalność, to klienci będą mieli dostęp do tańszego finansowania, a proporcjonalnie do tych dwóch czynników wzrośnie skłonność do zaciągania zobowiązań – kredytów hipotecznych.”

Deweloperzy potwierdzili tę tezę, ponieważ od 2008 roku, kiedy ruszył program Rodzina na Swoim, 2013 rok był pierwszym, w którym nie działał żaden program wspierający nabywanie mieszkań. Efekt jest taki, że mieszkania sprzedają się do tej pory lepiej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego, a jako główny czynnik wskazuje się właśnie pozytywne sygnały płynące z europejskiej i polskiej gospodarki. Minister Piotr Styczeń argumentował natomiast skierowanie programu na rynek pierwotny, co przez przeciwników ustawy było głośno komentowane: “Zależy nam na produkcji mieszkaniowej, która dziś realizowana jest w 268 powiatach, a nie dotowaniu rynku wtórnego, który nie rozwija polskiego zasobu mieszkaniowego. Program obejmujący rynek wtórny już był.” Tu mowa o RnS.

Jak pokazują dane GUS, w całej Polsce aż 20% istniejących budynków jest sprzed 1945 roku, a kolejnych 57% z okresu 1945-1989. Te mieszkania wkrótce będzie trzeba zastąpić nowymi.

Minister Styczeń dodał także, że mniejsze środki na MdM – w porównaniu z RnS – są  podyktowane “inną niż w tamtym okresie sytuacją budżetową.” Rząd planuje na MdM przeznaczyć 3,5 mld zł do 2018 roku.

MdM w oczach deweloperów

Grzegorz Kiełpsz, Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, powiedział, że środowisko deweloperskie widzi zarówno szanse, jak i zagrożenia. “Niewątpliwie korzystne jest, że program zwiększy dostępność do nabywania własnego mieszkania przez młodych Polaków, jednak poprzez niski próg cenowy – narzucony ustawą – deweloperzy będą budować mieszkania objęte programem dalej od centrum, bo tam koszt wybudowania budynku wielorodzinnego jest po prostu tańszy, m.in. ze względu na cenę gruntu.”

Głównym wskaźnikiem, który wpływa na cały program, jest bowiem cena metra kwadratowego w mieszkaniach objętych programem – nie może ona przekroczyć 1,1% współczynnika odtworzeniowego dla danego województwa. Zdaniem deweloperów, to z kolei jest niekorzystne dla samorządów. Będą one zmuszone do doprowadzania niezbędnej infrastruktury do nowych części miasta cialis vs viagra oraz budowy np. przedszkoli i szkół.

Dla samych mieszkańców wiąże się to także ze zwiększeniem ruchu samochodowego, z odległych dzielnic trzeba bowiem dojechać do centrum miasta. “W mojej ocenie program zafunkcjonuje dopiero w kolejnych latach. Podobnie było w przypadku RnS – klienci najaktywniejszą postawę wykazywali pod koniec jego funkcjonowania. Deweloperzy oferowali wtedy lepsze warunki, nieco obniżając ceny. Dziś nie mogą sobie już na to pozwolić, ponieważ marże są już i tak niezwykle niskie, a koszty budowy niezmienne. Jeśli byłaby presja na cenę, siłą rzeczy odbiłoby się to na jakości “ – dodał prezes Kiełpsz.

Ostatni w Europie pod względem ilości mieszkań – rynek wynajmu

Podczas spotkania zastanawiano się także, w jaki sposób stymulować dalszą produkcję mieszkań i zmniejszać różnicę w stosunku do innych krajów Europy. Zdolność zaciągania kredytów na zakup własnego mieszkania przez Polaków jest wciąż za niska, aby w bliskiej perspektywie zaspokoić najpilniejsze potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa. Z danych przedstawionych przez GUS wynika, że w Polsce na 1000 mieszkańców przypada ok. 352 mieszkania, tymczasem np. w Niemczech czy Danii – ok. 460. W tym zestawieniu wypadamy najgorzej w Europie, a wyprzedzają nas podobne do Polski gospodarki. W tym zakresie wszyscy uczestnicy rynku są zgodni. Potrzeba nowego elementu rynku, który – jak podkreślił minister Jan Krzysztof Bielecki – “wymagać będzie nowych regulacji i zasilania finansowego.”

Olgierd Dziekoński, minister z Kancelarii Prezydenta RP, potwierdził, że “Kancelaria   wspiera program budowy mieszkań pod wynajem. Jest to oczekiwane przez wielu Polaków i spójne z polityką prorodzinną Prezydenta”. Przewagą mieszkań na wynajem jest możliwość natychmiastowego zamieszkania, co podkreślił wyraźnie Premier Bielecki: “mieszkania powinny być gotowe, te na wynajem muszą być pod klucz; żeby wystarczyło powiesić firanki, dywan na podłogę i mieszkać”. Barierą jest jednak funkcjonująca ustawa o ochronie lokatorów, którą należałoby przemianować na… ustawę o ochronie właściciela nieruchomości.

Szacuje się, że w Polsce na chwilę obecną brakuje ok. 1,5 mln mieszkań (a kolejne 2 mln nadają się do natychmiastowego remontu) – tylko w taki sposób da się tę dziurę załatać. Zmiana ustawy wpłynie także na zmniejszenie szarej strefy podatkowej, która dziś jest bolączką rynku najmu. Ten funkcjonuje w większości bez umów, opłacania podatków, co daje realne straty dla budżetu państwa. Piotr Kuszewski z Banku Gospodarstwa Krajowego powiedział, że potrzebujemy rynku dla profesjonalnych inwestorów, a takie funkcjonują z powodzeniem w innych krajach – należy przekonać inwestorów, że działając legalnie także można zarobić.

Zmiana ustawy powinna wpłynąć na większą dostępność mieszkań dla osób posiadających niższe dochody. Ceny za wynajem będą niższe, jeśli inwestorów będzie więcej. Grzegorz Kiełpsz z PZFD dodał: ”Dziś polscy inwestorzy mogą przesunąć swój kapitał i oszczędności z lokat w stronę rynku wynajmu, wzmacniając zasób mieszkaniowy, ale barierą jest właśnie rzeczona ustawa.” Ten sektor rynku deweloperskiego wysunął się tym samym przed program Mieszkanie dla Młodych, jako szansa na realne zwiększenie liczby mieszkań w Polsce.