Przegląd regionalnych rynków mieszkaniowych

We Wrocławiu podwyżki cen nowych mieszkań

We Wrocławiu największe wzrosty cen dotyczą rynku pierwotnego, gdzie za mkw. trzeba zapłacić już ponad 6700 zł. Mieszkania z rynku wtórnego są sprzedawane średnio o ponad 700 zł za mkw. taniej.

Nieprzerwanie trwa duże zainteresowanie zakupami na kredyt. Eksperci kredytowi zalecają składanie wniosków do kilku banków jednocześnie.

Dane sprzedażowe z rynku wtórnego mieszkań wskazują, że wrocławski rynek, na tle innych miast, charakteryzuje się wyjątkową stabilnością. – Mieszkania z drugiej ręki są sprzedawane średnio po 5940 zł za mkw. Bardzo podobne poziomy cen obserwowaliśmy przed rokiem, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Tak jak w innych miastach, o najlepsze na rynku oferty rywalizują inwestorzy, którzy poszukują ciekawych możliwości zakupu z przeznaczeniem zarówno na wynajem (długo i krótkoterminowy), ale także pod popularny w ostatnim czasie flipping – czyli zakup lokalu, zwykle do remontu, w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem.

Tymczasem na rynku pierwotnym, pod względem skali zmian cen, Wrocław wyprzedził Warszawę, Kraków oraz Łódź. Wzrost średniej ofertowej ceny 1 mkw. wrocławskich lokali o 5,7% (względem I kw. 2018 r.), z pewnością można uznać za szybki. Kolejną ważną wiadomością jest to, że w II kw. 2018 r. średnie ceny ofertowe wrocławskiego metrażu znacząco przekroczyły 6500 zł/mkw. i zatrzymały się na poziomie 6787 zł/mkw. – Warto wspomnieć, że pod koniec 2016 r. analogiczna średnia cena wrocławskiego nowego metrażu nie przekraczała 6300 zł/mkw. Z kolei na początku 2018 r. odnotowaliśmy wynik wynoszący 6418 zł/mkw. Szybki skok cen wrocławskich mieszkań sugeruje, że tamtejsi deweloperzy również mają kłopoty ze wzrostem kosztów budowy oraz cen działek, mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dokładniejsze dane RynekPierwotny.pl pokazują, jakie zmiany struktury cenowej skutkowały prawie sześcioprocentową kwartalną podwyżką na wrocławskim rynku pierwotnym. Od kwietnia do czerwca br. w analizowanym mieście zmniejszył się przede wszystkim udział nowych „M” kosztujących 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. Ta zmiana została skompensowana przez wyraźny wzrost odsetka lokali z ceną 1 mkw. na poziomie ponad 8000 zł. Wspomniane mieszkania nie zainteresują typowego wrocławianina.

Osoby, które planują w najbliższym czasie kupić mieszkanie z pomocą kredytu ostrzegamy, że w bankach, tak jak w innych firmach, trwa teraz okres urlopowy. Jednocześnie wciąż trafia do nich dużo wniosków kredytowych. – Według najnowszych danych BIK w czerwcu  w całej Polsce złożono 19,5 tysiąca wniosków, czyli o 1,1 tysiąca więcej niż przed rokiem. Nie ma jeszcze danych za lipiec, ale z obserwacji klientów Expandera wynika, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi nadal jest wysokie. Dlatego  najbezpieczniej  składać wnioski jednocześnie do aż trzech banków. W ten sposób zdecydowanie podnosimy swoje szanse na to, że otrzymamy finansowanie zanim minie termin zapisany w umowie przedwstępnej – komentuje Jarosław Sadowski, Expander.

Starając się obecnie o kredyt należy też mieć na uwadze, że rosnące ceny mieszkań przekładają się na wysokość rat. – Im wyższa cena kupowanego mieszkania tym wyższy kredyt trzeba zaciągać. Z jednej strony oznacza to wyższe koszty. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 mkw., kupowanego we Wrocławiu po przeciętnej cenie, rata wyniesie obecnie 1 411 zł (w przypadku 10% wkładu własnego). Rosnące ceny mogą też powodować, że zabranie nam zdolności kredytowej. Zanim podpiszemy umowę przedwstępną warto więc upewnić się, że znajdziemy przynajmniej trzy banki, które będą gotowe pożyczyć nam taką kwotę jakiej potrzebujemy – dodaje ekspert Expandera.

W Łodzi nowe mieszkania znacznie droższe od rynku wtórnego

Prawie 1300 zł za mkw. wynosi różnica pomiędzy mieszkaniami na rynku wtórnym i pierwotnym. Eksperci twierdzą, że taka sytuacja jest idealna dla mieszkań z drugiej ręki, które zyskują na popularności w momencie dalszych wzrostów cen inwestycji deweloperskich.

Według danych portalu RynekPierwotny.pl średnia cena ofertowa nowych łódzkich „M” nie rosła bardzo szybko. Tym niemniej, dodatnia zmiana wynosząca 2,8 proc. w skali kwartału, nie jest dobrą wiadomością dla klientów firm deweloperskich. Na wskutek ostatnich podwyżek, średni ofertowy koszt zakupu 1 mkw. mieszkania od łódzkiego dewelopera wzrósł do 5468 zł. – Można przypuszczać, że już niebawem na łódzkim rynku pierwotnym zostanie przekroczona symboliczna granica cenowa 5500 zł/mkw. Łódź nadal cechuje się lepszą dostępnością nowych mieszkań niż pozostałe metropolie (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań oraz Gdańsk). Aktualne ceny lokali deweloperskich mogą jednak zwrócić uwagę nabywców na „tani” rynek używanych łódzkich mieszkań, mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzili, jakie przesunięcia struktury cenowej nowych mieszkań z Łodzi, skutkowały kwartalnym wzrostem średniej ceny o 2,8 proc. Po wykonaniu odpowiednich porównań okazuje się, że względem I kw. 2018 r. znacząco spadł udział mieszkań deweloperskich kosztujących 4000 zł/mkw. – 5000 zł/mkw. Takie lokale stanowią już tylko jedną piątą oferty łódzkich deweloperów. W II kw. 2018 r. swoje znaczenie zwiększyły natomiast nowe łódzkie mieszkania z ceną 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw.

W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku wzrosty cen mieszkań na łódzkim wtórnym rynku mieszkaniowym przekraczają 7 proc. Obecnie za mkw. lokalu trzeba zapłacić średnio 4177 zł. – Podobnie, jak na rynku pierwotnym ubywa mieszkań, które można kupić w najniższych widełkach cenowych. W transakcjach wzrasta natomiast udział mieszkań w cenie powyżej 5000 zł za mkw. Nie wynika to potrzeby nabywania mieszkań o coraz wyższym standardzie, ale z rosnących oczekiwań cenowych właścicieli mieszkań, komentuje Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.

Osoby, które planują w najbliższym czasie kupić mieszkanie z pomocą kredytu ostrzegamy, że w bankach, tak jak w innych firmach, trwa teraz okres urlopowy. Jednocześnie wciąż trafia do nich dużo wniosków kredytowych. – Według najmowych danych BIK w czerwcu  w całej Polsce złożono 19,5 tysiąca wniosków, czyli o 1,1 tysiąca więcej niż przed rokiem. Nie ma jeszcze danych za lipiec, ale z obserwacji klientów Expandera wynika, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi nadal jest wysokie. Dlatego  najbezpieczniej  składać wnioski jednocześnie do aż trzech banków. W ten sposób zdecydowanie podnosimy swoje szanse na to, że otrzymamy finansowanie zanim minie termin zapisany w umowie przedwstępnej – komentuje Jarosław Sadowski, Expander.

Starając się obecnie o kredyt należy też mieć na uwadze, że rosnące ceny mieszkań przekładają się na wysokość rat. – Im wyższa cena kupowanego mieszkania tym wyższy kredyt trzeba zaciągać. Z jednej strony oznacza to wyższe koszty. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 mkw. , kupowanego w Łodzi po przeciętnej cenie, rata wyniesie obecnie 992 zł (w przypadku 10% wkładu własnego). Rosnące ceny mogą też powodować, że zabranie nam zdolności kredytowej. Zanim podpiszemy umowę przedwstępną warto więc upewnić się, że znajdziemy przynajmniej trzy banki, które będą gotowe pożyczyć nam taką kwotę jakiej potrzebujemy – dodaje ekspert Expandera.    

Poznań liderem wzrostów cen mieszkań

Mieszkania od deweloperów w Poznaniu nadal są droższe niż lokale z rynku wtórnego. Jednak ceny używanych mieszkań także cały czas rosną w imponującym tempie. Mimo wzrostów nie ustaje zainteresowanie zakupem. Widać to choćby po liczbie składanych wniosków kredytowych.

Według obliczeń serwisu RynekPierwotny.pl, Poznań w II kw. 2018 r. był jednym z dwóch liderów pod względem tempa wzrostu cen nowych mieszkań. Na terenie stolicy Wielkopolski, średnia ofertowa cena 1 mkw. lokalu deweloperskiego wzrosła z 5855 zł (I kw. 2018 r.) do 6417 zł (II kw. 2018 r.). W ujęciu procentowym oznaczało to zmianę o +9,6 proc. Takie kwartalne wzrosty cen po raz ostatni zdarzały się w Poznaniu ponad dziesięć lat temu, gdy trwał poprzedni boom mieszkaniowy. – Warto pamiętać, że rynek deweloperski w Poznaniu jest relatywnie mały w relacji do liczby mieszkańców. Ta sytuacja sprzyja gwałtownym wzrostom średniej ceny nowych lokali, spowodowanym np. szybką wyprzedażą tańszych ofert, twierdzi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Szczegółowe dane portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, dlaczego na poznańskim rynku deweloperskim odnotowano tak duży kwartalny wzrost cen. Ta zmiana wynikała przede wszystkim z szybkiej wyprzedaży najtańszych mieszkań kosztujących do 6000 zł/mkw. Równocześnie zwiększył się udział nowych „M” z ceną ofertową 6000 zł/mkw. – 8000 zł/mkw. W połowie 2018 r. takie mieszkania stanowiły już ponad 50% oferty poznańskich deweloperów. Na terenie Poznania budowa tańszych lokali jest coraz trudniejsza.   

Tymczasem na rynku wtórnym ceny mieszkań w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku wzrosły o 11 proc., tyle samo co w Warszawie. – Dziś za mkw. w Poznaniu płacimy średnio 5905 zł. To nadal taniej niż zakup z rynku deweloperskiego, ale należy widzieć, że nierzadko ceny przekraczają już 7000 zł, mówi Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. Mimo wzrostów najwięcej transakcji dotyczy dużych powierzchniowo mieszkań. Zresztą od dłuższego czasu Poznaniacy wybierają do zakupu coraz większe mieszkania, co jest ewenementem w skali kraju.

Osoby, które planują w najbliższym czasie kupić mieszkanie z pomocą kredytu ostrzegamy, że w bankach, tak jak w innych firmach, trwa teraz okres urlopowy. Jednocześnie wciąż trafia do nich dużo wniosków kredytowych. – Według najmowych danych BIK w czerwcu  w całej Polsce złożono 19,5 tysiąca wniosków, czyli o 1,1 tysiąca więcej niż przed rokiem. Nie ma jeszcze danych za lipiec, ale z obserwacji klientów Expandera wynika, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi nadal jest wysokie. Dlatego  najbezpieczniej  składać wnioski jednocześnie do aż trzech banków. W ten sposób zdecydowanie podnosimy swoje szanse na to, że otrzymamy finansowanie zanim minie termin zapisany w umowie przedwstępnej – komentuje Jarosław Sadowski, Expander.

Starając się obecnie o kredyt należy też mieć na uwadze, że rosnące ceny mieszkań przekładają się na wysokość rat. – Im wyższa cena kupowanego mieszkania tym wyższy kredyt trzeba zaciągać. Z jednej strony oznacza to wyższe koszty. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 , kupowanego w Poznaniu po przeciętnej cenie, rata wyniesie obecnie 1 403 zł (w przypadku 10 proc. wkładu własnego). Rosnące ceny mogą też powodować, że zabranie nam zdolności kredytowej. Zanim podpiszemy umowę przedwstępną warto więc upewnić się, że znajdziemy przynajmniej trzy banki, które będą gotowe pożyczyć nam taką kwotę jakiej potrzebujemy – dodaje ekspert Expandera.

fot. Locum di Trevi, Wrocław / Locum Development