Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości

Wszechobecny kryzys na rynkach finansowych, a przede wszystkim na rynku kredytowym, wymaga poszukiwania coraz to nowszych sposobów na zabezpieczenie swoich interesów. Ciekawym sposobem, coraz częściej stosowanym w branży, jest przewłaszczenie na zabezpieczenie. Do tej pory, zabezpieczenie to chętnie było stosowane przy okazji kredytów samochodowych. Obecnie, coraz częściej stosuje się je w celu przewłaszczenia nieruchomości. Używanie nieruchomości jako przedmiotu przewłaszczenia na zabezpieczenie budziło spory wśród praktyków. Obecnie orzecznictwo sądowe w sposób jasny uznaje taką możliwość. Z uwagi na coraz większe zainteresowanie tą formą zabezpieczenia roszczeń, postaram się ją bliżej przedstawić w poniższym tekście.

Na początek, należy przedstawić na czym dokładnie polega przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości. Na podstawie umowy, kredytobiorca zobowiązuje się do przeniesienia własności  nieruchomości na kredytodawcę, w celu zabezpieczenia spłaty zobowiązania i ewentualnego zaspokojenia się z niej na wypadek braku spłaty długu. Innymi słowy, wierzyciel staje się właścicielem nieruchomości aż do spłaty pożyczki. Ponieważ jest właścicielem, przechodzą na niego wszystkie prawa oraz obowiązki związane z nieruchomością. W przypadku  gdy dłużnik spłaci swój dług, własność nieruchomości ponownie do niego wraca. Nie ma przymusu, aby kredytobiorca był właścicielem nieruchomości. Może nim być osoba trzecia, musi ona wówczas wyrazić zgodę na przewłaszczenie swojej własności, przez co staje się stroną umowy. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność, wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę na przewłaszczenie.

            Teraz trochę historii. Jak wspomniałem wcześniej, dopuszczenie stosowanie przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości nie było oczywiste. Wątpliwości budził art. 157 § 1 k.c. który przewiduje zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Powszechnie uważano, że umowa przywłaszczenia na zabezpieczenie przewiduje przeniesienie własności pod warunkiem. Ostatecznie, wątpliwości rozwiał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000, w którym wyraźnie stwierdził, że “umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem” (sygn akt III CKN 246/00, OSNC z 2000 nr 11 poz. 213). Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości jest umową zobowiązująco-rozporządzającą. Oznacza to, że do skutecznego przewłaszczenia na zabezpieczenie potrzebne jest zawarcie dwóch umów. Jedna dotyczy przeniesienia własności, druga dotyczy zobowiązania. Obie umowy są względem siebie zależne. Przeniesienie własności nieruchomości powinno być zawarte w formie aktu notarialnego. Modelowo, do przeniesienia własności dochodzi dwukrotnie, co wiąże za sobą konieczność podpisania dwóch aktów notarialnych.

            Do elementów istotnych umowy przewłaszczenia, (tzw. essentialia negotii), należy min określenie celu przewłaszczenia, najczęściej spłata zobowiązania. Innym istotnym elementem jest zastrzeżenie o zwrotnym przeniesieniu prawa własności na przywłaszczającego przez wierzyciela w przypadku spłaty zobowiązania. Są to elementy niezbędne. W przypadku ich braku umowa będzie traktowana jako zwykła umowa sprzedaży. Jest to o tyle istotne, że brak takiego postanowienia umownego może spowodować przeniesienie własności bez żadnych zobowiązań. Należy uważać, gdyż powyższe może być wykorzystywane przez nieuczciwych pożyczkodawców.

            Zazwyczaj nieruchomość będąca przedmiotem zabezpieczenia, mimo zmiany właściciela nadal pozostaje w posiadaniu dłużnika. Dłużnik nadal może korzystać z nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem i pobierać z niej pożytki. Dzieje się tak zazwyczaj na podstawie umowy użyczenia, podpisywanej obok lub w treści umowy przewłaszczenia. Jest to tyle istotne dla wierzyciela, że nie będzie musiał ponosić kosztów utrzymania nieruchomości. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, żeby posiadanie nieruchomości przechodziło na wierzyciela wraz z przeniesieniem własności. W praktyce, rozwiązanie to jest rzadko stosowane.

            Jakie korzyści płyną z tego rodzaju zabezpieczenia w zestawieniu do popularnej hipoteki? Otóż przy umowie przywłaszczenia mamy większą skuteczność egzekucji niż w przypadku hipoteki. Wierzytelność hipoteczna to ograniczone prawo rzeczowe, które w postępowaniu egzekucyjnym ustępuje roszczeniom publicznoprawnym. Gdy natomiast własność nieruchomości przechodzi na wierzyciela, ta zostaje wyłączona z majątku dłużnika. W celu zaspokojenia roszczeń z nieruchomości nie ma potrzeby prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Jest to niewątpliwie największa zaleta tego  rozwiązania. Wadą natomiast są koszty transakcji. Mam tu na myśli konieczność opłacenia dwóch umów notarialnych, o których już wspominałem. Co jest bardzo istotnym, przeniesienie własności udziałów na zabezpieczenie nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Konieczność ponoszenia tego podatku z pewnością wyeliminowałby ten rodzaj zabezpieczenia z powszechnego obrotu. Wierzyciel powinien zadbać, żeby jego prawo zostało wpisane do księgi wieczystej. Ujawnione prawo będzie korzystało z rękojmi publicznej ksiąg wieczystych. Taka rękojmia wprowadza domniemanie przysługiwania nieruchomości podmiotowi wymienionemu w księdze wieczystej.

            A co, gdy dłużnik nie spłaca zobowiązania? O ile umowa nie stanowi inaczej, właściciel nieruchomości może zaspokoić się z niej według swojego wyboru. Naturalnie może ją sprzedać na licytacji i zaliczyć uzyskaną kwotę na poczet długu. Może też pobierać z niej pożytki lub oddać osobie trzeciej do używania. Możliwe jest też zachowanie własności nieruchomości z jednoczesnym uznaniem, że wartość rzeczy odpowiada wysokości zobowiązani dłużnika. Zasadniczo każdy sposób zaspokojenia długu jest możliwy, o ile nie jest sprzeczny z treścią umowy oraz zasadami współżycia społecznego. Dlatego tak bardzo istotnym jest, żeby umowa przewłaszczenia była jak najbardziej szczegółowa i regulowała wszystkie kwestie dotyczące nieruchomości.

            Można odnieść wrażenie, że w konstrukcji umowy przewłaszczenia w słabszej pozycji znajduje się dłużnik. Szczególnie to widać podczas spłaty zobowiązania. Nie dochodzi wówczas do automatycznego przeniesienia własności z powrotem na dłużnika. W sensie prawnym, role się odwracają. Po spłacie, to dłużnik staje się wierzycielem i przysługuje mu prawo żądania zwrotu nieruchomości. Dotychczasowy wierzyciel jest zobowiązany do zwrotu i ponownego zawarcia aktu notarialnego. Gdyby natomiast ten uchylał się od przeniesienia własności, dłużnik może zwrócić się do sądu z powództwem o złożenie przez wierzyciela oświadczenia o przeniesieniu prawa własności.

            Podsumowując. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie jest korzystna przede wszystkim dla pożyczkodawcy. Stawia go w silniejszej pozycji w stosunku do dłużnika. Samo zaspokojenie się w przypadku braku spłaty długu jest o wiele łatwiejsze w porównaniu do hipoteki. Jednak z uwagi na brak przepisów prawnych regulujących kompleksowo umowę przywłaszczenia na zabezpieczenie,  należy zadbać, aby wszystkie istotne elementy były zawarte w treści umowy. Z uwagi na rosnące zainteresowanie tą formą zabezpieczenia wypadałoby, aby ustawodawca uregulował tę instytucję bardziej szczegółowo w sposób zabezpieczający interesy obu stron umowy, w równym stopniu.

Artur Rostocki

źródło: Property Journal 10-11/2012