Raport: Polski rynek nieruchomości komercyjnych

Sprzedaż CH Silesia City Center, czyli największa w historii polskiego rynku inwestycyjnego transakcja pojedynczej nieruchomości. Ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w budowie w Warszawie, przypadającej m.in. na nowe budynki wysokościowe. Decyzja Amazon, giganta rynku e-commerce, o wynajęciu w Polsce trzech obiektów magazynowych, skutkująca największym w historii łącznym wolumenem transakcji najmu. To wybrane najważniejsze wydarzenia 2013 roku na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, które podsumowała firma doradcza Cushman&Wakefield w raporcie „Marketbeat Polska – Wiosna 2014”.

charles taylor kadr– Polska nadal postrzegana jest jako atrakcyjny rynek dla inwestorów. Jej dominująca pozycja w Europie Środkowej i płynność rynku przekładają się na stały silny popyt na powierzchnię biurową zarówno ze strony najemców, jak i nowych podmiotów. Z kolei poprawiające się nastroje konsumentów i wzrost wydatków korzystnie wpływają na popyt na powierzchnie magazynowe – mówi Charles Taylor z polskiego oddziału firmy Cushman&Wakefield.

Rynek inwestycyjny

W 2013 roku wartość transakcji zawartych na rynku inwestycyjnym w Polsce wyniosła 3,12 miliarda euro. Największy, około 25% udział w polskim rynku mieli inwestorzy niemieccy. Polscy inwestorzy nabyli nieruchomości o łącznej wartości ok. 263 milionów euro i z 8% udziałem w rynku byli czwartą co do wielkości grupą kupujących.

Umowy o największej wartości zawarto na rynku handlowym. Stanowiły one ok. 44% ogólnego wolumenu transakcji. Łącznie w tym sektorze inwestorzy zakupili obiekty za 1,38 mld EUR, co stanowi prawie 20% wzrost w stosunku do roku poprzedniego. Największą transakcją było zakupienie CH Silesia City Center w Katowicach za 412 mln EUR przez międzynarodowe konsorcjum inwestorów, któremu przewodził niemiecki ubezpieczyciel Allianz. Udział sektora biurowego wyniósł 38% ogólnego wolumenu, przy czym to w nim zrealizowano najwięcej, bo aż 27 transakcji na łączną kwotę 1,19 mld EUR. Wzrasta liczba transakcji biurowych realizowanych poza Warszawą (0,19 mld EUR), jednak największą transakcję zawarto w stolicy, gdzie amerykański fundusz Hines Global REIT kupił budynki biurowe New City oraz NC2 za 127 mln EUR. Na sektor magazynowy przypadło 14% wolumenu transakcji. 0,44 mld EUR wydane na nieruchomości magazynowe jest wynikiem niższym o ok. 5% w stosunku do rekordowego dla tego rynku 2012 roku. Największą transakcją było zakupienie 50% udziałów w portfelu Prologis przez Norges Bank Investment Management.

Nieruchomości biurowe

W Warszawie w ubiegłym roku oddano do użytku ponad 298 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. W konsekwencji na koniec grudnia zasoby stolicy wyniosły 4,11 mln mkw. Około 50% tej powierzchni powstało w rejonie górnego Mokotowa. Największe oddane projekty to: Konstruktorska Business Center, Miasteczko Orange i Plac Unii. W ciągu bieżącego roku w lokalizacjach centralnych przybędzie ok. 80 tys. mkw. biur, głównie dzięki oddaniu pierwszego budynku kompleksu Warsaw Spire i biurowca Powiśle Park. Wolumen transakcji na rynku warszawskim wyniósł 633.300 mkw. W stosunku do 2012 zmalała liczba umów przednajmu. Nowe transakcje stanowiły ok. 60% popytu. Największą transakcją było podpisanie przez Polkomtel umowy przednajmu (22.680 mkw.) w budynku Harmony Konstruktorska. W najlepszych budynkach w Warszawie stawki bazowe spadły do 25 EUR/mkw./miesiąc. Poza centrum w dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych obiektach czynsze mieściły się w przedziale 14–16,5 EUR/mkw./miesiąc.

Kraków wciąż pozostaje największym ośrodkiem regionalnym pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszącej obecnie blisko 634,7 tys. mkw., przy czym różnica między nim a znajdującym się na drugim miejscu Wrocławiem wynosi już tylko 95 tys. mkw. Duże zainteresowanie deweloperów i wysoki przyrost zatrudnienia w sektorze nowoczesnych usług biznesowych powinny sprawić, że różnica ta zmniejszy się jeszcze bardziej. To również we Wrocławiu ukończono najwyższy budynek i dokonano największej transakcji najmu spośród wszystkich miast regionalnych w 2013 roku. W oddanym do użytku w zeszłym roku Sky Tower umowę na 11,7 tys. mkw. podpisały spółki z grupy Getin. Stawki bazowe dla głównych ośrodków regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) nie zmieniły się znacząco i wynoszą od 12-14 EUR/mkw./miesiąc w Łodzi do 14-16 EUR/mkw./miesiąc w Poznaniu.

Nieruchomości handlowe

W 2013 roku do użytku oddano 650 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, czyli blisko 20% więcej niż rok wcześniej. Centra handlowe stanowiły 74% całkowitej podaży. Do największych ukończonych w zeszłym roku galerii należą: Galeria Bronowice w Krakowie, Poznań City Center i Galeria Katowicka. Przeważająca liczba nowo oddanych inwestycji jest zlokalizowana w największych aglomeracjach miejskich. Wielkość podaży w 2014 szacuje się na blisko 640 tys. mkw. GLA. Planowane są otwarcia m.in. Atrium Felicity w Lublinie (75 tys. mkw. GLA) oraz Galerii Warmińskiej w Olsztynie (41 tys. mkw. GLA). W grupie ośmiu aglomeracji miejskich największym nasyceniem powierzchnią centrów handlowych charakteryzuje się Wrocław i Poznań, a najmniejszym Szczecin. Najwyższe czynsze odnotowuje się w najlepszych warszawskich centrach handlowych, gdzie za lokal 100–150 mkw. na potrzeby sklepu odzieżowego trzeba zapłacić 80–90 EUR/ mkw./miesiąc. W pozostałych siedmiu aglomeracjach czynsze wynoszą średnio 35–45 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w miastach średniej wielkości i małych 21–27 EUR/mkw./miesiąc.

Spośród pozostałych rodzajów nieruchomości handlowych obecnie najintensywniej rozwija się segment parków handlowych. Największym obiektem tego typu ukończonym w 2013 roku była Europa Centralna w Gliwicach o powierzchni 40 tys. mkw. GLA. W 2013 oddano do użytku również jedno centrum wyprzedażowe – Factory Annopol w Warszawie o powierzchni 19,7 mkw. Aktualnie najnowsza rozpoczęta inwestycja w tym sektorze to City Outlet Lublin, którego otwarcie planowane jest na bieżący rok. W segmencie spożywczym na uwagę zasługuje ekspansja sieci dyskontowych. W ubiegłym roku powstało blisko 350 nowych sklepów dyskontowych, głównie sieci Biedronka (ponad 70%). Tempo to utrzyma się na podobnym poziomie również w roku bieżącym. Segment głównych ulic handlowych w Warszawie oczekuje na realizację kolejnych inwestycji: modernizację i rozbudowę domu towarowego Smyk w Al. Jerozolimskich, modernizację Holland Parku (budynek Ethos) przy pl. Trzech Krzyży czy adaptację na potrzeby handlu kamienic mieszkalnych na rogu Nowego Światu i Świętokrzyskiej.

Nieruchomości magazynowe

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 2013 roku wyniosły 7 942 000 mkw., czyli ok. 5% więcej niż na koniec 2012 roku. Do użytku oddano 354 tys. mkw., z czego najwięcej w regionie wrocławskim. Chociaż ilość nowej powierzchni była mniejsza o ok. 30% w porównaniu do 2012 roku, znacznie wzrósł popyt. Wolumen transakcji najmu zwiększył się o ok. 42% i wyniósł ponad 2,1 mln mkw. Do największych realizacji należy powierzchnia w Prologis Park V we Wrocławiu (36 tys. mkw.), BTS (build-to-suit) dla koncernu Lear w Legnicy (32 tys. mkw., Panattoni) oraz kolejne etapy Tulipan Park Warszawa (24 tys. mkw., SEGRO) i SEGRO Industrial Park Tychy (21 tys. mkw.).

Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych od wielu lat jest skupiony wokół Warszawy (ok. 35% rynku) oraz kilku rynkach regionalnych. Ze względu na bardzo dużą liczbę podpisanych umów w 2013 roku należy spodziewać się znaczącego wzrostu podaży w kolejnych miesiącach. Na koniec grudnia 2013 w budowie pozostawało 535 tys. mkw. powierzchni. Na rynku dostępne jest ok. 870 tys. mkw. niewynajętych magazynów.

W 2013 czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie lub nieznacznie spadły. Najdrożej jest w strefie miejskiej Warszawy (4,5–5,8 EUR/ mkw./miesiąc), a najtaniej w Polsce Centralnej oraz w okolicach stolicy (2,4–4 EUR/mkw./miesiąc). W pozostałych regionach stawki mieszczą się w przedziale 2,9–4 EUR/mkw./miesiąc.