Raport: Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w fazie poszukiwania równowagi
W III kwartale 2024 roku sprzedaż mieszkań na sześciu największych rynkach spadła o 7% kwartał do kwartału, do 9,2 tys. mieszkań. Od początku roku sprzedano 30 tys. sprzedanych jednostek, czyli o 31% mniej niż w tym samym okresie rok wcześniej.
Mimo to podaż nowych mieszkań wzrosła o 65% rdr, co zwiększyło ofertę mieszkań do 52,2 tys. lokali. Ceny ofertowe wykazały stabilizację, natomiast ceny sprzedanych mieszkań wzrosły o 5-7% na niektórych rynkach. Kluczowe znaczenie dla przyszłości rynku mają prognozowane spadki stóp procentowych oraz decyzje w sprawie nowego programu wsparcia kredytobiorców.
Popyt czeka na decyzję w sprawie kredytu “na Start”
W III kwartale 2024 roku sprzedaż mieszkań na sześciu największych rynkach spadła o 7% w porównaniu do poprzedniego kwartału i wyniosła 9,2 tys. jednostek. Biorąc pod uwagę wynik sprzedaży z trzech kwartałów br. (30 tys. mieszkań) spadek sprzedaży był na poziomie 31% rdr. Warto jednak podkreślić, że punktem odniesienia jest rok 2023 r., w którym funkcjonował program “Bezpieczny Kredyt 2%” wspierający zakup pierwszego mieszkania.
„Jesteśmy obecnie najprawdopodobniej w dołku sprzedażowym a kolejny kwartał na większości rynków powinien przynieść nieco lepsze wyniki sprzedaży, co może być wspierane przez liczne promocje i większą elastyczność cenową deweloperów. Popyt czeka także na decyzję w sprawie nowego programu subsydiowanych kredytów. Jeśli okaże się, że program wejdzie w życie, może to oznaczać większy poziom rezerwacji/sprzedaży mieszkań jeszcze w końcówce tego roku” – powiedziała Aleksandra Gawrońska, Dyrektorka Działu Badań Rynku Mieszkaniowego.
Czy obecna oferta mieszkań jest za duża?
Pomimo słabnącego popytu, deweloperzy kontynuowali realizację nowych inwestycji. Nowa podaż mieszkań od stycznia do września wzrosła o 65% w ujęciu rocznym, co doprowadziło do wyraźnego wzrostu oferty na sześciu rynkach. Na koniec III kwartału 2024 roku dostępnych było 52 200 mieszkań, co stanowi wzrost o 8% względem poprzedniego kwartału i aż o 52% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Problemem nie jest jednak wysoki poziom obecnej oferty ale relacja liczby dostępnych mieszkań do bieżącej sprzedaży. Rynek sześciu miast można podzielić na trzy grupy. W pierwszej są rynki takie jak Warszawa i Trójmiasto, gdzie możemy mówić o równowadze rynkowej i wskaźniku wyprzedaży oferty kształtującym się około 4-5 kwartałów. W kolejnej grupie są Kraków i Wrocław, które w ostatnich miesiącach znacząco odbudowały poziom oferty, zderzając się po drugiej stronie z wyraźnym wyhamowaniem popytu. Poziom wyprzedaży oferty w tych miastach znajduje się pomiędzy 5-6 kwartałów. Jednak, aby osiągnąć w obecnej sytuacji rynkowej lepszą sprzedaż, część deweloperów zwiększa ofertę, aby łatwiej dopasować produkt do oczekiwań i możliwości nabywców. Zatem stan 5-6 kwartałów wyprzedaży wydaje się być nadal optymalny.
„Ostatnią grupą miast są Poznań i Łódź, gdzie poziom oferty jest rekordowy w porównaniu do poprzednich lat. W dodatku spadki sprzedaży w minionym kwartale były dużo silniejsze niż na pozostałych rynkach, odpowiednio 22 i 25% kdk. W tych miastach, wskaźnik wyprzedaży oferty wskazuje na wyraźną przewagę podaży nad popytem. Nasuwa się pytanie: jak deweloperzy poradzą sobie z tym zapasem dostępnych mieszkań i czy nie będą musieli wykazać się jeszcze większą elastycznością cenową?”- skomentowała Aleksandra Gawrońska, Dyrektorka Działu Badań Rynku Mieszkaniowego.
Średnie ceny mieszkań – dalsze wzrosty czy może korekta?
Zmiany średnich cen mieszkań w ofercie w ujęciu rdr nadal wskazują na wyraźne wzrosty, nawet do kilkunastu procent. Warto podkreślić, że część tego wzrostu została zrealizowana jeszcze na początku br. W minionym kwartale wraz ze spowolnieniem sprzedaży i rosnącą ofertą wzrosty średnich cen wyhamowały do poziomu 0-2% kdk. Można zatem mówić o pewnej stabilizacji w zakresie średnich cen ofertowych.
W przypadku średnich cen mieszkań sprzedanych, kwartalne zmiany cen były bardziej zróżnicowane. Na części dużych rynków odnotowano wyraźny wzrost cen – nawet 5-7%, co jest związane z większą aktywnością zakupową grupy nabywców poszukujących produktu o lepszej jakości. Jedynie w przypadku Wrocławia odnotowano spadek średniej ceny sprzedanych jednostek. Nadal na rynku dostępne są dla potencjalnych klientów promocje, zarówno te cenowe, jak i powiązane w pewien sposób z mieszkaniem, np. garaż w cenie mieszkania, darmowa komórka lokatorska czy zmiany harmonogramu płatności.
Zdaniem analityków JLL średnie ceny mieszkań na koniec roku powinny utrzymać się na zbliżonym do obecnego poziomie. Natomiast kluczowe znaczenie w kolejnym roku może mieć decyzja o wprowadzeniu nowego programu mieszkaniowego. W przypadku pojawienia się programu dopłat deweloperzy powinni wprowadzić do oferty więcej projektów z niższego cenowo segmentu co powinno wpływać na zwiększony udział tego typu produktu w ofercie i łagodzić wzrost średnich cen.
Czy zasiedlenie pustostanów w Warszawie doprowadzi do obniżenia cen mieszkań?
Z badań firmy JLL wynika, że w Warszawie brakuje około 200 tysięcy mieszkań, a warunki mieszkaniowe, takie jak liczba osób w mieszkaniu czy powierzchnia lokalu mieszkalnego na osobę, są gorsze niż pokazują to oficjalne statystyki.
Dzieje się tak dlatego, że statystyka publiczna nie ukazuje dzisiaj rzeczywistych zjawisk zarówno jeśli chodzi o liczbę użytkowników mieszkań, jak i dostępnych zasobów mieszkaniowych. Przy szacowaniu bieżących potrzeb mieszkaniowych należy uwzględnić m.in. tzw. „dwumieszkaniowców” czyli osoby nocujące w Warszawie jedynie przez kilka dni w tygodniu, podczas gdy ich główne miejsce zamieszkania (centrum życiowe) znajduje poza miastem, studentów wynajmujących mieszkania czy cudzoziemców.
Do tego, myśląc o strategii miasta na kolejne lata można wskazać dwie grupy osób, z których część z pewnością chciałaby w nim zamieszkać: Są to warszawscy „gniazdownicy”, czyli osoby w wieku 25-34 lat, które mieszkają z rodzicami oraz osoby systematycznie dojeżdżające do Warszawy do pracy.
Istotne jest też określenie udziału mieszkań, które należałoby wyłączyć z bieżącego zasobu mieszkaniowego jako niedostępne na cele mieszkaniowe, czyli nie tylko pustostany strukturalne (m.in. remonty, rozbiórki, sprzedaż lokali, postępowanie spadkowe, zmiana lokatorów) ale także mieszkania wykorzystywane długoterminowo na działalność gospodarczą.
Zgodnie z oficjalnymi statystykami, w Warszawie występuje nadwyżka 145 tysięcy lokali mieszkalnych (nad liczbą gospodarstw domowych). W związku z tym wybór mieszkań w ofercie deweloperów powinien rosnąć, a ceny spadać. Rzeczywistość jest zgoła odmienna, dlatego, że proste porównanie danych GUS dotyczących liczby gospodarstw domowych i liczby mieszkań w Warszawie nie wystarczy do rzetelnej oceny i prowadzi do błędnych wniosków.
„Oficjalne statystyki nie mówią całej prawdy o sytuacji mieszkaniowej w Warszawie. Żeby realnie ocenić sytuację mieszkaniową w stolicy przeanalizowaliśmy wiele źródeł danych. Na ich podstawie szacujemy, że w Warszawie występuje deficyt ok. 200 tysięcy mieszkań. Ma to negatywny wpływ na rozwój gospodarczy i demograficzny miasta, ponieważ rodziny pragnące mieć więcej dzieci i lepsze warunki mieszkaniowe wyprowadzają się z Warszawy do gmin ościennych. Brak rezerwy mieszkań utrudnia pozostawanie w nim absolwentów warszawskich uczelni i pozyskiwanie nowych talentów spoza miasta” – powiedział Kazimierz Kirejczyk, JLL.
Prognozy dotyczące stóp procentowych mogą ożywić rynek
Mimo trudnej sytuacji, na rynku kredytów hipotecznych można dostrzec oznaki stabilizacji. Średnia liczba składanych wniosków kredytowych wyniosła 28 tysięcy miesięcznie, a liczba udzielonych kredytów osiągnęła poziom średnio 15,4 tysiąca miesięcznie w okresie od maja do sierpnia 2024 roku. Mamy zatem stosunkowo stabilną grupę popytową, która akceptuje obecny poziom stóp procentowych i dokonuje transakcji.
Czynnikiem pozwalającym na umiarkowany optymizm dotyczący skali zakupów mieszkań w nadchodzących dwóch latach jest prognoza spadku stóp procentowanych. Obniżki te mogą ponownie ożywić rynek, zwiększając dostępność kredytów hipotecznych i skłaniając więcej osób do zakupu mieszkań, szczególnie tych finansowanych kredytem.
„Choć trudno oczekiwać szybkich spadków stóp procentowych, prognozy na kolejne dwa lata przewidują stopniowe obniżki, które mogą poprawić sytuację na rynku kredytów hipotecznych, pozytywnie wpływając na popyt na nieruchomości mieszkaniowe. Ekonomiści są zgodni, że znacząca redukcja oprocentowania może nastąpić w 2026 roku, choć prawdopodobnie proces obniżek stóp rozpocznie się wcześniej”– podsumował Kazimierz Kirejczyk.
fot. materiały prasowe