Regionalne rynki biurowe nadal z dużym potencjałem

Według raportu BNP Paribas Real Estate Poland “At a Glance, Rynek Powierzchni Biurowych w Polsce IV kw. 2015”, podsumowującego sytuację na rynku powierzchni biurowych w 7 największych aglomeracjach oraz 9 miastach rozwojowych, potencjał tego sektora nadal rośnie. Całkowity wolumen transakcji sfinalizowanych w ubiegłym roku osiągnął najwyższy w historii poziom 1,3 mld euro i stanowił więcej niż połowę, bo 55%, łącznego kapitału zainwestowanego w ten segment rynku.

Autorzy raportu podkreślają, że po raz pierwszy łączna wartość transakcji na rynkach regionalnych była wyższa niż Warszawie.

„Magnesem dla inwestorów poszukujących okazji inwestycyjnych poza stolicą, oprócz odpowiedniej jakości dobrze skomercjalizowanych biurowców, są również stabilne stawki czynszów i dobre perspektywy dla sektora usług wspólnych oraz badań i rozwoju. Spore zaangażowanie inwestorów w ten segment rynku i niesłabnący popyt najemców w perspektywie najbliższych kwartałów może oznaczać dalszą kompresję stóp kapitalizacji, które obecnie za najlepsze projekty oscylują w granicach 6,5 – 7,0%.” – podkreśla Anna Staniszewska, dyrektor w BNP Paribas Real Estate Poland.

Na pozycji lidera pod względem zasobów i popytu na biura pozostaje Kraków. Biurowy rynek stolicy małopolski, z dostępną nowoczesną powierzchnią szacowaną na 766 tys. mkw., stanowił prawie jedną czwartą (24%) całkowitej podaży w głównych miastach regionalnych. Za Krakowem uplasował się Wrocław (618,5 tys. mkw.) z 19-procentowym oraz Trójmiasto (567 tys. mkw.) z 18-procentowym udziałem w rynku. Według prognoz autorów raportu, pozycja wspomnianej trójki – przede wszystkim za sprawą projektów o łącznej powierzchni ok. 565 tys. mkw., których budowę zaplanowano do końca 2017 roku – będzie się umacniać.

Z raportu BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że rynki rozwojowe skoncentrowane wokół mniejszych miast regionalnych, z łącznym wolumenem powierzchni szacowanym na poziomie 467 tys mkw., nadal wyróżniają się znacznie niższymi kosztami prowadzenia działalności, dostępnym kapitałem ludzkim i przede wszystkim znacząco niższymi stawkami czynszu.

W wszystkich analizowanych miastach regionalnych poza stolicą poziom powierzchni biurowych w budowie, które zostaną ukończone do 2017 roku, osiągnie rekordową wartość łącznie 650-700 tys. m kw., czyli więcej niż w Warszawie. Przyczyni się do wzrostu poziomu pustostanów w perspektywie krótko i średnioterminowej. Poziom wynajęcia projektów w budowie w głównych aglomeracjach waha się od 7,3% w Szczecinie do 41,6% w Krakowie.

„Dynamiczny przyrost podaży nowych biur na omawianych rynkach może pociągnąć za sobą wzrost liczby pustostanów. Część deweloperów chcąc uniknąć tego ryzyka decyduje się na realizację inwestycji w modelu „build to suit”, których cechą charakterystyczną jest dostosowywanie projektów do potrzeb konkretnych najemców, a także rozpoczęcie budowy dopiero po częściowym wynajmie powierzchni „– komentuje Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor w BNP Paribas Real Estate Poland.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland przewidują, że zwiększenie podaży nowych powierzchni i rosnąca stopa pustostanów będą wywierać presję zniżkową na wysokość stawek czynszów, powodując tym samym korzystniejsze warunki najmu. Trend ten będzie zauważalny przede wszystkim w przypadku powierzchni o średnim i niższym standardzie. Szacuje się, że najemcy zainteresowani długoterminowymi umowami mogą liczyć na 10-15% niższe stawki. W przypadku najlepszych projektów biurowych nowe zasoby w krótkim okresie nie wpłyną w znaczący sposób na poziom czynszów.