Rynek biurowy w Warszawie

Sytuacja na rynku biurowym w Warszawie w I połowie 2015 roku nie odbiegała od wcześniejszych oczekiwań. Obserwowano wzrostowy trend zarówno nowo oddanej podaży, jak i wolumenu zawartych transakcji najmu czy wskaźnika pustostanów. Jednocześnie odnotowano niewielki spadek czynszów wywoławczych w porównaniu z końcem 2014 roku.

W połowie 2015 roku całkowite zasoby biurowe w Warszawie osiągnęły 4,5 mln mkw. (z czego 3,8 mln mkw. stanowiła podaż na wynajem, a pozostałe projekty zajmowane były przez właścicieli). Było to konsekwencją oddania do użytku w ciągu minionych 6 miesięcy około 144 000 mkw. nowej powierzchni, z czego połowa zlokalizowana była na Służewcu Przemysłowym.

Struktura wolumenu najmu wg lokalizacji I poł. 2015

wykres 1 knight frank

Aktywność deweloperów realizujących inwestycje biurowe w Warszawie nadal jest wysoka (w czerwcu 2015 roku ponad 670 000 mkw. było na etapie budowy), jednak niższa w porównaniu z grudniem 2014 roku. Jest to skutkiem przede wszystkim systematycznego oddawania inwestycji do użytku, jak również wstrzymywaniem się z rozpoczynaniem nowych projektów (od stycznia do czerwca 2015 roku rozpoczęto budowę tylko około 23 000 mkw., podczas gdy w I połowie 2014 roku było to 113 000 mkw., a w II połowie 2014 – aż 262 000 mkw.). Knight Frank przewiduje, że ten trend utrzyma się w II połowie 2015 roku.

W I i II kwartale 2015 roku podpisano umowy najmu niemal 390 000 mkw. biur, tj. o 50% więcej niż w analogicznym okresie 2014 roku. Wolumen ten stanowił 63% najmu z całego 2014 roku, jednak należy pamiętać, że na te wartości wpłynęły przede wszystkim relokacje firm (np. Aviva, Samsung czy HSBC), czy też renegocjacje umów (m.in. Ernst&Young, Hewlett Packard). Absorpcja netto w I połowie 2015 roku wyniosła 88 200 mkw. i chociaż była o ponad 50% większa niż w I połowie 2014 roku, to stanowiła jedynie około 60% podaży zakończonej w I i II kw. 2015 roku.

wykres 2 knight fr

Dostępność powierzchni biurowej w Warszawie wzrosła w porównaniu z końcem 2014 roku o 0,8 punktu procentowego. W czerwcu 2015 roku niewynajęte pozostawało około 630 000 mkw., co stanowiło 16,4% wynajmowanych zasobów stolicy. Ponad 214 000 mkw. jest dostępne w Centralnym Obszarze Biznesu (18,4%, wzrost o 0,3 pp.) a około 70% tego wolumenu znajduje się albo w starszych budynkach wybudowanych przed 2000 rokiem albo w nowych inwestycjach z lat 2013-2015.

W pozacentralnych lokalizacjach pustostany stanowiły 15,76% tamtejszych zasobów (wzrost o 1,1 punktu procentowego w ciągu 6 miesięcy), a rejonem koncentracji, który zanotował największy wzrost wskaźnika dostępnej powierzchni był Służewiec Przemysłowy (z 13,3% w grudniu 2014 roku do 18,3% w czerwcu 2015 roku). W ciągu ostatnich 6 miesięcy obserwowano niewielkie obniżki czynszów wywoławczych za powierzchnię biurową w Warszawie.

wykres 3 knight

Miesięczne stawki w COB zaczynały się od 16 EUR za mkw. i rzadko przekraczały 23 EUR za mkw. W budynkach poza centrum czynsze wywoławcze nadal wahały się pomiędzy 10,5 a 18 EUR, jednak w niektórych budynkach zaobserwowano obniżki stawek. Deweloperzy, którzy chcą pozyskać najemców do obecnie realizowanych projektów mogą oferować znaczny pakiet zachęt, w konsekwencji stawki efektywne mogą być niższe nawet o 20-30%.

Magdalena Czempińska, dyrektora w Dziale Badań Rynku Knight Frank:

„Przewidywania dotyczące stanu rynku biurowego w Warszawie na koniec I półrocza 2015 roku potwierdziły się. Deweloperzy nadal byli bardzo aktywni, chociaż skala realizacji spadła – od stycznia do czerwca rozpoczęto budowę tylko 23 000 m kw. biur, czyli około 5-krotnie mniej niż rok wcześniej.

Pozytywnym sygnałem z rynku był wzrost wolumenu podpisanych umów najmu – niemal 390 000 m kw. biur to 63% najmu z całego 2014 roku. Nastroje studził jednak fakt, iż ten wysoki wynik w dużym stopniu był zasługą relokacji najemców.

Absorpcja netto w I połowie 2015 roku wyniosła 88 200 m kw. i chociaż była o ponad 50% większa niż w I połowie 2014 roku, to stanowiła jedynie około 60% podaży zakończonej w I i II kw. 2015 roku. Taka chłonność rynku tłumaczy wzrost dostępnej powierzchni biurowej (do 630 000 m kw., tj. 16,4% zasobów Warszawy). Jej skala sprawiła, że niektórzy deweloperzy, aby skuteczniej walczyć o najemców, zdecydowali się na obniżenie wywoławczych stawek czynszów.”

fot. Warsaw Spire / Ghelamco