Rynek nieruchomości biurowych w Polsce – I półrocze 2013

makieta expoWarszawa przekracza granicę 4 milionów mkw.   powierzchni biurowej, przy jednoczesnym stałym wzroście popytu ze strony najemców.
W II kw. 2013 ruszyła budowa 100 000 mkw. biur na głównych rynkach w Polsce, poza Warszawą.

 

Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, Jones Lang LaSalle, podsumowuje: „W I półroczu całkowity zasób powierzchni biurowej Warszawy przekroczył 4 miliony mkw., a kolejne 188 000 mkw. może zasilić rynek w nadchodzących miesiącach. Mimo, że pierwsze sześć miesięcy wypadło bardzo dobrze pod kątem popytu na nowe powierzchnie biurowe, to ze względu na dużą liczbę projektów oddanych do użytku, wskaźnik powierzchni niewynajętych na stołecznym rynku wzrósł do 10,5%. Należy jednak pamiętać, że poziom pustostanów w Warszawie jest jednym z najniższych wśród stolic państw Europy Środkowo – Wschodniej, co oznacza, że warszawski rynek biurowy nadal cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem firm planujących uruchomienie lub rozszerzenie swojej działalności. Analizując rynek biurowy w pozostałych największych polskich miastach widzimy, że są one na różnych etapach rozwoju. Największy wybór istniejącej powierzchni biurowej mają najemcy w Trójmieście – 56 000 mkw., a następnie we Wrocławiu – 52 000 mkw. i Poznaniu – 45 000 mkw., a najmniejszy w Krakowie – 18 000 mkw. i Lublinie – 6 200 mkw. Obserwujemy też wzmożoną aktywność deweloperów na największych rynkach poza Warszawą, szczególnie we Wrocławiu i Krakowie, gdzie łącznie powstaje ponad 230 000 mkw. biur”.

  • Popyt: W pierwszych 6 miesiącach 2013 r. popyt brutto (z uwzględnieniem przedłużeń umów) w Warszawie osiągnął poziom 334 000 mkw. i był o 12% wyższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W II kw. popyt brutto sięgnął 178 000 mkw., a netto ok. 130 500 mkw. Największe nowe umowy najmu zawarto poza Centrum Warszawy i były to Urząd Rejestracji Produktów Leczniczych (13 000 mkw. w Ochota Office Park), Unilever (5 400 mkw. przednajem w Eurocentrum Office Complex oraz Grupa Żywiec (4 300 mkw. w Konstruktorska Business Centre). Duże umowy w kompleksie Wiśniowy Business Park odnowiły Johnson&Johnson (7 250 mkw.) i Royal Bank of Scotland (5 300 mkw., odnowienie i ekspansja).

W I poł. 2013 r. popyt brutto wyniósł 210 000 mkw. powierzchni biurowej w głównych miastach w Polsce (z wyłączeniem Warszawy), co stanowi ponad 16,7% wzrost w porównaniu z I poł. 2012 r.   W II kw. zarejestrowano popyt brutto w wysokości 109 000 mkw. Największą aktywność najemców zarówno w II kw., jak i w całym pierwszym półroczu, zaobserwowano w Krakowie i we Wrocławiu. Największe umowy przednajmu w II kw. 2013 r. zawarły Lufthansa Airline Accounting Center (8 500 mkw. w Bonarka4Business bud. D) i Cisco (7 000 mkw. w Enterprise Park bud. C) w Krakowie oraz KRUK (7 500 mkw. we Wrocławskim Parku Biznesu 2) i Credit Suisse (4 300 mkw. w Green Day) we Wrocławiu. Inne znaczące umowy podpisał Infosys (ekspansja, 4 100 mkw. w Green Horizon, Łódź), Redknee (odnowienie, 3 340 mkw. we Wrocławskim Parku Biznesu 1) oraz IBM (nowa umowa, 3 200 mkw. Centrum Biurowe Francuska, Katowice).

  • Podaż:  W I połowie roku w Warszawie oddano 152 000 mkw., z czego 76,000 mkw. zasiliło rynek w I kw. Z analiz Jones Lang LaSalle wynika, że w tym roku na rynek trafi najwięcej nowej powierzchni od 2000 roku – ukończonych może zostać łącznie nawet 336 000 mkw. (188 000 mkw. w II poł.).

W II kw. 2013 r. zasoby biurowe w głównych miastach w Polsce (poza Warszawą) zwiększyły się o ok. 47 000 mkw., z czego 84% oddano po połowie w Trójmieście (BPH Office Park, Oliva Business Park-Alfa i Budynek Biurowy Porty Gdynia) oraz Łodzi (Green Horizon II i MediaHUB). Inne oddane w II kw. projekty to Delta 44 we Wrocławiu i Centrum Biznesu Kaskada w Lublinie.

Obecnie w głównych miastach (poza Warszawą) w budowie pozostaje około 512 500 mkw., z czego 191 200 mkw. zostanie ukończone w tym roku. Najwięcej przypada na Wrocław, Kraków i Poznań. Co ciekawe, w samym tylko II kw. deweloperzy rozpoczęli budowę 100 000 mkw. nowej powierzchni biurowej poza stolicą -, najwięcej we Wrocławiu (43%), a następnie w Krakowie (14%), Trójmieście (12%) oraz w Katowicach (10%).

  • Współczynnik powierzchni niewynajętej: Na koniec II kw. poziom pustostanów w Warszawie wzrósł do 10,5%, z 9,9% w kwartale poprzedzającym.

Współczynnik powierzchni niewynajętej we Wrocławiu i Trójmieście utrzymywał się na stabilnym poziomie. Zwyżkowe presje odnotowano w Łodzi i Lublinie (wzrost do odpowiednio 14,0% i 6,7%). Na pozostałych największych rynkach biurowych zaobserwowano spadek poziomu pustostanów w ujęciu kwartalnym.

Czynsze: Rosnący współczynnik powierzchni niewynajętej wywiera presję na najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie, które obniżyły się w Centrum do 22 – 24 euro, a poza nim, np. na Mokotowie do 14,50 – 14,75 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Najemcy mogą liczyć na korzystne warunki najmu.

Poza stolicą, stawki za metr kwadratowy miesięcznie w najlepszych obiektach biurowych poza stolicą, kształtują się od 11 do 12,5 w Lublinie do 15,50 euro w Poznaniu i Wrocławiu.

 wg raportu Jones Lang LaSalle