Rynek nieruchomości rośnie wolniej – ceny mieszkań szybciej

Rynek nieruchomości wciąż znajduje się w fazie wzrostu, choć jej dynamika wyraźnie słabnie. Na razie nie ma powodów do niepokoju, jednak wiele sygnałów świadczy o tym, że szczyt koniunktury mamy już za sobą.

Rekordowy popyt na mieszkania wywołuje dalszy wzrost cen, ponieważ gotowych lokali już prawie nie ma na rynku i przez to oferta deweloperów będzie się kurczyć.

W sierpniu nowych mieszkań o 30 proc. więcej niż rok temu…
Najnowsze dane GUS wskazują, że w sierpniu rynek nieruchomości kontynuował tendencję wzrostową. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów zwiększyła się w porównaniu do sierpnia ubiegłego roku aż o 30,7 proc. Wbrew obawom, związanym z pogarszaniem się warunków działania, czyli między innymi dostępnością działek, cenami materiałów i robocizny, czy mocami produkcyjnymi, liczba wydanych zezwoleń na budowę zwiększyła się o solidne 21,9 proc.. O 12,2 proc. wzrosła także liczba rozpoczętych budów mieszkań. Sierpniowe ożywienie poprawiło tegoroczne statystki, choć sygnalizują one wolniejsze tempo wzrostu na przyszłość.

… ale wzrost liczby pozwoleń na budowę aż 10-krotnie mniejszy niż rok temu
W ciągu pierwszych ośmiu miesięcy obecnego roku liczba mieszkań oddanych do użytku przez deweloperów zwiększyła się o 8,1 proc., liczba zezwoleń na budowę wzrosła o 2,7 proc. a liczba rozpoczętych budów poszła w górę o 7,4 proc. To dane nieco słabsze niż przed rokiem, jeśli chodzi o dynamikę mieszkań oddanych do użytkowania i wyraźnie niższe w przypadku perspektyw na kolejne miesiące. Po ośmiu miesiącach 2017 r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania rosła o 9,6 proc., ale liczba zezwoleń na budowę wzrosła aż o 24,8 proc., a więc jej dynamika była prawie dziesięciokrotnie wyższa niż w obecnym roku, a liczba rozpoczętych budów sięgała 22,4 proc., a więc także była wielokrotnie wyższa niż obecnie.

Dalsze silne wzrosty nie do utrzymania
Oceniając te dane, trzeba stwierdzić, że tak wysoka jak w poprzednich latach dynamika wzrostu rynku nieruchomości, była na dłuższą metę trudna do utrzymania. Wspomniane ograniczenia, w postaci potencjału wykonawczego firm budowlanych, zasobu gruntów, kłopoty z zatrudnieniem, musiały – przy niesłabnącym popycie – doprowadzić do presji na wzrost cen dyktowanych przez deweloperów lub wstrzymywania ich aktywności, w obawie przed spadkiem marż. W najbliższym czasie będzie wiadomo, na ile nabywcy będą skłonni akceptować wyższe ceny, bądź w jakim stopniu popyt na mieszkania ulegnie osłabieniu.

Popyt wciąż winduje ceny, bo mieszkań brakuje
Za wzrost cen mieszkań w największym stopniu odpowiada jednak ich fizyczny brak na rynku. Gotowych lokali w ofercie jest rekordowo mało, a jednocześnie mieszkania wprowadzane do sprzedaży sprzedają się błyskawicznie, choć na oddanie lokali trzeba czekać około 2 lat. Popyt „konsumpcyjny”, związany z dążeniem do zaspakajania własnych potrzeb mieszkaniowych na razie pozostaje wysoki, popyt inwestycyjny dotyczący lokali na wynajem utrzymuje się także, dzięki wzrostowi stawek czynszów. Przy coraz bardziej ograniczonej podaży następuje ożywienie popytu spekulacyjnego ze strony inwestorów liczących na szybki i znaczący zarobek ze wzrostu cen mieszkań. Te czynniki pozwalają sądzić, że rynek nieruchomości w najbliższych latach utrzyma się w fazie wzrostu, choć o nieco niższej niż dotychczas dynamice.

Jakub Nieckarz
prezes PVI – Property Value Investments

fot. Tarasy Bałtyku, Gdańsk / Allcon