Rynek nieruchomości w Polsce i innych państwach Unii Europejskiej

Zjawisko cykliczności najczęściej ocenia się poprzez śledzenie trendu przyrostu lub spadku produktu krajowego brutto. Dane statystyczne wskazują, że w latach 1991-2011 polska gospodarka przeszła już dwukrotnie wszystkie cztery fazy cyklu koniunkturalnego (każdy cykl trwał w przybliżeniu jedną dekadę). O ile pierwszy cykl miał wyraźne podłoże „transformacyjne”, to cykl pierwszej dekady tego wieku miał już wyraźnie charakter rynkowy. Obecnie Polska znajduje się w pierwszej fazie kolejnego cyklu.

Należy przy tej okazji zwrócić uwagę na to, że cykl zazwyczaj nie jest „matematycznie” regularny. W trakcie cyklu, nawet w jego szczytowej fazie  pojawiają się – wydawałoby się nieuzasadnione – przyspieszenia, prowadzące do np. do tzw. „przegrzania” gospodarki, jak i wyhamowania spowalniające rozwój (np. jak to miało miejsce np. w roku 2005, w którym cykl zmierzał w kierunku rozkwitu).

Podażową stronę określają takie tendencje rozwoju gospodarczego jak np.: wzrost inwestycji, wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie, wzrost wielkości produkcji budowlano-montażowej itd. Efektem cykliczności są zmiany cen, co obrazują takie wskaźniki jak: wskaźnik inflacji czyli zmiany cen towarów i usług konsumpcyjnych, wskaźnik zmiany cen materiałów budowlanych i produkcji budowlano-montażowej, czy wreszcie zmiany cen nieruchomości. Specyfika rynku nieruchomości, a szczególnie jego lokalny charakter (mimo postępującej globalizacji) powodują, że te zmiany mogą się bardzo różnić w poszczególnych regionach czy miastach. Jednak generalne tendencje są zbliżone. Wzrost cen nieruchomości, w tym przypadku na przykładzie rynku mieszkaniowego, w okresie pierwszego cyklu koniunkturalnego (1991-2000) nie korelował ze zmianami przyrostu PKB, co było rezultatem transformacji i przekształcania się cen centralnie, administracyjnie określonych do poziomu cen rynkowych. W drugim cyklu jednak odbicie tendencji rynkowych jest już bardzo wyraźne.

Za zmianami cen, chociaż z pewnym opóźnieniem, postępuje oferta czy to w odniesieniu do gruntów czy obiektów. Wyraźnie pokazuje to statystyka rozmiarów budownictwa mieszkaniowego. Okres cyklu koniunkturalnego lat 2000-02011 zobrazowano bardziej szczegółowo poprzez przeplatające się relacje między liczbą mieszkań, na budowę których udzielono pozwolenia, liczbą mieszkań rozpoczynanych oraz liczbą mieszkań oddanych do użytku (rozmiary budownictwa w 2003 r. są zawyżone statystycznie).

Stronę popytową rynku określają przede wszystkim dwa zakresy wskaźników: demografia i siła nabywcza. Demograficzną strukturę społeczeństwa dobrze oddaje tzw. piramida płci i wieku. W Polsce ta piramida jest charakterystyczna poprzez dwa wyże: pierwszy, powojenny dotyczący osób obecnie w wieku 46-63 lata, i drugi – pochodny pierwszego – osób obecnie w wieku 13-37 lat. 

Grupa osób w wieku produkcyjnym mobilnym ma inne preferencje i poszukuje innych nieruchomości aniżeli osoby (gospodarstwa domowe, inwestorzy) w wieku niemobilnym. Ważniejsze jednak, że na podstawie tego wykresu można formułować zalecenia i konkluzje o charakterze prognozy tendencji rynkowych na najbliższe lata (ale także nieco dalsze) właśnie z punktu widzenia tendencji demograficznych. Zaczyna być widoczny początek trzeciego wyżu demograficznego, którego szczyt wystąpi po znacznie dłuższym okresie aniżeli miało to miejsce przy drugim wyżu (w stosunku do pierwszego). Ponadto należy oczekiwać, że ten trzeci wyż będzie miał wyraźnie większą amplitudę niż ta z drugiego wyżu (i bez porównania większą od amplitudy pierwszego wyżu).

Siłę nabywczą odzwierciedla przede wszystkim dochodowość gospodarstw domowych. Tu oczywiście ważny jest poziom dochodów, ale znacznie ważniejsza jest struktura gospodarstw domowych pod względem uzyskiwanych dochodów. I tu zjawisko jest bardzo charakterystyczne: jeśli poszeregować gospodarstwa domowe na dziesięć grup według rosnących dochodów to pokazuje się bardzo silne skrzywienie tego układu w kierunku gwałtownego wzrostu dochodów dopiero w najbogatszej grupie. W pozostałych dziewięciu grupach dochody rosną w miarę jednostajnie i bardzo wolno. Ma to niewątpliwie istotne odzwierciedlenie w możliwościach inwestowania gospodarstw domowych oraz w wielkości obrotu nieruchomościami. Ważna tu jest wspomniana wyżej skala finansowania rynku poprzez zróżnicowaną dostępność kredytów hipotecznych (ale o tym w innym rozdziale).

Te wybrane przykłady wskazują jak ważnym procesem jest obserwowanie sygnałów rynkowych i przygotowywanie z wyprzedzeniem decyzji inwestycyjnych czy sugerowanie zachowań uczestnikom rynku nieruchomości. Decyzje o realizacji dużych zadań inwestycyjnych podejmowane w tej chwili mogą już być ryzykowne lub nieco spóźnione i nie koniecznie przyniosą oczekiwane maksymalne zwroty kapitałów. Dużo zależy tu od rozwoju sytuacji gospodarczej i tendencji rynkowych w Unii Europejskiej oraz poza nią.

Polski rynek nieruchomości ma swoją specyfikę i tak jak inne rynki podlega procesom globalizacji. Rok 2011 postrzegany jest przez obserwatorów polskiego rynku nieruchomości jako odrodzenie zwyżkowej tendencji obrotów nieruchomości we wszystkich segmentach rynku, od handlowego poprzez biurowy, magazynowy, hotelowy, na mieszkaniowym kończąc. Chociaż nie wszyscy inwestorzy postrzegają ten ostatni segment rynku optymistycznie, a nawet oceniają go jako wysoce ryzykowny poprzez nadpodaż i oczekiwany dalszy spadek cen mieszkań,[1] to jednak panuje przekonanie, że obniżka cen mieszkań w poprzednich 2-3 latach, przy równoczesnej ustabilizowanej sytuacji rynkowej, nakręcała w 2011 r. popyt na nowe mieszkania.[2]

Sprowadza się to do kilku ważnych zjawisk i relacji. Na świecie występuje nadmiar kapitału inwestycyjnego. Szczególnie po ostatnim załamaniu kryzysowym można oczekiwać uderzenia tego kapitału z nowym impetem. Rezultatem kryzysu finansowego w połączeniu z kryzysem na rynku nieruchomości są przemieszczenia i nowe kumulacje kapitałowe. Właściciele nadwyżek kapitałowych będą poszukiwać nowych lokat, które albo zapewnią bezpieczne lokowanie, albo wysokie zwroty przy inwestowaniu spekulacyjnym. Jednym z globalnych rodzajów inwestycji zapewniających w miarę bezpieczną lokatę było i nadal jest inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe.

Rynki nieruchomościowe w Europie Centralnej i Wschodniej doświadczyły już w okresie przedkryzysowym ekspansji kapitału spekulacyjnego i inwestycyjnego. Tu niewiele się zmieniło i z końcem kryzysu kraje tego regionu nadal stały się z tego punktu widzenia interesującym obszarem. Rozmiary polskiego rynku są relatywnie małe dla globalnych kapitałów korporacyjnych, funduszy inwestycyjnych czy nieruchomościowych a nadal relatywnie niskie ceny określają silną podatność tego rynku na wpływ zewnętrznego kapitału. Po chwilowym zwolnieniu znowu obserwuje się wzmożone zakupy inwestycyjne. Specjaliści firmy doradczej Cushman & Wakefield szacują, że ogólna wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 2,6 mld euro osiągając najwyższy poziom od 2007 r.[3] „W 2011 r, Polska zastąpiła Rosję jako najsilniejszy magnes dla zagranicznych inwestycji nieruchomościowych.”[4] Tak np. na początku 2011 r. fundusz austriackiej grupy CA Immo sfinalizował zakup portfela nieruchomości biurowych firmy Europolis za kwotę niemal 0,5 mld euro[5]. W tym samym roku niemiecki fundusz inwestycyjny RREEF zakupił w Warszawie biurowiec Focus za kwotę 117 mld euro. Łączna wartość transakcji zakupu tylko w segmencie biurowym w Polsce (niemal w całości w Warszawie) szacowana jest na 1,3 mld euro.[6] Na polski rynek wchodzą nie tylko korporacyjne ale także państwowe, a w szczególności arabskie fundusze inwestycyjne. Przykładem tego jest transakcja sprzedaży warszawskiego kompleksu biurowego Miasteczka Orange funduszowi Qatar Investment Authority (wartość ponad 100 mln euro) czy też dokonana transakcja zakupu warszawskiego „Miasteczka Wilanów” dokonana przez „córkę” tego funduszu Qatar Holdins LLC.

Pomimo globalizacji czy europeizacji rynki nieruchomości mają nadal przede wszystkim wymiar lokalny. Międzynarodowe sieci handlowe realizując swoją strategię inwestycyjną muszą liczyć się z lokalnymi warunkami otoczenia rynku. Jako przykład może także posłużyć porównanie tendencji cenowych w różnych krajach europejskiego rynku mieszkaniowego, w 2010 r. stosunku do 2009 r.

a)     w wielu krajach wystąpił spadek cen: największy – w Polsce, na Łotwie i na Węgrzech, niewielki – w Czechach, Włoszech i Holandii;

b)     a jednocześnie w wielu krajach ceny mieszkań wyraźnie wzrosły: najbardziej – w Irlandii, Finlandii, Francji i Norwegii, mniej – w pozostałych krajach.

Rozpiętość zmian cen w stosunku do poprzedniego roku zawierała się w przedziale 35 punktów procentowych – od -15% do +20%.[7]

W rok później obserwowano następujące zmiany:

a)      spadek cen największy – w Irlandii, Hiszpanii i na Cyprze, mniejszy – w Polsce, Grecji, Holandii, Włoszech, Szwecji, Słowacji, na Węgrzech, w Wielkiej Brytanii i Portugalii;

b)      wzrost cen największy – w Islandii, Norwegii i Francji, mniejszy – w Szwajcarii, Austrii, Niemczech i Belgii.[8]

Polskę – podobnie jak inne kraje Środkowej i Wschodniej Europy – dzieli olbrzymi dystans do standardów życia, zamożności i wyposażenia rozwiniętych krajów rynkowych. Jednym z przejawów olbrzymich zaległości w rozwoju zasobowym Polski jest segment mieszkaniowy. Deficyt mieszkaniowy tradycyjnie od kilku dekad kalkulowany jest jako różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą jednostek mieszkalnych (niezmiennie około 1,5 mln mieszkań). Warto jednak dokonać porównania w oparciu o bardziej obiektywny wskaźnik – liczby mieszkań na 1000 ludności. Jeśli przyjąć jako poziom zerowy przeciętny wskaźnik krajów „starej 15-ki” z roku wejścia Polski do Unii Europejskiej to dystans Polski jest porażający – niemal 5 mln brakujących mieszkań. Przy poziomie nawet 150 tys. mieszkań budowanych rocznie wyrównanie mogłoby nastąpić około 2050 roku (należy jednak bardziej optymistycznie postrzegać tę lukę przy prognozowanym zmniejszaniu się liczby ludności w tym okresie o około 3 mln osób co przekłada się na 1 mln mieszkań). Oznacza to, że skala popytu mieszkaniowego jeszcze przez wiele lat w Polsce będzie duża.

Najbardziej dynamiczny rozwój rynku w Polsce obserwuje się w segmencie powierzchni handlowych. Jak oceniają specjaliści i analitycy rynku nieruchomości „niezakłóconą ekspansję prowadzą na polskim rynku duże międzynarodowe i krajowe sieci handlowe, a w 2012 r. można spodziewać się wejść kolejnych firm” Łączna wartość transakcji w Polsce w tym segmencie szacowana jest na około 1,2 mld euro.[9]

Na ogół strategie można dzielić na trzy rodzaje: agresywne (ofensywne), umiarkowane i konserwatywne (ostrożnościowe, zachowawcze). Każda strategia inwestowania prowadzi do zbudowania określonego portfela kapitałowego. I to narzuca konieczność systematycznego monitorowania procesów rynkowych, najbardziej uważnego i szerokiego przy strategii agresywnej (w celu szybkiego modelowania portfela inwestycyjnego zgodnie z sygnałami z rynku), stosunkowo słabego przy strategii konserwatywnej. Obserwacje muszą być skierowane na zachowania rynku ale także na to co się dzieje w jego otoczeniu. Konieczne jest rejestrowanie stanu popytu i podaży ale także uważne obserwowanie zmian (przyrostów i spadków). Oto rezultaty monitoringu największych rynków mieszkaniowych (pierwotnych) w Polsce[10]. Należy zwrócić uwagę, że w tym przypadku monitorowane są zmiany w interwałach kwartalnych, ponieważ zmiany występują nie tylko w okresie 10-letniego cyklu koniunkturalnego ale także w ciągu roku. Monitoring dotyczy stanu bieżącego, zatem wyniki są prowadzone w ciągłym szeregu czasowym (nie zmieniają się w odniesieniu do ubiegłych okresów).



[1] Por. Emerging Trends In Real Estate 2012. Europe 2012. PWC-ULI, s. 36.

[2] Por. On Point, Residential Markets in Central European Capitals. REAS in cooperation with JLL. March 2012

[3] Marketbeat Polska Raport o rynku nieruchomości w Polsce – Wiosna 2012. Cushman & Wakefield, s. 6.

[4] Emerging Trends In Real Estate 2012. Europe 2012. PWC-ULI.

[5] Por. http://www.kompasinwestycji.pl/z_branzy_3978_ca_immo_przejecie_europolis_ag_sfinalizowane.htm

[6] Por.Poland Office Destination. CBRE Research Offices in Polish Cities 2012

[7] Por. Annual Report 2010. CEPI, s. 20.

[8] Por. European Housing Review 2012. RICS Research, s. 7.

[9] Marketbeat Polska … (op.cit.), s. 7.

[10] Firma REAS prowadzi systematyczny monitoring wybranych rynków mieszkaniowych (pierwotnych) w Polsce, a syntetyczne wyniki udostępnia w kwartalnych raportach „Rynek mieszkaniowy w Polsce – Residential Market in Poland” – www.reas.pl.

Najtrudniejsze są prognozy rozwoju rynku nieruchomości. Wyjściem może być określenie kierunku tendencji: „wzrost” – „spadek”. W następnym kroku podejmuje się próby ustalenia czasu trwania tendencji (najbliższy kwartał, rok, kilka lat). Najtrudniej jest określić skalę zmian, zarówno w odniesieniu do wolumenu jak i wartości. Wiele wymienionych wcześniej czynników wpływa na trafność prognozy. Oczywiście im dłuższy okres prognozowany tym większy margines błędu, a zmienne stanowiące podstawę prognozy są zawarte zarówno w wielu obszarach: w samym segmencie mieszkaniowym, w całym rynku nieruchomości, jak też w jego otoczeniu – z uwzględnieniem wpływu integracji europejskiej (np. okresy budżetowania UE, zagrożenia „bogata północ – biedne południe”, mistrzostwa EURO 2012) i procesów globalizacyjnych (np. zagrożenia na rynkach paliwowych i surowcowych). Przy kolejnych analizach prognozy są weryfikowane i korygowane odpowiednio do sytuacji rynkowej.

Edward P. Kozłowski
Europejski Instytut Nieruchomości, REAS