Ryzyka i korzyści zakupu apartamentów inwestycyjnych

Ciemne chmury wokół apartamentów kupowanych inwestycyjnie zbierają się od dawna. Regularnie pojawiają się informacje o obostrzeniach wprowadzanych przez kolejne europejskie miasta dla rynku mieszkań oferowanych na platformach Airb’n’B czy Booking.com.

Wiele negatywnych opinii o rynku condo nie pozwala już tak entuzjastycznie podchodzić również do tej formy inwestowania. Czy zbliża się odwrót inwestorów od tego segmentu rynku?

W okresie niskiego oprocentowania lokat bankowych, inwestorzy licząc na wzrost wartości apartamentów oraz zyski z wynajmu chętnie lokują swój kapitał w nieruchomościach. Wynika to z kilku powodów. Jednym z nich jest pewność. Nieruchomość zabezpieczona aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej zalicza się do grupy twardych aktywów, które lubiane są przez osoby stroniące od ryzyka. Ponadto, dobra lokalizacja często powoduje, że nieruchomość stale zyskuje na wartości, a popularność podróżowania na własną rękę otworzyła nowe perspektywy wynajmu krótko terminowgo dla ludzi posiadających lokal w atrakcyjnej lokalizacji.

Dwa najpopularniejsze modele inwestycji w nieruchomości to zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem oraz zakup pokoju hotelowego w ramach modelu condo. Oba warianty niosą ze sobą wiele korzyści, ale i ryzyka. Należy więc pokusić się o analizę obu opcji i uporządkować wiedzę na temat dostępnych rozwiązań.

fot. Gwiazda Morza, Władysławowo

Zakup lokalu i wynajem na własną rękę

Mogłoby się wydawać, że nie ma nic prostszego niż zakup mieszkania w dobrej lokalizacji i czerpanie zysku z najmu. Wystarczy je wyposażyć i opublikować ofertę na portalach najmu krótko terminowego. Oficjalnych danych, mówiących o poziomach zysku z najmu nieruchomości nie ma, jednak można założyć, że apartamenty położone w najlepszych lokalizacjach cieszą się dużym powodzeniem, więc i przychody mogą być znaczne. Jak podaje Agnieszka Panasewicz, manager ds. zarządzania apartamentami z firmy INA Management, stopy zwrotu, na które mogą liczyć właściciele nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo znacznie przewyższają poziomy oprocentowania lokat oferowane przez banki. Flagową inwestycją, którą wskazuje Agnieszka Panasewicz jest przygotowywany na styku Głównego i Młodego Miasta w Gdańsku apartamentowiec Chlebova zaprojektowany przez sopocką pracownię Roark Studio: – Z powyższej inwestycji, przy powierzeniu nam zarządzania, szacujemy ok. 6% realnej stopy zwrotu. Niebawem przekonamy się, że pierwsze miejsce na rynku wynajmu zajmą aparthotele w najlepszych lokalizacjach i ze wszystkimi udogodnieniami typowymi dla hoteli – dodaje Agnieszka Panasewicz.

Zyski z apartamentów mogą być o wiele stabilniejsze jeżeli okoliczna baza hotelowa nie nadąża za popytem. Skoro tak wielu na tym zarabia, to wydawałoby się, że jest to stosunkowo prosty do realizacji pomysł na biznes. Niestety, każdy kto zajmuje się najmem szybko ostudzi ten entuzjazm. Codzienne sprzątanie, wydawanie kluczy, naprawianie szkód ujawnionych na chwilę przed przyjazdem kolejnych gości to zadania wymagające dużego poświęcenia. Sytuacji nie poprawiają również rezerwacje pojawiające się czasem w ostatniej chwili. Zarządzanie najmem lepiej więc powierzyć wyspecjalizowanej firmie, co jednak łączy się ze znacznym ograniczeniem zysku. Poziom zysku przytoczony powyżej przez Agnieszkę Panasewicz jest zyskiem netto, a więc uwzględniającym wszelkie opłaty i koszty związane z najmem i zarządzaniem apartamentami.

Korzyści

Przy zakupie lokalu na wynajem można liczyć na spore korzyści podatkowe, a wciąż niewiele osób zdaje sobie sprawę, że zakup nieruchomości jest jednym z ciekawszych rozwiązań inwestycyjnych. Osoby zarejestrowane jako czynni płatnicy VAT (prowadzące, jak i nieprowadzące działalności gospodarczej) mogą odliczyć sobie podatek od zakupu, jak i wyposażenia lokalu usługowego. Ten wariant jest często wykorzystywany przez osoby mające znacznej wielkości przychody i poszukujące kosztów, dzięki którym obniżają wysokość płaconych podatków.

Nieruchomości przeznaczone na krótkoterminowy wynajem przeważnie są budowane w atrakcyjnych lokalizacjach. Niekoniecznie muszą jednak być położone w otoczeniu największych atrakcji turystycznych. Dużym zainteresowaniem cieszą się również nieruchomości w pobliżu dużych parków biurowych, centrów targowych czy ośrodków akademickich. Szczególnym połączeniem kilku tych czynników jest gdańskie Przymorze i Oliwa, gdzie w bezpośrednim sąsiedztwie stale rozbudowywanego kampusu Uniwersytetu Gdańskiego powstało Olivia Business Centre, Alchemia i Arkońska Business Park. Okoliczne lokale cieszą się dużym zainteresowaniem najemców, co skrupulatnie wykorzystują kolejni deweloperzy. Oferowane przez nich lokale szybko znajdują nabywców, więc ceny mieszkań na rynku pierwotnym stale są podnoszone, a i te dostępne na rynku wtórnym szybko znajdują nabywców po coraz wyższych cenach.

Apartament kupiony na wynajem daje również sporą swobodę w zakresie pobytów właścicielskich i zmiany sposobu wynajmu. Wystarczy usunąć lokal na wskazany termin z serwisów rezerwacyjnych i korzystać z niego w dowolnym okresie. Można również przeznaczyć go na wynajem długoterminowy, co zapewnia większą stabilność dochodu i ogranicza prowizje dla operatora apartamentów.

Rynek najmu krótkoterminowego na tyle się rozrasta, że część deweloperów przygotowuje w swoich nowych budynkach rozwiązania dedykowane zróżnicowanym grupom ich przyszłych użytkowników. W budowanej w Gdańsku przez NDI Development inwestycji Chlebova część apartamentów przeznaczona pod najem jest tworzona w wydzielonych częściach budynku, a w nich przygotowywane są rozwiązania związane ściśle z najmem, jak chociażby system klucza elektronicznego. Pozwala to na szybkie zmiany formy korzystania z lokalu. Deweloperzy dobrze znają zmienność potrzeb klientów, więc takie ułatwienia z pewnością zostaną docenione przez nabywców inwestycyjnych.

fot. Chlebova,  Gdańsk

Ryzyka

Zakup apartamentu usługowego z przeznaczeniem na wynajem niesie ze sobą jednak kilka istotnych ryzyk. Należy pamiętać, że w większości przypadków lokal usługowy nie jest lokalem mieszkalnym, więc zgodnie z przepisami prawa powinien być wykorzystywany do działalności gospodarczej. To spore ograniczenie, głównie dla osób planujących zakup lokalu, który chciałyby w przyszłości przeznaczyć dla swoich dzieci. Oczywiście, lokale te mogą podlegać dziedziczeniu, co z pewności pozwoli zabezpieczyć stabilność finansową następnych pokoleń.

Z dużym zainteresowaniem właścicieli nieruchomości na wynajem łączą się również wprowadzane przez kolejne miasta obostrzenia prawne związane ze zjawiskiem overturismu. Obniżenie kosztów podróżowania spowodowane ofertą tanich linii lotniczych oraz apartamentów na wynajem, które są tańsze od hoteli powodują rosnące protesty mieszkańców wielu europejskich miast. Ich główną przyczyną jest uciążliwość życia w sąsiedztwie najemców chcących zaznać swobody znanej głównie z wakacyjnych kurortów wypoczynkowych oraz rosnące koszty utrzymania mieszkańców w ośrodkach turystycznych.

Aby się przed tymi zjawiskami bronić, samorządy lobbują na rzecz podniesienia opłat lokalnych, zaostrzenia kontroli czy zwiększenia wymogów formalnych dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie najmu, a to może zwiastować zmianę realiów, w których właściciele apartamentów będą musieli się poruszać.

Condo

Tylko nieliczne modele inwestycyjne wchodzą na rynek z takim rozmachem, jak w ostatnich latach uczyniło to condo. Czym ono jest dokładnie? Condohotel to obiekt hotelowy, którego pokoje są własnością wielu inwestorów. Każdy z nich, kupując lokal, równolegle podpisuje umowę na jego zarządzanie z przyszłym operatorem obiektu. Pozwala to utrzymać jednolity standard hotelu zarówno pod względem wyposażenia, jak i polityki cenowej i promocyjnej. Condo to model finansowania inwestycji przez wielu inwestorów. Obiekty hotelowe typu condo to normalnie funkcjonujące hotele, mające swój brand lub działające pod większą marka hotelową. Dla korzystającego z niego gościa ten model nie wpływu na odbiór hotelu.

Nabywca, podpisując umowę, przenosi na operatora hotelu wszystkie obowiązki związane z obsługą nieruchomości. Jest to ciekawa propozycja dla osób, które nie są zainteresowane samodzielnym wystawianiem apartamentów na wynajem, ich promocją, sprzątaniem czy remontami, a chcą czerpać stałe zyski, wypłacane przez operatora przez okres wynoszący przeważnie 10-15 lat. Standardem w modelu condo są również pobyty właścicielskie, które dostępne są w granicach 14-21 dni w roku, co w przypadku atrakcyjnie położonych obiektów może stanowić ciekawe rozwiązanie na coroczny odpoczynek w komfortowych warunkach. Podobnie jak w przypadku apartamentów, tak i w przypadku condo zarejestrowany, czynny płatnik VAT może sobie odliczyć podatek wpłacony przy zakupie pokoju w hotelu condo.

W ostatnich miesiącach pojawia się wiele ostrzeżeń dla nabywców lokali condo, kierowanych głównie ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Z czego one głównie wynikają? Przede wszystkim ze znacznej liczby inwestycji, które realizowane są w tym modelu. Jego popularność powoduje, że bardzo trudno jest nadzorować i kontrolować warunki, jakie oferowane są klientom takich inwestycji. Nabywcy muszą mieć świadomość, że w porównaniu z apartamentami kupowanymi na wynajem, condo to model inwestycyjny, a więc nie powinni łączyć sentymentu z nabywanym lokalem, a skupić się na danych liczbowych, zapisach umowy i analizie podmiotu, z którym podpisują umowy. Wśród zapisów umów, które KNF rekomenduje do zweryfikowania są: lokalizacja obiektu, status prawny nieruchomości, finansowanie inwestycji, przedmiot umowy, jej zapisy, status dewelopera, jego doświadczenie w zarządzaniu hotelem, plan operacyjny i sposób generowania zysku przez obiekt, jak również możliwość wyjścia z inwestycji/sprzedaży lokalu. Oczywiście nie ma jednej umowy, którą można potraktować jako standard i ją przeanalizować. Można jednak skupić się na wybranych czynnikach ryzyka.

Lokalizacja obiektu

Ten obszar należy zweryfikować z kilku względów. Przede wszystkim potencjał lokalizacji. Tutaj, poza typowo turystycznymi miejscowościami, duży potencjał mają obiekty położone przy dużych centrach biurowych, szlakach komunikacyjnych czy atrakcjach turystycznych. Na pewno lokalizacje przy rodzinnych parkach rozrywki jak Energylandia czy budowany Suntago Park of Poland oraz chociażby cieszących się dużą popularnością destynacjach pielgrzymkowych pozwalają zakładać stabilność przychodów i pozycji hotelu. Przykładowo w Gietrzwałdzie istnieje sanktuarium, które rocznie przyciąga około 1 miliona turystów. W jego pobliżu utworzony został Warmia Resort – ciekawy projekt Villi Condo, które mogą liczyć na wysokie obłożenie nawet pomimo faktu, że obiekt nie leży w najpopularniejszych destynacjach turystycznych, jak Zakopane czy Władysławowo.

Lokalizację należy zweryfikować również pod względem podaży usług turystycznych w danej okolicy. Nawet najlepiej zarządzany i promowany obiekt może mieć problemy ze stabilnością przychodów, jeżeli powstaje w okolicy, w której znajduje się wiele konkurencyjnych hoteli. Taka sytuacja najczęściej zmusza właścicieli obiektów do konkurowania cenami i ponoszenia zwiększonych kosztów działalności związanych z promocją. Wpływa także na stabilność zatrudnienia w obiekcie. Może to zaskakujące, ale zdarzają się hotele w popularnych kurortach wypoczynkowych, które praktycznie nie mają konkurencji. Najlepszym przykładem takiego hotelu condo jest powstała 120 metrów od plaży we Władysławowie Gwiazda Morza Resort Spa & Sport.

Hotel od swojego otwarcia w maju ubiegłego roku zbiera bardzo wysokie noty gości i cieszy się świetnym obłożeniem, również w najtrudniejszych w hotelarstwie miesiącach październik – styczeń. Przyczynia się do tego doskonałe zaplanowanie infrastruktury hotelu. Obiekt wyszedł spod kreski doświadczonego biura projektowego Iliard, które wprowadziło do obiektu m.in. przeszkloną ściankę wspinaczkową, ciągnącą się przez niemal wszystkie kondygnacje obiektu oraz szereg udogodnień, które powodują, że niezależnie od sezonu obiekt przyciąga miłośników sportu i rodziny, planujące aktywny wspólny wypoczynek nad morzem. Gwiazda Morza praktycznie nie ma konkurencji na przestrzeni pomorskiego wybrzeża w zasięgu 100 km, nawet pomimo faktu, że według oficjalnych statystyk gminy, Władysławowo tylko w sezonie odwiedza ok 750 tys. turystów. Co może być zaskakujące, Władysławowo według analiz polskiego portalu nocowanie.pl znajduje się również w pierwszej dziesiątce destynacji turystycznych w Polsce w ujęciu całorocznym. Zarówno Warmia Resort, jak i Gwiazda Morza są więc przykładami dobrze przemyślanych lokalizacji pod względem inwestycji.

Status prawny nieruchomości

To jeden z bardziej skomplikowanych czynników, które nabywca powinien wziąć pod uwagę. Z pewnością należy zweryfikować czy lokal nabywany jest w obiekcie z pozwoleniem na budowę lub na użytkowanie w odniesieniu do obiektów już funkcjonujących.  Ważne jest, aby zweryfikować to, co nabywca kupuje wraz z pokojem hotelowym, w częściach wspólnych obiektu. Powinien mieć dzięki temu wpływ na sposób zarządzania całym obiektem czy udział w podejmowaniu decyzji dotyczących całego obiektu.

Doświadczenie dewelopera

To kolejny kluczowy obszar do weryfikacji. Tym bardziej, że należy zweryfikować zarówno doświadczenie budowlane, jak i w prowadzeniu obiektów wypoczynkowych. Branża hotelowa należy do wyjątkowo wymagających, a przyszły operator obiektu deklaruje konkretne zyski z prowadzonej przez siebie działalności, więc należy sprawdzić jak zamierza je wypracować. To również wymaga analizy jego planu operacyjnego, realności zakładanych poziomów obłożenia i sprzedaży usług dodatkowych, do których mogą należeć: sale konferencyjne, basen, fitness, SPA czy hotelowa gastronomia. Doświadczenie operatora w zarządzaniu tymi wszystkimi obszarami z pewnością obniża ryzyko inwestycji.

Możliwość wyjścia z inwestycji

Niektórych inwestorów odstraszają wielostronicowe umowy. Jednak doświadczenie pokazuje, że wieloletnie umowy condo powinny być wyczerpujące i zawierać zapisy obejmujące możliwie wiele scenariuszy. Jak każdą nieruchomość, pokój w hotelu można zbywać. Warto więc zweryfikować zapisy umowy, opisujące cesję praw do jego dzierżawy przez operatora. Należy również zweryfikować zapisy odnoszące się do sprzedaży pokoju. Znaczna część umów zastrzega prawo dewelopera do jego pierwokupu czy ułatwiające wyjście z inwestycji, co na pewno świadczy o odpowiedzialności i przezorności sprzedawcy

Nieruchomości są i będą popularną formą inwestowania pieniędzy. Nawet pomimo faktu, że mnożące się i zmieniające przepisy będą utrudniały życie inwestorów. Inwestycja w nieruchomości to jak widać wieloaspektowa decyzja, więc warto podjąć ją po wnikliwej analizie, a najlepiej skorzystać z pomocy wyspecjalizowanego doradcy, który pomoże podjąć właściwą decyzję.

fot. materiały prasowe