Rzut oka na polski rynek najmu

W terminologii Głównego Urzędu Statystycznego działalność budowlana deweloperów zaliczana jest do kategorii „na sprzedaż lub wynajem”. Dotychczas polscy deweloperzy praktycznie nie budowali jednostek mieszkaniowych z przeznaczeniem na wynajem. Niemniej jednak, rynek najmu stanowi strategiczny i rozwojowy sektor, który wkrótce nabierze większego znaczenia.

Obecnie sektor najmu w największych polskich miastach jest stosunkowo duży, choć pozostaje w znacznym stopniu nieprzejrzysty. Według szacunków, w Warszawie około 10% zasobów mieszkaniowych podlega aktualnie najmowi po cenach rynkowych. Istnieje również budownictwo społeczno-czynszowe. Jednostki mieszkaniowe z tej kategorii są własnością gminy lub Towarzystw Budownictwa Społecznego, a czynsze kształtują się dużo poniżej poziomu rynkowego. Większość wolnorynkowych lokali na wynajem w stolicy Polski znajduje się w budynkach, które powstały w czasach PRL. Część zlokalizowana jest w przedwojennych zasobach mieszkaniowych. Tylko nieliczne mieszkania na wynajem zostały odnowione. Lokale wyższej jakości, zbudowane w ciągu minionych 10-15 lat, sprzedawano przede wszystkim nabywcom na własny użytek, ale ostatecznie pewna część tych zasobów została wynajęta przez właścicieli. Ogólnie rzecz biorąc, jakość większości lokali na wynajem jest niska.

Czynsze w dużych miastach są wysokie, dlatego właściciele niechętnie inwestują w poprawę jakości lokali, tymczasem większość ubogich najemców nie chce płacić za kosztowne ulepszenia. W Warszawie średni miesięczny czynsz wynosi około 45 PLN (~11 EUR) za metr kwadratowy, pomijając koszt ogrzewania i usług. Poziom ten przewyższa oficjalne ceny najmu w Monachium, mieście najdroższym dla najemców w Niemczech, gdzie przeciętna miesięczna należność za wynajęty lokal nie przekracza 10 EUR za metr kwadratowy.

Kolejną kwestią jest niska jakość zarządzania lokalami. Dotychczas najem funkcjonował w czymś w rodzaju szarej strefy legislacyjnej. Większość umów najmu nie zostaje oficjalnie zarejestrowana dla uniknięcia opodatkowania (mimo, że rząd wprowadził niedawno uproszczoną, zryczałtowaną opłatę podatkową). W przypadku nieruchomości wynajmowanych prywatnie, najemca jest tylko w ograniczonym stopniu zabezpieczony przed eksmisją. 

Mimo opisanych wyżej problemów po stronie podażowej, w ciągu ostatnich kilku miesięcy wiele gospodarstw domowych zaczęło traktować najem jako alternatywę w stosunku do zakupu mieszkań. Zważywszy na kwestię ograniczanej przez banki zdolności kredytowej, niepewność na rynku pracy i ograniczone perspektywy wzrostu gospodarczego, gospodarstwa domowe niechętnie podchodzą do zaciągania długoterminowych kredytów. W perspektywie długoterminowej potrzeby mieszkaniowej –  i modele życia ulegają fundamentalnym zmianom, z korzyścią dla sektora najmu.

Młode pokolenie ma inne podejście do nieruchomości. Symboliczne pragnienie posiadania własnego mieszkania traci na znaczeniu, a ważniejsza staje się mobilność i płynność. Migracja do Warszawy i innych dużych polskich miast pozostaje wysoka, co jeszcze bardziej napędza popyt na lokale na wynajem. Po wycofaniu odliczeń od podatku z tytułu inwestycji na wynajem w 2000 roku i nieudanym doświadczeniu z programem Towarzystw Budownictwa Społecznego, w polskim rządzie i mediach zmieniło się nastawienie do wynajmu.

W naszej ocenie, Polska stwarza potencjał inwestycji w wynajem instytucjonalny. Podobnie jak w modelu niemieckim, inwestor instytucjonalny może zaoferować zupełnie inny produkt: bezpieczeństwo, jasne zasady i wysoką jakość. Z punktu widzenia najemcy, właściciel instytucjonalny gwarantuje ochronę przed nieracjonalnymi eksmisjami (w interesie inwestorów nie leży pozbywanie się lokatorów, którzy płacą czynsz), oraz zestaw klarownych regulacji. Wydaje się, że nadszedł już czas na to, by tego rodzaju rynek wreszcie się pojawił. 

Maximilian Mendel  
REAS 

Źródło: Property Journal  8-9/2012