Silver tsunami na rynku mieszkaniowym

Podczas gdy wysiłki podmiotów prywatnych i publicznych skupiają się na stworzeniu oferty mieszkaniowej dla młodego pokolenia, firma doradcza REAS zwraca uwagę, że w najbliższych dekadach będzie rosło znaczenie seniorów jako uczestników rynku mieszkaniowego.

W opublikowanym niedawno raporcie „Budownictwo senioralne w Polsce – perspektywy rozwoju” REAS analizuje problemy i możliwości związane z potrzebami mieszkaniowymi tej najszybciej rosnącej grupy demograficznej w Polsce.

Według prognoz GUS w roku 2020 osoby powyżej 60 roku życia będą stanowić 20%, a w 2030 – 30% polskiego społeczeństwa. Mieszkania, w których mieszkają dzisiejsi i przyszli seniorzy, zazwyczaj z wielu względów nie odpowiadają ich potrzebom. Po pierwsze, lokale, służące wcześniej kilkuosobowej rodzinie, są często za duże dla jednej lub dwóch osób. Nie byłby to problem, gdyby nie koszty utrzymania mieszkania stanowiące znaczący element w budżecie emeryta o niższych niż w czasie produkcyjnym dochodach. Po drugie, z upływem czasu przychodzi utrata mobilności i pogarszanie się stanu zdrowia, zmieniając priorytety dotyczące wyposażenia mieszkania oraz infrastruktury – kluczowa staje się np. winda czy odległość od sklepu.

Osoby wchodzące obecnie w okres senioralny są bardziej od pokolenia swoich rodziców otwarte na zmianę miejsca zamieszkania z myślą o przedłużeniu okresu samodzielności. REAS szacuje, że w dekadzie 2010-2020 decyzje o przyszłym miejscu zamieszkania podejmie około 400 tysięcy gospodarstw domowych z generacji wczesnych seniorów. Już dziś co najmniej 3,5% transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym realizowanych jest przez lub na potrzeby seniorów.

Tymczasem na polskim rynku wciąż brakuje oferty, która brałaby pod uwagę specyficzne potrzeby starszych klientów. Nowoczesne rozwiązania mieszkaniowe dla seniorów powinny przede wszystkim być dostępne ruchowo i przystępne finansowo. Współcześni seniorzy chcą mieć dostęp do infrastruktury społecznej i kulturalnej. Zamiast zamykać się w senioralnych enklawach (modnych przez pewien czas głównie w USA) wolą być częścią wielopokoleniowej społeczności.

Proponowane mieszkania powinny przy tym umożliwiać maksymalnie płynne dostosowywanie ich do zmieniających się z wiekiem potrzeb właścicieli. Przykładowo samodzielne mieszkanie wczesnego seniora (60-70 lat) powinno dać się adaptować do mniejszej mobilności dojrzałego seniora (70-80 lat) poprzez instalację dodatkowych urządzeń (takich jak poręcze czy uchwyty w łazienkach) oraz dostęp do zewnętrznej obsługi (zakupy, pranie, gotowanie, transport, opieka medyczna), by w końcu w razie potrzeby umożliwić przeprowadzkę do wyspecjalizowanej, zapewniającej pełną opiekę placówki znajdującej się w obrębie tego samego osiedla lub w okolicy.

Pozostaje pytanie, czy polskich seniorów stać na zmianę mieszkania. Emeryci mają wprawdzie stosunkowo nieduże dochody, ale aż 65% z nich posiada na własność mieszkanie lub dom, które dają rozmaite możliwości monetyzacji na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Wachlarz dostępnych rozwiązań obejmuje m.in.: sprzedaż mieszkania/domu, skorzystanie z tzw. odwróconej hipoteki, zawarcie umowy o rentę dożywotnią lub zatrzymanie lokalu/domu i czerpanie korzyści z najmu. W praktyce dość często spotyka się rozwiązanie, w którym dzieci wspierają finansowo rodziców seniorów, a własność mieszkaniowa pozostaje w rodzinie.

– Potrzeby mieszkaniowe seniorów gwałtownie rosną, tworząc wiele możliwości dla podmiotów rynkowych, społecznych oraz publicznych. Państwo powinno stworzyć warunki dla powstawania takich produktów poprzez zachęty regulacyjne oraz finansowe, a rynek odkryje i zacznie wypełniać poszczególne nisze. Poza rozwiązaniami skierowanymi do sektora publicznego, należałoby również rozważyć wspieranie TBS do tworzenia budynków z mieszkaniami senioralnymi na wynajem. Również spółdzielnie powinny mieć szansę odbudowy programu Domów Pogodnej Jesieni. – mówi dr Władysław Jan Brzeski, Partner REAS, współautor raportu.

– W USA ożywienie rynku mieszkaniowego po latach zastoju i recesji opiera się obecnie na budownictwie dla seniorów. Potrzeby mieszkaniowe tej grupy stwarzają perspektywiczne możliwości biznesowe dla funduszy inwestycyjnych, deweloperów i operatorów (wywodzących się z rynku medycznego i/lub turystycznego) również w Polsce. Na razie powstają pojedyncze inwestycje skierowane do seniorów, testowane są rozwiązania oparte na własności, jak i najmie. Na Zachodzie najlepiej funkcjonuje model oparty na wynajmie, zapewniający elastyczność i możliwość płynnego dostosowywania warunków mieszkaniowych do zmieniających się potrzeb seniora. – komentuje Kazimierz Kirejczyk, Prezes Zarządu REAS.

źródło: www.reas.pl