Skąd Rząd weźmie mieszkania dla Funduszu Mieszkań na Wynajem?

Planuje się, że już pod koniec 2014 roku rząd zacznie wynajmować mieszkania w ramach swojego nowego programu, taniej o 20-30% od stawek rynkowych. Problem w tym, że aby Fundusz Mieszkań na Wynajem mógł kupić całe budynki gotowe do wynajmu, trzeba je najpierw wybudować

Fundusz Mieszkań na Wynajem, przygotowywany obecnie przez Bank Gospodarstwa Krajowego, przez kilka pierwszych miesięcy działalności ma kupować od inwestorów całe budynki z mieszkaniami gotowymi do wynajmu. W planach jest zakup około 20 tysięcy mieszkań, na które rząd ma wydać ok. 5 miliardów złotych.

O wynajem rządowego mieszkania będzie mógł zwrócić się każdy, bez względu na wiek, komu dochody pozwolą na opłacenie czynszu i mediów. Wynajem, bez możliwości późniejszego zakupu, będzie mógł potrwać maksymalnie 10 lat.

Ministerstwo Finansów planuje, że program przyniesie zysk w wysokości ok. 4% rocznie. Taka stopa zwrotu ma być osiągalna z uwagi na to, że mieszkania będą kupowane hurtowo po preferencyjnych cenach.

Na początku skupowane będą lokale w największych miastach w kraju. W połowie 2014 roku Fundusz Mieszkań na Wynajem ma już dysponować pewną pulą gotowych mieszkań. W tej chwili BGK przygląda się inwestycjom, które mogłyby odpowiedzieć na 10-15% zapotrzebowania na lokale.

Portal nieruchomości dompress.pl przeprowadził sondę wśród przedstawicieli firm deweloperskich, by dowiedzieć się, co sądzą o nowym programie rządu. Czy może mieć znaczący wpływ na sprzedaż i ceny mieszkań?

Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Atlas Estates uważa, że Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK, ze względu na wysokość środków, którymi będzie dysponował, wpłynie na sytuację na rynku mieszkaniowym: – Szacuje się, że kwota, którą fundusz przeznaczy na zakup lokali, będzie równoważna wartości wszystkich transakcji na rynku pierwotnym w Warszawie zawartych w 2013 roku. Nie ma jednak pewności, w oparciu o jaką kalkulację fundusz będzie wynajmował zakupione mieszkania, co jest ważne z punktu widzenia rynku najmu.

Witkowski zwraca uwagę, że w ślad za BGK mogą pójść też podmioty zagraniczne, np. niemieckie fundusze inwestycyjne i emerytalne. – Nie spodziewam się jednak, żeby efekty działań funduszy BGK znacząco wpłynęły na rynek mieszkaniowy już w 2014 roku. Warto pamiętać, że fundusze te będą musiały najpierw podpisać umowy z deweloperami. Jeśli mają one, zgodnie z zapowiedziami, dotyczyć całych budynków, te najpierw muszą zostać wprowadzone na rynek i wybudowane – podkreśla.

Mirosław Kujawski, wiceprezes LC Corp również nie zakłada, aby działania funduszu wywarły w tym roku większy wpływ na rynek, czy też na ceny mieszkań. – Jak dotąd jest więcej pytań niż odpowiedzi. Z komunikatów prasowych i ze strony BKG, wiemy, że fundusz ma do wydania 5 mld złotych, a celem zakupu będą gotowe mieszkania pod wynajem o maksymalnej powierzchni 60 mkw. Przedmiotem transakcji mogą być praktycznie tylko mieszkania jedno- i dwupokojowe. Parametry i cel zakupu znacznie ograniczają pulę inwestycji do tych, zlokalizowanych przede wszystkim w centrach miast. Taka oferta jest obecnie najbardziej poszukiwana na rynku, a deweloperzy raczej nigdy nie mieli problemu ze sprzedażą tego typu lokali – powiedział.

Tomasz Panabażys, prezes zarządu w firmie Dolcan uważa, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości, rosnący popyt na mieszkania oraz malejąca podaż, sprawiają, że takie inicjatywy jak Fundusz Mieszkań na Wynajem są dla deweloperów alternatywą, a nie głównym czynnikiem determinującym poziom sprzedaży. – Deweloperzy z pewnością będą czekali na bardziej szczegółowe informacje na temat wymagań Funduszu Mieszkań na Wynajem, być może skłonią one niektórych do zweryfikowania oferty. Natomiast na szeroką skalę fundusz nie będzie miał znaczącego wpływu na poziom sprzedaży, czy ceny mieszkań w tym roku.

Innego zdania jest Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development, który ocenia, że BGK może być dla deweloperów ciekawym klientem ze względu na generowany popyt na mieszkania. – Możliwość sprawnej sprzedaży dużego pakietu mieszkań jednemu klientowi jest dla deweloperów niemal wymarzonym rozwiązaniem. Andrzej Gutowski zauważa, że na początku swojej działalności, żeby zgromadzić lokale pod wynajem, fundusz będzie musiał skupić mieszkania z rynku, co z pewnością poprawi wyniki deweloperów.

Edward Laufer, prezes Vantage Development przyznaje, że trudno dziś odpowiedzieć jednoznacznie, czy Fundusz Mieszkań na Wynajem będzie miał znaczenie dla rynku nieruchomości. – Wiele zależy od skali, na jaką BGK zdecyduje się w pierwszym roku działalności. Rynek nie ma dziś gotowego produktu, który byłby od razu dostępny. Zdaniem Edwarda Laufera, zakup 20 tys. mieszkań w ciągu 4 lat może wpłynąć nie tyle na ceny zakupu mieszkań, co na ceny wynajmu.

Sceptycznie podejście w ocenie nowego programu ma Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service. – Ministerstwo Finansów wiąże z tym programem wielkie plany, zwłaszcza jeżeli chodzi o sektor firm budowlanych. Program powinien szczególnie cieszyć deweloperów, bo to właśnie my dostaniemy szansę sprzedaży mieszkań. Dużo mniej ucieszy on wynajmujących mieszkania, którym przyjdzie konkurować z dużo niższymi stawkami wynajmu mieszkań zakupionych przez BGK. Jak będzie – zobaczymy…

fot. inwestycja LC Corp

Dompress.pl