Starsze nieruchomości komercyjne w dobrych lokalizacjach poszukiwane

Wielkie galerie handlowe w dużych miastach uzyskują astronomiczne wyceny. Stawki za metr kwadratowy takich obiektów wynoszą tyle ile za luksusowe apartamenty. Chodzi o kilkanaście do nawet ponad 20 tysięcy złotych/mkw. Na rynku nieruchomości komercyjnych dziś jednak liczą się również starsze, mniej okazałe budynki, które można kupić z myślą o modernizacji bądź wyburzeniu pod nową inwestycję. Deweloperzy walczą przede wszystkim o dobre tereny inwestycyjne.

Trend modernizacyjny na rynku polskich nieruchomości komercyjnych jest coraz silniejszy. Dotyczy on zarówno biurowców jak i centrów handlowych. Tylko w tym roku ponad 130 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej przybędzie w wyniku rozbudowy już istniejących obiektów.

Inwestorzy są niejako zmuszeni do tego typu działań ze względu na coraz mniejszą dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych w miastach. Stąd zainteresowanie także starszymi obiektami handlowymi, centrami czy biurowcami klasy B o ile wyróżnia je dobra lokalizacja.

W Warszawie można wskazać choćby na projekt przebudowy Holland Parku – obiektu postawionego w 1998 roku. Nowy biurowiec Ethos ma spełniać wymogi certyfikacji BREEAM, na poziomie Excellent.

Gra toczy się także o nieruchomości z czasów PRL, które można wyburzyć. Ciągle zdarzają się perełki lokalizacyjne, jak np. budynek Dyrekcji Okręgowej Kolei Państwowych w Katowicach, tuż obok Spodka, który został kupiony przez inwestora TDJ Real Estate za 30 mln zł. Cena metra kwadratowego wynosiła około 1700 zł.

W WGN za biurowce sprzed 1989 roku ceny ofertowe z reguły mieszczą się w przedziale 1500 – 2000 zł/ mkw. Wyceny są tym niższe im mniejszy rynek i gorsza lokalizacja. Przykładowo – w Wieluniu do sprzedania został wystawiony obiekt komercyjny z 1979 roku. Cena całości (4600 mkw. powierzchni użytkowej) to 2,8 mln zł.

Stawki znacznie idą w górę jeśli położenie takiego obiektu jest bardzo dobre. We Wrocławiu 371 – metrowy budynek komercyjny o funkcji handlowo – biurowej z lat 90. położony przy jednej z głównych ulic centrum miasta został wyceniony na 2,3 mln zł, a więc 6100 zł/ mkw.

Średnie ofertowe ceny nieruchomości handlowych na rynku wtórnym wynoszą około 3100 zł/ mkw. Cena rośnie nawet o ponad 100 proc. jeśli chodzi o obiekt handlowy kilkuletni. Jeśli natomiast zlokalizowany jest w dużym mieście może być jeszcze wyższa.

A ile kosztują wielkie, nowoczesne galerie handlowe w największych polskich miastach? Kwoty sprzedaży takich obiektów mogą oszałamiać. Jeśli próbować przeliczyć je na stawkę za metr kwadratowy okazuje się, że metr kwadratowy nowoczesnej galerii handlowej we Wrocławiu, Krakowie, Katowicach czy Warszawie jest wart mniej więcej tyle, co metr kwadratowy luksusowego apartamentu a więc około 15 do ponad 20 tys. zł.

Przykładowo: ponad miliard złotych – tyle nowy inwestor zapłacił za Poznań City Center – galerię handlową połączoną z dworcem Poznań Główny. Obiekt o powierzchni najmu 58 tys. mkw. kupiła od TriGranit firma Resolution Real Estate Fund IV i Prime European Shopping Centre Fund. Metr kwadratowy kosztował ponad 17 tys. zł. To wcale nie rekord bowiem w 2013 roku Silesia City Center w Katowicach sprzedano za 412 mln euro, czyli w przybliżeniu ponad 1,6 mld zł, czyli za ponad 18 tys. zł/ mkw. Za podobną kwotę w 2012 roku sprzedano zresztą łódzką Manufakturę, natomiast w 2013 roku za wrocławską Renomę Griffin Group zapłacił około 500 mln zł. Obiekt po rozbudowie ma około 42 tys. mkw. powierzchni handlowej i biurowej, a więc w tym przypadku cena metra wynosiła około 11 tys. zł.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN