Archiwa tagu: bank

Hipotetycznie o funduszach hipotecznych

A.Rostocki _kadr

Artur Rostocki

Pierwszy raz temat funduszy hipotecznych, podjąłem w marcu 2010 roku. Była to wówczas stosunkowa nowa propozycja, która wykorzystując zapotrzebowanie rynku na tego rodzaju usługę, sprytnie dostosowała obowiązujące prawodawstwo do wprowadzenia tzw. odwróconej hipoteki. Od tego czasu minęły ponad trzy lata. Firmy, których działalność opierała się na „podrzucaniu” ulotek w urzędach pocztowych, zbudowały swoją markę i zapewne kapitał. Reklamy rent dożywotnich obecnie można znaleźć w mediach ogólnopolskich i w zasadzie wszystko byłoby w porządku, gdyby nie nurtujące przekonanie, że coś mi to przypomina. Gdzieś już to było przerabiane… No tak. Amber Gold.

Zapewne każdy, którego działalność zostanie porównana do feralnego Amber Gold, bez zastanowienia zaprotestuje. Nic dziwnego, w końcu jakiekolwiek zestawienie z tą firmą może budzić jedynie negatywne skojarzenia. Niemniej, przed rozpoczęciem burzy pt. Amber Gold, placówki tej firmy ulokowane były w najlepszych punktach, we wszystkich większych miastach w Polsce. Czasopisma branżowe rozpisywały się nad fenomenem spółki, a olbrzymie bilbordy zachęcały do ulokowania swoich środków, kusząc gwarancją oprocentowania, której próżno było szukać w jakimkolwiek banku. Czy z funduszami hipotecznymi obecnie nie jest podobnie?

Dla potrzeb artykułu przyjmijmy następującą definicję funduszy hipotecznych – są to przedsiębiorstwa oferujące wypłatę dożywotniej, comiesięcznej renty w zamian za oddanie nieruchomości. Bardziej formalnie, jest to umowa renty dożywotniej, która jest regulowana przez art. 903 do 916 kodeksu cywilnego oraz uzupełniona o przepisy dot. sprzedaży. Co ważne, jest to zwykła umowa cywilnoprawna pomiędzy funduszem a zainteresowanym klientem. Przeniesienie własności nieruchomości na fundusz jest warunkiem koniecznym do zawarcia umowy. Żaden organ państwowy nie sprawuje oderwanego nadzoru nad działalnością funduszy hipotecznych. Rynek nie jest dodatkowo kontrolowany i regulowany, a fundusze hipoteczne, tak jak zwykłe spółki mogą ogłosić upadłość. Co wówczas? Wszystko zależy od zastosowanych zabezpieczeń.

Czarny scenariusz, inspirowany przykładem Amber Gold. Załóżmy, że fundusz hipoteczny działa jako spółka akcyjna (jak zdecydowana większość obecnie prosperujących dużych funduszy hipotecznych). Wymóg kapitałowy spółki akcyjnej to obecnie 100 tys. zł. Spółka posiada swój majątek, i to niemały, ponieważ jest właścicielem imponującej listy nieruchomości. Oprócz tego inne mniej lub więcej znaczące aktywa i pasywa. Źle zarządzana spółka lub wskutek ingerencji osób trzecich (powodów może być wiele) ogłasza upadłość. Okazuje się, że majątek firmy nie pozwala na zaspokojenie wszystkich wierzycieli. W toku postępowania, po ujawnieniu większości wierzycieli, syndyk przystępuje do planu podziału. Później dochodzi do licytacji składników majątku i tu może zacząć się dramat klientów. Kontynuując pesymistyczny obraz, nieruchomości zostają zlicytowane. Klientowi funduszu hipotecznego przysługuje roszczenie o wypłatę renty od upadłej spółki i jest zdany na łaskę lub niełaskę nowego właściciela nieruchomości, który jak będzie chciał to znajdzie skuteczny sposób, aby pozbyć się zbędnego lokatora. Wielu stwierdzi, że to obraz przesadnie pesymistyczny i duże fundusze hipoteczne oferują szereg zabezpieczeń, które przeciwdziałają tego typu zagrożeniom. I będą mieli rację.

Podstawowym zabezpieczeniem jest służebność mieszkania. Służebność wpisywana jest w dziale III księgi wieczystej. Prawo to jest niezbywalne i ma charakter osobisty. Służebność została uregulowana w art. 910 – 912 kodeksu cywilnego. Prawo to nie daje pewności, że nieruchomość nie zostanie sprzedana. Gdyby tak się stało, klient może ubiegać się o ustanowienie, uwaga, dożywotniej renty. Tylko co komu po takim roszczeniu, jak ma do czynienia z niewypłacalną firmą?

Innym pomysłem na zabezpieczenie prawa klienta jest poddanie się przez fundusz egzekucji w trybie art. 777 kpc. Jest to instytucja prawna umożliwiająca szybką egzekucję roszczeń w ewentualnym postępowaniu egzekucyjnym. Fundusz, na podstawie umowy notarialnej, może poddać się egzekucji w określonych w umowie przypadkach. Skraca to znacznie drogę dochodzenia roszczeń. W postępowaniu klauzulowym sąd nie bada czy zobowiązanie rzeczywiście powstało. Dobrze spisana umowa może sprawić, że proces sądowy będzie dotyczył jedynie kwestii nadania klauzuli wykonalności, która w teorii nadawana jest bez zbędnej zwłoki. To zabezpieczenie jednak nadal nie gwarantuje, że mieszkanie nie zostanie sprzedane.

Trzecim pomysłem na zabezpieczenie umowy jest ustanowienie hipoteki umownej na lokalu na 100 % jej wartości. I tu już mamy do czynienia z konkretnym zabezpieczeniem, oczywiście, jeżeli umowa jest dobrze sporządzona. Hipoteka umowna wpisana będzie w dziale IV księgi wieczystej. Takie zabezpieczenie może spowodować, że w przypadku upadłości funduszu, nieruchomość powróci do klienta. Nie zagwarantuje tego wprost, ale klient – dożywotnik przynajmniej ma gwarancję, że nie zostanie z bezwartościowymi roszczeniami. Wierzyciel, który szuka składników majątku, z których chciałby się zaspokoić, widząc zapisaną w księdze wieczystej umowę dożywocia oraz hipotekę umowną na pewno dokładnie przeanalizuje czy opłaca mu się sponsorować postępowanie egzekucyjne. W znacznej większości przypadków, zrezygnuje. Czy więc renta hipoteczna, zabezpieczona na te trzy sposoby, jest rozwiązaniem bezpiecznym? Ciężko jest jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie twierdząco, ale rodzimy system prawny nie przywiduje solidniejszych zabezpieczeń o charakterze uniwersalnym. Można nawet stwierdzić, że są to zabezpieczenia tożsame z tymi, które stosuje bank podczas zawierania umowy kredytu hipotecznego. A nawet słabsze, gdyż bank nie ustanawia służebności mieszkania.

Więc po co ponownie podejmować temat? Czemu miało służyć porównanie funduszy hipotecznych z Amber Gold? Ponieważ instytucja renty hipotecznej daje olbrzymie pole manewru dla zwykłych oszustów. Klientami funduszy są seniorzy, którzy z reguły nie mają nikogo, komu można pozostawić majątek, a co za tym idzie brakuje im również wsparcia merytorycznego. Stanowią idealny materiał do naciągnięcia. I w wielu przypadkach do tego dochodzi.

Za to od ponad trzech lat, fundowane są społeczeństwu bezproduktywne debaty na temat, jak powinna wyglądać „odwrócona hipoteka”. I tak powstają pomysły, żeby odwrócona hipoteka była produktem zarezerwowanym dla banków oraz towarzystw ubezpieczeniowych. Są to instytucje poddane osobnemu nadzorowi, których działalność nastawiona jest na osiąganie długofalowych zysków. Ponadto mają doświadczenie w zarządzaniu produktami o dużym ryzyku i dysponują odpowiednimi wymogami kapitałowymi. Jak bumerang wraca temat prawdziwej „odwróconej hipoteki”. Z założenia produktu oferowanego przez banki, a który w podstawowych kwestiach zasadniczo różni się od modelu wypracowanego przez rentę dożywotnią. Różnica pomiędzy umową dożywocia a umową odwróconego kredytu hipotecznego polega przede wszystkim na momencie przeniesienia prawa do nieruchomości na klienta oraz na sposobie zabezpieczenia interesów spadkobierców po zmarłym. W przypadku umowy dożywocia instytucja finansująca nabywa prawo do nieruchomości z chwilą zawarcia umowy (przyp.). Dla spadkobierców klienta takiej umowy oznacza to całkowitą utratę prawa do nieruchomości.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego oznacza natomiast, że prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na instytucję kredytującą dopiero po śmierci właściciela. Według założeń do projektu o odwróconej hipotece bank umożliwi spadkobiercom spłatę odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami i innymi kosztami. Spadkobiercy mają mieć na to 12 miesięcy od dnia otwarcia spadku. Termin może okazać się niebezpieczny z uwagi na spory między spadkobiercami, które potrafią ciągnąć się latami. Zabezpieczeniem transakcji będzie hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Po śmierci właściciela nieruchomości, a w zasadzie kredytobiorcy, jego spadkobiercy mogą podjąć decyzję o spłacie kredytu i zachowaniu nieruchomości lub o przeniesieniu jej na instytucję kredytującą. Jednocześnie nawet w przypadku rezygnacji z zabezpieczenia, spadkobiercy uzyskają kwotę różnicy pomiędzy wartością roszczenia instytucji kredytującej a wartością nieruchomości, o ile będzie ona dodatnia. W przypadku braku spadkobierców po zmarłym, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami prawa spadkowego, na rzecz gminy lub Skarbu Państwa. Przy odwróconej hipotece, co do zasady, konieczne jest aby kredytobiorca skończył określony wiek.

Stworzenie modelu odwróconej hipoteki jako produktu bankowego, który byłby atrakcyjny dla klientów, przy tak rozwiniętym rynku funduszy hipotecznych, jest zadaniem bardzo trudnym. Czy w ogóle wykonalnym? Pomysły są różne. Zlikwidować działalność funduszy hipotecznych i wprowadzić do obrotu nowy produkt. Pozwolić, żeby dwa produkty funkcjonowały obok siebie. Solidnie podejść do regulacji istniejącego rynku zapewniając mu bezpieczeństwo. Niezależnie od tego jaki model zostanie zastosowany, podstawowe zmiany można i należy wprowadzić jak najszybciej. Najważniejsze to zobowiązać fundusze hipoteczne do obligatoryjnego stosowania opisanych wcześniej zabezpieczeń. To proste rozwiązanie znacznie ograniczy działalność podmiotów słabych kapitałowo oraz nieuczciwych.

Model renty dożywotniej, który zdołał się ukształtować na rynku, jest modelem bezpiecznym, ale nie ma żadnego przymusu, który nakazywałby stosowanie tego modelu. Obecny stan, trwający już ponad 3 lata jest najgorszym z możliwych. Każdy mówi o odwróconej hipotece, a takie pojęcie w polskim prawie w ogóle nie istnieje. Fundusze hipoteczne konstruują umowy wg własnych wzorów, metody wyceny nieruchomości również pozostawiają wiele do życzenia. Podpisywane umowy, często nie wspominają nic o waloryzacji wypłacanych świadczeń oraz nie regulują jak można odstąpić od umowy. Faktem jest, że na rodzimym rynku funkcjonuje nie nadzorowany przez państwo obszar, do którego ma dostęp każdy podmiot. Rynek obraca olbrzymim kapitałem, oferta skierowana jest do osób starszych i dotyczy oszczędności ich całego życia. A ustawodawca od ponad trzech lat zastanawia się co z tym rynkiem zrobić. W lipcu 2013 sejm miał zająć się poselskim projektem ustawy o odwróconej hipotece, równolegle Resort Gospodarki przygotował kolejną wersję założeń do ustawy. Jak widać „praca wre”.

źródło: Property Journal nr 10-11/2013