Archiwa tagu: mieszkania w warszawie

Perspektywy rozwoju Pragi Północ

Od kilkunastu lat dokonuje się zmiana wizerunku Pragi Północ, spowodowana napływem nowych mieszkańców i przedsiębiorców, stopniowo zmieniających charakter tej dzielnicy. W konsekwencji dzielnica ta będzie odrabiała dystans do innych rejonów w centrum miasta. Praga Północ, a zwłaszcza jej centralny obszar, ma szereg atutów sprzyjających ewolucji podobnej do obserwowanych w wielu europejskich metropoliach.
Czytaj dalej

Ile kosztuje segment w Warszawie

Najtańsze domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oferowane są w Warszawie w kwotach zbliżonych do cen większych mieszkań położonych w centralnych obszarach miasta. Zakup segmentu nie wiąże się już dziś z tak dużym wydatkiem jak kiedyś. Po pierwsze spadły ceny nieruchomości, a po wtóre ich metraż został dostosowany do obecnych możliwości zakupowych klientów.     

Czytaj dalej

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Polsce w III kwartale 2013

K.Kirejczyk kadr 3

Trzeci kwartał był pod względem liczby transakcji na rynku pierwotnym kolejnym dobrym okresem, i to pomimo dwóch miesięcy wakacyjnych. Liczba transakcji dorównała poziomem obrotom z okresu boomu, choć oczywiście pod względem wartości obrotów była wyraźnie niższa. Nadal wyraźnie niższa od przeciętnej była liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W rezultacie oferta we wszystkich miastach wyraźnie zmalała, natomiast ceny zaczęły rosnąć. Jak ma to zwykle miejsce w początkowym okresie wzrostu cen, przejawiało się to nie tyle w znaczącym wzroście cen ofertowych (cennikowych), ile w ograniczeniu oferowanych rabatów i bonusów. W otoczeniu rynku najważniejszymi zjawiskami były:

§       odnotowanie przez GUS sygnałów niewielkiego przyspieszenia tempa wzrostu gospodarczego,

§        – nowelizacja budżetu państwa oraz zapowiedź zasilenia przyszłorocznych finansów publicznych środkami z OFE, co w pewnym stopniu odsunęło obawy o sytuację w sektorze finansów publicznych w okresie co najmniej dwóch najbliższych lat,

§        – uchwalenie we wrześniu ustawy, wprowadzającej kolejny program wspierający nabywców na rynku pierwotnym, czyli „Mieszkanie dla Młodych” (MdM),

§        – zapowiedź przeznaczenia 5 mld złotych na utworzenie przez BGK funduszu mieszkań na wynajem.

Na bieżącą sytuację na rynku istotny wpływ wywierały także wcześniejsze regulacje: ustawa deweloperska i rekomendacja S3, a także utrzymujące się niskie stopy procentowe. Jednocześnie rynek obiegły informacje o ogłoszeniu bankructwa przez kilka podmiotów, w tym przez spółkę deweloperską notowaną na warszawskiej giełdzie, co może budzić obawy o przyszłe możliwości finansowania działalności deweloperskiej na rynku kapitałowy.

Podaż

Trzeci kwartał 2013 roku był już piątym z kolei, w którym liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była wyraźnie niższa nie tylko od liczby lokali sprzedanych, ale także od kilkuletniej przeciętnej. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) w okresie lipiec-wrzesień do sprzedaży wprowadzono niecałe 5,3 tys. mieszkań, czyli o prawie trzy tysiące mniej, niż przeciętna kwartalna wielkość w minionych trzech latach. W ostatnich dwunastu miesiącach wprowadzono w tych miastach do sprzedaży niecałe 23 tys. mieszkań, co oznacza wyraźny spadek w porównaniu z okresem ostatnich lat, kiedy rocznie pojawiało się na rynku w tych miastach 35 -37 tysięcy lokali. Obserwujemy zatem nadal skutki wejścia w życie ustawy deweloperskiej: najpierw rekordowo wysoką liczba rozpoczynanych inwestycji na początku 2012 roku, a następnie ostre wyhamowanie, już przez kolejne pięć kwartałów.

Mieszkania, które pojawiły się w sprzedaży w III kwartale 2013 roku, nadal w znaczącej części są oferowane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego zgodnego z ustawą o ochronie praw nabywców. Według informacji firm są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia 2012 formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży.

Dzięki bardzo dużej przewadze liczby sprzedanych mieszkań nad wprowadzonymi na rynek, łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu aglomeracjach zmniejszyła się piąty kwartał z rzędu i wyniosła nieco poniżej 44 tysięcy jednostek, o prawie 9% mniej niż trzy miesiące wcześniej i o ponad 22% mniej, niż w II kwartale 2012 roku, kiedy wielkość oferty osiągnęła rekordowy poziom. Spadki wielkości oferty miały miejsce we wszystkich miastach. Największy spadek oferty w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału miał miejsce w Krakowie (13,4%), duże spadki odnotowano także w Warszawie (9,4%) i w Poznaniu (8,5%).

Dane REAS o wyraźnym spadku liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w największych miastach znajdują potwierdzenie w statystykach GUS po III kwartale 2013 roku. W całej Polsce deweloperzy rozpoczęli budowę ok. 36,4 tysięcy mieszkań, czyli o 21,1% mniej, niż w analogicznym okresie 2012 roku, natomiast uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę ponad 41,2 tysięcy (o 24,6% mniej niż rok wcześniej). Spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczęły natomiast budowę mniej niż 1000 mieszkań, o ponad 44% mniej niż w pierwszych dziewięciu miesiącach 2012 roku. Wiele wskazuje na to, że liczba rozpoczętych w tym roku mieszkań może spaść do poziomu porównywalnego z kryzysowym rokiem 2009.

W trzecim kwartale bieżącego roku w porównaniu z poprzednim łączna liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach zmalała o ok. 1,3 tysiąca, czyli o 8,5%. Na koniec września takich mieszkań było około 13,8 tysiąca. Szczegółowa analiza sprzedaży wskazuje, że w większości miast właśnie lokale gotowe od niedawna lub znajdujące się w końcowej fazie budowy sprzedawały się najlepiej. W Warszawie liczba gotowych niesprzedanych mieszkań wynosiła nieco ponad 4,6 tysiąca, o 12,7% mniej niż kwartał wcześniej. Podobny w ujęciu procentowym spadek miał miejsce w Krakowie. W pozostałych miastach spadki miały skalę kilkuprocentową.

Wśród lokali znajdujących się w ofercie rynkowej na koniec września budowa prawie 18 tysięcy (41% oferty) zakończy się w 2014, a kolejnych 12 tysięcy (27% oferty) w 2013 roku. Dzięki nowym inwestycjom wzrósł udział w ofercie lokali planowanych jest do oddania w roku 2015 lub później – obecnie jest to około 5,5 tysiąca jednostek.

Popyt i ceny

W III kwartale 2013 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków zwiększyła się w porównaniu z II kwartałem 2013 roku o ponad 18% i wyniosła prawie 9,6 tys. mieszkań. Tak wysokiej liczby transakcji nie notowano na polskim rynku od okresu boomu w 2007 roku. W ostatnich czterech kwartałach sprzedano w tych miastach blisko 33,5 tys. lokali. Wyjątkowo dobra sprzedaż miała miejsce pomimo tego, że trzeci kwartał obejmuje dwa miesiące wakacyjne, w których zwykle obserwuje się spadek aktywności nabywców. Tak dobry wynik deweloperzy zawdzięczają z jednej strony większej aktywności nabywców ”gotówkowych” kupujących nieco droższe i większe mieszkania i traktujących kredyty jako uzupełniające, a nie podstawowe źródło finansowania zakupu, z drugiej zaś – mobilizacji nabywców, zaciągających kredyty na 100% wartości nieruchomości w ostatnich miesiącach przed wejściem w życie rekomendacji S3. Do tych głównych grup dołączyli także posiadacze znacznych oszczędności, decydujący się na zakup lokali w celach inwestycyjno-tezauryzacyjnych.

Dobrej sprzedaży sprzyjały także niskie stopy procentowe i relatywnie niskie ceny. Nominalne ceny za metr kwadratowy liczone na całej puli lokali znajdujących się w ofercie na koniec kwartału w zasadzie nie zmieniły się istotnie w okresie trzech miesięcy (wzrost ok. 1,6%) i są dziś na poziomie z końca 2011 roku. Wzrost ten był spowodowany przede wszystkim zmianą cen w Warszawie, spowodowaną szybszą sprzedażą tańszych mieszkań. Na pozostałych rynkach mamy do czynienia raczej ze stabilizacją cen ofertowych. Przeciętne ceny lokali wprowadzonych do sprzedaży zmieniły się nieznacznie, co potwierdza wyhamowanie trendu spadkowego, jaki miał miejsce we wcześniejszym okresie. Jednak trzeba pamiętać, że w początkowej fazie poprawy koniunktury wzrost cen dokonuje się nie poprzez podnoszenie cen cennikowych, ale wyraźną redukcję rabatów i bonusów. Taką tendencję można było już zauważyć w III kwartale w przypadku wielu inwestycji.

Zmniejszenie wielkości oferty przy wysokiej sprzedaży zaowocowało wyraźnym skróceniem okresu wyprzeda-ży bieżącej oferty, liczonej w kwartałach, w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów. Jakkolwiek teoretyczna wartość wskazująca na równowagę na rynku powinna mieścić się w zakresie 4- 5 kwartałów, to w zasadzie każda wartość bliska 5 kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. Trzeba bowiem pamiętać, że niewielka nadwyżka podaży wpływa pozytywnie na sprzedaż, ułatwiając potencjalnym nabywcom znalezienie poszukiwanego mieszkania i nie powoduje presji na obniżanie cen. W takiej sytuacji znajdują się już dziś deweloperzy z Warszawy, Trójmiasta i Wrocławia, gdzie przy zachowaniu tempa sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów oferta wyprzedałaby się w okresie nieco ponad pięciu kwartałów. Wyraźnie poprawiła się także sytuacja w Krakowie i Poznaniu. Najmniej korzystna jest relacja oferty do sprzedaży w Łodzi, ale przy niewielkiej skali tego rynku nawet kilkaset więcej sprzedanych w kwartale mieszkań może znacząco poprawić sytuację.

Komentarz REAS

Pomimo dwóch wakacyjnych miesięcy III kwartał przyniósł deweloperom bardzo dobre wyniki sprzedażowe, choć w różnych firmach i lokalizacjach sytuacja wyglądała inaczej. Czy jest to korzystny splot różnych czynników, czy początek kilkuletniej fazy dobrej koniunktury? Co może wydarzyć się na rynku w przyszłym roku?

Na sytuację na rynku w 2014 roku w segmencie mieszkań o podstawowym standardzie istotny wpływ będzie miał program MdM. W ramach tego programu na rynek mieszkaniowy ma trafić w przyszłym roku 600 milionów złotych, w postaci dopłat do wkładu własnego przy kredytach zaciąganych przy zakupie mieszkań na rynku pierwotnym. Można wstępnie szacować, że program ten będzie miał skalę porównywalną z oddziaływaniem programu Rodzina na Swoim (RnS) w 2012 roku. Jeśli program zostanie uruchomiony od początku stycznia, wówczas w skali roku wypłaconych zostanie prawdopodobnie ok. 16-18 tys. dopłat do kredytów, co może oznaczać wsparcie dla ok. 20-23% łącznej liczby transakcji na rynku deweloperskim w 2014 roku, o wartości rzędu 16-18% łącznej rocznej wartości transakcji w kraju.

Podobnie jak to miało miejsce w przypadku programu RnS, wsparcie rynków przez program MdM w różnych miastach będzie miało bardzo zróżnicowaną skalę i znaczenie dla tych rynków, przy czym najwięcej skorzystają mieszkańcy niektórych największych miast. Zróżnicowanie skali dopłat wynika wprost z oparcia programu na limitach kosztów odtworzeniowych, ustalanych przez wojewodów na podstawie danych wojewódzkich urzędów statystycznych. Limity te, z niejasnych powodów, znacznie się różnią w przypadku miast o bardzo podobnych kosztach budowy i cenach sprzedaży. Według orientacyjnych szacunków, z puli mieszkań znajdujących się w ofercie na koniec III kwartału 2013 r. do dopłat zakwalifikowałoby się w poszczególnych miastach:

§        Gdańsk – 54% oferty

§        Wrocław – 25%

§        Poznań – 16%

§        Warszawa – 10%

§        Kraków – 6%

§        Łódź – 60%

Program będzie miał istotne znaczenie nie tylko dla nabywców i firm deweloperskich, ale także dla sektora bankowego, neutralizując częściowo konsekwencje wejścia w życie rekomendacji S3, uniemożliwiającej bankom udzielanie od 1 stycznia kredytów na 100% i więcej ceny zakupu nieruchomości. Program MdM jest jednak krytykowany nie tylko ze względu na nierówno-mierne wspieranie poszczególnych miast i odcięcie od wsparcia z budżetu mieszkańców mniejszych miast, w których prawie nie ma inwestycji deweloperskich, ale także za zachęcanie do inwestowania na obrzeżach miast, jak również poza ich granicami. Przyczynia się to do zjawiska „urban sprawl”, czyli rozlewania zabudowy na peryferie i wyludniania śródmieść miast.

Z drugiej strony, z perspektywy nabywców, którzy z programu skorzystają, mechanizm początkowej dopłaty do wkładu własnego jest bardziej atrakcyjny od dopłat do odsetek od kredytu, stosowanych w programie RnS. W przypadku programu MdM dopłata rzeczywiście zwiększy kwotę, za którą nabywca będzie mógł kupić mieszkanie, albo zmniejszy zapotrzebowanie na kredyt.

Na wielkość nowej podaży istotny wpływ ma dostępność finansowania dla deweloperów. Oprócz ustawy deweloperskiej może ona zależeć również od reakcji rynku na problemy, jakie będą mieli nabywcy mieszkań w inwestycjach firm, które już ogłosiły bankructwo lub je jeszcze ogłoszą. Jednym z możliwych skutków jest ograniczenie możliwości finansowania poprzez emisje obligacji firm deweloperskich, a także traktowanie finansowania sektora jako działalności o podwyższonym ryzyku przez banki.

Drugim szeroko dyskutowanym w minionym kwartale programem jest koncepcja wielkiego, jak na skalę polskiego rynku najmu instytucjonalnego, funduszu mieszkań na wynajem. Fundusz, tworzony i zarządzany w przyszłości przez Bank Gospodarstwa Krajowego, ma zainwestować 5 miliardów złotych, przede wszystkim w największych miastach w Polsce. Uczyniłoby to fundusz największym nabywcą mieszkań (lub deweloperem) na rynkach tych miast. Wybudowane i wykończone pod klucz mieszkania mają być wynajmowane za takie czynsze, aby fundusz uzyskiwał zwrot z kapitału na poziomie 4% rocznie.

Szczegółowe założenia funkcjonowania funduszu są jeszcze w trakcie opracowywania. Jeśli spełnią się zapowiedzi zbudowania portfela obejmującego co najmniej kilkanaście tysięcy mieszkań w największych miastach w okresie około 10 lat wywrze on z pewnością istotny wpływ na rynek najmu. Najprawdopodobniej spowoduje to spadek ogólnego poziomu czynszów, wzrost standardów i jakości obsługi najemców. Może także dać impuls do zmian legislacyjnych, a także utorować drogę innym instytucjonalnym inwestorom.

Fundusz będzie jednak także oddziaływał na rynek pierwotny w największych miastach. Wobec wzrostu skali produkcji ceny wykonawstwa mogą zacząć rosnąć, także w obszarze robót wykończeniowych. Istnieje ryzyko, że inni inwestorzy mogą wyhamować zakupy o charakterze inwestycyjnym. W jakimś stopniu w dalszej perspektywie może także zmniejszyć popyt na małe mieszkania, sprzedawane dotychczas singlom na wczesnym etapie samodzielności życiowej.

Dla deweloperów o udokumentowanej zdolności do sprawnej realizacji inwestycji może to być szansa zwiększenia produkcji, choć niekoniecznie zwiększenia rentowności. Będzie to szczególnie atrakcyjne rozwiązanie dla podmiotów realizujących bardzo duże, wieloetapowe przedsięwzięcia na wcześniej zakupionych gruntach. Dla firm mających problemy z uzyskaniem kredytu bankowego i rachunku powierniczego może to być koło ratunkowe, pozwalające na zagospodarowanie posiadanych terenów bez konieczności budowania mieszkań pod rygorami ustawy deweloperskiej. Jednak wpływ na sektor deweloperski w dużym stopniu zależy od tego, czy podstawowym sposobem pozyskiwania mieszkań przez fundusz będą zakupy od deweloperów, czy też samodzielne pełnienie roli inwestora, konkurującego z deweloperami o tereny i wykonawców.

Na relację popytu i podaży w 2014 roku istotny, jeśli nie zasadniczy wpływ będą miały banki. Już dziś deweloperzy sygnalizują trudności w otwarciu rachunków powierniczych dla nowych inwestycji, z drugiej strony zaś banki wskazują na trudne do zaakceptowania wymogi ustawy o ochronie praw nabywców. Wobec braku rozwiązań alternatywnych (np. ubezpieczenia transakcji) o wielkości podaży mogą w praktyce decydować niektóre banki i nieliczne firmy deweloperskie. Jeśli zjawisko to się utrzyma, oferta nadal będzie maleć, a ceny nieuchronnie wzrosną. Takie sygnały zwiększą zapewne liczbę nabywców gotówkowych, pragnących wykorzystać fazę najniższych cen do dokonania planowanego od dłuższego czasu zakupu. W efekcie lata 2014-2015 mogą przynieść okres wyraźnej, dość szybkiej poprawy koniunktury. Może jednak się ona równie szybko skończyć, jeśli ustaną czynniki zewnętrzne, które ją spowodują, lub pojawią się inne, które dziś trudno przewidzieć. W najkorzystniejszej sytuacji będą zapewne nadal najsilniejsze podmioty, które wykorzystają najbliższy okres do zwiększenia udziału w rynku.

 

Kazimierz Kirejczyk

REAS

zródło: Property Journal 1/2014

 

 

Zbyt niskie limity cen w programie Mieszkanie dla Młodych

Magdalena Paluch
02-11-2013 r.
kapelanka kraków kadr

Pierwszego stycznia 2014 roku zacznie funkcjonować nowy program państwowego wsparcia przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego.

Program Mieszkanie dla Młodych ma pomóc młodym małżeństwom i osobom samotnym do 35. roku życia w zakupie pierwszego mieszkania. Bezdzietna rodzina i singiel dostaną dofinansowanie w wysokości 10 proc. ceny mieszkania, natomiast rodzina posiadająca potomstwo w wysokości 15 proc. Jeżeli w okresie pięciu lat od zakupu mieszkania urodzi się trzecie bądź kolejne dziecko – będzie można liczyć na dodatkowe 5 proc. Ponadto dopłaty będą obejmować koszty zakupu 50 metrów kwadratowych nowych mieszkań do powierzchni całkowitej 75 m kw., a także kupna domu gdzie powierzchnia użytkowa nie przekroczy 100 m kw. Pomoc państwa ma obejmować także osoby budujące domy systemem gospodarczym gdzie będzie możliwość odzyskania części VAT za materiały użyte do budowy.

Niestety obecne limity cen metra kwadratowego, do których państwo dofinansuje zakup mieszkania w ramach programu, są ustalone znacznie poniżej cen ofertowych mieszkań z rynku pierwotnego, dostępnych na rynku. Korzystając z państwowej pomocy przy zakupie mieszkania możemy mieć spory problem, szczególnie w takich miastach jak Warszawa, Kraków i Wrocław, czyli na największych rynkach gdzie te limity cen są nawet o kilkadziesiąt procent niższe od średnich stawek metra kwadratowego. Troszkę lepiej sytuacja ta wygląda w Poznaniu i Gdańsku.

Limity cen metra kwadratowego, do którego możliwe będzie dofinansowanie w ramach rządowego wsparcia wynoszą odpowiednio: w Warszawie – 5864 zł, w Krakowie – 4894, we Wrocławiu – 4774, w Poznaniu – 5604, w Gdańsku – 5718 zł a w Katowicach – 4695 zł.

Limity te są bardzo niskie w stosunku do aktualnych średnich cen ofertowych nowych mieszkań w WGN, szczególnie w takich miastach, jak Wrocław czy Kraków. Okazuje się, że bardzo trudno znaleźć tak tanie mieszkania z rynku pierwotnego lub ewentualnie są to tylko pojedyncze oferty.
 
W Warszawie średnie ceny metra kwadratowego mieszkań z rynku pierwotnego wynoszą w 6720 zł i oznacza to, że są wyższe od limitów cenowych programu o prawie 1000 zł co przekłada się na 12,5 proc. Wśród mieszkań, które mieszczą się w limitach państwowych znajdziemy pojedyncze oferty.

W Krakowie oferenci sprzedają nowe mieszkania  w cenie 6130 zł za metr kwadratowy i jest to stawka wyższa o 24 proc. od zakresu cenowego nowego programu.

We Wrocławiu, gdzie średnie ceny metra nowego mieszkania wynoszą aktualnie aż 6120 zł, stawki są wyższe od limitów państwowych aż o 28 proc.

W Gdańsku średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku pierwotnego wynosi 5700 zł i mieści się więc na poziomie limitu cenowego dla tego miasta. W stolicy Wielkopolski natomiast, gdzie obecnie za metr kwadratowy zapłacimy tyle co w Gdańsku, cena ta jest nieznacznie wyższa (100 zł) od limitu cen dla programu Mieszkania dla Młodych.

W Katowicach sytuacja prezentuje się najlepiej. Tutaj średnia cenowa wynosząca 4495 zł jest o 200 zł  poniżej założonych przez program „widełek” cenowych.

Jak widać większość aktualnych limitów cenowych metra kwadratowego jest zbyt wysoka, albo znajduje się w górnej granicy średnich cenowych największych rynków mieszkaniowych w kraju (wyjątek Katowice). Teoretycznie można by przypuszczać, że w zaistniałej sytuacji deweloperzy dostosują swoje cenniki do limitów programu i spadną ceny mieszkań nowych w takich miastach jak Warszawa, Kraków i Wrocław.

Magdalena Paluch

Analityk Rynku

Rośnie sprzedaż nowych mieszkań, ceny sztywne

skorosze kadr

W ostatnich miesiącach deweloperzy sprzedali w Warszawie znacznie więcej mieszkań niż wprowadzili do oferty rynkowej. W trzecim kwartale br. w stolicy nabywców znalazło ok. 4 tys. nowych mieszkań, podczas gdy w tym samym czasie weszło na rynek ok. 2,2 tys. Tym samym, oferta warszawskiego rynku pierwotnego zmniejszyła się do niespełna 17 tys. mieszkań, podaje Reas.

Poza wzrostem sprzedaży, w ostatnim czasie widoczne jest też wyraźne wyhamowanie spadku cen, a nawet ich odbicie na rynku deweloperskim. Duże zainteresowanie ze strony nabywców, które przekłada się na dobry poziom sprzedaży mieszkań powoduje, że deweloperzy nie są skłonni obniżać stawek.    

MDM bez wpływu na rynek

Od początku 2014 roku rynek mieszkaniowy wsparty zostanie przez nowy program dopłat do kredytów – Mieszkanie dla Młodych. Jednak w ocenie przedstawicieli większości firm deweloperskich, nowy system dopłat nie będzie miał dużego wpływu na poziom sprzedaży, bo niewiele mieszkań będzie się do niego kwalifikowało. Limity cen zostały ustalone na tak niskim poziomie, że w Warszawie MDM obejmie tylko 10 proc. oferty deweloperów.       

Finisz kredytu bez wkładu własnego  

Tymczasem, jeszcze w tym roku wiele osób zdecyduje się zapewne na zakup mieszkania, ze względu na zmianę przepisów dotyczących udzielania kredytów. Tylko do końca 2013 roku banki mogą pożyczać na 100 proc. wartości mieszkania, w styczniu przyszłego roku trzeba będzie mieć 5 proc. własnych oszczędności na wkład własny.

–  Osoby, które nie mają zgromadzonych oszczędności muszą złożyć wnioski kredytowe jeszcze w tym roku. Dlatego wielu klientów przyspiesza swoje decyzje zakupowe. Obserwujemy też rosnące zainteresowanie większymi mieszkaniami, o powierzchni powyżej 50 mkw. Do zakupu mieszkań na naszym Osiedlu Alpha w warszawskich Skoroszach skłania też oferowane przez nas wykończenie pod klucz w cenie mieszkania – wymienia Teresa Witkowska z Red Real Estate Development.   

Spada zdolność kredytowa

A w jakiej wysokości kredyt może dostać dziś średnio zarabiający singiel i rodzina? Jak podaje Invigo, singiel osiągający dochody na poziomie średniej krajowej (3757 zł, czyli ok. 2684 zł na rękę) może liczyć na 240 tys. zł kredytu hipotecznego. Przeciętnie zarabiająca rodzina z dwójką dzieci, nawet jeśli ma pewne obciążenia finansowe, pożyczy w banku ok. 450 tys. zł. Niestety w ostatnim czasie spada zdolność kredytowa osób pożyczających na mieszkania. Poza tym, jak podają analitycy, październik jest kolejnym miesiącem, w którym banki podnoszą swoje marże.  

fot. mieszkanie pokazowe w Skoroszach

Autor: RED Real Estate Development

 

Ile za nowe mieszkanie w Warszawie ?

dompress kadr

Za metr mieszkania od dewelopera w Warszawie musisz wyłożyć ponad 7 tys. zł.

 

Dzisiejsza oferta deweloperów różni się od tej sprzed kilku lat. Większość mieszkań, które można kupić na stołecznym rynku pierwotnym jest już gotowych. Według danych portalu Dompress.pl, 7 na 10 mieszkań wystawionych do sprzedaży w stolicy jest już oddanych do użytkowania. Tylko niespełna 29% lokali jest w trakcie budowy. Nowe mieszkanie w Warszawie kosztuje średnio ponad 7 200 zł za mkw. W inwestycjach w budowie można kupić lokal nieco taniej, przeciętnie o ponad 200 zł/mkw. mniej. Średnia stawka ofertowa na stołecznym rynku deweloperskim jest zbliżona do przeciętnej ceny, po jakiej nabywane były w Warszawie mieszkania (z rynku pierwotnego i wtórnego) w drugim kwartale bieżącego roku. Związek Banków Polskich w podał bowiem w swoim ostatnim raporcie, że stołeczne nieruchomości kupowane były w połowie roku średnio po 7 165 zł/mkw.  

Gdzie powyżej średniej

Analitycy portalu przyjrzeli się ofercie poszczególnych warszawskich dzielnic. Najwyższe stawki ofertowe jak zwykle dotyczą mieszkań budowanych w centrum miasta. W Śródmieściu za metr nowego mieszkania trzeba zapłacić 9 800 zł. Deweloperzy dyktują tu wyższe ceny nie tylko ze względu na lokalizację, ale również wyższy standard powstających budynków.  

Powyżej średniej stawki dla miasta plasują się ceny w lubianych przez warszawiaków Mokotowie (8 800 zł/mkw.) i Ursynowie (7 820 zł/mkw.). O ile jednak na Mokotowie dużo się buduje, to na Ursynowie nie znajdziemy zbyt wiele nowych inwestycji. Do tanich dzielnic nie należy też Wola, w której za 1 metr deweloperzy liczą sobie przeciętnie 8 160 zł. Ze względu na dużą dostępność terenów pod budowę ta atrakcyjnie położona dzielnica przechodzi teraz transformację. Nie tylko najwięcej się w niej buduje, ale realizację następnych dużych inwestycji mieszkaniowych zapowiedzieli już kolejni inwestorzy.      

Białołęka najtańsza

Wola pod względem ilości projektów deweloperskich zdetronizowała Białołękę, w której jeszcze w ubiegłym roku budowało się w Warszawie najwięcej. Na Białołęce wciąż jednak jest najtaniej. Z analizy ofert portalu Dompress.pl wynika, że mieszkania deweloperskie w tej najdalej na północ wysuniętej dzielnicy miasta wystawione są do sprzedaży średnio za 5400 zł/mkw. A już na sąsiednim Targówku nowe lokale kosztują prawie 6 800 zł/mkw. Deweloperzy aktywni są też na Pradze Południe i na Bemowie. W tych dzielnicach za metr chcą średnio 6 600 zł.  

Firmy deweloperskie zaangażowały się też w projekty na Żoliborzu, gdzie w poprzednich latach niewiele się budowało. Chcąc kupić mieszkanie w tej zielonej części miasta trzeba przygotować się na wydatek rzędu ponad 7 500 zł/mkw.

Stołeczna aglomeracja to niezwykle aktywny rynek deweloperski, który nie ma sobie równych w kraju. Zapotrzebowanie na mieszkania w Warszawie jest jednak tak duże, że inwestorzy mają tu dobre perspektywy rozwoju. Aż jedna czwarta pieniędzy, które Polacy pożyczają na zakup nieruchomości przypada właśnie na stolicę.  

autor: Dompress.pl

fot. materiały prasowe

Stabilne ceny mieszka, restrykcyjne banki

OSIEDLE ALPHA_URSUS_RED_1 (Large)

W ostatnim czasie ceny mieszkań ustabilizowały się. Wahania stawek miały charakter raczej kosmetyczny. Dziś kupimy mieszkania znacznie taniej niż kilka lat temu.

Na rynku deweloperskim najbardziej atrakcyjne cenowo oferty można znaleźć w segmencie budownictwa popularnego. Nowe mieszkania w większości przypadków są teraz tańsze od tych z drugiej ręki. Nie należy się już raczej spodziewać, żeby najbardziej poszukiwane na rynku lokale o metrażu 35 – 55 mkw. można było kupić w znacząco niższej cenie. Tym bardziej, że coraz częściej słychać głosy zwiastujące raczej odbicie cen.

Z ostatnich danych ZBP wynika, że stawki transakcyjne mieszkań nie legły w ciągu ostatnich miesięcy specjalnym zmianom. W drugim kwartale br. osoby zaciągające kredyty mieszkaniowe płaciły za 1 mkw. mniej więcej tyle samo, jak na początku roku. Różnice, które występowały w poszczególnych miastach były niewielkie. Największy wzrost cen odnotowany został we Wrocławiu, gdzie 1 mkw. kosztował średnio o 74 zł więcej. Stawka transakcyjna zmalała najbardziej w Poznaniu, w którym kupujący wykładali za mieszkania przeciętnie o 43 zł mniej za metr.

Trudno liczyć na dopłatę

W Warszawie mieszkanie kupowane latem kosztowało średnio niewiele ponad 400 tys. zł. Jak czytamy w raporcie Związku Banków Polskich, za metr kwadratowy płaciliśmy w stolicy ok. 7165 zł. Oznacza to, że w przyszłym roku w Warszawie trudno będzie skorzystać ze wsparcia finansowego w ramach programu Mieszkanie dla młodych. Żeby dostać dopłatę trzeba będzie znaleźć mieszkanie, którego cena nie będzie przekraczać 6 095 zł/mkw. Program obejmie jedynie niedużą liczbę najtańszych stołecznych inwestycji.

Program dopłat niewiele zmieni na rynku. Dlatego już teraz deweloperzy proponują nowe rozwiązania. Red Real Estate Development w swoich inwestycjach w Warszawie i Poznaniu wprowadził nowy standard sprzedaży, oferując wykończenie mieszkania pod klucz w cenie. Na stołecznym osiedlu przy Skoroszewskiej w zakupionym mieszkaniu można od razu zamieszkać, bo jego budowa dobiegła już końca. I nie jest to oferta, która dotyczy tylko dużych lokali. Najmniejsze dostępne dwójki mają powierzchnię ok. 50 mkw. Kupując lokal kredytem można sfinansować w tym przypadku także wykończenie.

Banki nie chcą ryzykować

A trzeba przyznać, że kredytobiorcy nie mają teraz łatwo. Spadkowi liczby zaciąganych kredytów winne są bowiem same banki potent 20mg levitra. Z raportu Związku Banków Polskich (ZBP) wynika, że w drugim kwartale bieżącego roku banki udzieliły tylko o blisko 6 proc. więcej kredytów niż w pierwszych trzech miesiącach 2013 roku. Istotne przy tym, że początek tego roku miał najgorszy od czterech lat bilans, jeśli chodzi o liczbę zaciąganych kredytów hipotecznych.

W ocenie przedstawicieli Związku Banków Polskich proces decyzyjny przy akceptacji wniosków kredytowych, restrykcyjne wymaganie formalne w połączeniu z ogromną ostrożnością banków sprawiły, że wiele osób kupujących mieszkania sięga po własne oszczędności. Część kredytobiorców ogranicza również wielkość zobowiązań.
Ostatnie obniżki stóp procentowych teoretycznie powinny przyczynić się do wzrostu zdolności kredytowej potencjalnego klienta banku. Okazuje się jednak, że na wyższe kwoty mogą wciąż liczyć tylko osoby nieźle zarabiające. Szczególnie utrudniony dostęp do kredytów mają w tej chwili osoby prowadzące działalność gospodarczą i zatrudnione na tzw. umowach śmieciowych. Nie mniej, wysokość przeciętnie zaciąganego kredytu na mieszkanie wzrosła w ostatnich miesiącach o kilka procent do ponad 200 tys. zł.

Niskie oprocentowanie hipotek

Nadzieję na poprawę sytuacji na rynku kredytowym daje udany lipiec, który może być początkiem lepszego drugiego półrocza tego roku. Kredytobiorcom sprzyjają teraz mniejsze oprocentowanie, dzięki niskim stopom procentowym, co przekłada się na mniejsze obciążenie miesięczną ratą spłaty. Ale uwaga, banki udzielają teraz głównie kredytów w złotych. Udział kredytów walutowych to niespełna 1 proc. całego portfela nowych zobowiązań.
Istotną wiadomością dla wielu osób chcących zamieszkać na swoim może okazać się też to, że od 2014 roku będą musiały posiadać minimum 5 proc. wartości nieruchomości na wkład własny. Już teraz banki zaczynają bardziej restrykcyjnie podchodzić do kredytobiorców, którzy nie dysponują żadnymi zaoszczędzonymi środkami. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że zaciąganych jest coraz mniej kredytów z mniejszym niż 20 proc. wkładem własnym. Wśród umów podpisanych między kwietniem a czerwcem tego roku połowa jest takich, gdzie kredytobiorcy pokryli samodzielnie ponad jedną piątą ceny kupowanej nieruchomości.

Jest i dobra wiadomość. Banki będą mogły wydłużyć z 25 do 30 lat przyjmowany teraz okres spłaty zobowiązania do wyliczenia zdolności kredytowej. Nie należy jednak spodziewać się, że pozwoli to na istotną poprawę zdolności kredytowej, choć trochę powinna się ona zwiększyć.

Oczekiwanie na odbicie cen

alfha ursus Oferta maleje, bo deweloperzy sprzedają więcej mieszkań niż wprowadzają na rynek
W tym roku wakacje nie okazały się na rynku nieruchomości okresem ogórkowym. Zarówno w pierwszej połowie bieżącego, 2013 roku, jak i w okresie urlopowym, deweloperzy nie narzekają na brak klientów. Według firmy Reas, w ostatnich miesiącach  sprzedaż mieszkań w wielu firmach była najlepsza od 2009 roku. W drugim kwartale tego roku deweloperzy w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Łodzi i Poznaniu sprzedali o 9 proc. więcej mieszkań niż w pierwszych trzech miesiącach roku.

Klienci z gotówką   

Sprzedaż rośnie, ale do biur sprzedaży deweloperów trafiają teraz zupełnie inni klienci niż w minionym roku. Do końca 2012 roku sprzedawały się mieszkania kwalifikujące się do dopłat w ramach programu Rodzina na Swoim, czyli lokale najtańsze. Teraz wiele osób kupuje za gotówkę. Nawet 30-40 nabywców w niektórych inwestycjach to osoby, które płacą za mieszkania z własnych oszczędności lub kupują przy niewielkim wsparciu kredytowym. Transakcje zawierają nie tylko ci, którzy wycofali pieniądze z mało opłacalnych dziś lokat, ale i osoby, które wyczekiwały na dołek cenowy, by podjąć ostateczną decyzję o zmianie mieszkania. Osoby, które poszukują odpowiedniej dla siebie oferty większą uwagę zwracają teraz na jakość wykonania inwestycji. Ponadto na rynku można zaobserwować większe niż wcześniej zainteresowanie mieszkaniami trzypokojowymi.

Ceny na dnie   

Przedstawiciele Związku Banków Polskich oceniają, że ceny mieszkań w wielu przypadkach osiągnęły już dno. Obecnie utrzymują się na ustabilizowanym poziomie, ale biorąc pod uwagę niezłą sprzedaż i spadającą w coraz szybszym tempie podaż, przewidują że na wiosnę stawki mogą zacząć rosnąć. Jak oblicza Reas, jeszcze pół roku temu kupujący mieli do wyboru ponad 54 tys. mieszkań (łącznie w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Łodzi i Poznaniu), zaś pod koniec czerwca 2013 już tylko ok. 48 tys. Promocje na rynku deweloperskim przybierają teraz nieco inną formę. Deweloperzy wprowadzają coraz częściej nowy standard sprzedaży mieszkań. – W naszych inwestycjach w Warszawie i Poznaniu prowadziliśmy autorski program „Rodzina na gotowym”. Na poznańskim osiedlu Red Park i na osiedlu Alpha w warszawskich Skoroszach, którego budowę właśnie zakończyliśmy, oferujemy wykończenie w cenie mieszkania. Dla naszych klientów to duże ułatwienie. Mogą od razu wprowadzić się do gotowego mieszkania, a przy tym zaoszczędzić – tłumaczy Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w Red Real Estate Development.

Tanie kredyty 

Do zakupów zachęcają nie tylko najniższe od kilku lat ceny mieszkań. Duży wpływ na wzrost sprzedaży mieszkań ma niewątpliwie Rada Polityki Pieniężnej, która w wyniku serii cięć obniżyła stopy procentowe do rekordowo niskiego poziomu. Oprocentowanie kredytów jest teraz najniższe w historii. Decyzje RPP zaowocowały też spadkiem opłacalności lokat bankowych. Na rynku pojawili się więc inwestorzy upatrujący w zakupie nieruchomości alternatywę dla nisko oprocentowanych lokat. Jeszcze w tym roku w biurach sprzedaży deweloperów mogą pojawić się osoby, które będą chciały kupić mieszkanie bez wkładu własnego. Wymóg posiadania 5 proc. wartości mieszkania na wkład własny będzie bowiem obowiązywał od początku 2014 roku. W przyszłym roku popyt na mieszkania może zwiększyć również wprowadzenie nowego programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych. Ostatnie propozycje zmian dotyczące limitu cen mieszkań kwalifikujących się do programu w pewnym stopniu wpłyną na zwiększenie się w poszczególnych miastach liczby mieszkań, na które będzie można uzyskać dopłatę.

Autor: RED Real Estate Development