Archiwa tagu: nieruchomoci

Przegld rynku budynk

u185

Rynek sprzedaży i kupna budynków handlowych jest specyficznym, ale też bardzo ciekawym segmentem całego rynku nieruchomości. Kupno takiego obiektu w celach inwestycyjnych często wiąże się z późniejszym wynajmem powierzchni. Pytanie tylko czy opłaca się inwestować w nieruchomości komercyjne z przeznaczeniem na handel i usługi? W dużych miastach rozpiętość stawek za tego typu nieruchomości sięga od 1,5 mln do nawet 13 mln zł, za nowy wielopiętrowy budynek.

Aktualnie wśród ofert WGN 256 dotyczy całych budynków handlowo – usługowych, wystawionych na sprzedaż. Liczba ofert w tym segmencie jest dość duża. Średnia cenowa metra kwadratowego tego typu nieruchomości wynosi w WGN, w skali całego kraju, 3000 złotych za metr kwadratowy.

Nabywcami takich nieruchomości mogą być na pewno podmioty i osoby zainteresowane bądź zyskami z najmu, ewentualnej późniejszej odsprzedaży, bądź sieci i placówki handlowe, które szukają nowych, atrakcyjnych lokalizacji dla swoich punktów. Rynek najmu tego typu powierzchni uważany jest przez ekspertów za jedną ze stabilniejszych form inwestowania, mimo, że mającą charakter długoterminowy. Przyjmuje się, że jeśli inwestycja jest trafiona, można liczyć na roczną stopę zwrotu na poziomie około 8 – 10 %, co oznacza, że koszt kupna lokalu zwróciłby się w ciągu 10 – 12 lat. Oczywiście powinniśmy pamiętać, że tego typu nieruchomości też są opatrzone ryzykiem.

Kupujący budynki z przeznaczeniem na wynajem musi pamiętać, że kluczową kwestią jest lokalizacja. Jeśli np. sklep ma znaleźć najemców, musi być położony np. przy dużych ciągach komunikacyjnych, bądź w miejscu, gdzie brakuje obiektów handlowych. Ważne jest też, by np. witryny budynku były umiejscowione od strony ulicy i by powierzchnie handlowe były zlokalizowane na parterze. To wszystko również przyciąga klientów przyszłego najemcy. Za inwestowaniem w nieruchomości handlowo – usługowe na wynajem przemawia też choćby wieloletnia umowa najmu. Standardem jest podpisywanie umów na przynajmniej 5 lat, co odróżnia ten rynek np. od rynku wynajmu mieszkań, gdzie dominują umowy podpisywane na rok.

Jak już wspomnieliśmy – średnia cenowa w WGN wynosi 3000 złotych, ale stawki są bardzo mocno zróżnicowane w zależności od standardu, lokalizacji i powierzchni. Jak łatwo się domyślić – najwyższe ceny zyskują budynki w dużych miastach, w szczególności w centralnych lokalizacjach, przy głównych ulicach handlowych itp.

Przykładowo – we Wrocławiu średnie stawki w tym segmencie wynoszą 5 tys. zł za metr i nawet xanax overdose w jednym mieście są zróżnicowane. Budynek handlowy 371 m.kw. przy ulicy Piłsudskiego, inwestor życzy sobie 6200 zł od metra. By kupić całość, musimy zapłacić 2,3 mln zł. Z kolei cena ofertowa innej nieruchomości wystawionej do sprzedaży, w dzielnicy Fabryczna to 7000 zł od metra . Tam do kupienia jest cały zakład przetwórstwa spożywczego, zajmujący się produkcją gotowych dań. Oferta może dotyczyć klientów zainteresowanych taką działalnością, przewiduje sprzedaż z maszynami i pełnym wyposażeniem.

W Krakowie metr kwadratowy średnio kosztuje 6 tys. zł. Ceny za tego typu obiekty zaczynają się od 1,1 mln, a sięgają 3,5 mln zł.Najwyższe stawki zyskują budynki stosunkowo nowe, które mogą być przeznaczone na działalność różnego typu. Za 6800 zł za metr wystawiony został na sprzedaż 240 metrowy obiekt z 2007 roku w dzielnicy Krowodrza. Budynek może pełnić zarówno funkcję usługowo – biurową, jak i mieszkalną. Z kolei mniejsze wyceny zyskują obiekty stare, popeerelowskie, typu pawilon, zwłaszcza duże powierzchniowo. Dla przykładu; wystawiony na sprzedaż 1000 – metrowy pawilon z lat 70. jest do kupienia za 3500 zł od metra.

W Gdańsku średnia cenowa obecnie w WGN, wynosi blisko 9 tys. zł, w Gdyni – około 6 tys. Za naprawdę dobrą lokalizację sprzedający życzą sobie cen dużo wyższych od rynkowych. W centrum Gdańska – Wrzeszcza, 50 metrów kwadratowych lokalu po zakładzie fryzjerskim wyceniono na 12 tys. zł od metra. Oferent przekonuje, że z racji centralnego położenia jest to świetna inwestycja z przeznaczeniem na sklep, placówkę bankową itp.

Wśród ofert zdarzają się też nowe budynki handlowo – usługowe. Takim przykładem będzie oferta w Katowicach za blisko 2000 m kw. powierzchni użytkowej obiektu klasy A postawionego w 2010 roku, wyposażony w windę i klimatyzację oferent chce 13 mln zł.

Na cenę może mieć wpływ też to, czy budynek ma już najemców. Oferta, w której wynajęta jest już cześć obiektu, może być postrzegana jako pewniejsza i bardziej atrakcyjna. Tak jest w tym przypadku, gdzie część handlową na parterze wynajmuje znana sieć spożywcza.

Podsumowując: przegląd ofert z rynku>budynków handlowo – usługowych potwierdza, że jest to ciekawy i różnorodny segment rynku, który coraz bardziej zyskuje na znaczeniu. Tego typu nieruchomości w WGN przybywa. Stanowią one atrakcyjną i perspektywiczną alternatywę dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi.

Marcin Moneta/ Analityk WGN

EUROPEJSKI RYNEK NIERUCHOMOCI KOMERCYJNYCH ZNOWU AKTYWNY

arkady wroc kadr

Na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych rośnie aktywność inwestorów, wynika z raportu firmy Cushman&Wakefield. Do ponownego wzrostu obrotów przyczynia się zmiana nastrojów wśród konsumentów, a także na rynkach finansowych. Ceny w najlepszych lokalizacjach zaczynają się zmieniać, a stopy kapitalizacji na głównych rynkach zmniejszyły się w ciągu minionego lata. Umacnia to pozytywne nastroje i zachęca nowych nabywców i sprzedających do większej aktywności.

Główne rynki nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, ale ograniczona podaż najlepszych aktywów zmusza inwestorów do rozpatrywania alternatywnych strategii inwestycyjnych. Niektórzy stawiają na dywersyfikację w celu zwiększenia zysków z portfeli nieruchomości, natomiast inni są gotowi podjąć ryzyko w poszukiwaniu wyższych przychodów. Jednak wielu inwestorów wybiera nowe rynki za cel inwestycyjny, o czym świadczy wyraźny wzrost popularności lokalizacji spoza grona najważniejszych rynków nieruchomości w Europie.

W porównaniu z pierwszym kwartałem 2013 r. łączny wolumen obrotów na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych zmniejszył się w drugim kwartale o 1,7%, ale w Europie Południowej wzrósł o 94%, a w krajach Beneluksu o 61%. Jednak w poprzednim kwartale najwięcej środków zainwestowano w Europie Środkowej, która odnotowała najszybszy wzrost wartości transakcji inwestycyjnych w pierwszej połowie bieżącego roku.

image004

Jan Willem Bastijn, dyrektor działu rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Jesteśmy świadkami odbicia na rynku inwestycji w nieruchomości, a inwestorzy na nowo odkrywają rynki, które przez pewien czas omijali. Przewidujemy ponadto wzrost popytu i aktywności w 2014 r. wynikający z poprawy nastrojów w większości krajów, coraz łatwiejszego dostępu do finansowania dłużnego i kapitałowego oraz akceptacji przez kupujących większego ryzyka”.

Trendy na rynku nieruchomości kształtują się podobnie do zmian na innych rynkach inwestycyjnych. David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Stabilizacja lub obniżenie się wskaźników ryzyka makroekonomicznego sprawiły, że inwestorzy zaczęli poszerzać horyzonty zainteresowań w Europie, aczkolwiek nadal postępują ostrożnie”.

Różnica oprocentowania 10-letnich obligacji pomiędzy głównymi a drugorzędnymi rynkami wyraźnie się zmniejszyła w minionym roku zarówno wskutek wzrostu rentowności obligacji na głównych rynkach, jak i względnego spadku oprocentowania obligacji w pozostałych krajach.

W krajach GIIPS (Grecja, Irlandia, Włochy, Portugalia i Hiszpania) premia za ryzyko zmniejszyła się o ponad połowę do poniżej 400 punktów bazowych, czyli najniższego poziomu od trzech lat.  

David Hutchings powiedział: „Niektóre zmiany premii za ryzyko są uzasadnione, ponieważ lepiej odzwierciedlają ryzyko makroekonomiczne. Dawniej średnia premia uwzględniała nazbyt tolerancyjne podejście do ryzyka. Warto zaznaczyć, że obecnie sytuacja na rynku nieruchomości wyraźnie się poprawiła w porównaniu z poprzednimi latami. Inwestorzy generalnie interesują się dużymi miastami i atrakcyjnymi nieruchomościami, przy czym miasta z pierwszej ligi takie jak Mediolan i Madryt wygrywają z mniejszymi – nawet na głównych rynkach inwestycyjnych”.

Rynki zyskujące na popularności

Jan Willem Bastijn powiedział: „Obserwujemy wzrost zainteresowania nieruchomościami w całej Europie. Jednak wśród rynków, na które inwestorzy jeszcze niedawno nie zwracali większej uwagi, wyróżniają się przede wszystkim Włochy i Holandia. W Hiszpanii i Portugalii nie widać jeszcze wzrostu aktywności inwestycyjnej ze względu na wolniejsze tempo ożywienia akcji kredytowej, ale zainteresowanie tymi rynkami zdecydowanie wzrasta. Dotyczy to także Polski. Ponadto w 2014 r semenax sperm pills. Hiszpania może odnotować największy wzrost obrotów”.

W pierwszej połowie bieżącego roku wolumen inwestycji we Włoszech wzrósł o 54%, a wśród największych transakcji należy wymienić sprzedaż przez AIG/Lincoln parku handlowego Da Vinci.

Stephen Screene, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield we Włoszech, powiedział: „Wzrost aktywności inwestycyjnej we Włoszech jest znacznie szybszy niż przewidywano, ponieważ inwestorów przyciągają oferowane stopy kapitalizacji i jakość dostępnych aktywów. W przypadku obiektów o odpowiedniej jakości i cenie odnotowaliśmy dwukrotny wzrost oferentów zainteresowanych daną nieruchomością lub portfelem”.

W Holandii wartość obrotów wzrosła w drugim kwartale o 25%. Inwestorzy w większym stopniu koncentrują się na wartości i płynności rynku holenderskiego w dłuższej perspektywie, zaliczanego do grupy pięciu największych w Europie pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem Amsterdamu.

Jan Willem Bastijn powiedział: „Holandia będzie w przyszłym roku kluczowym rynkiem pod względem aktywności inwestycyjnej. Już teraz aktywa, które nie mogły znaleźć nabywców sześć miesięcy temu, cieszą się dużym zainteresowaniem potencjalnych kupujących, a stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych powierzchni są pod coraz większą presją”.

Na głównych rynkach inwestycyjnych dominują inwestorzy zainteresowani podnoszeniem wartości nieruchomości, natomiast inwestorzy oportunistyczni w większym stopniu koncentrują się na oferowanych obecnie na rynku aktywach i portfelach o ograniczonej płynności. Natomiast fundusze private equity interesują się takimi aktywami jak Atrium w Amsterdamie.

Na tle rynków Europy Środkowo-Wschodniej nadal wyróżnia się Polska ze względu zarówno na wielkość rynku, jak i wysoki poziom aktywności inwestycyjnej w ostatnim czasie. W porównaniu z 2012 r. wolumen obrotów wzrósł w pierwszej połowie bieżącego roku o 16%. Polska znalazła się w grupie 10 najbardziej atrakcyjnych miejsc do lokowania kapitału w Europie i cieszy się rosnącym zainteresowaniem międzynarodowych inwestorów.

Charles Taylor, dyrektor polskiego oddziału firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Stopy kapitalizacji wynoszące w Warszawie ponad 6% są coraz atrakcyjniejsze w porównaniu ze stopami poniżej poziomu 5% w wielu najważniejszych miastach europejskich. Płynne i rozwijające się rynki nieruchomości takie jak warszawski przyciągają coraz więcej inwestorów, którzy poszukują możliwości uzyskania większych zysków i są gotowi zaakceptować umiarkowane ryzyko”.

W Hiszpanii sprzedaż prowadzona przez banki, restrukturyzacja i pierwsze oznaki wskazujące na koniec recesji przyczyniły się do ożywienia aktywności inwestycyjnej. W porównaniu z pierwszym półroczem 2012 r. wartość obrotów wzrosła o 24% i w perspektywie najbliższych dwóch lat może znacząco wzrosnąć dzięki dużym transakcjom. Ryzyko inwestycyjne utrzymuje się na wysokim poziomie, ale spadek oprocentowania hiszpańskich obligacji poniżej oprocentowania obligacji włoskich – po raz pierwszy od I kw. 2012 r. – wyraźnie sygnalizuje wzrost zainteresowania inwestorów Hiszpanią.

„Stosunek do rynku hiszpańskiego szybko się zmienia. Inwestorzy, którzy sondowali ten rynek w ubiegłym roku, są gotowi do zakupów nieruchomości. Ich entuzjazm studzą jednak niewystarczająca podaż aktywów wysokiej jakości oraz sprzedający i banki, którzy nie akceptują obecnych wycen. Potwierdzeniem prawdziwego odbicia rynku inwestycyjnego w Hiszpanii będzie dopiero pojawienie się bardziej skłonnych do ustępstw sprzedających i przywrócenie rozsądnych warunków finansowania. Do tego czasu bardziej prawdopodobny scenariusz to stopniowy wzrost obrotów” – powiedział Rupert Lea, partner w dziale rynków kapitałowych firmy Cushman & Wakefield w Hiszpanii.

 

 

Czy warto rozpoczyna budow domu jesieni?

remont_fasady_technologia_baumit

Decyzja o budowie domu powoduje, że każdy inwestor chce jak najszybciej zbudować wymarzone „cztery kąty”. Rozpoczęcie robót na placu budowy domu poprzedzone jest jednak szeregiem formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia. Spełnienie wszelkich wymogów prawnych umożliwia wejście na działkę budowlaną profesjonalnej ekipie oraz ciężkiemu sprzętowi. Kwestią sporną jest pora roku i pogoda, która będzie sprzyjać kolejnym etapom robót. Kiedy najlepiej rozpocząć prace ziemne i wylewanie fundamentów? Na te oraz inne pytania odpowiada ekspert z firmy Baumit – Maciej Iwaniec.

Inwestorzy najczęściej rozpoczynają budowę domu wiosną lub jesienią. Obie te pory roku mają swoje zalety, jak i wady, które wpływają na proces powstawania budynku.

„Rozpoczęcie budowy domu wiosną, powoduje, że wykonawcy mają bardzo dużo czasu na przeprowadzenie robót ziemnych, wylewanie fundamentów, wznoszenie ścian, zadaszenie budynku oraz wstawianie stolarki otworowej. Perspektywa kilku miesięcy z pogodą sprzyjającą robotom budowlanym umożliwia zamknięcie stanu surowego i przejście do wykończenia wnętrza domu. Dzięki temu, nawet przed nadejściem zimy, można wprowadzać się do nowego domu. Wybudowanie domu podczas jednego sezonu budowlanego niesie jednak ze sobą wiele zagrożeń. Przede wszystkim jest to wyścig z czasem i wykonawcy chcąc jak najszybciej ukończyć prace nie dotrzymują wymaganych przerw technologicznych, które w przyszłości mogą wpływać na stan ścian i stropów nowo wybudowanego domu. Nieprzestrzeganie czasów wiązania betonu czy tynków, pomijanie przerw technologicznych, może powodować zawilgocenia przegród i tym samym skutkować w przyszłości zagrzybionymi ścianami. Należy także wspomnieć, że rozpoczęcie budowy domu wiosną i jej zakończenie wraz z nadejściem zimy powoduje, że inwestor przygotowany jest na zakup wszystkich materiałów i dobrze zaplanował dostarczanie na plac budowy poszczególnych partii niezbędnych produktów. Takie działanie wymaga dobrego planowania, opracowania kosztorysu budowy i płynnością finansową inwestora” – wyjaśnia Maciej Iwaniec, Manager Renowacje i Fasady w firmie Baumit.

Wielu inwestorów decyduje się na rozpoczęcie cialis forum budowy domu jesienią. „Łagodniejsze zimy i dłuższa jesień powoduje, że coraz więcej osób podejmuje się realizacji projektu budowlanego właśnie w tym okresie. Utarło się też przekonanie, że jesienią można nieco taniej nabyć materiały budowlane, jak również podpisać umowę z wykonawcą na dobrych warunkach finansowych. Sprawna ekipa wykonawcza, przed pierwszymi mrozami zdoła wykonać fundamenty, a w przypadku sprzyjającej aury, stan surowy otwarty. Budowanie jesienią wiąże się jednak z odpowiednim zabezpieczeniem murów i stropów budynku. Należy odeskować otwory okienne, zabezpieczyć dach papą lub folią. Warto także zabezpieczyć stropy przed przemarzaniem matami ze słomy lub styropianem. Tego rodzaju ochrona pozwoli wiosną, bez obawy o jakość podłoża, wykonywać kolejne roboty. Mając tak zabezpieczony budynek, można spokojnie przeczekać zimę. Na tak wstępnym etapie prac nie ma też niebezpieczeństwa, że plac budowy zainteresuje złodziei poszukujących złomu lub cennych narzędzi. Podział prac budowlanych na dwa sezony pozwala dobrze zaplanować kolejne etapy realizacji projektu, jak również nie wiąże się z tak dużą inwestycją finansową. Ważnym aspektem wykonania fundamentów jesienią i kontynuowania robót budowlanych wiosną, jest stabilność gruntu, na którym budynek został wzniesiony” – podkreśla ekspert z firmy Baumit.

Budowa domu wiąże się nie tylko z przemyślaną decyzją, dużym wydatkiem, ale także dobrą organizacją pracy, która pozwoli sprawnie przejść proces powstawania nowego budynku. Aby uniknąć nieoczekiwanych przestojów w pracach budowlanych i dodatkowych kosztów warto zatrudnić dobrego kierownika robót, który w imieniu inwestora poprowadzi budowę. Wymagany prawem inspektor nadzoru, opłacony przez inwestora i będący na budowie w trakcie najważniejszych prac takich jak: wylewanie fundamentów, stropu, wykonanie więźby, zagwarantuje trwałość budowli. Przedstawiciele firm takich jak Baumit, produkujących materiały wykończeniowe – tynki wylewki, gładzie, posadzki, itp. pomagają dobrać odpowiednie materiały na dane podłoże. Nadzór nad pracami oraz ich odbiór należy jednak do Kierownika i Inspektora nadzoru.

 

Zbliżają się targi GMINA

gmina kadr

W dniach 7–9 października stolica Wielkopolski stanie się miejscem prezentacji bogatej oferty nowoczesnych rozwiązań wpływających na podniesienie komfortu życia mieszkańców gmin, miast i wsi.

 

Piąta edycja Targów Produktów i Usług dla Samorządów Lokalnych GMINA, organizowana na terenach Międzynarodowych Targów Poznańskich przebiegać  będzie pod hasłem „Uwalniamy potencjał regionów”. Wskazuje ono nie tylko na potrzebę płynnie przebiegającej komunikacji pomiędzy przedsiębiorcami i inwestorami a samorządami, lecz również na konieczność aktywnego wdrażania innowacyjnych projektów podnoszących komfort życia mieszkańców gmin.

Atutem, na który wskazują zwiedzający targów GMINA jest szeroki zakres oferowanych produktów i usług z zakresu architektury miejskiej, infrastruktury techniczno-komunikacyjnej czy informatyki w instytucjach publicznych. Oferta wystawiennicza targów pomaga wystawcom podjąć efektywne i korzystne decyzje o planowanych inwestycjach przyczyniając się w ten sposób do rozwoju regionów i uwolnienia ich potencjału. Produkty oferowane przez wystawców targów GMINA zapewne będą pomocne w tym procesie, który rozpoczęły już dwie firmy Art-Metal i In-Tend. Produkty tych firm, latarnia stylowa typu „K” firmy Art-Metal (stoisko nr 3) i „Organizator zamówień” firmy In-Tend (stoisko nr 22), wyróżniające się wysoką jakością i nowatorstwem zostały już nagrodzone Złotym Medalem Międzynarodowych Targów Poznańskich. Z tymi i wieloma innymi produktami będzie można zapoznać się zwiedzając ekspozycję w pawilonie nr 15.

Wójtowie, sołtysi, burmistrzowie, prezydenci i starostowie zaprezentują ofertę inwestycyjną własnych regionów. Umożliwi im to odbywający się w tym samym czasie Salon Nieruchomości i Inwestycji INVESTFIELD. Stanowi on doskonałą okazję do prezentacji oferty inwestycyjnej miast i wsi, czy instytucji wspierających rozwój regionów. Swoją obecność potwierdziły tam m.in. Urząd Marszałkowski Województwa Podlaskiego, Urząd Marszałkowski Województwa Wielkopolskiego, Miasto Olsztyn, Jaworzno, czy też Kostrzyn nad Odrą

Wzorem poprzednich edycji targi GMINA wzbogaci interesujący program wydarzeń – specjalny cykl debat, seminariów i konferencji. Pierwszego dnia (poniedziałek, 7.10) odbędą się konferencje na temat partnerstwa publiczno-prywatnego oraz informatyzacji jednostek samorządu terytorialnego, a w szczególności sołectw. Natomiast we wtorek (8.10) Krajowe Stowarzyszenie Sołtysów zaprasza na konferencję „Wieś polska, wieś innowacyjna”.

Drugi i trzeci dzień targów (8-9.10) to organizowany we współpracy z dziennikiem Rzeczpospolita Kongres Samorządów GMINA. W jego trakcie prowadzone będą dyskusje poświęcone istotnym zagadnieniom skierowanym do jednostek samorządowych m.in. na tematy: funduszy unijnych na lata 2014-2020, finansowania inwestycji samorządowych czy inwestycji infrastrukturalnych.

Patronat Honorowy nad targami GMINA i salonem INVESTFIELD sprawują: Ministerstwo Administracji i Cyfryzacji, Związek Miast Polskich, Unia Metropolii Polskich, Związek Gmin Wiejskich RP, Krajowe Stowarzyszenie Sołtysów, Związek Województw RP, Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych oraz Polska Izba Radiodyfuzji Cyfrowej.

Wszystkich zainteresowanych obecnością na targach zapraszamy do odwiedzania strony www.mtp24.pl, umożliwiającej zakup biletów na wydarzenie. Targi Produktów i Usług dla Samorządów Lokalnych GMINA oraz Salon Nieruchomości i Inwestycji INVESTFIELD otwarte będą w godzinach 9:00-17:00