Archiwa tagu: ogrody

Nieruchomość to nie tylko dom

 m.paluch kadr

Magdalena Paluch / Property Journal

 

Posiadanie własnego mieszkania lub domu to marzenie każdego Polaka. W dzisiejszych czasach ceny nieruchomości są wysokie i niejednokrotnie zakup własnej nieruchomości wiąże się z dość sporymi wyrzeczeniami. Wysiłek i trud włożony w jej nabycie rekompensuje jednak widok własnego lokum i świadomość, że możemy urządzić je wedle własnego gustu. Poza samym domem czy mieszkaniem, należy jednak pamiętać o tym, co znajduje się wokół niego, czyli o terenach zielonych.

Jak było kiedyś

Dawniej Polacy nie przywiązywali tak dużej wagi do estetyki ogrodów, jak obecnie. Moda na urządzanie terenów zielonych wokół nieruchomości przyszła do nas z zagranicy. Polacy, którzy przywiązani byli do raczej działkowych ogródków, podpatrzyli u zagranicznych sąsiadów zupełnie odmienny styl aranżacji. Niegdyś ogrodami cieszyli się niemal wyłącznie właściciele domów i gospodarstw. Spełniały one jednak nie tyle funkcję estetyczną, co praktyczną. Sadzono dużo owocowych drzew oraz najróżniejszych warzyw. Dość popularnymi kwiatami, które można było zobaczyć niemal w każdym ogrodzie, były m.in. pnące róże oraz fuksje. Często urządzano w ogrodach wspólne grille lub pikniki. Polacy bowiem, zarówno kiedyś jak i obecnie, cenią sobie bardzo możliwość organizowania wspólnych spotkań w przydomowym zaciszu. Niemniej jednak ogrody od zawsze wymagały od swoich właścicieli dość sporo uwagi i pracy, przez co z czasem straciły nieco na swej popularności, gdyż właściciele zwyczajnie nie mieli wystarczająco dużo czasu, by zajmować się ich pielęgnacją.

Jak jest obecnie

Polacy coraz chętniej zaczęli urządzać swoje domy w nowoczesny i stylowy sposób. Coraz więcej uwagi zaczęto przywiązywać do wystroju wnętrz, w tym do drobnych elementów dekoracyjnych. O ile domy niejednokrotnie zapierały swym wyglądem dech w piersiach, o tyle ogrody wokół nich często pozostawiały wiele do życzenia. W pewnym momencie Polacy zaczęli jakby dostrzegać, że na ich nieruchomość składa się nie tylko dom, ale i jego otoczenie. Większą uwagę zwrócono na wygląd terenów przed domem. Polacy zaczęli traktować ogrody w sposób reprezentacyjny mając świadomość, że właściwie urządzony ogród zupełnie zmienia wizerunek całej nieruchomości. Często podczas próby sprzedaży domu inwestuje się w wygląd terenów zielonych, gdyż często jest to pierwsza rzecz, jaką potencjalny nabywca zobaczy. Nie trzeba dodawać, że estetyczne otoczenie zwiększa wartość całej nieruchomości.

Ponadto w sektorze ogrodniczym stale rozwija się rynek usługowy. Osoby, które nie mogą poświęcić swojemu ogrodowi odpowiedniej ilości czasu, mogą skorzystać z usług profesjonalistów. Poza usługami projektantów, którzy skupiają się na aranżacjach terenów zielonym, można skorzystać także z usług ogrodników. Zadbają oni o właściwe nawodnienie roślin, przystrzygą trawniki i będą czuwać nad właściwą pielęgnacją kwiatów, krzewów i drzew ozdobnych. Dzięki temu osoby, które nie mają odpowiedniej ilości wolnego czasu, by zadbać o ogród, wcale nie muszą rezygnować z jego posiadania.

Źródła ogrodowych inspiracji

Pasjonaci ogrodnictwa często samodzielnie projektują tereny zielone otaczające ich posesje. Polacy coraz chętniej sięgają po fachową literaturę i kolorowe czasopisma, które są dla nich cennym źródłem inspiracji. Rynek ogrodnictwa rozwija się z roku na rok, oferując swoim klientom coraz szerszy asortyment. Dzięki temu niejednokrotnie możemy zobaczyć finezyjnie urządzone tereny z pergolami, fontannami lub przyciętymi na kształt żywopłotami. Dość popularny swego czasu stał się styl orientalny, od dawna urzekający Europejczyków. Zwolennicy minimalizmu mogą urządzać swoje ogrody w prosty sposób, niewymagający wiele pracy podczas pielęgnacji. Natomiast osoby lubiące spędzać w ogrodach więcej czasu mogą eksperymentować z nowymi roślinami, by zyskać zróżnicowaną architekturę ogrodową. Jeszcze inni wolą urządzać ogrody tak, by móc w niedzielne przedpołudnie usiąść wygodnie na świeżym powietrzu z filiżanką kawy i delektować się widokiem oczka wodnego, kolorowych kwiatów itp.

Ogrody nie tylko przy domach

Do niedawna ogrodami mogli cieszyć się praktycznie tylko właściciele domów. Przed blokami i kamienicami można było zobaczyć zazwyczaj jedynie zadbane trawniki lub niewielkie kwietniki. Dziś jednak budownictwo mieszkalne wychodzi naprzeciw oczekiwaniom przyszłych mieszkańców. Coraz częściej powstają zamknięte osiedla w niskiej zabudowie, otoczone malowniczą zielenią. W sercach takich osiedli powstają już nie tylko place zabaw dla dzieci, ale przede wszystkim miejsca relaksu. Sadzone są ozdobne krzewy i cieszące oko rabaty kwiatowe. Deweloperzy oferują również mieszkania parterowe z tarasami aranżowanymi na wspaniałe, zielone ogrody. Polacy coraz chętniej wybierają takie lokalizacje, gdyż poza wspaniałym mieszkaniem chcieliby mieć również miejsce, w którym mogliby wypocząć. Takim miejscem jest niewątpliwie własny ogród.

 

Property Journal  8-9/2013

 

Co dalej z rodzinnymi ogrodami działkowymi?

naborczykW połowie 2012r. Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodne z Konstytucją 24 przepisy ustawy z dnia 8 lipca 2005r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Według Trybunału Polski Związek Działkowców ma uprzywilejowaną pozycję względem innych organizacji zrzeszających działkowców.

Zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny został przede wszystkim art. 10 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Stanowił on, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność jednostki samorządu terytorialnego, przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod rodzinne ogrody działkowe, były przekazywane nieodpłatnie w użytkowanie Polskiemu Związkowi Działkowców. Ponadto wskazywał on, że grunty te mogły być oddawane nieodpłatnie w użytkowanie wieczyste na rzecz tego związku. Jako jedyny przepis ustawy r.o.d. przestał obowiązywać z dniem ogłoszenia wyroku w TK. Pozostałe przepisy przestaną obowiązywać po upływie 18 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw. Z uwagi na mijający wraz z końcem roku okres vacatio legis wyznaczony przez TK dla pozostałych przepisów naglącą staje się potrzeba uchwalenia nowych przepisów regulujących funkcjonowanie ogrodów działkowych.
Aktualnie w Sejmie znajdują się trzy projekty ustaw dot. ogrodów działkowych oraz jeden projekt nowelizacji istniejącej ustawy, zaproponowana przez SLD.

Projekt ustawy, któremu, z uwagi na większość parlamentarną, należy poświęcić najwięcej uwagi, złożył Klub Parlamentarny PO. Najważniejszą zmianą przewidzianą w tym projekcie jest likwidacja Polskiego Związku Działkowców. Mienie tego Związku ex lege miałoby się stać mieniem Skarbu Państwa, z wyłączeniem tych składników mienia Polskiego Związku Działkowców, które znajduje się w granicach ogrodu działkowego, a także były niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania ogrodu działkowego i były przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby będące do dnia wejścia w życie ustawy członkami Polskiego Związku Działkowców.

W miejsce Polskiego Ogrodu Działkowców projekt ustawy przewiduje funkcjonowanie stowarzyszenia ogrodowego prowadzącego ogród, przez które należy rozumieć stowarzyszenie w rozumieniu ustawy z dnia 7 kwietnia 1989r. prawo o stowarzyszeniach, powołane w celu prowadzenia ogrodu, którego członkami są wyłącznie osoby korzystające z działek w danym ogrodzie lub ich małżonkowie, a w przypadku tworzenia nowego ogrodu, zainteresowani lub ich małżonkowie. Do przedmiotu działalności stowarzyszenia miałoby należeć m. in. zawierania z działkowcami umowy o korzystanie z działek; prowadzenie ewidencji działek wchodzących w skład ogrodu działkowego; gospodarowanie finansami ogrodu; utrzymanie infrastruktury w należytym stanie; informowanie właściciela gruntu o opróżnieniu działki.

Stowarzyszenie byłoby jedynym podmiotem, który zostałby uprawniony do zawierania umów o prowadzenie ogrodów działkowych z właścicielem gruntu. Umowy takie zawierane byłby ze stowarzyszeniami ogrodowymi, które posiadałyby poparcie co najmniej połowy działkowców danego ogrodu działkowego lub, w przypadku nowego ogrodu działowego, ze stowarzyszeniami posiadającymi poparcie co najmniej połowy zainteresowanych.

Projekt ustawy przewiduje, że umowy o prowadzenie ogrodu działkowego zawierane będą w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, na czas nieoznaczony, chyba że strony postanowią inaczej. Podobna forma umowy została przewidziana dla działkowców, korzystających z ogrodów działkowych. Działkowiec będzie mógł zawrzeć umowę o korzystanie tylko z jednej działki.

Do podstawowych obowiązków działkowca będzie należeć: utrzymanie działki w należytym stanie; przestrzeganie regulaminu ogrodu; ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem działki i uczestniczenie w kosztach związanych z utrzymaniem; prowadzeniem części wspólnych ogrodu działkowego i korzystania z działki w sposób nieutrudniający korzystania z ogrodu działkowego przez innych działkowców. Poza tym działkowiec będzie zobowiązany do uczestniczenia w pokryciu wydatków związanych z utrzymaniem i prowadzeniem ogrodu działkowego. Do opłat tych należeć będzie opłata roczna, składająca się na opłatę określoną w umowie zawartej pomiędzy właścicielem gruntu a stowarzyszeniem ogrodowym z tytułu oddania gruntu na prowadzenie ogrodu oraz korzystania z infrastruktury ogrodowej. Opłata roczna dla stowarzyszenia określona będzie w kwocie nie większej niż pięciokrotność wysokości podatku rolnego ustalona jak dla użytku rolnego, w rozumieniu ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Poza opłatą roczną o której mowa wyżej, działkowiec będzie zobowiązany do ponoszenia kosztu w postaci opłaty dodatkowej w wysokości 20% opłaty rocznej obliczonej dla działkowca oraz opłatę za korzystanie z mediów, koszty inwestycji wspólnych lub kredytu zaciągniętego na te inwestycje, koszty remontów i konserwacji części wspólnych oraz infrastruktury ogrodowej, wydatki na utrzymanie porządku i czystości i koszty prowadzenia ogrodu.

W projekcie ustawy zrywa się w sposób zdecydowany z możliwością korzystania przez działkowca z przysługującej mu działki do celów mieszkaniowych bądź dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej. Projekt ustawy zakłada, że ogrody działkowe będą stanowiły tereny zielone służące zaspokajaniu potrzeb działkowców w zakresie prowadzenia upraw ogrodniczych, wypoczynku i rekreacji. Na terenach ogrodów działkowych będzie można natomiast wybudować jedną altanę o powierzchni zabudowy do 25m2 w miastach, do 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich. Przez altanę w tym wypadku należy rozumieć obiekt położony na terenie działki, przeznaczony do pobytu działkowca, służący odpoczynkowi lub rekreacji. Poza tym na terenie działki będzie można posadowić jeden obiekt gospodarczy, przez który należy rozumieć obiekt przeznaczony do celów gospodarczych, o powierzchni zabudowy do 15 m2 oraz wysokości do 4 m. Budowa takiej altany i budynku gospodarczego nie będzie wymagało pozwolenia na budowę. Natomiast na terenie działki zabroniona będzie hodowla zwierząt.

W przypadku korzystania przez działkowców z altan i budynków gospodarczych w sposób sprzeczny z ich przeznaczeniem, wójt, burmistrz, prezydent miasta będzie mógł nałożyć na działkowca karę pieniężną w postaci decyzji administracyjnej, od której przysługiwać będzie odwołanie do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego. W przypadku wykorzystania budynku na prowadzenie działalności gospodarczej, wysokość kary nie będzie mogła przekraczać pięciokrotności iloczynu powierzchni budynków posadowionych na działce i równowartości stawki za 1 m2 podatku od nieruchomości od budynków, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, w wysokości określonej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w gminie, w której znajduje się ogród działkowy. Z kolei w przypadku wykorzystywania budynków na cele mieszkaniowe, wysokość kary nie może przekraczać trzykrotności iloczynu powierzchni budynków posadowionych na działce i równowartości stawki za 1 m2 podatku od nieruchomości. Kary te mogą być nakładane częściej niż raz w roku.

Projekt ustawy zakłada możliwość likwidacji ogrodu działkowego, ale tylko w celu realizacji inwestycji celu publicznego, określonego w odrębnych przepisach (przede wszystkim art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami) bądź realizacji celu zgodnego z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z upływem okresu wypowiedzenia umowy o prowadzenie ogrodu, wygasają także umowy o korzystanie z działek.

Druga z ww. możliwości rozwiązania umowy o prowadzenia ogrodów działkowych, stwarza możliwości wykorzystania przez gminy tych terenów pod cele komercyjne, także w celu ich zbycia. Obecnie wiele terenów ogródków działowych położonych jest blisko centrów dużych miast, atrakcyjnych choćby dla deweloperów. Pozyskanie przez nich takich terenów pozwoliłoby im na realizacje inwestycji mieszkaniowych. Z kolei dla gmin wymierne korzyści przyniosłyby wpływy do budżetów lokalnych ze sprzedaży tych terenów, a następnie z poboru podatków i opłat lokalnych. Stąd, w przypadku uchwalenia ustawy w treści przedstawionej przez Klub Parlamentarny PO, wiele gmin zapewne zechce zmienić (uchwalić) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów, na których obecnie znajdują się rodzinne ogrody działkowe, z przeznaczeniem na inne cele niż rodzinne ogrody działkowe.

W przypadku wypowiedzenia przez właściciela gruntu umowy o prowadzenia ogrodu działkowego, będzie on zobowiązany do założenia nowego ogrodu wraz z odpowiednią infrastrukturą lub rozbudowy innego ogrodu, najpóźniej do dnia likwidacji ogrodu dla tych z działkowców, którym nie została zapewniona działka w innym ogrodzie. Nowy ogród będzie musiał zapewnić warunki odpowiednie do istniejących w likwidowanym ogrodzie, w szczególności odpowiadać powierzchni dotychczasowych działek osób zainteresowanych przeniesieniem do nowego ogrodu. Ponadto właściciel gruntu będzie miał obowiązek wypłacić na rzecz działkowca odszkodowanie za składniki majątkowe znajdujące się na działce, a stanowiące jego własność, a także zwrócić nakłady poniesione przez niego na budynki, budowle i infrastrukturę na częściach wspólnych. Dodatkowo w przypadku wypowiedzenia umowy o prowadzenie ogrodu w okresie wegetacji roślin, działkowcowi przysługuje odszkodowanie w wysokości wartości przewidywanych plonów, według cen kształtujących się w obrocie rynkowym. W przypadku terenów atrakcyjnych, gmina, która w wielu przypadkach będzie właścicielem gruntu, niewątpliwie będzie się decydowała na wypowiedzenie umowy o prowadzenie ogrodu działowego.

Poza projektem ustawy Klubu Parlamentarnego PO do Sejmu wpłynął również projekt ustawy przygotowany z inicjatywy obywatelskiej oraz przygotowany przez Klub Parlamentarny Solidarnej Polski. Projekt obywatelski, jako podstawową formę władania przez działkowca z przysługującej mu działki, zakłada zawieranie umów dzierżawy działkowej na wzór umowy dzierżawy przewidzianej w Kodeksie Cywilnym. Umowa taka uprawniałaby działkowca do używania gruntu i pobieranie z niego pożytku. Umowa miałaby mieć charakter nieodpłatny, tzn. nie byłby pobierany czynsz z tytułu korzystania z działki, co zbliżałoby tą umowę do umowy użyczenia. Zgodnie z tym projektem ustawa wprowadzałaby regułę ochrony praw nabytych i uregulowanie praw własnościowych do działki. Projekt ten jednakże zakłada realizację postulatów zawartych w wyroku Trybunału Konstytucyjnego dotyczących wolności zrzeszania się działkowców.

Projekt ustawy Klubu Parlamentarnego Solidarnej Polski zakłada, że działkowiec będzie mógł korzystać z działki albo w formie prawa własności, albo w formie użytkowania. Z kolei projekt nowelizacji istniejącej ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych przygotowany przez SLD zakłada, że podmiotem uprawnionym do władania ogrodem działkowym, który miałby zrzeszać działkowców, będzie organizacja pozarządowa, której celem będzie działalność wspomagająca rozwój wspólnot i społeczności lokalnych. Projekt zakłada również, że stanowiące własność Skarbu Państwa grunty, przeznaczone pod rodzinne ogrody działkowe lub będące dotychczas w użytkowaniu PZD podlegałyby komunalizacji na rzecz właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Samorządy te miałyby przekazywać grunty organizacjom zrzeszającym działkowców w postaci użytkowania bądź użytkowania wieczystego. Organizacje te, wg tego projektu, miałyby zostać zwolnione ze wszelkich opłat (administracyjnych, skarbowych). Projekt ten nie przewiduje likwidacji Polskiego Związku Działkowców, a jedynie zmianę jego charakteru na stowarzyszenie podlegające wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego.

Poza projektem Klubu Parlamentarnego PO politycy będą musieli się liczyć także z projektem przygotowanym przez Komitet Inicjatywy Obywatelskiej, pod którym podpisało się 920 tys. osób.

Robert Naborczyk