Archiwa tagu: rynek magazynowy

Okolice Warszawy to największy hub logistyczny w Europie Środkowo – Wschodniej

segro business park warszawa _kadr

Całkowita podaż powierzchni magazynowej w okolicach Warszawy przekroczyła 2 miliony mkw. To obszar o największej koncentracji magazynów nie tylko w Polsce, ale i Europie Środkowo-Wschodniej – wynika z raportu Jones Lang LaSalle „Rynek powierzchni magazynowych w okolicach Warszawy” po III kw. 2013 roku.

Strefa okolic Warszawy rozciąga się na około 50 km od miasta (nie obejmując jednak samej stolicy i obiektów w jej granicach), a największe skupiska magazynów znajdują się na zachód i południowy zachód (Pruszków, Ożarów Mazowiecki, Błonie, Teresin, Sochaczew, Nadarzyn i Piaseczno).

Spowolnienie popytu w ostatnim kwartale 2013 roku                                                

W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2013 r. nowy popyt w regionie wyniósł 142 000 mkw. (13,5% wzrostu w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego). To właśnie na okolice Warszawy przypada największy, 22% udział w krajowej strukturze nowego popytu. Głównymi najemcami powierzchni magazynowych w regionie są operatorzy logistyczni (62%) oraz sieci handlowe (19%). Odnowienia umów objęły kolejne 70 000 mkw., czyli o 10% więcej niż przed rokiem.

Średnia wielkość wynajmowanego modułu w trzech pierwszych kwartałach wyniosła niewiele ponad 3 800 mkw.( spadek wobec wielkości 4 700 mkw. przed rokiem). Było to z jednej strony skutkiem niewielkiej liczby transakcji dużych (powyżej 10 000 mkw.), a z drugiej – wysokiej dostępności niewielkich powierzchni (poniżej 3 000 mkw.) w rozsądnych cenach. Nowym zjawiskiem jest rosnąca liczba transakcji krótkoterminowych, głównie w parkach o wysokim odsetku pustostanów, których właściciele są dziś w większym stopniu skłonni do zawierania umów na okres krótszy niż dwa lata.

Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie spadał

Pod koniec III kw. 2013 r. w okolicach Warszawy bez najemcy pozostawało 268 000 mkw. (13,1%), a to oznaczało brak zmiany w stosunku do poprzedniego kwartału. Najwięcej pustostanów znajdowało się w Błoniu (129 000 mkw., czyli 22% istniejących zasobów), najmniej – w Pruszkowie (18 000 mkw., czyli 5,8% powierzchni). Według prognoz Jones Lang LaSalle, wskaźnik pustostanów w regionie będzie w najbliższych latach systematycznie spadał w rezultacie spodziewanego ożywienia gospodarczego i już dziś obserwowanego wzmożonego zainteresowania potencjalnych najemców. Co istotne, mimo wciąż wysokiej dostępności, znalezienie w regionie wolnego modułu powyżej 20 000 mkw. może okazać się problematyczne. Alternatywą dla najemców pozostają inwestycje w obiekty typu BTS, czyli „szyte na miarę”.

Mniej nowej powierzchni i niższa aktywność budowlana 

Po 2009 roku średnia roczna wielkość oddawanych projektów w okolicach Warszawy kształtowała się na poziomie ok. 50 000 mkw. Od początku br. w regionie wybudowano jedynie 37 000 mkw., czyli o 46% mniej niż w analogicznym okresie 2012 r. Nową powierzchnię oddano w Tulipan Park Warszawa (24 000 mkw.), MLP Pruszków II (7000 mkw.) i w Prologis Park Janki (6 000 mkw.). W budowie znajduje się obecnie 23 000 mkw. w ramach MLP Pruszków II (18 500 mkw., w tym 3 000 mkw. spekulacyjnie) i SEGRO Business Park Warsaw Ożarów (4 500 mkw.). Żaden z tych projektów nie zostanie ukończony w roku bieżącym co oznacza, że suma nowej podaży w 2013 r. będzie niższa od średniej z kilku poprzednich lat.

Czynsze pozostaną stabilne

Czynsze bazowe w regionie mieszczą się w zakresie od 2,7 (w Błoniu) do 3,6 euro (w Pruszkowie) za metr kwadratowy miesięcznie. Stawki efektywne są niższe i wynoszą od 2,1 do 2,8 euro za mkw. na miesiąc. Pomimo oczekiwanego spadku wskaźnika pustostanów w najbliższym okresie, stawki czynszowe powinny pozostać na niezmienionym poziomie. Pula dostępnych modułów, mimo iż będzie się kurczyć, pozostanie na tyle duża, że nie będzie uzasadniać presji na wzrost czynszów. Dodatkowo, obecne warunki rynkowe nie są korzystne dla deweloperów skłonnych do spekulacji, a skromna nowa podaż jest w większości wchłaniana jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Kamil Szymański z Działu Powierzchni Magazynowo–Przemysłowych Jones Lang LaSalle komentuje: „Okolice Warszawy to obszar o największej koncentracji magazynów nie tylko w Polsce, ale i Europie Środkowo–Wschodniej. Całkowita podaż powierzchni magazynowych w regionie przekroczyła w III kw. 2 miliony mkw. Tak duża popularność wśród deweloperów wynika oczywiście z bliskości samej Warszawy – największego ośrodka miejskiego i motoru napędzającego gospodarkę kraju. Budowie mocnej pozycji regionu sprzyjają również inwestycje w infrastrukturę, zwłaszcza drogową, takie jak połączenie z europejską siecią autostrad poprzez A2 czy powstający odcinek drogi S8 w kierunku Wrocławia. Rozwój infrastruktury transportowej może jednak nieść pewne zmiany dla rynku – ukończenie autostrady A2 między Warszawą a Łodzią może przełożyć się na wzrost zainteresowania obiektami w Centralnej Polsce”.

tabela JLL_magazyny   zródło: Jones Long LaSalle

fot. Segro Business Park Warszawa (materiały prasowe)

SEGRO zwycięzcą CIJ Real Estate Awards 2013

SEGRO's team at_CIJ Awards gala fot. Tod Orłowski_kadr

Inwestycja SEGRO Business Park Warsaw, Żerań zwyciężyła w tegorocznym konkursie CIJ Real Estate Awards 2013 w kategorii „Industrial / Warehouse Investment Transaction of the Year”. Uroczyste wręczenie nagrody odbyło się 30 października 2013 roku podczas oficjalnej gali w hotelu The Westin Warsaw.

 

Nagrody CIJ Awards zostały wręczone przez Construction & Investment Journal, wiodący magazyn poświęcony rynkowi nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej, już po raz dwunasty. Od 13 lat Roberts Publishing Media Group organizuje konkurs w czeskiej Pradze, a obecnie również w Polsce, Słowacji, Rumunii oraz na Węgrzech. W jury konkursu zasiadają najbardziej cenieni specjaliści w dziedzinie nieruchomości. Nagrody CIJ Awards to jedne z najważniejszych wyróżnień branżowych przyznawanych nieruchomościom komercyjnym i firmom działającym w sektorze, które osiągnęły najwyższy poziom profesjonalizmu. W tym roku transakcja SEGRO zwyciężyła w kategorii „Industrial / Warehouse Investment Transaction of the Year”.

Zakup SEGRO Business Park Warsaw, Żerań o wartości 43,2 mln euro był już drugą transakcją zrealizowaną przez SEGRO w rejonie Warszawy. We wrześniu 2012 roku SEGRO nabyło kompleks Ożarów Business Centre (aktualnie SEGRO Business Park Warsaw, Ożarów) za kwotę 14,1 miliona euro. Transakcje znacząco wzmocniły pozycję rynkową SEGRO w Warszawie zwiększając powierzchnię oferowaną przez SEGRO w rejonie warszawskim do prawie 140 000 m². Parki są doskonale zlokalizowane i odpowiadają na zapotrzebowanie na miejską przestrzeń logistyczną firm z sektora handlu detalicznego, obsługujących klientów w centrum miasta. W efekcie ostatniej transakcji SEGRO dysponuje w Polsce portfelem nieruchomości, wynoszącym niemal 800 000 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej.

„To wielki zaszczyt znaleźć się w gronie tegorocznych zwycięzców konkursu CIJ. Cieszymy się, że doświadczenie i osiągnięcia SEGRO zostały docenione przez znawców rynku. Strategia naszej firmy zakłada zwiększenie obecności w wybranych najważniejszych konurbacjach oraz w ich okolicy,  poprzez reinwestowanie kapitału w zakup atrakcyjnych nieruchomości oraz  własne dewelopmenty. SEGRO Business Park Warsaw, Żerań stanowi doskonałe uzupełnienie naszego obecnego portfela, składającego się głównie z najwyższej klasy magazynów wielkopowierzchniowych typu „big box”. Korzystając z okazji chciałabym podziękować zespołowi SEGRO oraz naszym doradcom, którzy przyczynili się do zawarcia tej transakcji.” –  powiedziała Bożena Krawczyk z  SEGRO na Europę Centralną.

 

na zdjęciu: Bożena Krawczyk, Dyrektor Inwestycyjny SEGRO na Europę Centralną oraz Paweł Sapek, Dyrektor SEGRO ds. Rozwoju na Europę Centralną , fot. Tod Orłowski / materiały prasowe

 

 

Wysoka aktywność budowlana na rynku magazynowym w Polsce

Tulipan Park Stryków_kadr

Operatorzy logistyczni nadal główną grupą najemców, ale rośnie rola sieci handlowych, Okolice Warszawy przekraczają granicę 2 milionów mkw. podaży, wysoka aktywność budowlana i więcej inwestycji spekulacyjnych – to główne wnioski płynące z raportu Jons Long LaSalle „Rynek powierzchni magazynowych w III kw. 2013”.

Po obiecującej pierwszej połowie roku, kiedy na rynku zanotowano znaczny wzrost popytu, wyniki za III kwartał okazały się być nieco skromniejsze. Niemniej jednak, rynek osadzony jest dziś na solidnych podstawach, a oczekiwania co do wyników za cały 2013 rok są optymistyczne.

Mniejszy popyt w III kwartale

Całkowity popyt na powierzchnie magazynowe i przemysłowe wyniósł 329 000 mkw., co oznacza spadek o 29,8% wobec poprzedniego kwartału oraz wynik niższy o 23,4% od III kw. 2012 r.

Nowe umowy, które zawarto na 179 000 mkw., stanowiły 54% tego wolumenu, co było wynikiem podobnym do zanotowanego przed rokiem. Pozostałe 150 000 mkw. to powierzchnia wynajęta w ramach odnowień umów. Większość nowego popytu koncentrowała się na trzech rynkach: w Centralnej Polsce (28% udziału w popycie netto), okolicach Warszawy (27%) i w Trójmieście (17%). Z kolei odnowienia umów stanowiły ważny czynnik napędzający popyt na rynkach Wrocławia, Poznania i na Górnym Śląsku, gdzie ich udział w całkowitym popycie stanowił odpowiednio 79%, 73% i 66%.

Dwie największe transakcje w III kw. zawarła sieć handlowa Żabka, która poza odnowieniem najmu 26 000 mkw. w SEGRO Logistics Park w Poznaniu wynajęła dodatkowe 25 000 mkw. w SEGRO Logistics Park Gdańsk. Kolejne znaczące umowy dotyczyły sieci Dino, która wynajęła 22 000 mkw. w Logistic City w Piotrkowie Trybunalskim oraz operatora ID Logistics, który zajmie 20 000 mkw. w budynku AB Logistyka w Grójcu.
Spośród sektorów, z 33,5% udziałem w nowym popycie na czele znaleźli się ponownie operatorzy logistyczni. Ich przewaga nie była jednak aż tak wyraźna jak w poprzednich kwartałach. Sieci sklepów, które znalazły się na drugim miejscu w tym rankingu wynajęły jedynie o 1 000 mkw. mniej, a ich udział popycie netto wyniósł 32.9%.

Podaż – rośnie aktywność budowlana


W III kw. rynek powierzchni magazynowych powiększył się o kolejne 89 000 mkw., w takich projektach jak m.in. Prologis Park Wrocław V (36 000 mkw.), Tulipan Park Warszawa (24 000 mkw.) czy park Ideal Idea III (10 000 mkw. Warszawa).

W analizowanym okresie, tzw. Okolice Warszawy przekroczyły granicę podaży 2 mln. mkw. dzięki czemu znacząco umocniły się na pozycji największego regionu magazynowego w Polsce. Łącznie ze strefą Warszawa Miasto, region stolicy oferuje dziś prawie 2,6 miliona mkw., co stanowi ponad 35% całkowitej krajowej podaży. Na kolejnym miejscu znajduje się Górny Śląsk (1,41 mln mkw. ) oraz Poznań i Polska Centralna (po 1,02 mln mkw. każdy). Podaż powierzchni magazynowej w Polsce wyniosła na koniec III kw. 7,39 mln mkw.

Na koniec III kw. w całej Polsce w budowie pozostawało 342 000 mkw. powierzchni (najwięcej od IV kw. 2011 r.). Deweloperzy są szczególnie aktywni w Polsce Centralnej (74 000 mkw., z czego 50 000 mkw. przypada na powstający dla Castoramy obiekt BTS w Strykowie), Poznaniu (61 000 mkw.), Górnym Śląsku (44 000 mkw.), Wrocławiu (42 000 mkw.) oraz w Trójmieście (41 000 mkw.).

Udział projektów spekulacyjnych (niezabezpieczonych umowami najmu) w powstających obiektach jest nadal niewielki (ok. 18%). Jednak coraz większa powierzchnia w budowie przekłada się także na większy wolumen powierzchni spekulacyjnej, obecnie to już 63 000 mkw. To dobra wiadomość dla regionów, które odczuwały ostatnio niedobory dostępnej powierzchni, jak np. Poznań.

Współczynnik powierzchni niewynajętej lekko w dół

Udział pustostanów wyniósł w III kw. 10,3% (spadek o 0,3% względem Q2). Największa zmiana dokonała się w Polsce Centralnej (spadek z 18,1% do 14,9%), głównie w efekcie rosnącego poziomu najmu w Piotrkowie Trybunalskim. Odwrotnie na Górnym Śląsku – wzrost wskaźnika pustostanów z 5,8% do 8,4% był efektem wyprowadzki najemców z obiektów w Mysłowicach i Chorzowie. Wysoką dostępnością charakteryzują się Okolice Warszawy (13,1%), najmniejszą (3,4%) – Poznań.

Zmieniająca się dostępność powierzchni wpływa na czynsze

W III kw. zmiany poziomu czynszów odnotowano w dwóch regionach – w Poznaniu (wzrost stawek o 1%) i na Górnym Śląsku (spadek średnio o 2,5%). Pozostałe regiony cechowała umiarkowana stabilność. Najniższe czynsze są dziś oferowane w Okolicach Warszawy, najwyższe zaś na rynkach małych, o niskiej podaży i dostępności, takich jak Kraków, Szczecin czy Trójmiasto.

Il. Tulipan Park, Stryków, materiały prasowe