Archiwa tagu: rynek mieszkaniowy w Polsce

Budownictwo czynszowe alternatywa dla dużych, średnich i małych miast

boleslaw_meluchMożliwości finansowania społecznego budownictwa mieszkaniowego w Polsce – sytuacja

Istnieje duży, niezaspokojony popyt na mieszkania o umiarkowanych czynszach, co wynika z braku inwestycji gminnych w budownictwo komunalne. Jednocześnie sprywatyzowano wiele zasobów komunalnych znacznie zmniejszającego dostępność mieszkań o niskich czynszach. W dalszym ciągu poziom czynszów rynkowych jest relatywnie wysoki do dochodów gospodarstw domowych, co jest barierą dla wielu rodzin chcących wynająć odpowiedni lokal mieszkalny. A jednocześnie występują wysokie koszty obsługi kredytów hipotecznych, przy niskiej, w dalszym ciągu, zdolności kredytowej wielu rodzin.
Czytaj dalej

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Polsce

REAS podsumował wyniki monitoringu rynku pierwotnego w I kwartale 2014 r.REAS podsumował wyniki monitoringu rynku pierwotnego w I kwartale 2014 r.

kirejczykRynek w I kwartale 2014 roku
Liczba mieszkań sprzedanych w pierwszych trzech miesiącach na rynkach 6 największych miast w kraju utrzymała się na wysokim poziomie odnotowanym w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Wyraźnie wzrosła natomiast liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Zdecydowanie przekroczyła przeciętną wartość odnotowywaną na rynku od przełamania kryzysu w końcu 2009 roku. W rezultacie siódmy kwartał z rzędu oferta w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi spadła poniżej poziomu 40 tysięcy, a zatem zrównała się z liczbą mieszkań sprzedanych w tych miastach w ostatnich czterech kwartałach.

Czytaj dalej

Coraz mniej mieszkań z rabatem

Salon Apartamenty Sowinieckadr

Wydaje się, że w mieszkaniówce kryzys już minął. Ceny mieszkań zaczynają wzrastać. Biura sprzedaży deweloperów wypełnione są klientami, którzy chcą kupić taniej i zdążyć zaciągnąć kredyt przed wprowadzeniem nowych przepisów. Jakie mieszkania są najczęściej wybierane? Czy można jeszcze liczyć na rabat?    

– Najbardziej pożądane przez klientów są gotowe lokale z tzw. segmentu popularnego. Wiąże się to z tym, że kupujący mają możliwość zobaczenia mieszkania i ponoszą niższe koszty obsługi kredytu hipotecznego – powiedział Tomasz Kaleta z LC Corp. Z uwagi na ograniczoną w ostatnich miesiącach podaż, okres sprzedaży mieszkań systematycznie się kurczy. Zauważa, że obecnie sprzedaje się więcej mieszkań niż jest wprowadzanych do sprzedaży. – W początkowym okresie budowy sprzedają się przede wszystkim małe mieszkania, które często kupowane są w celach inwestycyjnych. Takich transakcji w ostatnich miesiącach jest coraz więcej. To efekt niskich stóp procentowych oraz niskich cen mieszkań, przez co taka a nie inna lokata kapitału staje się bardzo korzystna – dodał. Wyjaśnia, że w miarę postępu prac budowlanych pojawiają się chętni na większe lokale. Jednak największym zainteresowaniem w całym cyklu sprzedaży, cieszą się mieszkania z segmentu popularnego o najlepszej relacji liczby pomieszczeń do powierzchni. W tym segmencie rynku najważniejsza dla klientów, obok lokalizacji, jest cena całkowita za mieszkanie, która z kolei jest wypadkową powierzchni i ceny za mkw. Na największe rabaty można liczyć przy zakupie apartamentu, dużo niższe są one w tzw. segmencie popularnym. Wysokość upustów zależy od kilku czynników, w szczególności segmentu rynku, układu mieszkania i jego atrakcyjności, zaawansowania prac budowlanych, harmonogramu wpłat, oraz tego czy klient wraz z mieszkaniem kupuje miejsce postojowe lub komórkę lokatorską.

Według Kalety, w ostatnim kwartale wzrosła średnia cena mieszkań, więc również LC Corp podwyższyło ceny mieszkań dla niektórych z projektów. – Jeśli upusty są już przyznawane to dla małych mieszkań mają one charakter raczej symboliczny. O większych rabatach można myśleć przy mieszkaniach większych lub problematycznych – bez balkonu, z wystawką na północ, z dużą powierzchnią komunikacji. Prognozuje wzrost cen mieszkań w kolejnych miesiącach, zwłaszcza dla nowo wprowadzanych projektów, które przygotowywane w okresie „kryzysu” lepiej dopasowane są do potrzeb rynku.

Piotr Kijanka z Wawel Service potwierdza, że deweloperom łatwiej jest sprzedać tańsze projekty. – Sprzedaż lokalu wartego ponad pół miliona złotych trwa zwykle dłużej niż lokalu wystawionego za 230 tys. zł. Są też takie mieszkania, których sprzedaż trwa nawet kilka lat.

Zauważa, że na to, jak szybko sprzeda się mieszkanie składa się kilka czynników, ale w pierwszej kolejności kupców znajdują lokale o mniejszym metrażu i cenie, a w ostatniej mieszkania duże i drogie. – Według naszych wewnętrznych analiz przeciętna poszukiwana powierzchnia jest zbliżona do 50 m kw., a jedynie kilka procent kupujących szuka dużo większych lokali – podkreśla Kijanka. Zwraca też uwagę, że jeśli chodzi o metraż, wciąż najbardziej popularne są mieszkania dwupokojowe, o powierzchni 40 – 60 metrów kwadratowych. Takie lokale, ze względu na przeważający w Polsce model rodziny 2+1 lub 2+2 oraz zdolność kredytową nabywców, wydają się najbardziej rozsądnym wyborem. Przyznaje, że niezmiennie największą popularnością cieszą się mieszkania w lokalizacjach poza ścisłym centrum miasta, ale dobrze z nim skomunikowane, z rozbudowaną infrastrukturą. Zaznacza, że w ofercie Wawel Service jest szeroki wybór mieszkań kompaktowych. W krakowskich inwestycjach spółki blisko 80 proc.  oferty stanowią lokale tego typu.

Tomasz Panabażys prezes Dolcan informuje, że klienci poszukują głównie mieszkań w przedziale cenowym między 300 a 350 tys. zł. – Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe lub trzypokojowe do 55 mkw. Najszybciej sprzedają się mieszkania na piętrach, koniecznie z balkonem lub tarasem. Czas, w jakim lokale trafiają do właścicieli zależy od stopnia zaawansowania inwestycji. W wypadku mieszkań gotowych nie jest to czas dłuższy niż 2 miesiące. Obecnie najdłużej sprzedają się lokale z segmentu, który można określić jako średnia wyższa półka, oraz mieszkania o dużych metrażach. W związku z kryzysem, którego reperkusje są wciąż odczuwalne, klienci bardzo ostrożnie wydają każdą złotówkę i niechętnie decydują się na większe metraże. Chociaż ten trend zaczyna się powoli odwracać, nabywcy zaczynają poszukiwać też nieco większych mieszkań, to jednak te o największej powierzchni zwykle najdłużej czekają na nabywców. Polityka dotycząca negocjowania cen u każdego z deweloperów jest inna. – Jednak upusty zwykle zależą od metrażu danego mieszkania, jego układu, a także od specyfiki konkretnej inwestycji, głównie od jej położenia. Najczęściej w wypadku mieszkań najbardziej popularnych w danym czasie na rynku nabywcy mogą liczyć na mniejsze upusty. Tak jest obecnie w wypadku niewielkich mieszkań dwupokojowych.

Autor: Dompress.pl

 

Mieszkanie na wynajem to lepsza inwestycja niż lokata bankowa

małgosia kadr ++Małgorzata Battek

Redaktor naczelna Property Journal

 

Drugi kwartał 2013 kończy się lepszymi wynikami sprzedaży mieszkań niż początek roku. Oprócz indywidualnych klientów, na rynku znowu pojawili się inwestorzy traktujący zakup mieszkania jako inwestycję pod wynajem. Pomimo, że w największych miastach Polski podaż lokali do wynajęcia jest duża, to w obecnej sytuacji niskich stóp procentowych wynajem przynosi większy zysk niż lokaty bankowe.

Z danych WGN wynika, że w I półroczu 2013r. zakup mieszkań w celach komercyjnych stanowił 36% ogółu transakcji – oznacza to wzrost aż o 8% w porównaniu do danych z IV kwartału 2012r.

Jaka lokalizacja

Kupując mieszkanie z myślą o późniejszym wynajmie, należy kierować się określonymi przesłankami, co przełoży się na pewniejszy sukces: mieszkanie powinno być zlokalizowane w centrum miasta, w niedalekiej odległości od przystanków komunikacji publicznej, a w przypadku miast akademickich – w pobliżu uczelni. Najbardziej poszukiwane są mieszkania rozkładowe 2- i 3-pokojowe z osobną, wydzieloną kuchnią – daje to możliwość zamieszkania grupie osób, co np. przy wynajmie studenckim ma duże znaczenie, bo łatwiej udźwignąć wszelkie opłaty dzieląc je na kilka osób. Natomiast w przypadku kawalerki czynsz najmu spoczywa na barkach jednej lub, co najwyżej, dwóch osób, toteż nie powinien być zbyt wysoki.

Poszukiwany standard

Co do standardu lokalu, to konieczne jest, aby mieszkanie było w dobrym stanie technicznym, czyste i zadbane, z kuchnią zaopatrzoną w sprzęt AGD, z łączem internetowym, i co najważniejsze – nie przeładowane meblami. Najemcy chętniej wybierają wnętrza w jasnych neutralnych barwach, wyposażone tylko w podstawowe meble, jak łóżko, biurko, szafa, a nie zagracone nadmiarem mebli, zwłaszcza zużytych i przypadkowych, stwarzających wrażenie przytłaczającego chaosu i zaniedbania. Takie dobrze przygotowane mieszkanie z odpowiednio wyważoną ceną najmu szybko znajdzie lokatora, niezależnie od tego czy znajduje się na dziesiątym piętrze w bloku z wielkiej płyty, w nowo wybudowanym budynku, czy też w przedwojennej kamienicy.

Czas umów

Sukcesem dla właściciela mieszkania byłoby podpisanie umowy wynajmu na kilka lat, jednak w obecnym czasie jest to trudne z uwagi na brak stabilności na rynku pracy – rzadko który najemca zdecydowałby się wiązać umową na tak długi okres. Najczęściej więc zawierane są umowy na czas nieokreślony z jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Trzeba też liczyć się z faktem, że najemca może zrezygnować już po kilku miesiącach, co wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów na odświeżenie mieszkania przed kolejnym najmem. Dlatego właściciele łaskawszym – niż w minionych latach – okiem patrzą na studiującą młodzież, a zwłaszcza na studiujących zaocznie i pracujących, bo jest to zapewnienie ciągłości wynajmu na okres przynajmniej jednego roku, bez przerwy na trzymiesięczne wakacje – jak ma to miejsce w przypadku studentów studiów dziennych. Niezależnie od czasu umowy, standardowo

pobierana jest kaucja, najczęściej w wysokości 1- lub 2-miesięcznej kwoty najmu, jako zabezpieczenie ewentualnych zniszczeń lub zadłużenia.   

Ceny najmu

W porównaniu do minionego, 2012 roku w największych miastach Polski ofertowe ceny najmu mieszkań spadły średnio o 6%. Wyjątkiem jest tu Trójmiasto, gdzie ceny utrzymały się na stałym poziomie, a z nadejściem sezonu wakacyjnego wręcz nieznacznie wzrosły. 

Obecnie przeciętny miesięczny koszt wynajmu mieszkania w dobrej lokalizacji w dużej aglomeracji to:

1-pokojowe  900-1300 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.200-300 zł) + media wg zużycia,

2-pokojowe  1100-1500 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.300-500 zł) + media,

3-pokojowe  1300-1700 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.400-700 zł) + media ,

4-pokojowe  1500-3000 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.500-800 zł) + media.

Rentowność wynajmu

O tym, że rentowność wynajmu mieszkania jest większa niż zysk z lokat bankowych łatwo się przekonać, wykonując prosty rachunek: jeżeli z wynajmu mieszkania 2-pokojowego, na którego zakup wydaliśmy np. 240 000 zł, otrzymamy tylko nawet 1100 zł miesięcznie (po odliczeniu wszelkich koniecznych opłat eksploatacyjnych), to rentowność tej inwestycji wyniesie 5,5% rocznie. Jest to zdecydowanie więcej niż zwrot z lokat bankowych, nie przekraczający obecnie 3% w skali roku. 

źródło: Property Journal nr 8-9/2013

 

 

 

Więcej transakcji na rynku mieszkaniowym – podsumowanie I półrocza 2013

gosia +1   Małgorzata Battek

   redaktor naczelna Property Journal

 

  Pomimo, że tegoroczna długa zima    opóźniła wiosenne ożywienie na rynku nieruchomości, wyniki sprzedaży za I półrocze 2013 okazały się lepsze niż rok temu, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym.

Podaż mieszkań zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego w dalszym ciągu znacznie przekraczała popyt; w czerwcu br. stosunek podaży do popytu wynosił 17 : 1, wynika z danych WGN. Sytuacja taka utrzymuje się już od czterech lat i sprawia, że sprzedający są bardziej skłonni do obniżania cen, przystosowując je do realiów rynku. Kupujący nadal mają więc ogromny wybór i możliwość negocjowania.

Pomimo, że rynek kredytów oferuje najniższe od wielu lat oprocentowanie, a banki skłonne są pożyczać kwoty nawet na 100% ceny, największe zainteresowanie kupujących budziły najtańsze mieszkania i wszelkie okazje cenowe.

Najchętniej kupowane były mieszkania 2-pokojowe o powierzchni około 40 mkw. i 3-pokojowe o powierzchni około 55 mkw.; jeśli nowe to w pełni wykończone, tak by nie ponosić dodatkowych kosztów; również kilkuletnie lub starsze w blokach z wielkiej płyty, ale w dobrym stanie technicznym i w zadbanym budynku. Od lat preferowana jest niska zabudowa do czterech, pięciu kondygnacji z windą. Ważne, aby mieszkanie było w pełni rozkładowe, najlepiej z instalacjami miejskimi. Część klientów poszukiwała mieszkań tylko w kamienicach, licząc się z tym, że poniosą koszty związane z remontem, ale zapłacą zdecydowanie niższą cenę kupna.

Mniejszy popyt dotyczył kawalerek, jako mało funkcjonalnych, oraz dużych mieszkań powyżej 80 mkw., a także mieszkań w zaniedbanych budynkach przed modernizacją i przedwojennych zdewastowanych kamienicach. Te ostatnie są bardzo trudno sprzedawalne, nawet gdy mają okazyjnie niską cenę.

W I półroczu br. sprzedaż mieszkań 2- i 3-pokojowych stanowiła 92% ogółu transakcji, 6% dotyczyło kawalerek, a mieszkań 4- i 5-pokojowych tylko 2%.

Według danych WGN, na przestrzeni 2012 roku na obu rynkach cena metra kwadratowego mieszkań w podstawowym standardzie spadła średnio o 13,5%, a mieszkań apartamentowych aż o 24%. Natomiast w I półroczu 2013 korekty cen były już zdecydowanie niższe i wynosiły odpowiednio 3,1% i 4%, a w maju i czerwcu br. odnotowano wręcz stabilność cenową. W dużych miastach mieszkania położone bliżej centrum taniały w znacznie mniejszym procencie niż zlokalizowane na obrzeżach.

Większa liczba transakcji to także efekt powrotu na rynek inwestorów, kupujących mieszkania w celu późniejszego wynajmu lub, rzadziej, odsprzedaży po modernizacji. Z danych WGN wynika, że w I półroczu 2013 roku 36% transakcji stanowił zakup w celach komercyjnych, co oznacza wzrost o 8% w porównaniu do IV kwartału 2012r.; natomiast 64% transakcji to kupno mieszkania na własny użytek.

W II kwartale 2013r. zdecydowanie, bo w 65%, przeważały transakcje zakupu mieszkań finansowane w 100% kredytem bankowym; transakcje z wykorzystaniem gotówki i kredytu uzupełniającego – w różnej wysokości, to 20% ogółu; natomiast płatności gotówką bez udziału kredytu bankowego stanowiły 15% wszystkich transakcji.

Od 2014 roku sytuacja ta ulegnie zdecydowanej zmianie, bo znikną z rynku kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego. Zgodnie z nową rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, kupujący mieszkanie będą musieli dysponować przynajmniej 5% wkładem własnym, a w kolejnych dwóch latach będzie to już 10% i 15%. Dla wielu klientów oznacza to duży problem, zwłaszcza dla młodych, którzy nie zdążyli zgromadzić oszczędności. Kupujący mają już tę świadomość, ale nie przekłada się to jeszcze na nasilony ruch na rynku mieszkaniowym. Można się spodziewać, że zwiększony popyt rozpocznie się po okresie urlopowym, pod koniec III kwartału br. Warto więc wykorzystać letni okres na spokojne spenetrowanie rynku i znalezienie najkorzystniejszej oferty.

Źródło: Property Journal nr 8-9/2013