Archiwa tagu: rynek mieszkaniowy

Budownictwo czynszowe alternatywa dla dużych, średnich i małych miast

boleslaw_meluchMożliwości finansowania społecznego budownictwa mieszkaniowego w Polsce – sytuacja

Istnieje duży, niezaspokojony popyt na mieszkania o umiarkowanych czynszach, co wynika z braku inwestycji gminnych w budownictwo komunalne. Jednocześnie sprywatyzowano wiele zasobów komunalnych znacznie zmniejszającego dostępność mieszkań o niskich czynszach. W dalszym ciągu poziom czynszów rynkowych jest relatywnie wysoki do dochodów gospodarstw domowych, co jest barierą dla wielu rodzin chcących wynająć odpowiedni lokal mieszkalny. A jednocześnie występują wysokie koszty obsługi kredytów hipotecznych, przy niskiej, w dalszym ciągu, zdolności kredytowej wielu rodzin.
Czytaj dalej

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Polsce

REAS podsumował wyniki monitoringu rynku pierwotnego w I kwartale 2014 r.REAS podsumował wyniki monitoringu rynku pierwotnego w I kwartale 2014 r.

kirejczykRynek w I kwartale 2014 roku
Liczba mieszkań sprzedanych w pierwszych trzech miesiącach na rynkach 6 największych miast w kraju utrzymała się na wysokim poziomie odnotowanym w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Wyraźnie wzrosła natomiast liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Zdecydowanie przekroczyła przeciętną wartość odnotowywaną na rynku od przełamania kryzysu w końcu 2009 roku. W rezultacie siódmy kwartał z rzędu oferta w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi spadła poniżej poziomu 40 tysięcy, a zatem zrównała się z liczbą mieszkań sprzedanych w tych miastach w ostatnich czterech kwartałach.

Czytaj dalej

Co z cenami mieszkań w 2014 roku?

Nadspodziewanie dobre wyniki tegorocznej sprzedaży mieszkań deweloperskich być może zwiastują, że gorszy okres w gospodarce mamy już za sobą. Wzmożony ruch w biurach sprzedaży deweloperów przyniósł wyraźny spadek liczby dostępnych w ofercie mieszkań. Jednocześnie wyniki analiz pokazały wzrost cen transakcyjnych we wszystkich dużych miastach. Czy nowe mieszkania będą drożały?

Tomasz Panabażys, prezes zarządu w firmie Dolcan ocenia, że w przyszłym roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym utrzymają się na podobnym poziomie, jak w końcówce 2013 roku. – Niektórzy deweloperzy mogą zdecydować się na obniżenie cen w swoich inwestycjach tak, aby dopasować je do startującego w styczniu programu dopłat Mieszkanie dla Młodych. Natomiast w innych, położonych bardziej centralnie inwestycjach rosnący popyt i stosunkowo niewielka podaż może wywołać drobne wzrosty cen – uważa Tomasz Panabażys. Nie przewiduje jednak drastycznych zmian stawek. Czytaj dalej

Zmiana trendu – rośnie popyt na działki budowlane

Na rynku gruntów budowlanych zmiana trendu – więcej chętnych na kupno działek pod budowę domów. Jest to przełamanie stabilnego, niskiego popytu utrzymującego się od kilu lat w całej Polsce.

Większy popyt to prawdopodobnie efekt najniższych od kilku lat cen gruntów oraz rosnący optymizm inwestycyjny. Z roku na rok zwiększa się – i jest coraz bardziej przystępna cenowo – oferta realizacji domów w nowoczesnych, energooszczędnych i szybkich technologiach. Jak deklaruje zdecydowana większość, tj. około 89% kupujących, transakcje dotyczą zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – budowę domu dla siebie. Czytaj dalej

Perspektywy rozwoju Pragi Północ

Od kilkunastu lat dokonuje się zmiana wizerunku Pragi Północ, spowodowana napływem nowych mieszkańców i przedsiębiorców, stopniowo zmieniających charakter tej dzielnicy. W konsekwencji dzielnica ta będzie odrabiała dystans do innych rejonów w centrum miasta. Praga Północ, a zwłaszcza jej centralny obszar, ma szereg atutów sprzyjających ewolucji podobnej do obserwowanych w wielu europejskich metropoliach.
Czytaj dalej

Obszar ograniczonego użytkowania portu lotniczego

 

rob. naborczyk kadr

Obszar ograniczonego użytkowania portów lotniczych regulują przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U.2008.25.150 z późniejszymi zmianami).

Zgodnie z ustawą Prawo ochrony środowiska, jeżeli zastosowano dostępne rozwiązania techniczne, technologiczne i organizacyjne, a standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu nie mogą być dotrzymane, to wówczas dla lotnisk tworzy się obszar ograniczonego użytkowania. Czytaj dalej

Rośnie sprzedaż nowych mieszkań, ceny sztywne

skorosze kadr

W ostatnich miesiącach deweloperzy sprzedali w Warszawie znacznie więcej mieszkań niż wprowadzili do oferty rynkowej. W trzecim kwartale br. w stolicy nabywców znalazło ok. 4 tys. nowych mieszkań, podczas gdy w tym samym czasie weszło na rynek ok. 2,2 tys. Tym samym, oferta warszawskiego rynku pierwotnego zmniejszyła się do niespełna 17 tys. mieszkań, podaje Reas.

Poza wzrostem sprzedaży, w ostatnim czasie widoczne jest też wyraźne wyhamowanie spadku cen, a nawet ich odbicie na rynku deweloperskim. Duże zainteresowanie ze strony nabywców, które przekłada się na dobry poziom sprzedaży mieszkań powoduje, że deweloperzy nie są skłonni obniżać stawek.    

MDM bez wpływu na rynek

Od początku 2014 roku rynek mieszkaniowy wsparty zostanie przez nowy program dopłat do kredytów – Mieszkanie dla Młodych. Jednak w ocenie przedstawicieli większości firm deweloperskich, nowy system dopłat nie będzie miał dużego wpływu na poziom sprzedaży, bo niewiele mieszkań będzie się do niego kwalifikowało. Limity cen zostały ustalone na tak niskim poziomie, że w Warszawie MDM obejmie tylko 10 proc. oferty deweloperów.       

Finisz kredytu bez wkładu własnego  

Tymczasem, jeszcze w tym roku wiele osób zdecyduje się zapewne na zakup mieszkania, ze względu na zmianę przepisów dotyczących udzielania kredytów. Tylko do końca 2013 roku banki mogą pożyczać na 100 proc. wartości mieszkania, w styczniu przyszłego roku trzeba będzie mieć 5 proc. własnych oszczędności na wkład własny.

–  Osoby, które nie mają zgromadzonych oszczędności muszą złożyć wnioski kredytowe jeszcze w tym roku. Dlatego wielu klientów przyspiesza swoje decyzje zakupowe. Obserwujemy też rosnące zainteresowanie większymi mieszkaniami, o powierzchni powyżej 50 mkw. Do zakupu mieszkań na naszym Osiedlu Alpha w warszawskich Skoroszach skłania też oferowane przez nas wykończenie pod klucz w cenie mieszkania – wymienia Teresa Witkowska z Red Real Estate Development.   

Spada zdolność kredytowa

A w jakiej wysokości kredyt może dostać dziś średnio zarabiający singiel i rodzina? Jak podaje Invigo, singiel osiągający dochody na poziomie średniej krajowej (3757 zł, czyli ok. 2684 zł na rękę) może liczyć na 240 tys. zł kredytu hipotecznego. Przeciętnie zarabiająca rodzina z dwójką dzieci, nawet jeśli ma pewne obciążenia finansowe, pożyczy w banku ok. 450 tys. zł. Niestety w ostatnim czasie spada zdolność kredytowa osób pożyczających na mieszkania. Poza tym, jak podają analitycy, październik jest kolejnym miesiącem, w którym banki podnoszą swoje marże.  

fot. mieszkanie pokazowe w Skoroszach

Autor: RED Real Estate Development

 

Ile za nowe mieszkanie w Warszawie ?

dompress kadr

Za metr mieszkania od dewelopera w Warszawie musisz wyłożyć ponad 7 tys. zł.

 

Dzisiejsza oferta deweloperów różni się od tej sprzed kilku lat. Większość mieszkań, które można kupić na stołecznym rynku pierwotnym jest już gotowych. Według danych portalu Dompress.pl, 7 na 10 mieszkań wystawionych do sprzedaży w stolicy jest już oddanych do użytkowania. Tylko niespełna 29% lokali jest w trakcie budowy. Nowe mieszkanie w Warszawie kosztuje średnio ponad 7 200 zł za mkw. W inwestycjach w budowie można kupić lokal nieco taniej, przeciętnie o ponad 200 zł/mkw. mniej. Średnia stawka ofertowa na stołecznym rynku deweloperskim jest zbliżona do przeciętnej ceny, po jakiej nabywane były w Warszawie mieszkania (z rynku pierwotnego i wtórnego) w drugim kwartale bieżącego roku. Związek Banków Polskich w podał bowiem w swoim ostatnim raporcie, że stołeczne nieruchomości kupowane były w połowie roku średnio po 7 165 zł/mkw.  

Gdzie powyżej średniej

Analitycy portalu przyjrzeli się ofercie poszczególnych warszawskich dzielnic. Najwyższe stawki ofertowe jak zwykle dotyczą mieszkań budowanych w centrum miasta. W Śródmieściu za metr nowego mieszkania trzeba zapłacić 9 800 zł. Deweloperzy dyktują tu wyższe ceny nie tylko ze względu na lokalizację, ale również wyższy standard powstających budynków.  

Powyżej średniej stawki dla miasta plasują się ceny w lubianych przez warszawiaków Mokotowie (8 800 zł/mkw.) i Ursynowie (7 820 zł/mkw.). O ile jednak na Mokotowie dużo się buduje, to na Ursynowie nie znajdziemy zbyt wiele nowych inwestycji. Do tanich dzielnic nie należy też Wola, w której za 1 metr deweloperzy liczą sobie przeciętnie 8 160 zł. Ze względu na dużą dostępność terenów pod budowę ta atrakcyjnie położona dzielnica przechodzi teraz transformację. Nie tylko najwięcej się w niej buduje, ale realizację następnych dużych inwestycji mieszkaniowych zapowiedzieli już kolejni inwestorzy.      

Białołęka najtańsza

Wola pod względem ilości projektów deweloperskich zdetronizowała Białołękę, w której jeszcze w ubiegłym roku budowało się w Warszawie najwięcej. Na Białołęce wciąż jednak jest najtaniej. Z analizy ofert portalu Dompress.pl wynika, że mieszkania deweloperskie w tej najdalej na północ wysuniętej dzielnicy miasta wystawione są do sprzedaży średnio za 5400 zł/mkw. A już na sąsiednim Targówku nowe lokale kosztują prawie 6 800 zł/mkw. Deweloperzy aktywni są też na Pradze Południe i na Bemowie. W tych dzielnicach za metr chcą średnio 6 600 zł.  

Firmy deweloperskie zaangażowały się też w projekty na Żoliborzu, gdzie w poprzednich latach niewiele się budowało. Chcąc kupić mieszkanie w tej zielonej części miasta trzeba przygotować się na wydatek rzędu ponad 7 500 zł/mkw.

Stołeczna aglomeracja to niezwykle aktywny rynek deweloperski, który nie ma sobie równych w kraju. Zapotrzebowanie na mieszkania w Warszawie jest jednak tak duże, że inwestorzy mają tu dobre perspektywy rozwoju. Aż jedna czwarta pieniędzy, które Polacy pożyczają na zakup nieruchomości przypada właśnie na stolicę.  

autor: Dompress.pl

fot. materiały prasowe

Stabilne ceny mieszka, restrykcyjne banki

OSIEDLE ALPHA_URSUS_RED_1 (Large)

W ostatnim czasie ceny mieszkań ustabilizowały się. Wahania stawek miały charakter raczej kosmetyczny. Dziś kupimy mieszkania znacznie taniej niż kilka lat temu.

Na rynku deweloperskim najbardziej atrakcyjne cenowo oferty można znaleźć w segmencie budownictwa popularnego. Nowe mieszkania w większości przypadków są teraz tańsze od tych z drugiej ręki. Nie należy się już raczej spodziewać, żeby najbardziej poszukiwane na rynku lokale o metrażu 35 – 55 mkw. można było kupić w znacząco niższej cenie. Tym bardziej, że coraz częściej słychać głosy zwiastujące raczej odbicie cen.

Z ostatnich danych ZBP wynika, że stawki transakcyjne mieszkań nie legły w ciągu ostatnich miesięcy specjalnym zmianom. W drugim kwartale br. osoby zaciągające kredyty mieszkaniowe płaciły za 1 mkw. mniej więcej tyle samo, jak na początku roku. Różnice, które występowały w poszczególnych miastach były niewielkie. Największy wzrost cen odnotowany został we Wrocławiu, gdzie 1 mkw. kosztował średnio o 74 zł więcej. Stawka transakcyjna zmalała najbardziej w Poznaniu, w którym kupujący wykładali za mieszkania przeciętnie o 43 zł mniej za metr.

Trudno liczyć na dopłatę

W Warszawie mieszkanie kupowane latem kosztowało średnio niewiele ponad 400 tys. zł. Jak czytamy w raporcie Związku Banków Polskich, za metr kwadratowy płaciliśmy w stolicy ok. 7165 zł. Oznacza to, że w przyszłym roku w Warszawie trudno będzie skorzystać ze wsparcia finansowego w ramach programu Mieszkanie dla młodych. Żeby dostać dopłatę trzeba będzie znaleźć mieszkanie, którego cena nie będzie przekraczać 6 095 zł/mkw. Program obejmie jedynie niedużą liczbę najtańszych stołecznych inwestycji.

Program dopłat niewiele zmieni na rynku. Dlatego już teraz deweloperzy proponują nowe rozwiązania. Red Real Estate Development w swoich inwestycjach w Warszawie i Poznaniu wprowadził nowy standard sprzedaży, oferując wykończenie mieszkania pod klucz w cenie. Na stołecznym osiedlu przy Skoroszewskiej w zakupionym mieszkaniu można od razu zamieszkać, bo jego budowa dobiegła już końca. I nie jest to oferta, która dotyczy tylko dużych lokali. Najmniejsze dostępne dwójki mają powierzchnię ok. 50 mkw. Kupując lokal kredytem można sfinansować w tym przypadku także wykończenie.

Banki nie chcą ryzykować

A trzeba przyznać, że kredytobiorcy nie mają teraz łatwo. Spadkowi liczby zaciąganych kredytów winne są bowiem same banki potent 20mg levitra. Z raportu Związku Banków Polskich (ZBP) wynika, że w drugim kwartale bieżącego roku banki udzieliły tylko o blisko 6 proc. więcej kredytów niż w pierwszych trzech miesiącach 2013 roku. Istotne przy tym, że początek tego roku miał najgorszy od czterech lat bilans, jeśli chodzi o liczbę zaciąganych kredytów hipotecznych.

W ocenie przedstawicieli Związku Banków Polskich proces decyzyjny przy akceptacji wniosków kredytowych, restrykcyjne wymaganie formalne w połączeniu z ogromną ostrożnością banków sprawiły, że wiele osób kupujących mieszkania sięga po własne oszczędności. Część kredytobiorców ogranicza również wielkość zobowiązań.
Ostatnie obniżki stóp procentowych teoretycznie powinny przyczynić się do wzrostu zdolności kredytowej potencjalnego klienta banku. Okazuje się jednak, że na wyższe kwoty mogą wciąż liczyć tylko osoby nieźle zarabiające. Szczególnie utrudniony dostęp do kredytów mają w tej chwili osoby prowadzące działalność gospodarczą i zatrudnione na tzw. umowach śmieciowych. Nie mniej, wysokość przeciętnie zaciąganego kredytu na mieszkanie wzrosła w ostatnich miesiącach o kilka procent do ponad 200 tys. zł.

Niskie oprocentowanie hipotek

Nadzieję na poprawę sytuacji na rynku kredytowym daje udany lipiec, który może być początkiem lepszego drugiego półrocza tego roku. Kredytobiorcom sprzyjają teraz mniejsze oprocentowanie, dzięki niskim stopom procentowym, co przekłada się na mniejsze obciążenie miesięczną ratą spłaty. Ale uwaga, banki udzielają teraz głównie kredytów w złotych. Udział kredytów walutowych to niespełna 1 proc. całego portfela nowych zobowiązań.
Istotną wiadomością dla wielu osób chcących zamieszkać na swoim może okazać się też to, że od 2014 roku będą musiały posiadać minimum 5 proc. wartości nieruchomości na wkład własny. Już teraz banki zaczynają bardziej restrykcyjnie podchodzić do kredytobiorców, którzy nie dysponują żadnymi zaoszczędzonymi środkami. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że zaciąganych jest coraz mniej kredytów z mniejszym niż 20 proc. wkładem własnym. Wśród umów podpisanych między kwietniem a czerwcem tego roku połowa jest takich, gdzie kredytobiorcy pokryli samodzielnie ponad jedną piątą ceny kupowanej nieruchomości.

Jest i dobra wiadomość. Banki będą mogły wydłużyć z 25 do 30 lat przyjmowany teraz okres spłaty zobowiązania do wyliczenia zdolności kredytowej. Nie należy jednak spodziewać się, że pozwoli to na istotną poprawę zdolności kredytowej, choć trochę powinna się ona zwiększyć.

Fundusz Mieszkań na Wynajem – nowa inicjatywa rządu

bolesław meluch 2013 kadr

Bolesław Meluch

wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości,
doradca Zarządu Związku Banków Polskich

 

Potrzebne są szczegóły aby dokonać właściwej oceny

Media zaanonsowały inicjatywę rządową stworzenia na zasadach rynkowych Funduszu Mieszkań na Wynajem. Przy braku podstawowych instrumentów wspierania budownictwa na wynajem, każda inicjatywa warta jest rozważenia. Rządowa, samorządowa i prywatna.

Od paru lat staram się zwrócić uwagę, iż polskie regulacje odnoszące się do funduszy inwestycyjnych (tzw. zamkniętych, czyli takich, w których liczba udziałów – certyfikatów inwestycyjnych – wynika z warunków ich emisji, a nie popytu na nie) są już dostosowane do warunków biznesowych prowadzenia przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych właśnie w tej formule:

•              Fundusz inwestycyjny jako operator (inwestor) może posiadać długoterminowy horyzont czasowy – tak niezbędny w budownictwie społecznym;

•              Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na stworzenie gminie warunków pozyskiwania mieszkań na wynajem bez zwiększania już i tak jej wysokiego poziomu zadłużenia;

•              Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na uelastycznienie polityki mieszkaniowej gminy – wspieranie budownictwa socjalnego, komunalnego i społecznego z wykorzystaniem jednej, przejrzystej, regulowanej ustawowo i jednocześnie dedykowanej dla określonej Gminy struktury organizacyjno-prawnej:

•              Proponowana formuła pozwala na realizację projektów inwestycyjnych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego;

•              Powstaje nowy i praktycznie jedyny na rynku instrument systematycznego oszczędzania na mieszkanie wynajmowane przez przyszłego właściciela w ramach tzw. „ścieżki dojścia do własności”, jeżeli projekty w tej formule będą realizowane przez gminę;

•              Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych w tej formule sprzyjają inwestycjom w sektorze budownictwa społecznego, w tym z udziałem JST, TBS-ów, najemców, inwestorów i banków,Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych umożliwiają realizację inwestycji w tej formule z udziałem jednostek samorządu terytorialnego, Towarzystw Budownictwa Społecznego, organizacji non-profit jako inwestorów, a także najemców, inwestorów instytucjonalnych (towarzystwa ubezpieczeniowe na życie, czy OFE) i banków:

(1)                Fundusz tworzony i zarządzany jest przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych, które obie to formy prawne podlegają regulacjom i monitoringowi Komisji Nadzoru Finansowego.

(2)                Statut funduszu, zatwierdzany przez KNF, wskazuje na przyjęta politykę inwestycyjną i warunki jej finansowania.

(3)                Fundusz może pozyskiwać środki dla realizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych poprzez zaciąganie kredytu, emisję obligacji i emisję certyfikatów inwestycyjnych. Zobowiązania funduszu nie wpływają na sytuację samych uczestników.

(4)                Uczestnikami funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, wobec których fundusz wystawił niepubliczne certyfikaty inwestycyjne. Certyfikaty inwestycyjne są zbywalne i mogą być przedmiotem zastawu (np. w celu zaciągnięcia kredytu przez jego posiadacza).

(5)                Nabywcy certyfikatów inwestycyjnych mogą utworzyć radę inwestorów, działającego jako organ kontrolujący realizację celu inwestycyjnego funduszu inwestycyjnego zamkniętego i polityki inwestycyjnej oraz przestrzegania ograniczeń inwestycyjnych.

(6)                Rada inwestorów może postanowić o rozwiązaniu funduszu inwestycyjnego zamkniętego.

(7)                Statut funduszu inwestycyjnego może określać czas trwania funduszu inwestycyjnego.

(8)                Fundusz może wypłacać dywidendy uczestnikom funduszu w zależności od ustaleń statutu.

(9)                Fundusz może określić rodzaje, maksymalną wysokość, sposób kalkulacji i naliczania kosztów obciążających fundusz inwestycyjny, w tym w szczególności wynagrodzenie towarzystwa, oraz terminy, w których najwcześniej może nastąpić pokrycie poszczególnych rodzajów kosztów, biorąc pod uwagę harmonogram inwestycji i poziom spodziewanych dochodów z tytułu najmu.

(10)             Fundusz zobowiązany jest do dokonywania wyceny aktywów funduszu inwestycyjnego, ustalania wartości aktywów netto funduszu inwestycyjnego oraz wartości aktywów netto przypadających na certyfikat inwestycyjny. Wycena aktywów funduszu opartych o prawa własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego jest dokonywana przez zespół co najmniej trzech osób, w skład którego wchodzą wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi uprawnieni do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, wybierani przez radę nadzorczą towarzystwa. Nie rzadziej niż raz na 6 miesięcy dokonuje się aktualizacji wartości aktywów.

(11)             Fundusz inwestycyjny zamknięty jest osobą prawną, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych z nabycia niepublicznych certyfikatów inwestycyjnych w prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych i budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz użytkowania wieczystego.

(12)             Fundusz inwestycyjny zamknięty może nabywać wyłącznie prawa do nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym i niebędących przedmiotem zabezpieczenia lub egzekucji.

(13)             Fundusz nie musi zarządzać nabytymi nieruchomościami – może tę czynność zlecić profesjonalnemu podmiotowi. Zarządzaniem nieruchomościami może być zlecone TBS-om, wobec których wymagane jest zatrudnienie osób z licencjami zarządcy nieruchomości.

(14)             Wpłaty do funduszu inwestycyjnego są dokonywane w formie pieniężnej. Do funduszu inwestycyjnego mogą być także wnoszone prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych lub budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości, a także prawo do użytkowania wieczystego.

(15)             Dokonanie wpłaty w prawach własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego wymaga dokonania wyceny tych praw przez towarzystwo.

(16)             Certyfikaty inwestycyjne funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być papierami wartościowymi imiennymi lub na okaziciela.

(17)             Statut funduszu inwestycyjnego zamkniętego może przyznać certyfikatom imiennym różnych serii różne uprawnienia – mogą różnić się od siebie związanym z nimi sposobem lub wysokością pobieranych opłat, wysokością udziału w dochodach funduszu, wysokością udziału w aktywach netto funduszu w przypadku jego likwidacji.

(18)             Fundusz inwestycyjny może prowadzić działalność jako fundusz składający się z subfunduszy różniących się w szczególności tym, że każdy może stosować inną politykę inwestycyjną lub dotyczyć określonego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego

(19)             Statut funduszu może dopuszczać likwidację subfunduszu w przypadku zbycia przez fundusz wszystkich lokat wchodzących w skład portfela inwestycyjnego tego subfunduszu. W tym trybie fundusz nie może zlikwidować wszystkich subfunduszy.

Dlaczego fundusz inwestycyjny dla realizacji społecznego budownictwa na wynajem?

Jak mówią osoby związane z podmiotami publicznymi – środki będące w gestii publicznej raz wypłacone w postaci dopłaty (do kredytu lub oprocentowania) nie wracają już do sfery publicznej. Stąd oczywistym jest, nawet w Unii, iż formuła funduszu zawsze tworzy możliwości ponownego użycia tych środków po ich spłacie. Jeżeli poważnie rozważa się realizację polityki mieszkaniowej wspierania budownictwa społecznego (czynszowego) należy skorzystać z istniejących regulacji odnoszących się do funduszy inwestycyjnych. Także dla programu Mieszkanie dla Młodych formuła funduszu byłaby najwłaściwsza.

Jeżeli takie fundusze (jeden dla kraju, ale należałoby rozważyć powołanie funduszy regionalnych, lub miejskich/gminnych) miałyby powstać powinny one wziąć pod uwagę (na razie doniesienia medialne nie wprowadzają w szczegóły funkcjonowania takiego funduszu) następujące elementy:

(1)                Cena nabycia (koszt inwestycji). Dla symulacji inwestycji w Gdańsku przyjęto, iż całkowity koszt inwestycji nie przekracza 4 088,00 złotych. Co także wskazuje na potrzebę uzyskiwania jak najniższych kosztów inwestycji, aby formuła limitu 4% została utrzymana. W symulacji przyjęto, iż koszt projektu deweloperskiego jest wyższy o 20%, czyli wynosi 4 905,65 zł/m2. W przypadku nabycia takiego mieszkania i skorzystania z dopłaty (w ramach programu Mieszkanie dla Młodych zakłada się dopłatę w wysokości 26 334,73 złote), miesięczny czynsz wyniesie 29,15 zł/m2 przy zerowym wkładzie własnym i 22,64 zł przy 30% wkładzie własnym. W każdym przypadku przekracza się poziom 4% wskaźnika kosztów odtworzenia (17,26 zł/m2).

(2)                Poziom czynszu. Przyjęty dla społecznego budownictwa czynszowego w ramach zlikwidowanego w 2009 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego limit poziomu czynszu 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych jest właściwym podejściem. Oczywiście można mówić, iż czynsze powinny być na poziomie akceptowalnym dla czynszów komunalnych, czyli wartości 3% wskaźnika, ale aby osiągnąć nawet 4% muszą być spełnione pewne warunki. Te warunki to: preferencyjna cena gruntu dla nowych inwestycji, limitowanie kosztów budowy, preferencyjne warunki finansowania. Należy zwrócić uwagę, iż bez spełnienia tych warunków razem nie ma praktycznie możliwości uzyskania takiego poziomu czynszów. Z symulacji wynika, iż dopiero w przypadku, gdy koszt inwestycji wynosi 4 088 zł/m2, oprocentowanie w okresie kredytowania wynosi 6,23%, wkład własny najemcy 30%, dopłata z Funduszu Dopłat (tak jak w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych) wynosi 10 kosztu mieszkania (koszt całkowity mieszkania to 203 995,61)można uzyskać poziom czynszu (koszty finansowania zewnętrznego i koszty eksploatacyjne) poniżej 4% (15,96 zł/m2), co w przypadku Gdańska oznacza koszt poniżej wskaźnika 4%.

(3)                Koszty finansowania. Według moich symulacji dla rzeczywistej inwestycji w Gdańsku, przy przyjętym poziomie kosztów kredytu (dane NBP za I kwartał 2013) w wysokości 6,23% (raty stałe, okres kredytowania 25 lat), bez dodatkowych warunków preferencyjnych, nie jest możliwe uzyskanie czynszu poniżej 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Z symulacji wynika, iż dla uzyskania wskaźnika 4%, koszt finansowania nie może przekroczyć 3,73% przez cały okres kredytowania, gdy nie ma partycypacji najemcy. W przypadku partycypacji najemcy w wysokości 30%, oprocentowanie nie może być wyższe niż 4,72%.

(4)                Maksymalne obciążenie dochodów rozporządzalnych najemcy. W gospodarce rynkowej przyjęto, iż obciążenie dochodów rozporządzalnych opłatami za 1. mieszkanie nie może przekroczyć 25%. Ta formuła powinna być brana pod uwagę w momencie badania popytu i akceptacji dla poziomu opłat z tytułu użytkowania mieszkania. Z symulacji wynika, iż minimalny miesięczny dochód rozporządzalny przy wskaźniku 3,56% to 3 069,21 zł, przy 30% wkładzie własnym najemcy.

(5)                Wkład własny najemcy. Symulacja dla projektu w Gdańsku wskazuje, iż bez partycypacji najemcy w kosztach pozyskania lokalu mieszkalnego w wysokości 30% wartości tego lokalu, nie jest realnym uzyskanie wymaganego wskaźnika poziomu czynszu w wysokości 4% wartości wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Oznacza to, iż tylko część potencjalnych najemców będzie mogła skorzystać z oferty najmu mieszkań oferowanych przez fundusz.

(6)                Ścieżka dojścia do własności lokalu mieszkalnego. Jeżeli wymagany byłby wkład własny, aby utrzymać poziom czynszu poniżej 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych, możliwość nabycia mieszkania przez najemcę byłaby doskonałą zachętą do wynajęcia takiego lokalu mieszkalnego na tych warunkach. W przypadku braku możliwości otworzenia ścieżki dojścia do własności, popyt na tego rodzaju mieszkania byłby mocno ograniczony.

(7)                Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji. W takim samym stopniu, jak: stopy procentowe, wysokość wkładu własnego, koszty inwestycyjne, oczekiwana stopu zwrotu z inwestycji ma bezpośredni wpływ na możliwość utrzymania reżimu 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Jeżeli fundusz ma emitować certyfikaty inwestycyjne na rynku kapitałowym, to pozyskanie inwestorów, których zastrzeżenia co od ograniczenia ryzyka związanego z ochroną lokatora, który nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, będzie „rekompensowane” zwiększoną stopa zwrotu. Na przykład w granicach 6%-8%. A to już przekłada się na poziom najmu.

(8)                Poziom dochodów rodzin. Struktury organizowane przez państwo w celu realizacji określonej polityki mieszkaniowej powinny uwzględniać do kogo ta polityka jest adresowana, jakim kosztem i w jakim stopniu i dlaczego poszczególni beneficjenci tej polityki będą mogli z niej skorzystać. Byłoby błędem wspieranie tych, którzy z uwagi na osiągane dochody ograniczają środki, które mogłyby być przeznaczone dla wymagających większego wsparcia.

Biorąc pod uwagę znane w momencie pisania tego artykułu wstępne założenia, można mieć obawę, iż powracamy do tematu wspomożenia sektora deweloperskiego w tej trudnej dla wszystkich sytuacji gospodarczej, zamiast wspierania rodzin w poprawie ich sytuacji mieszkaniowej. Zakup na rynku deweloperskim ma to do siebie, iż „konsumuje” zysk dewelopera, co bezpośrednio przekłada się na poziom czynszu. Tym samym będzie wypływać także na dostępność takich mieszkań. Moim zdaniem powinny być to nowe projekty, realizowane z udziałem gmin, aby uzyskać obniżenie kosztów, a tym samym niższych o 50% czynszów od czynszów rynkowych.

We wstępnej propozycji zwrócono uwagę na możliwość obniżenia ceny takiej inwestycji z uwagi na niższe koszty dewelopera, któremu miałyby odpadać różne wydatki: na marketing, biura sprzedaży. A to są poważne koszty. Z drugiej strony firmy deweloperskie szybciej będą obracały swoim kapitałem, więc będą sobie mogły pozwolić na niższe marże. W tym przypadku, moim zdaniem, wysokość marży nie zależy od „pozbycia” się niektórych kosztów, np. marketingowych. Sprzedający będzie chciał uzyskać ją jak na największym poziomie, bez względu na to jakie czynności będzie musiał wykonać, lub z jakich będzie mógł zrezygnować. Marża będzie zależała od przyjętej przez fundusz zasady kwalifikowania takich inwestycji. Muszą być określone koszty kwalifikowane, czyli jaki jest udział kosztów nabycia gruntu i projektu w kosztach realizacji (tu może być już ukryta marża dewelopera – przypominam, iż w KFM te koszty nie mogły przekroczyć 7,5% kosztów kwalifikowanych), jakie są koszty wybudowania (konstrukcyjne). W budownictwie czynszowym muszą być poniesione koszty na urządzenie mieszkania – przynajmniej w podstawowym zakresie, aby najmujący mógł wprowadzić się bez dodatkowych kosztów i przygotowywania lokalu. A więc nie może być mowy o oddaniu lokalu w tzw. stanie deweloperskim.

Dlaczego potrzebny jest czynszowy gminny fundusz inwestycyjny zamknięty?

Organizując taki fundusz dla miasta/gminy można by przyjąć, iż gmina obejmowałaby certyfikaty inwestycyjne odpowiadające wartościowo przenoszonemu na fundusz prawu do nieruchomości. Gmina zawierałaby długoterminową umowę usługi najmu mieszkań z funduszem, zachowując prawo do podnajmu mieszkań. Liczba mieszkań przeznaczonych dla najemców wskazanych przez gminę, ujęta wartościowo, nie mogłaby przekraczać wartości objętych przez Gminę CI, chyba, że strony postanowiłyby inaczej. Gmina pobierałaby od najemców przez siebie wskazanych czynsz w oparciu o stawki lokalne, jednocześnie gwarantując spłatę czynszu ustaloną dla podnajemców. Gmina mogłaby mieć uprzywilejowaną liczbę głosów – 2 głosy na 1 certyfikat na Zgromadzeniu Inwestorów. Gmina otrzymywałaby dywidendę w wysokości 5% rocznie od wartości objętych certyfikatów i mogłaby przeznaczyć te przychody na wspieranie swoich podnajemców nie mających warunków do spłaty pełnego czynszu podstawowego. Wysokość dywidendy byłaby przedmiotem uzgodnień z Zarządzającym Funduszem.

Tak więc wprowadzenie funduszu inwestycyjnego zamkniętego daje następujące możliwości i udogodnienia związane z elastycznością takiego wehikułu do realizacji polityki mieszkaniowej gminy:

(1)           Realizacja projektów w ramach funduszu inwestycyjnego nie zwiększa zobowiązań gminy ani podmiotów zależnych. Gmina może ograniczyć swoje zaangażowanie finansowe do dopłat do czynszu dla podnajemców, albo do dopłaty do projektów związanych z budownictwem socjalnym.

(2)           Gmina ma pełną kontrolę polityki inwestycyjnej funduszu.

(3)           Zasady działania funduszu umożliwiają realizację polityki mieszkaniowej Gminy odnoszącą się do wszystkich segmentów społecznego budownictwa czynszowego – socjalnego, komunalnego i o umiarkowanym czynszu. Takie szerokie podejście nie jest praktycznie możliwe w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego w ramach jednego instrumentu. Takie szerokie podejście wymagać będzie dookreślenia tej polityki, szczególnie w zakresie warunków inwestowania, potencjalnego popytu na określone rodzaje najmu i akceptacji poziomu czynszów.

(4)           Wszyscy nabywcy certyfikatów inwestycyjnych traktowani są jako inwestorzy mający te same prawa co do zasad wejścia i wyjścia z funduszu. Nabywcami certyfikatów, oprócz Gminy, mogą być spółki zależne Gminy, deweloperzy wnoszący projekty mieszkaniowe na wynajem, TBS-y, sami najemcy, banki, zakłady ubezpieczeniowe na życie, otwarte fundusze emerytalne. Fundusz Gminny może stanowić zachętę dla inwestorów, którzy w innych warunkach nie zawsze byliby zainteresowani tego rodzaju projektami, nie tylko z uwagi na poziom ich dochodowości.

(5)           Nabycie przez gminę certyfikatów inwestycyjnych poprzez wniesienie projektu inwestycyjnego budownictwa czynszowego, przynosi przychód dla Gminy, którego poziom jest wypadkową oczekiwań Gminy oraz akceptacji poziomu czynszu przez najemców. Przychód Gminy w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego praktycznie nie jest możliwy.

(6)           Daje możliwość zmiany gminnej polityki najmu w budownictwie czynszowym, wynikającym z udziału najemców we współfinansowaniu budowy mieszkań na wynajem, ich oczekiwaniami co do możliwości nabywania wynajmowanych mieszkań, połączoną z potencjalną zmianą ich sytuacji finansowej, możliwością weryfikacji dochodów uprawniających do najmu mieszkań w ramach list gminnych, wyceny wartości nieruchomości mieszkalnych. Wprowadzany jest nowy instrument długookresowego oszczędzania na mieszkania, i to w trakcie najmu tego mieszkania.

(7)           Ograniczenie kosztów (zysków aranżera funkcjonowania funduszu) do kosztów kwalifikowanych. Nie występuje problem nadmiernych zysków, czy dochodów partnerów prywatnych. Przychody i koszty są przedmiotem monitorowania ze strony Zgromadzenia Inwestorów, Rady Inwestorów oraz Komisji Nadzoru Finansowego.

(8)           Horyzont inwestycyjny uzależniony jest od polityki gminy i określonych w prospekcie informacyjnym celów i zasad funkcjonowania funduszu. Taki sam horyzont inwestycyjny innych partnerów prywatnych (inwestorów) praktycznie nie jest możliwy do osiągnięcia.