Archiwa tagu: rynek pierwotny

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Polsce

REAS podsumował wyniki monitoringu rynku pierwotnego w I kwartale 2014 r.REAS podsumował wyniki monitoringu rynku pierwotnego w I kwartale 2014 r.

kirejczykRynek w I kwartale 2014 roku
Liczba mieszkań sprzedanych w pierwszych trzech miesiącach na rynkach 6 największych miast w kraju utrzymała się na wysokim poziomie odnotowanym w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Wyraźnie wzrosła natomiast liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Zdecydowanie przekroczyła przeciętną wartość odnotowywaną na rynku od przełamania kryzysu w końcu 2009 roku. W rezultacie siódmy kwartał z rzędu oferta w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi spadła poniżej poziomu 40 tysięcy, a zatem zrównała się z liczbą mieszkań sprzedanych w tych miastach w ostatnich czterech kwartałach.

Czytaj dalej

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Polsce w III kwartale 2013

K.Kirejczyk kadr 3

Trzeci kwartał był pod względem liczby transakcji na rynku pierwotnym kolejnym dobrym okresem, i to pomimo dwóch miesięcy wakacyjnych. Liczba transakcji dorównała poziomem obrotom z okresu boomu, choć oczywiście pod względem wartości obrotów była wyraźnie niższa. Nadal wyraźnie niższa od przeciętnej była liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W rezultacie oferta we wszystkich miastach wyraźnie zmalała, natomiast ceny zaczęły rosnąć. Jak ma to zwykle miejsce w początkowym okresie wzrostu cen, przejawiało się to nie tyle w znaczącym wzroście cen ofertowych (cennikowych), ile w ograniczeniu oferowanych rabatów i bonusów. W otoczeniu rynku najważniejszymi zjawiskami były:

§       odnotowanie przez GUS sygnałów niewielkiego przyspieszenia tempa wzrostu gospodarczego,

§        – nowelizacja budżetu państwa oraz zapowiedź zasilenia przyszłorocznych finansów publicznych środkami z OFE, co w pewnym stopniu odsunęło obawy o sytuację w sektorze finansów publicznych w okresie co najmniej dwóch najbliższych lat,

§        – uchwalenie we wrześniu ustawy, wprowadzającej kolejny program wspierający nabywców na rynku pierwotnym, czyli „Mieszkanie dla Młodych” (MdM),

§        – zapowiedź przeznaczenia 5 mld złotych na utworzenie przez BGK funduszu mieszkań na wynajem.

Na bieżącą sytuację na rynku istotny wpływ wywierały także wcześniejsze regulacje: ustawa deweloperska i rekomendacja S3, a także utrzymujące się niskie stopy procentowe. Jednocześnie rynek obiegły informacje o ogłoszeniu bankructwa przez kilka podmiotów, w tym przez spółkę deweloperską notowaną na warszawskiej giełdzie, co może budzić obawy o przyszłe możliwości finansowania działalności deweloperskiej na rynku kapitałowy.

Podaż

Trzeci kwartał 2013 roku był już piątym z kolei, w którym liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była wyraźnie niższa nie tylko od liczby lokali sprzedanych, ale także od kilkuletniej przeciętnej. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) w okresie lipiec-wrzesień do sprzedaży wprowadzono niecałe 5,3 tys. mieszkań, czyli o prawie trzy tysiące mniej, niż przeciętna kwartalna wielkość w minionych trzech latach. W ostatnich dwunastu miesiącach wprowadzono w tych miastach do sprzedaży niecałe 23 tys. mieszkań, co oznacza wyraźny spadek w porównaniu z okresem ostatnich lat, kiedy rocznie pojawiało się na rynku w tych miastach 35 -37 tysięcy lokali. Obserwujemy zatem nadal skutki wejścia w życie ustawy deweloperskiej: najpierw rekordowo wysoką liczba rozpoczynanych inwestycji na początku 2012 roku, a następnie ostre wyhamowanie, już przez kolejne pięć kwartałów.

Mieszkania, które pojawiły się w sprzedaży w III kwartale 2013 roku, nadal w znaczącej części są oferowane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego zgodnego z ustawą o ochronie praw nabywców. Według informacji firm są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia 2012 formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży.

Dzięki bardzo dużej przewadze liczby sprzedanych mieszkań nad wprowadzonymi na rynek, łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu aglomeracjach zmniejszyła się piąty kwartał z rzędu i wyniosła nieco poniżej 44 tysięcy jednostek, o prawie 9% mniej niż trzy miesiące wcześniej i o ponad 22% mniej, niż w II kwartale 2012 roku, kiedy wielkość oferty osiągnęła rekordowy poziom. Spadki wielkości oferty miały miejsce we wszystkich miastach. Największy spadek oferty w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału miał miejsce w Krakowie (13,4%), duże spadki odnotowano także w Warszawie (9,4%) i w Poznaniu (8,5%).

Dane REAS o wyraźnym spadku liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w największych miastach znajdują potwierdzenie w statystykach GUS po III kwartale 2013 roku. W całej Polsce deweloperzy rozpoczęli budowę ok. 36,4 tysięcy mieszkań, czyli o 21,1% mniej, niż w analogicznym okresie 2012 roku, natomiast uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę ponad 41,2 tysięcy (o 24,6% mniej niż rok wcześniej). Spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczęły natomiast budowę mniej niż 1000 mieszkań, o ponad 44% mniej niż w pierwszych dziewięciu miesiącach 2012 roku. Wiele wskazuje na to, że liczba rozpoczętych w tym roku mieszkań może spaść do poziomu porównywalnego z kryzysowym rokiem 2009.

W trzecim kwartale bieżącego roku w porównaniu z poprzednim łączna liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach zmalała o ok. 1,3 tysiąca, czyli o 8,5%. Na koniec września takich mieszkań było około 13,8 tysiąca. Szczegółowa analiza sprzedaży wskazuje, że w większości miast właśnie lokale gotowe od niedawna lub znajdujące się w końcowej fazie budowy sprzedawały się najlepiej. W Warszawie liczba gotowych niesprzedanych mieszkań wynosiła nieco ponad 4,6 tysiąca, o 12,7% mniej niż kwartał wcześniej. Podobny w ujęciu procentowym spadek miał miejsce w Krakowie. W pozostałych miastach spadki miały skalę kilkuprocentową.

Wśród lokali znajdujących się w ofercie rynkowej na koniec września budowa prawie 18 tysięcy (41% oferty) zakończy się w 2014, a kolejnych 12 tysięcy (27% oferty) w 2013 roku. Dzięki nowym inwestycjom wzrósł udział w ofercie lokali planowanych jest do oddania w roku 2015 lub później – obecnie jest to około 5,5 tysiąca jednostek.

Popyt i ceny

W III kwartale 2013 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków zwiększyła się w porównaniu z II kwartałem 2013 roku o ponad 18% i wyniosła prawie 9,6 tys. mieszkań. Tak wysokiej liczby transakcji nie notowano na polskim rynku od okresu boomu w 2007 roku. W ostatnich czterech kwartałach sprzedano w tych miastach blisko 33,5 tys. lokali. Wyjątkowo dobra sprzedaż miała miejsce pomimo tego, że trzeci kwartał obejmuje dwa miesiące wakacyjne, w których zwykle obserwuje się spadek aktywności nabywców. Tak dobry wynik deweloperzy zawdzięczają z jednej strony większej aktywności nabywców ”gotówkowych” kupujących nieco droższe i większe mieszkania i traktujących kredyty jako uzupełniające, a nie podstawowe źródło finansowania zakupu, z drugiej zaś – mobilizacji nabywców, zaciągających kredyty na 100% wartości nieruchomości w ostatnich miesiącach przed wejściem w życie rekomendacji S3. Do tych głównych grup dołączyli także posiadacze znacznych oszczędności, decydujący się na zakup lokali w celach inwestycyjno-tezauryzacyjnych.

Dobrej sprzedaży sprzyjały także niskie stopy procentowe i relatywnie niskie ceny. Nominalne ceny za metr kwadratowy liczone na całej puli lokali znajdujących się w ofercie na koniec kwartału w zasadzie nie zmieniły się istotnie w okresie trzech miesięcy (wzrost ok. 1,6%) i są dziś na poziomie z końca 2011 roku. Wzrost ten był spowodowany przede wszystkim zmianą cen w Warszawie, spowodowaną szybszą sprzedażą tańszych mieszkań. Na pozostałych rynkach mamy do czynienia raczej ze stabilizacją cen ofertowych. Przeciętne ceny lokali wprowadzonych do sprzedaży zmieniły się nieznacznie, co potwierdza wyhamowanie trendu spadkowego, jaki miał miejsce we wcześniejszym okresie. Jednak trzeba pamiętać, że w początkowej fazie poprawy koniunktury wzrost cen dokonuje się nie poprzez podnoszenie cen cennikowych, ale wyraźną redukcję rabatów i bonusów. Taką tendencję można było już zauważyć w III kwartale w przypadku wielu inwestycji.

Zmniejszenie wielkości oferty przy wysokiej sprzedaży zaowocowało wyraźnym skróceniem okresu wyprzeda-ży bieżącej oferty, liczonej w kwartałach, w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów. Jakkolwiek teoretyczna wartość wskazująca na równowagę na rynku powinna mieścić się w zakresie 4- 5 kwartałów, to w zasadzie każda wartość bliska 5 kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. Trzeba bowiem pamiętać, że niewielka nadwyżka podaży wpływa pozytywnie na sprzedaż, ułatwiając potencjalnym nabywcom znalezienie poszukiwanego mieszkania i nie powoduje presji na obniżanie cen. W takiej sytuacji znajdują się już dziś deweloperzy z Warszawy, Trójmiasta i Wrocławia, gdzie przy zachowaniu tempa sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów oferta wyprzedałaby się w okresie nieco ponad pięciu kwartałów. Wyraźnie poprawiła się także sytuacja w Krakowie i Poznaniu. Najmniej korzystna jest relacja oferty do sprzedaży w Łodzi, ale przy niewielkiej skali tego rynku nawet kilkaset więcej sprzedanych w kwartale mieszkań może znacząco poprawić sytuację.

Komentarz REAS

Pomimo dwóch wakacyjnych miesięcy III kwartał przyniósł deweloperom bardzo dobre wyniki sprzedażowe, choć w różnych firmach i lokalizacjach sytuacja wyglądała inaczej. Czy jest to korzystny splot różnych czynników, czy początek kilkuletniej fazy dobrej koniunktury? Co może wydarzyć się na rynku w przyszłym roku?

Na sytuację na rynku w 2014 roku w segmencie mieszkań o podstawowym standardzie istotny wpływ będzie miał program MdM. W ramach tego programu na rynek mieszkaniowy ma trafić w przyszłym roku 600 milionów złotych, w postaci dopłat do wkładu własnego przy kredytach zaciąganych przy zakupie mieszkań na rynku pierwotnym. Można wstępnie szacować, że program ten będzie miał skalę porównywalną z oddziaływaniem programu Rodzina na Swoim (RnS) w 2012 roku. Jeśli program zostanie uruchomiony od początku stycznia, wówczas w skali roku wypłaconych zostanie prawdopodobnie ok. 16-18 tys. dopłat do kredytów, co może oznaczać wsparcie dla ok. 20-23% łącznej liczby transakcji na rynku deweloperskim w 2014 roku, o wartości rzędu 16-18% łącznej rocznej wartości transakcji w kraju.

Podobnie jak to miało miejsce w przypadku programu RnS, wsparcie rynków przez program MdM w różnych miastach będzie miało bardzo zróżnicowaną skalę i znaczenie dla tych rynków, przy czym najwięcej skorzystają mieszkańcy niektórych największych miast. Zróżnicowanie skali dopłat wynika wprost z oparcia programu na limitach kosztów odtworzeniowych, ustalanych przez wojewodów na podstawie danych wojewódzkich urzędów statystycznych. Limity te, z niejasnych powodów, znacznie się różnią w przypadku miast o bardzo podobnych kosztach budowy i cenach sprzedaży. Według orientacyjnych szacunków, z puli mieszkań znajdujących się w ofercie na koniec III kwartału 2013 r. do dopłat zakwalifikowałoby się w poszczególnych miastach:

§        Gdańsk – 54% oferty

§        Wrocław – 25%

§        Poznań – 16%

§        Warszawa – 10%

§        Kraków – 6%

§        Łódź – 60%

Program będzie miał istotne znaczenie nie tylko dla nabywców i firm deweloperskich, ale także dla sektora bankowego, neutralizując częściowo konsekwencje wejścia w życie rekomendacji S3, uniemożliwiającej bankom udzielanie od 1 stycznia kredytów na 100% i więcej ceny zakupu nieruchomości. Program MdM jest jednak krytykowany nie tylko ze względu na nierówno-mierne wspieranie poszczególnych miast i odcięcie od wsparcia z budżetu mieszkańców mniejszych miast, w których prawie nie ma inwestycji deweloperskich, ale także za zachęcanie do inwestowania na obrzeżach miast, jak również poza ich granicami. Przyczynia się to do zjawiska „urban sprawl”, czyli rozlewania zabudowy na peryferie i wyludniania śródmieść miast.

Z drugiej strony, z perspektywy nabywców, którzy z programu skorzystają, mechanizm początkowej dopłaty do wkładu własnego jest bardziej atrakcyjny od dopłat do odsetek od kredytu, stosowanych w programie RnS. W przypadku programu MdM dopłata rzeczywiście zwiększy kwotę, za którą nabywca będzie mógł kupić mieszkanie, albo zmniejszy zapotrzebowanie na kredyt.

Na wielkość nowej podaży istotny wpływ ma dostępność finansowania dla deweloperów. Oprócz ustawy deweloperskiej może ona zależeć również od reakcji rynku na problemy, jakie będą mieli nabywcy mieszkań w inwestycjach firm, które już ogłosiły bankructwo lub je jeszcze ogłoszą. Jednym z możliwych skutków jest ograniczenie możliwości finansowania poprzez emisje obligacji firm deweloperskich, a także traktowanie finansowania sektora jako działalności o podwyższonym ryzyku przez banki.

Drugim szeroko dyskutowanym w minionym kwartale programem jest koncepcja wielkiego, jak na skalę polskiego rynku najmu instytucjonalnego, funduszu mieszkań na wynajem. Fundusz, tworzony i zarządzany w przyszłości przez Bank Gospodarstwa Krajowego, ma zainwestować 5 miliardów złotych, przede wszystkim w największych miastach w Polsce. Uczyniłoby to fundusz największym nabywcą mieszkań (lub deweloperem) na rynkach tych miast. Wybudowane i wykończone pod klucz mieszkania mają być wynajmowane za takie czynsze, aby fundusz uzyskiwał zwrot z kapitału na poziomie 4% rocznie.

Szczegółowe założenia funkcjonowania funduszu są jeszcze w trakcie opracowywania. Jeśli spełnią się zapowiedzi zbudowania portfela obejmującego co najmniej kilkanaście tysięcy mieszkań w największych miastach w okresie około 10 lat wywrze on z pewnością istotny wpływ na rynek najmu. Najprawdopodobniej spowoduje to spadek ogólnego poziomu czynszów, wzrost standardów i jakości obsługi najemców. Może także dać impuls do zmian legislacyjnych, a także utorować drogę innym instytucjonalnym inwestorom.

Fundusz będzie jednak także oddziaływał na rynek pierwotny w największych miastach. Wobec wzrostu skali produkcji ceny wykonawstwa mogą zacząć rosnąć, także w obszarze robót wykończeniowych. Istnieje ryzyko, że inni inwestorzy mogą wyhamować zakupy o charakterze inwestycyjnym. W jakimś stopniu w dalszej perspektywie może także zmniejszyć popyt na małe mieszkania, sprzedawane dotychczas singlom na wczesnym etapie samodzielności życiowej.

Dla deweloperów o udokumentowanej zdolności do sprawnej realizacji inwestycji może to być szansa zwiększenia produkcji, choć niekoniecznie zwiększenia rentowności. Będzie to szczególnie atrakcyjne rozwiązanie dla podmiotów realizujących bardzo duże, wieloetapowe przedsięwzięcia na wcześniej zakupionych gruntach. Dla firm mających problemy z uzyskaniem kredytu bankowego i rachunku powierniczego może to być koło ratunkowe, pozwalające na zagospodarowanie posiadanych terenów bez konieczności budowania mieszkań pod rygorami ustawy deweloperskiej. Jednak wpływ na sektor deweloperski w dużym stopniu zależy od tego, czy podstawowym sposobem pozyskiwania mieszkań przez fundusz będą zakupy od deweloperów, czy też samodzielne pełnienie roli inwestora, konkurującego z deweloperami o tereny i wykonawców.

Na relację popytu i podaży w 2014 roku istotny, jeśli nie zasadniczy wpływ będą miały banki. Już dziś deweloperzy sygnalizują trudności w otwarciu rachunków powierniczych dla nowych inwestycji, z drugiej strony zaś banki wskazują na trudne do zaakceptowania wymogi ustawy o ochronie praw nabywców. Wobec braku rozwiązań alternatywnych (np. ubezpieczenia transakcji) o wielkości podaży mogą w praktyce decydować niektóre banki i nieliczne firmy deweloperskie. Jeśli zjawisko to się utrzyma, oferta nadal będzie maleć, a ceny nieuchronnie wzrosną. Takie sygnały zwiększą zapewne liczbę nabywców gotówkowych, pragnących wykorzystać fazę najniższych cen do dokonania planowanego od dłuższego czasu zakupu. W efekcie lata 2014-2015 mogą przynieść okres wyraźnej, dość szybkiej poprawy koniunktury. Może jednak się ona równie szybko skończyć, jeśli ustaną czynniki zewnętrzne, które ją spowodują, lub pojawią się inne, które dziś trudno przewidzieć. W najkorzystniejszej sytuacji będą zapewne nadal najsilniejsze podmioty, które wykorzystają najbliższy okres do zwiększenia udziału w rynku.

 

Kazimierz Kirejczyk

REAS

zródło: Property Journal 1/2014

 

 

Zbyt niskie limity cen w programie Mieszkanie dla Młodych

Magdalena Paluch
02-11-2013 r.
kapelanka kraków kadr

Pierwszego stycznia 2014 roku zacznie funkcjonować nowy program państwowego wsparcia przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego.

Program Mieszkanie dla Młodych ma pomóc młodym małżeństwom i osobom samotnym do 35. roku życia w zakupie pierwszego mieszkania. Bezdzietna rodzina i singiel dostaną dofinansowanie w wysokości 10 proc. ceny mieszkania, natomiast rodzina posiadająca potomstwo w wysokości 15 proc. Jeżeli w okresie pięciu lat od zakupu mieszkania urodzi się trzecie bądź kolejne dziecko – będzie można liczyć na dodatkowe 5 proc. Ponadto dopłaty będą obejmować koszty zakupu 50 metrów kwadratowych nowych mieszkań do powierzchni całkowitej 75 m kw., a także kupna domu gdzie powierzchnia użytkowa nie przekroczy 100 m kw. Pomoc państwa ma obejmować także osoby budujące domy systemem gospodarczym gdzie będzie możliwość odzyskania części VAT za materiały użyte do budowy.

Niestety obecne limity cen metra kwadratowego, do których państwo dofinansuje zakup mieszkania w ramach programu, są ustalone znacznie poniżej cen ofertowych mieszkań z rynku pierwotnego, dostępnych na rynku. Korzystając z państwowej pomocy przy zakupie mieszkania możemy mieć spory problem, szczególnie w takich miastach jak Warszawa, Kraków i Wrocław, czyli na największych rynkach gdzie te limity cen są nawet o kilkadziesiąt procent niższe od średnich stawek metra kwadratowego. Troszkę lepiej sytuacja ta wygląda w Poznaniu i Gdańsku.

Limity cen metra kwadratowego, do którego możliwe będzie dofinansowanie w ramach rządowego wsparcia wynoszą odpowiednio: w Warszawie – 5864 zł, w Krakowie – 4894, we Wrocławiu – 4774, w Poznaniu – 5604, w Gdańsku – 5718 zł a w Katowicach – 4695 zł.

Limity te są bardzo niskie w stosunku do aktualnych średnich cen ofertowych nowych mieszkań w WGN, szczególnie w takich miastach, jak Wrocław czy Kraków. Okazuje się, że bardzo trudno znaleźć tak tanie mieszkania z rynku pierwotnego lub ewentualnie są to tylko pojedyncze oferty.
 
W Warszawie średnie ceny metra kwadratowego mieszkań z rynku pierwotnego wynoszą w 6720 zł i oznacza to, że są wyższe od limitów cenowych programu o prawie 1000 zł co przekłada się na 12,5 proc. Wśród mieszkań, które mieszczą się w limitach państwowych znajdziemy pojedyncze oferty.

W Krakowie oferenci sprzedają nowe mieszkania  w cenie 6130 zł za metr kwadratowy i jest to stawka wyższa o 24 proc. od zakresu cenowego nowego programu.

We Wrocławiu, gdzie średnie ceny metra nowego mieszkania wynoszą aktualnie aż 6120 zł, stawki są wyższe od limitów państwowych aż o 28 proc.

W Gdańsku średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku pierwotnego wynosi 5700 zł i mieści się więc na poziomie limitu cenowego dla tego miasta. W stolicy Wielkopolski natomiast, gdzie obecnie za metr kwadratowy zapłacimy tyle co w Gdańsku, cena ta jest nieznacznie wyższa (100 zł) od limitu cen dla programu Mieszkania dla Młodych.

W Katowicach sytuacja prezentuje się najlepiej. Tutaj średnia cenowa wynosząca 4495 zł jest o 200 zł  poniżej założonych przez program „widełek” cenowych.

Jak widać większość aktualnych limitów cenowych metra kwadratowego jest zbyt wysoka, albo znajduje się w górnej granicy średnich cenowych największych rynków mieszkaniowych w kraju (wyjątek Katowice). Teoretycznie można by przypuszczać, że w zaistniałej sytuacji deweloperzy dostosują swoje cenniki do limitów programu i spadną ceny mieszkań nowych w takich miastach jak Warszawa, Kraków i Wrocław.

Magdalena Paluch

Analityk Rynku

6100 zł kosztuje średnio metr mieszkania w Poznaniu

Osiedle przy ulicy Rolnej - Budimex-Nieruchomości

W Poznaniu nowe mieszkania wystawione są średnio po 6100 zł za metr. W ofercie deweloperów dominują ukończone lokale.

– Najdroższe są poznańskie kawalerki, które wycenione są na poziomie 6500 zł/mkw. Przeciętna cena mieszkań dwupokojowych  i trzypokojowych zbliżona jest do średniej stawki rynkowej w mieście – komentują wyniki najnowszej analizy poznańskiego rynku pierwotnego analitycy serwisu Dompress.pl.

Podają, że trzy z czterech mieszkań oferowanych w poznańskich inwestycjach to lokale gotowe. Tylko jedna czwarta mieszkań jest jeszcze w budowie.

– Mieszkanie deweloperskie w Poznaniu kosztuje średnio ponad 330 tys. zł, a oddane do użytku 340 tys. zł. Co ciekawe, metr lokalu w budowie wyceniony jest wyżej o 76 zł niż w lokalach, do których można odebrać klucze. Jeśli jednak przyjrzymy się średnim cenom całkowitym, to widać, że mimo wyższej stawki za metr, mieszkania w trakcie budowy są o prawie 20 tys. zł tańsze od gotowych. Jasno wynika z tego, że w inwestycjach, które ostatnio wprowadzane były na poznański rynek projektowane są znacznie mniejsze mieszkania – zwracają uwagę analitycy Dompress.pl.

Ponad połowa oferty deweloperów to mieszkania o metrażu od 40 do 60 mkw. Mniejsze lokale do 40 mkw. stanowią 16 proc. oferty. Większy niż 60 mkw. jest prawie co trzeci lokal.

Najwięcej inwestycji powstaje na Starym Mieście i w Grunwaldzie. Stare Miasto to dzielnica niejednolita. Południowa jej część obejmuje ścisłe centrum miasta z zabytkową zabudową. Nowe inwestycje powstają jednak w bardziej na północ wysuniętych jej obszarach. Największą popularnością wśród deweloperów cieszą się świetnie zlokalizowane, oddzielone parkiem od zabytkowej części miasta – Winogrady, w których powstają duże inwestycje mieszkaniowe.

W Starym Mieście jest też najwięcej w Poznaniu inwestycji w budowie, co trzecie mieszkanie jest tu jeszcze w trakcie realizacji. Drugim poznańskim zagłębiem mieszkaniowym jest Grunwald. Jego konkurencyjna pozycja, w porównaniu ze Starym Miastem dynamicznie rośnie.

Pod względem liczby ukończonych mieszkań bezkonkurencyjne są Jeżyce i Wilda. Ponad 90 proc. mieszkań  wystawionych w Jeżycach na sprzedaż jest już oddanych do użytkowania, a w Wildzie niespełna 80 proc.

Oferta deweloperska w stolicy Wielkopolski nie jest zróżnicowana cenowo. Prawie 90 proc. wystawionych na sprzedaż nowych mieszkań w Poznaniu zamyka się w cenie 7 tys. zł/mkw. Najtańszymi poznańskimi dzielnicami jest Wilda (średnio 5710 zł/mkw.) i Stare Miasto (5650 zł/mkw.). W Jeżycach przeciętna stawka wywoławcza przekracza 6220 zł/mkw., a w Nowym Mieście 5830 zł/mkw. Najdrożej jest w Grunwaldzie, gdzie stawka za 1 mkw. przewyższa średnią dla miasta i wynosi 6500 zł.

Przed nami powstanie nowego elementu rynku mieszkaniowego?

Piotr Styczeń kadr pzfd2013

Po konferencji Dni Dewelopera 2013 we Wrocławiu

 

 

 

 

 

 

Minister Piotr Styczeń potwierdził, że program Mieszkanie dla Młodych, po procesie legislacyjnym, ruszy od 1 stycznia 2014 roku. Rządzący świadomie kierują MdM na rynek pierwotny, ponieważ wzmacnia to produkcję mieszkaniową. Deweloperzy zwracają jednak uwagę, że powoduje to „rozlewanie się miast”. Zgodność jest w jednym – deficyt mieszkaniowy można i trzeba załatać budownictwem na wynajem. Potrzebna będzie, jedynie lub aż, zmiana kluczowej ustawy o ochronie lokatorów.

Mieszkanie dla Młodych i co dalej?

Kilka dni temu Sejm przyjął projekt ustawy kierujący program Mieszkanie dla Młodych na rynek pierwotny. Choć ta kwestia budzi wiele emocji, według wyników sprzedaży, kolejny program stymulujący zakup własnego mieszkania nie wpłynie znacząco na rynek mieszkaniowy. Dlaczego? Jak powiedział podczas trwającej we Wrocławiu konferencji rynku mieszkaniowego Dni Dewelopera Premier Jan Krzysztof Bielecki: “To równowaga makroekonomiczna jest najważniejsza. Jeśli w tym obszarze będzie przewidywalność, to klienci będą mieli dostęp do tańszego finansowania, a proporcjonalnie do tych dwóch czynników wzrośnie skłonność do zaciągania zobowiązań – kredytów hipotecznych.”

Deweloperzy potwierdzili tę tezę, ponieważ od 2008 roku, kiedy ruszył program Rodzina na Swoim, 2013 rok był pierwszym, w którym nie działał żaden program wspierający nabywanie mieszkań. Efekt jest taki, że mieszkania sprzedają się do tej pory lepiej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego, a jako główny czynnik wskazuje się właśnie pozytywne sygnały płynące z europejskiej i polskiej gospodarki. Minister Piotr Styczeń argumentował natomiast skierowanie programu na rynek pierwotny, co przez przeciwników ustawy było głośno komentowane: “Zależy nam na produkcji mieszkaniowej, która dziś realizowana jest w 268 powiatach, a nie dotowaniu rynku wtórnego, który nie rozwija polskiego zasobu mieszkaniowego. Program obejmujący rynek wtórny już był.” Tu mowa o RnS.

Jak pokazują dane GUS, w całej Polsce aż 20% istniejących budynków jest sprzed 1945 roku, a kolejnych 57% z okresu 1945-1989. Te mieszkania wkrótce będzie trzeba zastąpić nowymi.

Minister Styczeń dodał także, że mniejsze środki na MdM – w porównaniu z RnS – są  podyktowane “inną niż w tamtym okresie sytuacją budżetową.” Rząd planuje na MdM przeznaczyć 3,5 mld zł do 2018 roku.

MdM w oczach deweloperów

Grzegorz Kiełpsz, Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, powiedział, że środowisko deweloperskie widzi zarówno szanse, jak i zagrożenia. “Niewątpliwie korzystne jest, że program zwiększy dostępność do nabywania własnego mieszkania przez młodych Polaków, jednak poprzez niski próg cenowy – narzucony ustawą – deweloperzy będą budować mieszkania objęte programem dalej od centrum, bo tam koszt wybudowania budynku wielorodzinnego jest po prostu tańszy, m.in. ze względu na cenę gruntu.”

Głównym wskaźnikiem, który wpływa na cały program, jest bowiem cena metra kwadratowego w mieszkaniach objętych programem – nie może ona przekroczyć 1,1% współczynnika odtworzeniowego dla danego województwa. Zdaniem deweloperów, to z kolei jest niekorzystne dla samorządów. Będą one zmuszone do doprowadzania niezbędnej infrastruktury do nowych części miasta cialis vs viagra oraz budowy np. przedszkoli i szkół.

Dla samych mieszkańców wiąże się to także ze zwiększeniem ruchu samochodowego, z odległych dzielnic trzeba bowiem dojechać do centrum miasta. “W mojej ocenie program zafunkcjonuje dopiero w kolejnych latach. Podobnie było w przypadku RnS – klienci najaktywniejszą postawę wykazywali pod koniec jego funkcjonowania. Deweloperzy oferowali wtedy lepsze warunki, nieco obniżając ceny. Dziś nie mogą sobie już na to pozwolić, ponieważ marże są już i tak niezwykle niskie, a koszty budowy niezmienne. Jeśli byłaby presja na cenę, siłą rzeczy odbiłoby się to na jakości “ – dodał prezes Kiełpsz.

Ostatni w Europie pod względem ilości mieszkań – rynek wynajmu

Podczas spotkania zastanawiano się także, w jaki sposób stymulować dalszą produkcję mieszkań i zmniejszać różnicę w stosunku do innych krajów Europy. Zdolność zaciągania kredytów na zakup własnego mieszkania przez Polaków jest wciąż za niska, aby w bliskiej perspektywie zaspokoić najpilniejsze potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa. Z danych przedstawionych przez GUS wynika, że w Polsce na 1000 mieszkańców przypada ok. 352 mieszkania, tymczasem np. w Niemczech czy Danii – ok. 460. W tym zestawieniu wypadamy najgorzej w Europie, a wyprzedzają nas podobne do Polski gospodarki. W tym zakresie wszyscy uczestnicy rynku są zgodni. Potrzeba nowego elementu rynku, który – jak podkreślił minister Jan Krzysztof Bielecki – “wymagać będzie nowych regulacji i zasilania finansowego.”

Olgierd Dziekoński, minister z Kancelarii Prezydenta RP, potwierdził, że “Kancelaria   wspiera program budowy mieszkań pod wynajem. Jest to oczekiwane przez wielu Polaków i spójne z polityką prorodzinną Prezydenta”. Przewagą mieszkań na wynajem jest możliwość natychmiastowego zamieszkania, co podkreślił wyraźnie Premier Bielecki: “mieszkania powinny być gotowe, te na wynajem muszą być pod klucz; żeby wystarczyło powiesić firanki, dywan na podłogę i mieszkać”. Barierą jest jednak funkcjonująca ustawa o ochronie lokatorów, którą należałoby przemianować na… ustawę o ochronie właściciela nieruchomości.

Szacuje się, że w Polsce na chwilę obecną brakuje ok. 1,5 mln mieszkań (a kolejne 2 mln nadają się do natychmiastowego remontu) – tylko w taki sposób da się tę dziurę załatać. Zmiana ustawy wpłynie także na zmniejszenie szarej strefy podatkowej, która dziś jest bolączką rynku najmu. Ten funkcjonuje w większości bez umów, opłacania podatków, co daje realne straty dla budżetu państwa. Piotr Kuszewski z Banku Gospodarstwa Krajowego powiedział, że potrzebujemy rynku dla profesjonalnych inwestorów, a takie funkcjonują z powodzeniem w innych krajach – należy przekonać inwestorów, że działając legalnie także można zarobić.

Zmiana ustawy powinna wpłynąć na większą dostępność mieszkań dla osób posiadających niższe dochody. Ceny za wynajem będą niższe, jeśli inwestorów będzie więcej. Grzegorz Kiełpsz z PZFD dodał: ”Dziś polscy inwestorzy mogą przesunąć swój kapitał i oszczędności z lokat w stronę rynku wynajmu, wzmacniając zasób mieszkaniowy, ale barierą jest właśnie rzeczona ustawa.” Ten sektor rynku deweloperskiego wysunął się tym samym przed program Mieszkanie dla Młodych, jako szansa na realne zwiększenie liczby mieszkań w Polsce.