Tereny inwestycyjne w miastach – szansą dawne obszary przemysłowe

Polskie duże miasta mają problem z nadmiernym rozrostem peryferii. Chodzi o tzw. zjawisko urban sprawl czyli przenoszenia się do nowych dzielnic oddalonych od centrum, z wyraźnymi brakami w zakresie infrastruktury. Młodych pracujących ludzi wypychają na peryferie m.in. wysokie ceny mieszkań w centrum, a także np. program MDM, który skutkuje tanim budownictwem w oddalonych lokalizacjach. Tym wszystkim negatywnym tendencjom może zapobiec umiejętne wykorzystanie nieużytkowanych terenów w miastach – chodzi głównie o dawne obszary przemysłowe, które mogą wypełnić luki w zabudowie.

Zjawisko urban sprawl, czyli eksurbanizacji jest niekorzystne dla wszystkich uczestników tego procesu – tak mieszkańców, jak i gmin i szerzej państwa. Ci pierwsi z racji braków infrastrukturalnych i oddalenia od miasta cierpią niewygody i ponoszą dodatkowe koszty. Z kolei gminy i samorządy muszą dostarczyć takim osiedlom infrastrukturę zarówno komunikacyjną jak i społeczną (szkoły, przedszkola, tereny rekreacyjne). Koszty tego ponosimy oczywiście my wszyscy i w warunkach polskich to dostarczanie infrastruktury idzie niestety opornie, dlatego nie jest rzadkością nowe osiedle deweloperskie wyrosłe w szczerym polu.

Zapobiec tym negatywnym tendencjom mogą natomiast zjawiska, które już dziś obserwujemy, czyli wypełnianie luk w zabudowie wewnątrz miast. Dzieje się tak z kilku względów: po pierwsze deweloperzy poszukują atrakcyjnych terenów inwestycyjnych w dobrych lokalizacjach, a o te jest trudno – stąd zwracają się w stronę terenów i obiektów przemysłowych. Drugi czynnik to swoista moda na różnego rodzaju nawiązania, rewitalizacje i renowacje dawnych nieruchomości fabrycznych (widoczna przede wszystkim na kilku najbardziej rozwiniętych rynkach). Oczywiście nie jest tak, że inwestorzy są skłonni wszystko rewitalizować – zdecydowanie częściej chcą wyburzać, jednak liczba projektów z wykorzystaniem dawnej zabudowy zdecydowanie rośnie.

Kolejny czynnik to nowa podaż atrakcyjnych terenów inwestycyjnych wynikająca ze sprzedaży ze strony dużych państwowych „posiadaczy ziemskich” – przede wszystkim PKP, ale też np. Poczty Polskiej czy Agencji Mienia Wojskowego.

Koleje bądź sukcesywnie bądź to sprzedają nieruchomości, bądź wchodzą w projekty deweloperskie z prywatnymi inwestorami. W tym roku – jak zapewniają koleje – w planach mają pobicie kolejnych rekordów sprzedażowych i osiągnięcie przychodu z tego tytułu na poziomie 300 mln zł. Do „wzięcia” jest ponad 100 tys. hektarów gruntów, z czego 10-20 proc. można przeznaczyć pod nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. W sprzedaży są też dworce – aktualnie PKP ma ponad 2 tysiące takich obiektów, oraz mieszkania kolejowe – 30 tysięcy.

Na celowniku inwestorów są m.in. dworce kolejowe, które po przebudowie mogą pełnić zarówno rolę komunikacyjną, jak i komercyjną – jako galerie handlowe. W dużych miastach pojawiają też projekty lokalizacji nowych nieruchomości komercyjnych w dawnych obszarach fabrycznych. Tak na prestiżu zyskała choćby warszawska Wola, ale także choćby rejon ulicy Robotniczej i Strzegomskiej we Wrocławiu (dzielnica nota bene Fabryczna). Skoro już jesteśmy przy stolicy Dolnego Śląska można wskazać modelowy przykład odzyskania dawnej przestrzeni przemysłowej dla miasta, jakim jest projekt mieszkaniowo – komercyjny „Promenady Wrocławskie” firmy Vantage Development. Od zera postawiono tam w praktyce nowe osiedle na dawnych obszarach Zakładów Naprawczych Taboru Kolejowego, wypełniając sporą lukę w centrum miasta. Takich terenów inwestycyjnych jest wiele – we Wrocławiu jednym z najatrakcyjniejszych będzie na pewno rejon Dworca Świebodzkiego, czy dawna wojskowa Kępa Mieszczańska.

W Warszawie w zakresie projektów komercyjnych wykorzystujących zabudowę przemysłową można choćby wymienić Dzielną 60, projekt Bohema zakładający rewitalizację dawnej fabryki kosmetyków na Pradze, fabrykę Norblina na Woli, Ferio Wawer, czyli centrum handlowe na terenach dawnej fabryki przy ul. Szpotańskiego czy też fabrykę wódek Koneser.

Wypełnianie luki w zabudowie dziś staje się coraz bardziej widoczne także dlatego, że inwestorzy zażarcie walczą o dobre grunty. Duże firmy deweloperskie sukcesywnie zwiększają banki ziemi. Chodzi o zakupy na kwoty kilkudziesięciu do stu milionów złotych – zarówno o tereny pod projekty mieszkaniowe typu MDM, a w lepszych lokalizacjach mieszkania o wyższym standardzie, ale także o projekty komercyjne. Popyt na obu tych rynkach jest stabilny.
Atrakcyjne tereny inwestycyjne w miastach pod zabudowę wielorodzinną czy komercyjną o bardzo dobrym położeniu w głównych aglomeracjach mieszczą się w przedziale 1500 – 2000 zł za metr kwadratowy, choć zdarzają się i rekordowe transakcje, gdzie cena jest dużo wyższa.
Jest więc szansa załatania wielu dziur w zabudowie wielkomiejskiej, na czym skorzystają właściciele nowych mieszkań ale także wszyscy mieszkańcy i same gminy – odzyskają dla miasta spore obszary będące obecnie niewykorzystane, co przynajmniej częściowo zapobiegnie rozlewaniu się miast na peryferie.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN