Umowa najmu a umowa dzierżawy – co wybrać?

Umowa najmu i umowa dzierżawy to jedne najczęściej zawieranych umów w obrocie cywilnoprawnym (oczywiście, prócz umowy sprzedaży). Warto wiedzieć, jaka jest różnica w konstrukcji tych umów, od czego zależy ich wybór, a finalnie, jakie prawa i obowiązki z nich wynikają.

Najem i dzierżawa zostały uregulowane w tytule XVII Kodeksu Cywilnego (artykuły od 659 do 692 oraz od 693 do 709). Poprzez umowę najmu należy rozumieć oddanie przez wynajmującego rzeczy (ruchomości lub nieruchomości) do użytkowania najemcy na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązany jest płacić czynsz za użytkowanie tej rzeczy ruchomej lub nieruchomej. Sposób użytkowania danej rzeczy co do zasady powinna określać umowa, jeśli jednak takiego zapisu nie ma, sposób użytkowania wynika z właściwości i przeznaczenia danej rzeczy (art. 666 § 1 KC). Najważniejszą kwestią najmu jest jego odpłatność, a więc oddanie rzeczy do użytkowania wymaga oznaczenia wysokości czynszu.

Zachodzi wiele podobieństw między najmem a dzierżawą, dlatego obie konstrukcje uregulowane są w tym samym tytule Kodeksu Cywilnego. W nieuregulowanych kwestiach dzierżawy, ustawodawca odsyła nas do przepisów o najmie, co tym bardziej determinuje tożsamość regulacji obu konstrukcji (art. 694 § 1 KC). Podobnie jak najem, dzierżawa polega na oddaniu przez wydzierżawiającego rzeczy ruchomej lub nieruchomej do użytkowania dzierżawcy na czas oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz. Różnica polega na tym, że dzierżawca, w przeciwieństwie do najemcy, może z dzierżawy pobierać pożytki. Pożytki sensu stricto to pożytki naturalne rzeczy, a więc wszelkie płody i odłączone od niej części składowe, jeśli zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. owoce zerwane z drzewa) i pożytki cywilne rzeczy, czyli dochody, które rzecz przynosi (np. czynsz), a także pożytki prawa, czyli dochody, które przynosi prawo zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (np. odsetki z wierzytelności). Regulacje znajdziemy w art. 53 i art. 54 KC.

Zatem, jeśli firma X chce na danym terenie magazynować swój sprzęt to jest to najem. Jeśli jednak chce część magazynu udostępnić odpłatnie innej osobie lub firmie, a co za tym idzie, czerpać pożytki, to jest to dzierżawa.

Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome jak i nieruchome. Oznacza to, że odpłatne użytkowanie dotyczyć będzie zarówno samochodu jak i mieszkania lub ich części składowych, jak na przykład pokoi. W przypadku dzierżawy dochodzą jeszcze prawa, na przykład prawa autorskie.

Zarówno umowa najmu jak i dzierżawy mogą zostać zawarte w formie ustnej bądź pisemnej na czas oznaczony lub nieoznaczony. W przypadku najmu nieruchomości, umowa zawarta na okres dłuższy niż rok, powinna zostać zawarta na piśmie. Jeśli ta forma nie zostanie dochowana, umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Najem na czas oznaczony może zostać zawarty na maksymalnie dziesięć lat, po upływie tego czasu umowa staje się z mocy prawa umową na czas nieoznaczony. Jeśli najemcą jest przedsiębiorca, umowa na czas oznaczony może zostać zawarta na maksymalnie trzydzieści lat. Następnie staje się umową na czas nieoznaczony. Ten zakres reguluje art. 661 § 1 i 2 KC. W przypadku dzierżawy, umowa może zostać zawarta na czas oznaczony do 30 lat, po upływie tego terminu staje się ona umową o nieoznaczonym czasie trwania (695 § 1 KC).

Przy popisywaniu umowy dzierżawy, należy pamiętać, że to na dzierżawcy spoczywa obowiązek płacenia podatku od nieruchomości. Najemcy ta kwestia nie dotyczy.

Kwestia czynszu w obu konstrukcjach jest podobna: czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 KC). Przy umowie dzierżawy, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, a także w ułamkowej części pożytków (693 § 2 KC).

Co do zasady, nie istnieje zamknięty katalog rzeczy, które mogą być przedmiotem najmu lub dzierżawy. Niemożliwym jest stworzenie takiego katalogu, nawet w oparciu o orzecznictwo. Przedmiotem umowy najmu mogą być rzeczy, które dają pożytki, ale bez konieczności ich równoczesnego pobierania. Świetnym przykładem jest działka rekreacyjna, która ze względu na swoje przeznaczenie, powinna być przedmiotem najmu. Jednakże na działce rekreacyjnej można mieć przykładowo drzewa owocowe, których zerwane owoce traktowane są już jak pożytki naturalne, a co za tym idzie, działka rekreacyjna może być przedmiotem umowy dzierżawy. Zasadniczo, dopiero podjęcie pewnych czynności względem rzeczy determinuje sposób korzystania z niej.

Wybór rodzaju umowy zazwyczaj zależy od woli właściciela danej rzeczy, a więc przyszłego wynajmującego lub wydzierżawiającego, a także ustaleń między przyszłymi stronami stosunku prawnego. Faktem jest, iż możliwość pobierania pożytków z danej rzeczy nie jest obowiązkiem, a jedynie uprawnieniem. Brak wykonywania tego uprawnienia nie jest przesłanką do zmiany stosunku prawnego.

Katarzyna Surma