W Nowym Jorku najwięcej inwestycji na rynku nieruchomości

Wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne na całym świecie, w okresie czerwiec 2013 – czerwiec 2014, wzrósł o 17,2% do poziomu 788 mld USD, przy czym najwięcej zainwestowano w Nowym Jorku – wynika z raportu „Winning in Growth Cities” firmy Cushman & Wakefield.

W omawianym okresie wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Nowym Jorku wyniósł 55,4 mld USD, co przekłada się na 7% udział w globalnym rynku. Dzięki wzrostowi aktywności inwestycyjnej o 40,5% Londyn, w którym zainwestowano 47,3 mld USD, zmniejszył dystans dzielący go od NY. Ponadto stolica Wielkiej Brytanii cieszy się największą popularnością wśród inwestorów zagranicznych. Z kolei Tokio z inwestycjami na poziomie 35,5 mld USD odzyskało trzecią pozycję w rankingu wyprzedzając Los Angeles (33,1 mld USD), które spadło na czwarte miejsce. Pierwszą piątkę zestawienia zamyka San Francisco, w którym wartość obrotów na rynku inwestycyjnym wyniosła 23,8 mld USD.

W porównaniu z ubiegłym rokiem w pierwszej dziesiątce zestawienia wystąpiły niewielkie zmiany, z wyjątkiem Dallas, które awansowało na dziewiąte miejsce kosztem Houston (na miejscu jedenastym). Do pierwszej dwudziestki dołączyły Szanghaj, Pekin, Miami i Sztokholm, a wypadły z niej Toronto, Singapur, Moskwa i Seul. Duży skok w rankingu odnotowały Dubaj i Dublin, które awansowały do pierwszej pięćdziesiątki odpowiednio z miejsca 186. i 82. Miasta zajmujące najwyższe pozycje nadal przyciągają inwestorów do wielu sektorów rynku, przy czym Nowy Jork jest najbardziej atrakcyjną lokalizacją pod względem inwestycji w nieruchomości handlowe, wielorodzinne i hotelowe, Londyn – nieruchomości biurowe, a Los Angeles – obiekty magazynowe. Natomiast Tokio jest piątym najbardziej popularnym rynkiem w zakresie inwestycji w nieruchomości handlowe, biurowe i magazynowe.

Autorzy raportu podkreślają również, że konkurencja wśród kupujących będzie w dalszym ciągu przyczyniać się do wzrostu cen. Stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości zmniejszyły się w ubiegłym roku o 13 punktów bazowych do 7% w ujęciu globalnym.

W ciągu 12 miesięcy do końca II kw. 2014 r. wartość inwestycji krajowych wzrosła o 11,3% w porównaniu ze wzrostem o 38,8% inwestycji zrealizowanych przez inwestorów zagranicznych, którzy ponownie zwiększyli swój udział w rynku. Europa, która jest największym rynkiem pod względem inwestycji zagranicznych, odnotowała w tym okresie wzrost zainwestowanego kapitału zagranicznego o 35%. Jednak większą dynamiką wzrostu w tym okresie mogą pochwalić się obie Ameryki (46%) i Azja (43%), co podkreśla prawdziwie globalny charakter tych rynków.

Londyn nadal cieszy się największą popularnością wśród inwestorów, o czym świadczy jego udział w rynku na poziomie 14,1%. Dla porównania na Paryż i Nowy Jork przypadło odpowiednio 5,5% i 4,9% inwestycji. W pierwszej trzydziestce rankingu znalazło się 13 miast z regionu EMEA, 9 z Azji, 7 z Ameryki Północnej i 1 z Ameryki Łacińskiej. Najszybszy wzrost w zestawieniu z 46. na 17. miejsce odnotował Pekin, a w dalszej kolejności Boston, Amsterdam, Madryt i Sao Paulo.

Największym źródłem kapitału zagranicznego byli inwestorzy z obu Ameryk, którzy zainwestowali na światowych rynkach 75,3 mld USD. Pod tym względem na drugim miejscu znalazły się podmioty europejskie, które jednak znaczną część kapitału przeznaczyły na inwestycje w aktywa na terenie Europy. W ciągu 12 miesięcy do końca II kw. 2014 r. najbardziej aktywnymi graczami na rynkach zagranicznych byli inwestorzy amerykańscy, którzy zainwestowali 58,7 mld USD, co stanowi 48% łącznej wartości inwestycji w skali globalnej.

Jednak autorzy raportu zwracają uwagę, że w analizowanym okresie najbardziej zwiększyli aktywność na rynkach zagranicznych inwestorzy azjatyccy, których inwestycje wzrosły w tym czasie o 56% w porównaniu ze wzrostem w przypadku podmiotów z obu Ameryk o 54%, z Europy o 26% oraz Bliskiego Wschodu i Afryki o 13%.

Inwestorzy azjatyccy na ogół chętnie inwestują poza granicami kraju, ale dawniej koncentrowali się głównie na własnym regionie. W ostatnich latach radykalnie zmienili podejście do inwestowania i dywersyfikują portfele inwestycji zagranicznych. Początkowo skupiali się na miastach z dużymi węzłami komunikacyjnymi w USA i Wielkiej Brytanii, ale obecnie coraz bardziej poszerzają horyzonty inwestycyjne.

AMERYKA PÓŁNOCNA I POŁUDNIOWA

W ciągu 12 miesięcy do czerwca 2014 r. aktywność inwestycyjna w Ameryce Północnej wzrosła o 14,3%, głównie za sprawą większej aktywności (o prawie 47%) graczy zagranicznych, którzy zwiększyli udział w rynku z 8,8% do 11,3%. W Stanach Zjednoczonych inwestycje zagraniczne wzrosły o 43%, do czego najbardziej przyczynili się inwestorzy z Kanady, Chin i Australii. Stopy kapitalizacji w Ameryce Północnej w dalszym ciągu zmniejszały się w analizowanym okresie. Ponadto wobec wzrostu optymizmu inwestorów i lepszej dostępności źródeł finansowania proces kompresji objął także rynki drugorzędne.

W Ameryce Łacińskiej słabsze dane dotyczące wzrostu gospodarczego negatywnie wpłynęły na nastroje inwestorów, nie poprawiły ich również rosnące wskaźniki pustostanów wskutek oddania do użytku nowych obiektów. Wolumen inwestycji w ciągu 12 miesięcy do końca II kw. 2014 r. zmniejszył się o 1,2%, głównie za sprawą spadku aktywności inwestorów krajowych – aż o 19,5%. Natomiast popyt zagraniczny wzrósł o 38,6%, dzięki czemu inwestorzy spoza regionu uzyskali 44% udział w rynku. Wartość obrotów w głównych miastach Ameryki Łacińskiej, tj. Meksyku i Sao Paulo, zmniejszyła się, ale spadki te pomógł zrównoważyć wzrost inwestycji na mniejszych rynkach drugorzędnych w Meksyku i miastach takich jak Santiago.

AZJA

W Azji popyt inwestorów i płynność utrzymują się na wysokim poziomie dzięki rosnącym inwestycjom w nieruchomości ze strony funduszy emerytalnych i towarzystw ubezpieczeniowych. Jednak dynamika aktywności inwestycyjnej spowolniła – częściowo wskutek niepewności gospodarczej oraz trudniejszych warunków udzielania kredytów na niektórych rynkach.

Wskutek tego wartość obrotów w okresie 12 miesięcy do końca czerwca 2014 r. wzrosła o niecałe 5,5% przy ograniczeniu wydatków inwestorów krajowych o 3%. Nieruchomościami w krajach azjatyckich ponownie zaczyna interesować się wielu zagranicznych inwestorów, którzy zwiększyli swoje zaangażowanie w tym regionie o 43%. Największą aktywność inwestycyjną na rynkach zagranicznych wykazują podmioty z Hongkongu, Singapuru i Chin. Inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych stanowią drugą największą grupę, a w pierwszej dziesiątce najbardziej aktywnych graczy znalazły się także podmioty kanadyjskie, brytyjskie i niemieckie.

EUROPA, BLISKI WSCHÓD I AFRYKA (EMEA)

W okresie 12 miesięcy do końca II kw. 2014 r. wolumen inwestycji w regionie EMEA wzrósł o 30%, przy czym popyt krajowy zwiększył o 26%, a zagraniczny aż o 35%. Ze względu na rosnący popyt i ceny inwestorzy zaczęli interesować się także nowymi rynkami, głównie Europą Południową, w tym Hiszpanią. Rośnie także zainteresowanie miastami drugorzędnymi w Wielkiej Brytanii i Niemczech, a aktywa wysokiej jakości na większości rynków szybko znajdują nabywców przy lepszych warunkach finansowania.

W porównaniu z poprzednim rokiem gospodarka regionu rozwijała się szybciej, ale wciąż w niewielkim stopniu i nierównomiernie w poszczególnych kwartałach i krajach. Do rynków osiągających lepsze wyniki gospodarcze zalicza się Wielką Brytanię i Szwecję, ale koniunktura poprawia się także na rynkach peryferyjnych, które wcześniej zostały dotknięte przez kryzys, głównie w Irlandii i Hiszpanii. Jednak kluczowym elementem tego ożywienia i jego przełożenia na rynek nieruchomości jest poprawa nastroju wśród przedsiębiorstw. Wzrost optymizmu działa stymulująco na inwestycje i popyt najemców, na które wpływają również czynniki takie jak dostępność nowoczesnej powierzchni oraz nowe modele pracy i prowadzenia handlu detalicznego.

Wzrost popytu oczekiwany jest także na rynkach takich jak Amsterdam, Madryt, Mediolan, Warszawa i Bruksela. Warszawa znalazła się na 58. miejscu w globalnym rankingu wolumenów inwestycyjnych. Najwięcej zainwestowano w sektorze biurowym – 1,6 mld USD, co zapewniło stolicy 38. pozycję w zestawieniu najpopularniejszych miast pod względem inwestycji w nieruchomości biurowe. Natomiast fakt, że stolica Polski zajmuje wysokie 30. miejsce pod względem inwestycji zagranicznych (cross-border investment), świadczy o trwałym zainteresowaniu zagranicznych inwestorów warszawskim rynkiem.