W Warszawie liczy się atrakcyjna lokalizacja

Na stołecznym rynku nieruchomości największym zainteresowaniem cieszą się dwupokojowe mieszkania zlokalizowane w dobrze skomunikowanych z resztą miasta rejonach. Dobrą wiadomością dla kredytobiorców jest utrzymujące się atrakcyjne oprocentowanie kredytów. Gorszą informacją jest …

… wyraźny spadek średniej zdolności kredytowej, zwłaszcza dla wnioskodawców o przeciętnych i niskich dochodach. To wnioski z raportu Metrohouse i Expandera.

Jakie wybieramy mieszkania w Warszawie

W Warszawie największą popularnością nadal cieszą się mieszkania dwupokojowe w cenie do 350 000 zł. Kupujący poszukują lokali z oddzielną kuchnią, dobrze skomunikowanych z resztą miasta, a idealnym rozwiązaniem pod tym względem jest bliskość stacji metra.

– Pojawiają się także zapytania o nieruchomości znacznie większe, czteropokojowe. Z uwagi na zupełnie inny budżet takich zakupów klienci są zdecydowanie bardziej wymagający – stwierdza Dariusz Mirowski z Metrohouse. – Popularność lokalizacji zależy od korelacji atrakcyjności ceny, dużej podaży w danym rejonie i skomunikowania z resztą miasta. Warszawiacy najchętniej zamieszkaliby na Mokotowie, Żoliborzu czy Saskiej Kępie, ale kupują również mieszkania w innych rejonach, w których znajdą oferty w odpowiedniej cenie. Przyjezdni nie mają tego typu preferencji i wybierają lokalizacje, w których już mieszkają znajomi, gdzie do tej pory wynajmowali mieszkania i mieli okazję poznać okolicę. Tacy nabywcy ponad prestiż stawiają relację ceny do jakości rozumianej jako dostęp do infrastruktury miejskiej. Stąd popularność Bemowa, Targówka, Białołęki, czy też miejscowości podwarszawskich.

Wzrost limitów w MdM pomniejszył podaż mieszkań z dopłatą

Pierwszy kwartał 2016 roku na warszawskim rynku pierwotnym upłynął pod znakiem wzrostu podaży nowych mieszkań. Liczba lokali proponowanych przez deweloperów, od końca grudnia 2015 r. do początku kwietnia 2016 r. wzrosła o około 7%. Analogiczny wzrost liczby inwestycji wyniósł 5%. Przy obecnej sprzedaży warszawskich mieszkań, większa podaż nie stanowi problemu. Stołeczni deweloperzy powinni jednak wziąć pod uwagę zmiany związane z programem Mieszkanie dla Młodych.

– Od połowy marca 2016 roku nie można już kupować gotowych mieszkań deweloperskich z dopłatą. Kredytobiorcy mogą otrzymać dofinansowanie tylko do lokali, których termin ukończenia został wyznaczony na 2017 r. lub 2018 r. Co więcej, został obniżony limit ceny dotowanych mieszkań w Warszawie (obniżka o 1,00% do 6353,30 zł). Zmiana obowiązująca od 1 kwietnia 2016 r. dodatkowo ograniczy liczbę stołecznych lokali, które można kupić z dopłatą – stwierdza Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl – Z naszych danych wynika, że po obniżeniu limitów i wyczerpaniu puli dopłat na 2016 rok, do programu MdM (bez rabatów) kwalifikuje się tylko 3% stołecznych mieszkań deweloperskich. Wcześniej analogiczny wynik przekraczał 11%.

W kontekście warszawskiego rynku warto również wspomnieć o zmianach cenowych. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że od końca grudnia 2015 r. do początku kwietnia 2016 r. średnie ceny mieszkań oferowanych przez stołecznych deweloperów spadły tylko nieznacznie (z 7 964 zł za mkw. do 7 927 zł za mkw.). Najbardziej zmienił się udział lokali z ceną wynoszącą od 7 000 do 8000 zł za mkw. Takie mieszkania obecnie stanowią ok. 35% całej oferty stołecznych deweloperów.

Duża obniżka zdolności kredytowej

Osoby, które planują kupić mieszkanie w Warszawie powinny przygotować się na to, że uzyskanie kredytu hipotecznego będzie trudniejsze niż dotychczas.

– W ostatnim czasie część banków znacząco obniżyła dostępną kwotę kredytu, zwłaszcza dla osób o przeciętnych i niskich dochodach – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. – Dla przykładu, od listopada aż o ponad 200 000 zł zmniejszyła się kwota kredytu w Banku Pekao dostępna dla trzyosobowej rodziny z dochodem wynoszącym 5 000 zł netto. W czterech innych instytucjach spadek przekracza 100 000 zł. Oznacza to, że jeśli ktoś kilka miesięcy temu sprawdzał, na jakie mieszkanie go stać, to teraz powinien na wszelki wypadek ponownie przeprowadzić badanie zdolności kredytowej.

Dobrą informacją jest natomiast to, że kredyty przestały drożeć. W przypadku warszawskiego mieszkania o powierzchni 60 mkw., kupowanego po przeciętnej cenie, rata kredytu na 25 lat wyniesie przeciętnie 2 083 zł. Może być oczywiście nieco niższa, jeśli wybierzemy bank, którego oferta jest tańsza od średniej lub jeżeli wkład własny będzie wyższy niż 10%. Należy jednak pamiętać, że w długiej perspektywie rata może wzrosnąć. Mamy obecnie rekordowo niskie stopy procentowe, ale prawdopodobnie nie pozostaną one takie na zawsze. Gdy stopy zaczną rosnąć, wraz z nimi podniosą się raty kredytów w złotych.

Istotnym wydarzeniem dla osób planujących zakup mieszkania w stolicy może być również to, że skończyły się już pieniądze na tegoroczne dopłaty wypłacane w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Program jednak nadal działa, gdyż wciąż dostępne są pieniądze na 2017 r. i 2018 r. Już teraz można o nie wnioskować, ale pod warunkiem, że sprzedający zgodzi się otrzymać cześć zapłaty w przyszłym roku. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego będzie to bardzo trudne, ale powinno się udać, jeśli kupowana nieruchomość jest nowa. Deweloperom zależy im bowiem na utrzymaniu wysokiej sprzedaży.

fot. archiwum