WGN: Analiza rynku wtórnego mieszkań w Poznaniu

Ceny mieszkań w Poznaniu ani drgną – tak wynika z danych NBP. Stabilizacja cenowa na tym rynku trwa od 3 lat. Nie jest to cecha typowo poznańska. W całym kraju mieszkania nie drożeją.

Dzieje się tak, mimo rekordowego popytu i świetnej sprzedaży, którą notują firmy deweloperskie. Taki stan rzeczy wynika przede wszystkim z faktu, że obecne wysokie zapotrzebowanie na mieszkania spotyka się z adekwatną podażą. Deweloperzy budują dużo, dzięki temu klienci nie mają problemu ze znalezieniem oferty, która spełnia ich oczekiwania. W ten sposób nie rośnie bańka cenowa – z jaką mieliśmy do czynienia w latach 2006 – 2008, kiedy popyt znacznie przewyższał podaż.

Z kolei na rynku wtórnym mieszkania nie drożeją głównie ze względu na wzrost popularności rynku pierwotnego. Inaczej niż jeszcze 5 – 7 lat temu obecnie zainteresowanie klientów rozkłada się mniej więcej po połowie. Wcześniej zdecydowanie przewagę miał tańszy rynek wtórny.

Z danych NBP wynika, że w Poznaniu stabilizacja cenowa trwa od 3 lat. W I kw. 2014 roku średnie ceny mieszkań nowych wynosiły w stolicy Wielkopolski 6150 zł. Od tamtego czasu nieruchomości podrożały zaledwie o 100 zł/mkw. Podobnie jest na rynku wtórnym – w I kw. 2014 poznańskie mieszkania używane kosztowały przeciętnie 5000 zł/mkw. Obecnie jest to niecałe 5100 zł.

Na tle innych rynków o podobnej wielkości Poznań wypada dosyć korzystnie, jeśli chodzi o ceny mieszkań używanych. Na rynku wtórnym poznańskie mieszkania, wyceniane przeciętnie niecałe 5100 zł/mkw., okazują się konkurencyjne w stosunku do reszty największych rynków. W tym segmencie jest wyraźnie taniej. W Warszawie mieszkania używane kosztują średnio 7300 zł/mkw., w Krakowie – 6000 zł, w Gdańsku – 5800, a we Wrocławiu 5400 zł.

Jeśli natomiast chodzi o mieszkania nowe – tu ceny są zbliżone do pokrewnych rynków -nieco tańsze niż w Gdańsku (6400) oraz Krakowie (6300), natomiast kosztują nieznacznie więcej niż we Wrocławiu (6100). Poza zasięgiem cenowym pozostaje oczywiście Warszawa, gdzie nowe mieszkania są wyceniane średnio na 7560 zł/mkw.

Peryferie – najtańsze lokalizacje

Najniższe ceny mieszkań w Poznaniu spotykamy oczywiście na osiedlach peryferyjnych. Można tu wskazać m.in. na Krzesiny, Głuszynę, Starołękę, Dębiec, Ławicę, Juinikowo, Morasko. Stawki w segmencie popularnym często mieszczą się tu w przedziale 4000 – 5000 zł za metr kwadratowy.

Na rynku pierwotnym ceny nieruchomości na peryferiach są nieco większe, ale również przystępne, jak na średni poziom poznański. Przykładowo – w lokalizacji Morasko na północy miasta nowe mieszkania można kupić w stawkach od około 5000 zł/mkw. Kupno 70 mkw. w tej okolicy to wydatek około 360 tys. zł.

Najdroższe lokalizacje mieszkaniowe

Segment Premium na rynku wtórnym lokalizowany jest bądź w ścisłym centrum, bądź w miejskich enklawach gwarantujących dobre skomunikowanie ale też ciszę i zieleń. Oprócz ścisłego centrum do topowych lokalizacji poznańskich zalicza się: Grunwald, Wilda, Jeżyce i Winogrady. Dosyć wysokie ceny spotkamy także na Ogrodach, św. Łazarzu, Winiarach, Piątkowo – Naramowice, Sołacz, Rataje. Luksusowe, nowe mieszkania na Sołaczu czy Starym Mieście mogą kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Wysoki standard w lokalizacji Winogrady, Naramowice – Piątkowo, to najczęściej ceny zaczynające się od około 7500 zł/mkw, ale częściej przekraczające 8000 zł/mkw.

Jeśli chodzi o rynek wtórny, ceny mieszkań o przyzwoitym standardzie są niższe. Zaczynają się od około 6000 zł/mkw. Przykładowa oferta to mieszkanie w kamienicy w sąsiedztwie Starego Rynku, przy jednej z głównych ulic handlowych miasta. Nieruchomość o powierzchni 66 mkw. wyceniono na niecałe 400 tys. zł, co daje stawkę wynoszącą niecałe 6050 zł/mkw. Jest to cena bardzo atrakcyjna, jak na taką dogodną lokalizację.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN