Widmo Rekomendacji S: większy popyt na duże mieszkania

Jak już powszechnie wiadomo, od stycznia 2014 wchodzi w życie znowelizowana przez Komisję Nadzoru Finansowego kolejna rekomendacja S, eliminująca kredyty hipoteczne w wysokości 100% ceny nieruchomości i nakładająca na kredytobiorców obowiązek posiadania minimum 5% wkładu własnego. Prawdopodobnie przyniesie to wyhamowanie w obrotach na rynku nieruchomości, przynajmniej w początkowym okresie roku, ponieważ obecnie 100-procentowe kredytowanie jest powszechne i stanowi około 85% ogółu transakcji (wg danych WGN).

Rynek nieruchomości zareagował na to obostrzenie już w połowie roku zwiększonym popytem, a im bliżej końca roku, tym więcej sfinalizowanych transakcji. Sytuacja była na tyle korzystna dla kupujących, że w bieżącym roku ceny mieszkań znalazły się w dołku, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, a do tego utrzymywała się wysoka nadpodaż. Analitycy oceniają nawet, że w 2013 roku ceny są najniższe od siedmiu lat. Według danych WGN za 11 miesięcy roku, przy wzroście liczby transakcji mieszkaniowych o 7,5% , wartość obrotu spadła średnio o 5,5% licząc rok do roku.

Zwiększony popyt dotyczył w głównej mierze mieszkań 2- i 3-pokojowych i jest to trwały trend, utrzymujący się od dwóch lat. Natomiast od początku IV kwartału br. zdecydowanie wzrósł popyt na większe, przede wszystkim 4-pokojowe, a także droższe mieszkania z segmentu apartamentowego, oraz domy. Chętni na takie właśnie nieruchomości zdali sobie wreszcie sprawę, że w przyszłym roku wymóg posiadania 5-procentowego wkładu własnego przy finansowaniu kredytem uderzy boleśniej przede wszystkim w nich.

Jeżeli weźmie się pod uwagę, że przy zakupie mieszkania za około 400-450 tys. złotych, bo tyle przynajmniej trzeba przeznaczyć na 4-pokojowe mieszkanie w dobrym standardzie w dużym mieście, to okazuje się, że 5% urasta do kwoty 20-22,5 tys. złotych. A przy kupnie niedużego domu niezbędne będzie posiadanie co najmniej 35- 40 tys. złotych własnych oszczędności.

Dla przypomnienia, nowa Rekomendacja S dotycząca kredytów hipotecznych, obowiązująca od stycznia 2014 roku, zakłada, że:

– kredytobiorca musi posiadać wkład własny w wysokości minimum 5% ceny nieruchomości; w 2015 roku będzie to 10%, w 2016 roku 15%, a w 2017 już 20%; jednak w tych dwóch ostatnich latach nadal będzie możliwość uzyskania kredytu na 90% ceny pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia dla brakującego wkładu własnego, np. w postaci wykupienia odpowiedniego ubezpieczenia,

– kredyty w obcej walucie będą dostępne wyłącznie dla osób mających stałe dochody w tej walucie; maksymalny okres spłaty to 25 lat,

– zdolność kredytowa liczona jest jak dla 30-letniego okresu spłaty (poprzednio było 25 lat), natomiast maksymalny okres spłaty to 35 lat (poprzednio 30 lat); warto jednak pamiętać, że wydłużenie czasu spłaty pozwala, co prawda, na zmniejszenie wysokości miesięcznej raty, ale jednocześnie podraża koszt kredytu o dłużej naliczane odsetki,

– przy kredycie na zakup nieruchomości komercyjnej trzeba mieć 25% wkładu własnego lub 20% przy dodatkowych zabezpieczeniach; poprzednio banki wymagały 30% lub 40% dofinansowania ze strony kredytobiorcy.

Są to zasady nieco złagodzone w stosunku do pierwotnych założeń, bo początkowo KNF dążyła do obniżenia tzw. wskaźnika LtV, czyli stosunku wartości kredytu do wartości jego zabezpieczenia, do poziomu 80% (20% jako wkład własny) już od 2014 roku.

Zdania co do tych nowych zasad są podzielone. Jedni uważają, że niekorzystnie wpłyną na dostępność mieszkań, zwłaszcza dla młodych ludzi, którzy najczęściej nie mają jeszcze własnych oszczędności. Inni popierają nowe przepisy, argumentując, że młodzi mogą przecież skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych, a ograniczenie wysokości zadłużenia w banku uchroni wielu kredytobiorców przed przeinwestowaniem – jak wiadomo kupno własnego lokum i perspektywa stabilizacji wiąże się często z silnymi emocjami, które potrafią przesłonić zdolność do chłodnej kalkulacji i jasnej oceny własnych możliwości finansowych.

Małgorzata Battek