Współwłasność nieruchomości – jak się jej pozbyć?

Jeśli jest zgoda w sprawie zniesienia współwłasności nieruchomości, całą sprawę da się załatwić szybko. Jeśli nie – konieczna będzie droga sądowa. Możliwych wariantów postępowania jest kilka.

Tak w życiu, jak i w kwestiach prawnych – zgoda buduje. W przypadku współwłasności powiedzenie to jest wyjątkowo trafne – zarówno w kontekście normalnego “używania” nieruchomości, gdzie współwłaściciele muszą się porozumieć co do zakresu korzystania z niej, podziału kosztów itp. oraz przy zniesieniu współwłasności. Tu również zgodne postępowanie wszystkich zainteresowanych znacznie ułatwia sprawę.

Zanim o procedurze – kilka zdań należy poświęcić uregulowaniom prawnym. W Polsce funkcjonują dwa rodzaj współwłasności – łączna i ułamkowa.

Ta pierwsza dotyczy tylko niektórych sytuacji określonych prawem, np. małżeństwa. We współwłasności łącznej, nie ma udziałów w nieruchomości przypadających każdemu ze współwłaścicieli. Jest to w całości ich wspólna nieruchomość. Tak więc ewentualna sprzedaż czy wynajem nie może się dokonać bez zgody drugiej osoby. Drogą do zniesienia współwłasności łącznej w przypadku małżeństw jest np. umowa rozdzielności majątkowej czy też rozwód.

Jeśli chodzi o współwłasność ułamkową – w takiej sytuacji każdy z zainteresowanych dysponuje swoim udziałem w nieruchomości, którym może dobrowolnie rozporządzać.

Jak pozbyć się współwłasności? Sposobów jest kilka.

Poprzez przekazania wszystkich udziałów jednemu ze współwłaścicieli. To dosyć częsta operacja, przy znoszeniu współwłasności mieszkań. Osoba, która staje się jedynym właścicielem, najczęściej ma “spłacić” pozostałych, tzn. pokryć wartość ich udziałów. Jeśli dokonuje się to na drodze postępowania sądowego, całkowity czas spłaty reszty współwłaścicieli nie może być dłuższy niż 10 lat. Możliwa jest spłata ratalnie.

Poprzez podział fizyczny nieruchomości. Nie zawsze taki wariant jest możliwy, w zależności od specyfiki nieruchomości. Generalnie możliwe są dwa rodzaje podziału: pionowy i poziomy. Ten pierwszy jest do zrealizowania w sytuacji, gdy podział jest możliwy poprzez ścianę budynku i można uzyskać w ten sposób jednakowe i samodzielne części. Podział poziomy to natomiast wyodrębnienie poszczególnych lokali. Należy pamiętać, że – w przypadku podziału fizycznego – może nie udać się w całości znieść współwłasności. Mogą być części wspólne, których nie da się podzielić – np. klatka schodowa. To samo dotyczy działki, na której stoi budynek. Sposobu tego nie stosuje się wtedy, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znacznie zmniejszyłby jej wartość.

Ostatnia możliwa forma zniesienia współwłasności nieruchomości, to jej sprzedaż i podział uzyskanych z tego tytuły środków proporcjonalnie do wielkości udziałów. Podobnie, jak w poprzednich przypadkach, najlepszym wyjściem jest podjęcie samodzielnej decyzji o sprzedaży przez współwłaścicieli i przeprowadzenie tego poza drogą sądową. Jeśli nie da się tego w taki sposób przeprowadzić, a sąd zdecyduje właśnie o przeprowadzeniu sprzedaży, wtedy wystawia się nieruchomość na publiczną licytację. Łatwo się domyślić, że jest to dużo mniej korzystna forma, niż sprzedaż bezpośrednio przez właścicieli. Dodatkowe koszty generuje komornik, gdyż on przeprowadza licytację. Dlatego dla dobra wszystkich lepiej się dogadać.

Jak od strony formalnej należy przeprowadzić zniesienie współwłasności?

Jeśli jest zgoda wszystkich zainteresowanych co do sposobu podziału, można załatwić sprawę “samodzielnie”, tj. poprzez notariusza. Koszt sporządzenia aktu notarialnego uzależniony jest od wartości nieruchomości. Taka forma jest najszybsza i najprostsza. By jednak była możliwa potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, o którą zazwyczaj trudno.

Gdy zgody nie ma, pozostaje droga sądowa. Z odpowiednim wnioskiem może wystąpić każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wielkości udziałów w nieruchomości, które do niego należą. Postępowanie sądowe w tej sprawie toczy się w specjalnym, tzw. nieprocesowym trybie. Koszt złożenia wniosku przez jedną ze stron wyniesie 1000 zł. Jeśli wniosek będzie wspólny – wtedy opłata spada do 300 zł.

Tanią alternatywą może być zawezwanie do próby ugodowej, czyli rozwiązania sprawy polubownie jeszcze przed wszczęciem właściwego postępowania. Podlega opłacie stałej w wysokości 40 złotych, niezależnie od tego, jaka byłaby opłata sądowa od pozwu w sprawie, której dotyczy.

autor: Katarzyna Surma