Wycena nieruchomości, czyli jak profesjonalnie określić wartość swojej nieruchomości

Jak zapewne potwierdzi każdy pośrednik nieruchomości, podstawowym kryterium, które wyznacza wartość nieruchomości jest siła nabywcza samych zainteresowanych kupnem. Podstawowymi kryteriami rynku są: popyt, podaż i cena.

W momencie zwiększonego popytu i mniejszej liczby nieruchomości na rynku, ceny wzrastają. Natomiast, gdy podaż się zwiększa, wówczas zainteresowani kupnem mają do wyboru więcej nieruchomości przy korzystniejszych cenach. Przy wycenie nieruchomości to sytuacja na rynku weryfikuje i wyznacza trendy. Istnieje jednak szereg sytuacji, w których jesteśmy zobowiązani do sporządzenia wyceny nieruchomości. Właściwym do sporządzenia operatu szacunkowego będzie zawsze rzeczoznawca majątkowy. Poniżej przedstawione zostaną podstawowe metody i techniki, którymi posługują się rzeczoznawcy w celu określenia wartości nieruchomości.
Pierwszym pytaniem, na które należy odpowiedzieć podczas przystępowania do wyceny nieruchomości, jest – jaki rodzaj wartości dla nieruchomości nas interesuje? Oczywiście najpopularniejszym rodzajem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. Określa się ją dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Oprócz wartości rynkowej operat szacunkowy może określać wartość odtworzeniową. Ta dotyczy nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (np. dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego). W literaturze można się też spotkać z wartością katastralną i wartością bankowo-hipoteczną nieruchomości. Pierwsze stosuje się dla nieruchomości, o których jest mowa w przepisach o podatku od nieruchomości, zaś druga dotyczy wycen opartych na wewnętrznych regulaminach bankowych.
Zacznijmy więc od wartości rynkowej. Definicja wartości rynkowej nieruchomości została zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami):
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

W zależności od przyszłego przeznaczenia nieruchomości, można wskazać kilka rodzajów wartości rynkowej nieruchomości:
1. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania – jest to, wartość stosowana przy założeniu, że nieruchomość nadal będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.
2. Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania – jest to, wartość odzwierciedlająca perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych niż aktualne.
3. Wartość rynkowa dla aktualnego wykorzystania – jest wartością zbliżoną do alternatywnego sposobu użytkowania, z założeniem dodatkowego warunku najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości.
4. Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży – stosowana, gdy istnieją ograniczenia czasowe dla sfinalizowania transakcji w okresie uznanym za niewystarczający do wynegocjowania sprzedaży.
5. Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży – czyli przewidywana wartość nieruchomości na dzień jej sprzedaży.

Do oszacowania nieruchomości wykorzystuje się wszystkie dostępne dane o nieruchomościach. Należy ich szukać przede wszystkim: w księgach wieczystych, w katastrze nieruchomości, w ewidencji sieci uzbrojenia terenu, w tabelach i mapach taksacyjnych, planach miejscowych, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe oraz innych dokumentach, na podstawie których dokonywane są wpisy do wspomnianych rejestrów.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości stosowane są trzy podejścia; porównawcze, dochodowe i mieszane.

Najpopularniejszym i najczęściej stosowanym jest podejście porównawcze. Przystępując do szacowania tym podejściem, należy wyznaczyć rynek nieruchomości podobnych, który będzie wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym. Zakreślony rynek przede wszystkim powinien być podobny pod względem cech fizycznych i prawnych nieruchomości. Ale nie bez znaczenia są takie cechy, jak: podobny sposób użytkowania, renoma itp. Po wyznaczeniu rynku następuje jego analiza. Analiza standardowo obejmuje określenie: rodzaju rynku (np. lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów, itp.), obszaru rynku (np. osiedle, miasto), oraz określenie okresu badania rynku, relacji pomiędzy podażą i popytem, stanem środowiska i innych ograniczeń wynikających z przepisów prawa. Dokonana analiza stanowi podstawę do wyboru cech danych nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Takie cechy rynkowe to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe. W zależności od tego w jaki sposób mogą wpływać na wartość nieruchomości przypisuje się im wartość wagową.

Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku:
a) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego,
b) przez zastosowanie analogi do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,
c) na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

W podejściu porównawczym stosuje się trzy metody wyceny: 1) metodę porównywania parami, 2) metodę korygowania ceny średniej, 3) metodę analizy statystycznej rynku.
Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób można dokonać korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi, wynikających z odmienności cech i ich wag. Metoda popularna, ale z uwagi na małą ilość porównywanych nieruchomości można się pomylić w ich doborze, co może spaczyć wyniki badań.
Inną powszechną metodą jest metoda korygowania ceny średniej. Polega ona na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Nieruchomości reprezentatywne to takie, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej, uzyskanej ze zgromadzonych informacji, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. W metodzie korygowania ceny średniej, faktycznie wartości szacowanych nieruchomości zależą od ceny najniższej i ceny najwyższej znalezionej na rynku.
Ustawodawca przewidział jeszcze metodę analizy statystycznej rynku. Odstępuje się w niej od określenia subiektywnej oceny rynku i zastępuje matematycznym określeniem wag cech rynkowych. Obecnie metoda ta jest mało popularna i jej zastosowanie jest marginalne. Jak już wspomniano, podejście porównawcze jest dominującym sposobem na wycenę nieruchomości. Ale występują sytuacje, w których jej zastosowanie nie da wiarygodnych wyników.

Dla nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynieść dochód stosuje się wycenę opartą na podejściu dochodowym. Polega ona na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Przy czym wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Do wykonania wyceny w podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną lub metodę zysków.

Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy.
Gdy niemożliwe jest określenie dochodu z nieruchomości tak, jak w przypadku metody inwestycyjnej, stosuje się metodę zysków. Dochód czerpany z nieruchomości, ustala się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.

Trzecim podejściem stosowanym do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości jest podejście mieszane. Jak sama nazwa wskazuje, mogą w niej być stosowane elementy pozostałych podejść. Do wyceny przyjmuje się metodę pozostałościową oraz metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Pierwsza dotyczy sytuacji, gdzie przedmiotowa nieruchomość ma być przedmiotem zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, modernizacji, przebudowy lub innych ulepszeń. Wartość nieruchomości można określić albo dla samego gruntu, albo dla gruntu wraz z jego częściami składowymi przed ich ulepszeniem, albo osobno dla części składowych gruntu. Wycena jest wynikiem obliczenia, jaką wartość będzie miała nieruchomość po ulepszeniu i odjęciu kosztów zainwestowania w ulepszenie nieruchomości. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów dotyczy nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, gdzie brak jest transakcji rynkowych. Oparta jest na cenach rynkowych uprawianych na wycenianym gruncie roślin.
Wszystkie wyżej opisane metody szacowania nieruchomości dotyczą jej wartości rynkowej. Jak wspomniano na początku, oprócz wartości rynkowej istnieje możliwość sporządzenia wyceny dot. wartości odtworzeniowej nieruchomości. Polega ona na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Do wyceny stosuje się podejście kosztowe, przy zastosowaniu metod: kosztów odtworzenia, kosztów zastąpienia i kosztów likwidacji. Przy pierwszej metodzie określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia budynków (lub innych części składowych) znajdujących się na gruncie przy zastosowaniu tej samej technologii, której użyto do ich wzniesienia. Inaczej w metodzie kosztów zastąpienia, gdzie określa się, ile wyniosłyby koszty zastąpienia obiektów obecnych na gruncie obiektami o takiej samej funkcji, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Ostania metoda stosowana jest przy rozbiórkach. Do wyceny przyjmuje się wówczas wartość materiałów porozbiórkowych, pomniejszoną o koszty rozbiórki lub likwidacji.

Dla potrzeb niniejszego artykułu zasygnalizowano jedynie jakie techniki są stosowane przy wykonywaniu wyceny. Szczegółowa analiza powinna być uzupełniona o wskazanie wzorów stosowanych do określenia wartości nieruchomości. Ale to już wyższa matematyka, która wydaje się być zbędna dla potrzeb artykułu.

Artur Rostocki
źródło: Property Journal 4-5/2012