Zakupy inwestycyjne nakręcają rynek nieruchomości

Zarówno rynek nieruchomości mieszkaniowych jak i komercyjnych w Polsce jest w okresie hossy. Świetna sprzedaż oraz duża podaż nowych projektów wynikają z zainteresowania zakupami inwestycyjnymi. Zarówno duzi inwestorzy komercyjni jak i osoby prywatne postrzegają nieruchomości jako dobrą lokatę kapitału.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce – zwłaszcza w segmencie magazynowym i biurowym, pobija kolejne rekordy. Deweloperzy dawno nie budowali tak dużo. Z raportu firmy badawczej Colliers International (Market Insight – Raport Roczny 2017) wynika, że w podaży powierzchni magazynowej odnotowano rekordowy przyrost o 1,2 mln mkw. Jeśli chodzi o biura było to 900 tys. mkw.

Co więcej – z danych wynika, że i ten rok będzie rekordowy. Nowa podaż znajduje swoją odpowiedź w równie wysokim popycie, dzięki czemu nie rośnie poziom pustostanów a stawki czynszów pozostają stabilne Wg Colliers International w tym roku podaż nowych magazynów może przekroczyć 1,5 mln mkw., natomiast jeśli chodzi o biura – w budowie pozostaje kolejne 900 tys. mkw. nowych obiektów biurowych.

Wartość inwestycji (transakcji kupna – sprzedaży) w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła wg Colliers International 4,6 mld Euro. Eksperci spodziewają się, że w tym roku kolejni nowi inwestorzy będą decydować się lokować swój kapitał w nieruchomości nad Wisłą.

Wg Knight Frank – poza sektorami biurowym i magazynowym – większe znaczenie obecnie mają alternatywne nieruchomości inwestycyjne, takie jak m.in. hotele. Inwestorzy obecnie w większym niż wcześniej stopniu decydują się lokować kapitał w nieruchomości hotelowe. W pierwszym kwartale 2017 roku wartość przejęć na rynku hotelowym wyniosła 218 mln EUR, natomiast 135 mln EUR stanowiły akwizycje na tym rynku.

Duży popyt jest też na atrakcyjne tereny inwestycyjne. – Dobre działki pod zabudowę komercyjną w takich miastach jak Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk uzyskują niebotyczne wyceny, nawet i po kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy. Jako lider pośrednictwa nieruchomości w Polsce obserwujemy, że popyt na takie atrakcyjne działki jest bardzo duży. Dobrze zlokalizowane działki inwestycyjne w miastach uzyskują wyceny rzędu przynajmniej kilku tysięcy złotych od metra. Bardzo wysoka koniunktura – duża podaż w segmencie magazynowym, rozpędzony rynek biurowy i hotelowy – wszystko to przekłada się na ostrą rywalizację o atrakcyjne grunty, co przekłada się na wzrost cen. Przykładem może być Wrocław i teren w dzielnicy Biskupin o wielkości ponad 8000 mkw. Teren pod zabudowę jedno i wielorodzinną wyceniono na ponad 19 mln zł, co daje stawkę na poziomie ponad 2300 zł/mkw. W Warszawie za działkę pod inwestycję o charakterze komercyjnym – handlowo – biurowo – magazynowym – o powierzchni 2300 mkw., wyceniono na 8,5 mln zł, co daje cenę 3700 zł za metr kwadratowy – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Zdecydowanie natomiast zwolnił rynek gruntów rolnych. Wszystko po zmianie prawa, znacznie ograniczającej możliwość obrotu na tym rynku. Dla przypomnienia: na mocy uchwalonej w zeszłym roku ustawy, na okres 5 lat wstrzymano w ogóle sprzedaż państwowej ziemi. Jeśli chodzi o obrót prywatny – bez przeszkód grunty może kupować tylko rolnik indywidualny w miejscowości, gdzie ma swoją ziemię i gdzie prowadzi działalność. Definicja określiła, że rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem (lub dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym) ziemi o areale nieprzekraczającym 300 ha. Rolnik taki powinien mieć odpowiednie wykształcenie rolnicze albo osobiście gospodarować na swojej ziemi przez okres 5 lat i mieszkać w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek. Nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest przez co najmniej 10 lat prowadzić na niej gospodarstwo.

– W WGN obserwujemy właściwie zupełne wygaszenie transakcji. Jest ich znikoma ilość. Mimo to analiza ofert pokazuje, że ceny nie spadły. Ci którzy zamierzali sprzedać swoją ziemię, wstrzymali się z decyzjami. W efekcie dostępnych gruntów jest mało – komentuje Leszek Michniak.


Rynek mieszkaniowy

Zakupy inwestycyjne nieruchomości kreują również koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Można nawet zaryzykować twierdzenie, że gdyby nie właśnie inwestycje tak dobre wyniki branży deweloperskiej nie byłyby możliwe. Branża pobija rekordy w zakresie podaży i sprzedaży. W głównych miastach w zeszłym roku nabywców znalazła rekordowa liczba około 60 tysięcy nowych mieszkań.

Firmy wierzą w rozpędzony popyt, bowiem budują bardzo dużo. W zeszłym roku oddały do użytku 79 tys. mieszkań, co stanowiło wynik aż o blisko 27 proc. lepszy niż rok wcześniej. Także pozwoleń na budowę było więcej. Podobnie ma się sprawa z pozwoleniami na budowę. W ubiegłym roku dla inwestycji na sprzedaż i wynajem wydano ich ponad 106 tys. – o blisko 10 proc. więcej niż rok wcześniej.
Z początkiem nowego roku deweloperzy nie zmniejszają frontu robót. Z danych GUS wynika, że w pierwszych trzech miesiącach roku o blisko 10 proc. wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w porównaniu do analogicznego okresu roku wcześniejszego. Wielki skok jednak w porównaniu do I kw. 2016 zanotowano w liczbie mieszkań, których budowę rozpoczęto- aż o 40 proc. Deweloperzy ruszyli z budową ponad 23 tys. nowych lokali mieszkalnych. Jeśli chodzi o liczbę mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie – ta zwiększyła się w stosunku do I kw. 2016 aż o blisko 55 proc!


Sekrety świetnej sprzedaży

Jak to się dzieje, że mieszkania tak świetnie się sprzedają? Składa się na to kilka czynników, a raczej ich kombinacja.

1) Stopy procentowe – ciągle są na rekordowo niskim poziomie, co oczywiście przekłada się na poprawę naszej zdolności kredytowej. Podstawowa stopa NBP wynosi 1,5 proc. Jeśli dodać do tego wzrost zarobków oraz ogólną poprawę gospodarczą i wzrost optymizmu klientów, mamy po części odpowiedź, skąd biorą się świetne wyniki akcji kredytowej. Z raportu Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że w I kw. 2017 łączna liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy zawartych w okresie od stycznia do marca wyniosła 50 238 sztuk, czyli więcej o 19,84% w porównaniu do poprzedniego kwartału, natomiast ich wartość była wyższa o 12,58% i wyniosła 11,010 mld zł.

2) Kolejny czynnik to oczywiście Mieszkanie dla Młodych, które w dużym stopniu tłumaczy ten boom kredytowy z początku. Ogromne rzesze klientów chcąc załapać się na możliwość kupna nieruchomości z dopłatą, zanim środki się skończą – ruszyła do banków. Mieszkanie dla Młodych kreuje popyt na nieruchomości w segmencie popularnym. W dużym stopniu odpowiada za fakt, że od kilku lat mamy, mimo bardzo dobrej sprzedaży, stabilizację cenową, bowiem deweloperzy dostosowują swoje stawki do limitów MDM. Średnie ceny w skali całych ośrodków zmieniają się nieznacznie. Drugi czynnik, który ma tu wpływ to równowaga popytu i podaży. Wg danych Amron – Sarfin, kredyty preferencyjne, czyli udzielone z dopłatą MDM, stanowiły 14,0% liczby i 11,4% wartości wszystkich nowych umów podpisanych w latach 2014 – 2016. To spory odsetek, co pokazuje stosunkowo duży wpływ MDM na rynek mieszkań.

3) Poprawa siły nabywczej Polaków – wspomniana już wcześniej. Dane statystyczne pokazują, że stać nas obecnie na większe mieszkania i większe kredyty. Nasza siła nabywcza na rynku mieszkaniowym w porównaniu do sytuacji sprzed 10 lat – wzrosła aż o ponad 70 proc. Jeszcze w 2007 roku przeciętny obywatel w naszym kraju mógł sobie z wypłaty pozwolić na zakup 0,49 metra kwadratowego nieruchomości. Obecnie jest to 0,84 mkw. W niektórych miastach (Łódź) z przeciętnych zarobków kupilibyśmy już metr kwadratowy. Wraz ze wzrostem zarobków i rekordowo niskimi stopami kredytowymi rośnie wysokość kwot kredytów, które możemy uzyskać. Wg NBP (szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego) wynika, że przeciętny kredytobiorca w Warszawie, o średnich zarobkach może wziąć około 450 tys. zł kredytu, co przy średnich cenach warszawskich na poziomie 7600 zł/mkw. pozwala mu kupić 56 – metrowe mieszkanie. Warto tutaj dodać, że negatywnego przełożenia na popyt na mieszkania nie miał wzrost minimalnego wkładu własnego kredytów do 20 proc. – głównie dlatego, że ma on charakter fikcyjny. Banki nadal mogą oferować kredyty z niższym wkładem, pod warunkiem uzyskania dodatkowych zabezpieczeń.

Koniunktura na wynajem

Kolejnym czynnikiem, który ma wielkie znaczenie to dobra sytuacja na rynku najmu. Ujęliśmy tę sprawę w osobnym podtytule, ponieważ ma ona bezpośrednie przełożenie na wzrost zakupów inwestycyjnych. Wynajem kusi atrakcyjnymi zyskami. W największych miastach Polski średnie stopy zwrotu szacuje się na około 5 proc.

– Co ważne – napływ dużej liczby pracowników ze Wschodu, sprawia, że większej dynamiki dostały również „zasiedziałe” rynki najmu w małych miastach. I tu zauważamy wzrost popytu na wynajem, a więc i wzrost zainteresowania inwestorów nieruchomościami o tym przeznaczeniu – komentuje Leszek Michniak.

W wiodących ośrodkach popyt tradycyjnie już jest wysoki – „nakręcany” przez studentów, absolwentów, pracowników, którzy migrują do metropolii itp. Teraz należy doliczyć do tego również obywateli Ukrainy.

Symulacja potencjalnych zysków z najmu wskazuje, że mogą być one obecnie znacznie większe, niż w przypadku takich instrumentów jak obligacje czy lokaty bankowe. Co jednak ważne – tanie kredyty, stabilne ceny mieszkań i odpowiednio wysokie czynsze najmu dają kredytobiorcy możliwość kupna mieszkania na wynajem i regulacji rat zobowiązania kredytowego przychodami z najmu.

Jak podkreśla się w raportach NBP „„Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

Jak wygląda relacja czynszów najmu do rat kredytów. Sprawdziliśmy na przykładzie ofert z największych rynków, ile należy płacić za wynajem mieszkań. Poniżej przykłady:

– Mieszkanie w nowym budynku, Kraków – 50 mkw. – czynsz najmu: 2000 zł, 40 zł/mkw.
– Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, Kraków – 49 mkw. – czynsz najmu: 1350, 28 zł/mkw.
– Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, Grochów/Warszawa – 38 mkw. – czynsz najmu: 1800 zł, 47 zł/mkw.
– Mieszkanie, nowe budownictwo, Bemowo – Warszawa – 47 mkw. – czynsz najmu: 2400 zł, 51 zł/mkw.
– Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, Wrocław – osiedle Nowy Dwór – czynsz najmu: 1700 zł, 28 zł/mkw.
– Mieszkanie w nowym budownictwie, Wrocław – 58 mkw. – czynsz najmu: 1500 zł. 28 zł/mkw.
– Mieszkanie w nowym budynku, Wrocław – 43 mkw. – czynsz najmu: 1800 zł, 42 zł/mkw.

Jak widzimy – przeciętne czynsze oscylują w przedziale 30 – 35 zł za metr kwadratowy miesięcznie. W Warszawie ten poziom jest o około 10 zł wyższy. Można więc przyjąć orientacyjnie, że – poza stolicą – przeciętny czynsz za 50 – metrowe mieszkanie wyniesie około 1500 zł miesięcznie.

Ile wyniesie rata kredytu za taką nieruchomość? Przyjmijmy, że nasz kredytobiorca chce kupić mieszkanie w dużym mieście. Decyduje się na nieruchomość wartą 300 tysięcy złotych. Ponieważ dysponuje wkładem na poziomie 20 proc., zaciąga kredyt w wysokości 240 tysięcy. Miesięczna wysokość raty, przy kredycie na 30 lat, w ratach równych, wyniesie go około 1100 zł.

– Jak widzimy na powyższym przykładzie. Finansując zakup kredytem, można regulować zobowiązanie kredytowe przychodami z najmu i jeszcze na tym zarabiać. Oczywiście nie jest to sytuacja wieczna. Dobra rentowność najmu finansowanego kredytem wynika w dużej mierze z niskich stóp procentowych – komentuje Leszek Michniak.

Niewątpliwie jednak taka sytuacja zachęca inwestorów do decyzji zakupowych. Inne zjawisko to rosnący udział tych inwestorów, którzy kupują za gotówkę.

Zakupy gotówkowe

Wg NBP wartość zakupów nowych mieszkań dokonywanych za gotówkę w największych miastach kraju, na koniec ubiegłego roku wyniosła 3,6 mld zł. Udział zakupów gotówkowych wynosił 65 proc. w analizowanym okresie. Jeśli przeanalizować zmiany w wysokości zakupów gotówkowych w ciągu 4 lat, okaże się, że od IV kw. 2012 wzrosła ona z 1,6 mld zł, a więc o ponad 100 proc.

Skąd tak świetne dane? Obserwatorzy rynku mieszkaniowego podkreślają, że wynikają one z faktu, że nieruchomości wypadają w oczach inwestorów obecnie znacznie lepiej niż inne formy inwestowania. Na lokatach praktycznie nie da się zarobić, podobnie z obligacjami.

Inwestycjom w nieruchomości sprzyjają stabilne ceny i właśnie dobra koniunktura na rynku najmu – z rentownością szacowaną na 5 proc. Ponadto inwestowanie w nieruchomości ma i inne zalety. Uważa się, że mieszkania czy inne lokale pozwalają w dłuższej perspektywie zachować kapitał, i ustrzec się jego wydania. Są to inwestycje rzeczowe, co w niepewnych czasach też ma znacznie. Nieruchomość to byt fizyczny, a nie zapis na rachunku. Nie podlegają one aż takim wahaniom jak np. waluty czy akcje

Co prawda ostatnie 10 lat przyniosło nam pęknięcie bańki cenowej na polskim rynku nieruchomości, w wyniku czego mieszkania staniały o nawet o ponad 30 proc. i jeszcze nie wróciły do pierwotnych poziomów cenowych, jednak mimo wszystko uważa się, że nieruchomości są dosyć pewną lokatą kapitału. Inna zaleta mieszkań traktowanych jako inwestycja to możliwość uwolnienia tkwiącego w nich kapitału, np. uzyskania kredytu hipotecznego, transakcji najmu zwrotnego itp.

– Widzimy dużą podaż nowych obiektów mieszkaniowo/hotelowych adresowanych właśnie do inwestorów. Mowa między innymi o takich realizacjach, jak np. mikrokawalerki, akademiki dla studentów, domy spokojnej starości, apartamenty w systemie condo, gdzie kupujący wnosi wkład w budowę a następnie staje się właścicielem pokoju hotelowego, który jednocześnie udostępnia na wynajem deweloperowi w zamian za gwarantowane stopy zwrotu. Wszystkie te zjawiska – nowe formy inwestowania, nowe inwestycje – wskazują z jednej strony na wzrost dojrzałości polskiego rynku, jego rosnącą dynamikę i rosnącą atrakcyjność inwestycji w nieruchomości. Warto dodać, że na mapie potencjalnych, interesujących lokalizacji, są nie tylko największe miasta. Inwestorzy poszukują też m.in. apartamentów pod wynajem w kurortach turystycznych czy innych lokalizacjach, np. atrakcyjnych przyrodniczo. Stawki metra kwadratowego nowych mieszkań w miejscowościach nadbałtyckich często są wyższe od cen w takich miastach jak Wrocław, Kraków a nawet Warszawa – komentuje Leszek Michniak.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN