Zarząd a zarządca nieruchomości

Zarządzanie nieruchomościami prowadzone jest na rzecz właściciela przez osoby trzecie. Rolę tę pełnić mogą zawodowi zarządcy (posiadający licencję) bądź też zarząd wybrany z grona mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej na podstawie ustawy o własności lokali. Istnieją także instytucje, takie jak: Agencja Nieruchomości Rolnych czy Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, które mogą zarządzać nieruchomościami bez licencji.

Cele zarządcy
Głównym celem zarządcy jest utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz uzasadnione inwestowanie w nią. Zarządca ponadto analizuje rynek nieruchomości, co ma na celu ustanowienie odpowiednich stawek czynszu zgodnych z sytuacją rynkową. Zawiera umowy z dostawcami mediów oraz innymi, wykonującymi usługi na rzecz mieszkańców (jednocześnie zarządca prowadzi i nadzoruje bieżącą obsługę). Jednym słowem dba o właściwą gospodarkę ekonomiczno-finansową nieruchomości. Dba również o bezpieczeństwo użytkowania i właściwą eksploatację nieruchomości.

Wybór zarządu nieruchomością wspólną
Wszyscy właściciele, którzy wchodzą w skład danej nieruchomości, tworzą wspólnotę mieszkaniową. W nowo wybudowanym budynku wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie, kiedy deweloper sprzeda pierwszy lokal. Aby jednak taka wspólnota mogła zacząć funkcjonować, powinno odbyć się zebranie właścicieli, którzy dokonają wyboru jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Wtedy też ustala się wysokość opłat na rzecz działalności zarządu,a także uchwala statut. Właściciele powinni uzyskać w urzędach numer NIP oraz REGON, a także utworzyć konto bankowe dla swojej wspólnoty. Według ustawy o własności lokali właściciele zobowiązani są do wybrania zarządu, jeśli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem. W zarządzie znajdować mogą się osoby będące właścicielami lub inne spoza ich grona. Można także powierzyć zarząd zawodowemu zarządcy. Zanim to jednak nastąpi zarząd nad nieruchomością nadal sprawuje deweloper.

Zarząd narzucony przez dewelopera
Zdarza się jednak często, że w nowo wybudowanym budynku sposób zarządu nieruchomością  zostaje narzucony przez dewelopera. Takie prawo zastrzega on sobie w umowach o budowę lokalu albo w  umowach sprzedaży lokali, zawartych w formie aktu notarialnego. Często deweloperzy zarząd nieruchomością powierzają zawodowemu zarządcy.

Zawodowi zarządcy
Zawodowo zarządzeniem nieruchomościami zajmują się osoby posiadające licencję zarządcy nieruchomości. Od 1 stycznia 2008 roku (kiedy to weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 21 sierpnia 2007 roku o gospodarce nieruchomościami) w celu otrzymania licencji nie jest konieczne zdanie egzaminu państwowego. Od tamtej pory osoby, które ubiegają się o nadanie licencji, muszą posiadać wykształcenie wyższe, mieć odbyte kierunkowe studia podyplomowe oraz praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami. 25 września 2012 roku Rada Ministrów przyjęła projekt I ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów. W pierwszej transzy pojawił się m.in. zawód zarządcy nieruchomości. Oznacza to, że funkcję tę niebawem pełnić będzie mógł każdy, posiadający wykształcenie podstawowe. Dodatkowym warunkiem będzie niekaralność oraz wykupienie ubezpieczenia OC.

Zmiana sposobu zarządzania nieruchomością
Właściciele mają prawo do zmiana sposobu zarządu nieruchomością, o której mowa wyżej, ale może nastąpić tylko i wyłącznie na mocy uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Ustanowienie zarządcy wyklucza bowiem możliwość tworzenia zarządu.

Zarząd i zarządca razem?
Istnieje możliwość, aby synonimicznie istniały: zarząd powołany przez właścicieli oraz licencjonowany zarządca. Jednakże w sytuacji kiedy w grę wchodzi dość szeroki zakres spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością, może to powodować niepotrzebne trudności. Aby obie formy współgrały ze sobą, można zarząd wybrany spośród mieszkańców przekształcić w radę nadzorczą. Zarządzeniem nieruchomością wspólną zajmował się będzie wówczas tylko licencjonowany zarządca.

Agnieszka Żabska
Inwestycje.pl