Znakomite półrocze na rynku magazynowym w Polsce

Rynek rejestruje bardzo silny popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe. Nadal dominują najemcy z sektora logistycznego, przed sieciami handlowymi i branżą motoryzacyjną. Nowe rynki w natarciu. Najniższy poziom pustostanów od 2007 r.

Firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2015 r. na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce oraz określiła kierunki rozwoju sektora w najbliższych miesiącach.

Tomasz Mika z JLL informuje: „W półroczu 2015 podpisano umowy najmu na 1,17 mln mkw. powierzchni magazynowo – przemysłowych, z czego aż 781 000 mkw. stanowiły nowe kontrakty. Mocne wyniki w I połowie roku i utrzymujące się duże zainteresowanie najemców pozwala sądzić, że 2015 może okazać się rekordowym w historii polskiego rynku, lepszym nawet niż znakomity 2014. Popyt ze strony najemców spotyka się z szybką reakcją deweloperów. W I półroczu 2015 oddano do użytku ponad 437 000 mkw. nowej powierzchni, a w budowie jest kolejne 672 000 mkw., z czego 23% powstaje na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu”.

Popyt netto (mkw.) 2005 – I poł. 2015 r. vs dynamika PKB

ceny najmu magazynów

Źródło: JLL, magazyny.pl, GUS, I poł. 2015

Najemcy przyglądają się nowym lokalizacjom

Największe zainteresowanie najemców w I półroczu zaobserwowano w Polsce Centralnej (20% nowego popytu), Górnym Śląsku (15%), Poznaniu (14%) i Okolicach Warszawy (13%).

„W coraz większym stopniu widoczna staje się geograficzna dywersyfikacja popytu. Podczas gdy jeszcze kilka lat temu, udział pięciu największych regionów magazynowych[1] w popycie netto wahał się w przedziale od 80 do 90%, to w I połowie 2015 r. odpowiadały one za 74% krajowego zapotrzebowania. Na znaczeniu zyskują lokalizacje uznawane dotychczas za peryferyjne czyli Kraków czy Szczecin, oraz te, w których dopiero niedawno powstały pierwsze komercyjne powierzchnie magazynowe, np. Lublin czy Rzeszów”, wyjaśnia Jan Jakub Zombirt z JLL.

Największe zapotrzebowanie pochodzi od operatorów logistycznych, którzy w ramach nowych umów zabezpieczyli ponad 229 000 mkw. (29% udział w popycie netto), sieci handlowych (26%) i branży motoryzacyjnej (9%).

Największe umowy najmu w I półroczu 2015

Najemca Sektor Park Rodzaj umowy Strefa Powierzchnia (mkw.)
Leroy Merlin Sieć sklepów Rejon Strykowa Nowa umowa Polska Centralna 53 000
Goodyear Art. motoryzacyjne Tarnów Logistic Park Odnowienie+rozszerzenie Kraków 56 000
Jysk Sieć sklepów Logistic City Nowa umowa Polska Centralna 40 000
FM Logistic Operator logistyczny P3 Piotrków Odnowienie Polska Centralna 37 000
TIM SA Art. elektroniczne BTS TIM Nowa umowa Wrocław 30 000

 

Współczynnik powierzchni niewynajętej – najniższy od 2007 r.

Od końca 2013 r. wskaźnik pustostanów stopniowa spada – do 7,4% na koniec I półrocza 2015 (najmniej od 2007 r.). W całym kraju do dyspozycji najemców jest obecnie 686 000 mkw. wolnej powierzchni. Najwyższym udziałem pustostanów charakteryzują się rynki dojrzałe, np. Warszawa Miasto (13,7%) oraz tzw. rynki wschodzące jak np. Lublin (25,5%). Jak podaje portal magazyny.pl, najmniej wolnej powierzchni jest w Poznaniu (1,5%) i Wrocławiu (4,5%).

„Przy obecnych uwarunkowaniach rynkowych nie spodziewamy się, aby w najbliższych kwartałach udział powierzchni niewynajętej wrócił do dwucyfrowej wartości. Mimo, że rośnie liczba projektów spekulacyjnych, których udział w budowanym obecnie wolumenie wynosi 23%, to jednak utrzymujący się silny popyt powinien doprowadzić do szybkiej absorpcji tej powierzchni”, dodaje Tomasz Mika.

Aktywność deweloperów – na fali wznoszącej

W I półroczu 2015 r. zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce zwiększyły się o 437 000 mkw. – 47% więcej niż w analogicznym okresie 2014 r. Największe ukończone projekty to Goodman Poznań Logistics Centre II (82 000 mkw.) i P3 Mszczonów (46 000 mkw.). Najwięcej wybudowano w Poznaniu (207 000 mkw.) oraz w Okolicach Warszawy (74 000 mkw.). Obecnie w fazie budowy znajdują się projekty o łącznej powierzchni 672 000 mkw. (w tym 154 000 mkw. na zasadach spekulacyjnych).

„Coraz bardziej widoczny staje się trend budowy nowych obiektów magazynowych poza pięcioma głównymi rynkami. Obecnie w tych lokalizacjach w budowie znajduje się aż 210 000 mkw., co przekłada się na 31% udział w powstającej nowej podaży. Spośród tych regionów najwięcej powierzchni powstaje w Trójmieście -57 000 mkw. i w rejonie Rzeszowa – 49 000 mkw.”, informuje Jan Zombirt.

Niemal połowa istniejącej powierzchni skupiona jest w rękach trzech największych graczy oraz ich partnerów biznesowych. Wciąż najwięcej zasobów należy do firmy Prologis (24%), SEGRO (11%) i Logicor (10%).

Struktura własnościowa rynku na koniec I półrocza 2015 r.

struktura własnościowa

Źródło: JLL, magazyny.pl, II kw. 2015 r.

Czynsze

Najwyższe stawki są domeną rynków wewnątrzmiejskich i obiektów typu SBU (Small Business Units) – łączących reprezentacyjną funkcję biurową z niewielką przestrzenią magazynową lub produkcyjną. Jak podaje portal magazyny.pl, czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro we Wrocławiu i ok. 3,7 euro w Łodzi.

Niższe czynsze są w obiektach typu Big Box – dużych projektach, zlokalizowanych najczęściej poza miastem. Stawki efektywne dla takich magazynów w Poznaniu wynoszą od 2,15 do 3,0 euro za mkw. miesięcznie, 2,1 – 2,8 euro w Okolicach Warszawy czy 2,1 – 3,1 euro na Górnym Śląsku. Za magazyn w regionie Polski Centralnej najemcy zapłacą od 2,1 do 2,8 euro, a we Wrocławiu od 2,5 do 3,1 euro za mkw. miesięcznie.

Grunty przemysłowe

„W I poł. 2015 r. ceny gruntów przemysłowych na głównych rynkach pozostawały stabilne. Poprawa infrastruktury drogowej korzystnie wpływa na regiony magazynowe i kreuje nowe lokalizacje. Na mapie magazynowej pojawił się Lublin, z parkami logistycznymi zlokalizowanymi przy obwodnicy S12. Ukończenie kolejnych odcinków autostrady A4 i dróg ekspresowych w okolicach Rzeszowa pozytywnie wpłynie także i na ten region. Z kolei otwarcie odcinka drogi wylotowej z Warszawy w kierunku Katowic i planowane jego przedłużenie może stanowić kolejny impuls do nowych inwestycji w południowo – zachodniej części Warszawy”, podsumowuje Agata Zając z JLL.

Region Cena (PLN/ mkw.)
Warszawa Miasto 350 – 550
Warszawa Okolice 50 – 300
Polska Centralna 65 – 160
Poznań 140 – 200
Wrocław 120 – 220
Górny Śląsk 80 – 200
Kraków 80 – 300
Trójmiasto 100 – 200

Źródło: JLL, magazyny.pl, I poł. 2015 r.

[1] Warszawa (Warszawa Miasto i Obrzeża Warszawy), Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna, Wrocław

fot. materiały prasowe