Prognoza firmy Cushman & Wakefield w raporcie „International Investment Atlas” – część I

Według Davida Hutchingsa, z działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie C&W, obroty na rynku nieruchomości w 2013 roku osiągnęły rekordowy poziom dzięki wzrostowi optymizmu i większej płynności. W bieżącym roku będą nadal rosły, o czym świadczy ożywienie na rynkach najmu, rosnący popyt inwestycyjny oraz dostęp do nowych źródeł finansowania dłużnego, co przyczyni się do wzrostu aktywności inwestycyjnej i cen nieruchomości.

Trendy regionalne

W 2013 roku odnotowano pozytywne trendy we wszystkich regionach, ale przy coraz większym zróżnicowaniu poszczególnych rynków inwestycyjnych. Na przykład Azja była liderem pod względem wolumenu inwestycji dzięki wzrostowi obrotów w Chinach, Japonii i Australii przy jednoczesnym spadku aktywności inwestycyjnej w Tajwanie, Indiach, Korei Południowej, Hongkongu i Tajlandii. Warto zaznaczyć, że pomimo ponownie różnorodnych trendów w regionie EMEA zaobserwowano wzrost aktywności na większej liczbie rynków niż w ostatnich latach. W czołówce państw o największych obrotach po raz kolejny znalazły się Wielka Brytania i Niemcy, ale dużymi wzrostami mogą się również pochwalić kraje takie jak Rosja, Włochy, Hiszpania, Holandia i Belgia, a także Zjednoczone Emiraty Arabskie i Izrael na Bliskim Wschodzie oraz RPA. Jednocześnie wolumen inwestycji we Francji oraz w Szwecji i Polsce nieznacznie wzrósł w porównaniu do 2012 roku, natomiast zmniejszył się w Norwegii, Szwajcarii i Danii.

Ameryka Północna i Południowa utraciły pozycję motoru globalnego wzrostu po raz pierwszy od 2009 roku, ale mimo to zachowały bardzo duży udział w globalnych inwestycjach, głównie za sprawą znacznej aktywności inwestycyjnej w Stanach Zjednoczonych, a także w Meksyku, przy stabilnych obrotach na rynku kanadyjskim. Natomiast spadek wartości inwestycji odnotowano w Brazylii oraz na mniejszych rynkach takich jak Argentyna.

David Hutchings powiedział: „Główne rynki nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, ale w poszukiwaniu atrakcyjnych aktywów, stóp kapitalizacji i zysków inwestorzy w 2013 roku szybko zaczęli poszukiwać innych możliwości inwestycyjnych, między innymi na niektórych azjatyckich rynkach wschodzących, w miastach drugorzędnych USA oraz w Europie Południowej. W tym roku ożywienie to nabierze szybszego tempa.

Jeżeli inwestorzy zignorują kwestie polityczne, rynek amerykański z pewnością osiągnie najlepsze wyniki w 2014 roku. Wszystkie dane dotyczące podaży i popytu wskazują na duży wzrost inwestycji w Stanach Zjednoczonych, które będą coraz częstszym celem dla międzynarodowego kapitału. Ponadto wzrost emisji papierów wartościowych zabezpieczonych kredytami hipotecznymi na nieruchomości komercyjne (CMBS) może dodatkowo zwiększyć płynność rynku finansowego, co przełoży się na wzrost aktywności również na rynkach drugorzędnych”.

Inwestycje zagraniczne

We wszystkich regionach zwiększyło się znaczenie inwestorów zagranicznych, których wolumen inwestycji wzrósł w ciągu roku o 24,3 proc. w porównaniu ze wzrostem inwestycji krajowych o 22,3 proc., dzięki czemu udział kapitału zagranicznego w rynku inwestycyjnym nieznacznie się zwiększył do 17,6 proc. Znacząco zmienia się jednak charakter zagranicznych inwestycji, o czym świadczy większa aktywność inwestorów globalnych niż regionalnych. Inwestycje regionalne wzrosły o 13 proc., a globalne – o 36 proc., głównie w regionie EMEA.

Istotnym źródłem międzynarodowego kapitału jest region Azji i Pacyfiku, na który przypadło prawie 40 proc. wszystkich zagranicznych inwestycji, ale większość środków zainwestowano w krajach azjatyckich. W skali globalnej największy udział w inwestycjach zagranicznych (43 proc.) mieli inwestorzy północnoamerykańscy, którzy zainwestowali 43,8 mld USD. Jednak największe wzrosty inwestycji zagranicznych odnotowano w przypadku podmiotów z Azji i Bliskiego Wschodu, odpowiednio o 88 proc. i 96 proc. Wolumen inwestycji północnoamerykańskich poza Ameryką Północną i Południową wzrósł o 23 proc., a aktywność inwestycyjna graczy europejskich na rynkach zagranicznych była praktycznie na takim samym poziomem jak rok wcześniej.

Wolumen inwestycji północnoamerykańskich w Ameryce Północnej wzrósł o 44 proc., głównie za sprawą większego zaangażowania inwestorów kanadyjskich w rynek Stanów Zjednoczonych. Natomiast wartość inwestycji europejskich w Europie zmniejszyła się, częściowo ze względu na większą koncentrację na rynku krajowym oraz silną konkurencję ze strony globalnych graczy.

Fundusze emerytalne i państwowe fundusze majątkowe nadal bardziej interesują się Europą niż innymi regionami i odpowiadają za 59 proc. łącznego wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie EMEA (z wyłączeniem gruntów i nieruchomości mieszkaniowych). Dla porównania ich udział w inwestycjach na rynkach obu Ameryk i Azji wyniósł odpowiednio 28 proc. i 13 proc. Oba rodzaje funduszy dążyły do realizacji podobnych celów inwestycyjnych pod względem geograficznym, przy czym dominującą pozycję w ich strategiach – tak jak w przypadku większości inwestorów – zajmowały Stany Zjednoczone i Wielka Brytania.