W drugim kwartale ceny państwowej ziemi rolnej spadły. Ciągle jednak są wyższe niż przed rokiem. Czy mamy do czynienia z wyhamowaniem wzrostów, a może zbliża się pęknięcie bańki cenowej na tym rynku? Od momentu wejścia do Unii nasza ziemia podrożała o ponad 260 proc. drożejąc z każdym rokiem o kilkanaście – dwadzieścia procent. Obecnie inwestowanie w grunty dla późniejszej dobrej sprzedaży jest naznaczone coraz większym ryzykiem.

Z danych Agencji Nieruchomości Rolnych, wynika, że państwowa ziemia staniała kwartał do kwartału o 2,4 proc. Była tańsza o 577 zł na hektarze – cena w skali całego kraju wyniosła 23589 zł.

Wśród województw, gdzie najwięcej zapłacimy za hektar państwowej ziemi jest: dolnośląskie – 30212 zł, wielkopolskie – 31574 zł, opolskie – 37561 zł, kujawsko – pomorskie – 37646 zł. Najtaniej zaopatrzymy się w grunty rolne na tzw. ścianie wschodniej. W województwie podlaskim hektar kosztuje 15852 zł, a w lubelskim – 16660.

Dane te wynikają z ponad 3,5 tysiąca transakcji, których dokonano w drugim kwartale roku. ANR określa tę sytuację jako stabilizację cenową. Czy mamy do czynienia z czymś poważniejszym niż tylko wahnięcie w trendzie wzrostowym na rynku ziemi? Ciężko jednoznacznie stwierdzić – należy pamiętać, że mimo iż cena spadła, nadal pozostawała wyższa od średniej cenowej za 2013 rok, która w ANR wynosiła niecałe 22000 zł za hektar.

Droższa jest ziemia w obrocie prywatnym. Jak wynika z danych GUS za pierwszy kwartał tego roku wynika, ziemia rolna ciągle dynamicznie drożeje. W pierwszym kwartale hektar kosztował nieco ponad 30 tysięcy złotych, czyli o ponad 3,4 tysiąca więcej niż przed kwartałem i o ponad 5 tysięcy niż przed rokiem. Oznacza to, że podrożał o około 20 procent.

Co prawda z innych wyliczeń wynika, że te dane są zawyżone i chodzi o kilkunastoprocentowe podwyżki, nie zmienia to jednak faktu, że nadal mamy do czynienia z drożejącą ziemią rolną.
Co to oznacza dla potencjalnych inwestorów, czy nadal mogą ufać w wysokie stopy zwrotu? Tutaj odpowiedź będzie raczej przecząca. Obserwatorzy rynku podkreślają, że nieuchronnie zbliża się pęknięcie bańki cenowej.

Patrząc wstecz musimy sobie uświadomić, że od momentu wejścia do Unii w 2004 roku, polska ziemia podrożała aż o ponad 260 proc. W tamtym okresie była prawdziwym hitem inwestycyjnym. Wysokie stopy zwrotu dawały już same dopłaty unijne do hektara. Wystarczyło więc kupić tanią ziemię (hektar kosztował przeciętnie około 6 tysięcy) i dostawać wpływy w tamtym czasie na poziomie blisko 900 zł za hektar, co dawało z samych dopłat rentowność na poziomie 15 proc.
Dziś już – gdy ceny wzrosły wielokrotnie, dopłaty oczywiście są jeszcze ciągle jakimś motywatorem, ale już zdecydowanie mniejszym, ponadto w obliczu niepewności co do przyszłości samej unii, są one czynnikiem na którym nie można budować oczekiwań inwestycyjnych.
Inwestorzy, obserwujący ceny gruntów za granicą, zakładali też, że uda się ziemię bardzo dobrze sprzedać, po otwarciu rynku na klientów z Unii, w 2016 roku. Dziś, gdy stawki wzrosły o 250 – 300 procent takiej pewności już nie ma. Co prawda nasza ziemia nadal jest dużo tańsza, niż w większości krajów tzw. starej unii, ale jest coraz mniej konkurencyjna. W 2012 roku chociażby ceny u nas przekroczyły średnie cenowe z Francji i Szwecji. Dużo droższa jest natomiast polska ziemia od tej w innych krajach regionu.

Dla przykładu – już w 2012 roku grunty z Polski były o 2,5 tys. euro na hektarze droższe niż w Czechach, o blisko 3,8 tys. niż na Węgrzech, o 3,3 tys. niż w Bułgarii i aż o niecałe 5 tysięcy euro niż na Łotwie.

Słusznie można zakładać, że klient z Europy Zachodniej, na którego tak liczymy, wybierze np. dużo tańszą ziemię w Bułgarii, gdzie jest dużo lepszy klimat.

Może się więc okazać, że 2016 rok będzie granicznym dla wzrostów cen ziemi w Polsce. W tym czasie bowiem dojdzie do weryfikacji oczekiwań a stawki mogą zostać urealnione. Oczywiście nie należy zakładać, że ceny nagle zaczną gwałtownie spadać, ale możemy obserwować zdecydowane wyhamowanie trendu wzrostowego.

Na razie jest jeszcze inny czynnik, który generuje popyt. Chodzi o budownictwo mieszkaniowe i infrastrukturalne. Ziemia, która daje się przekształcać, w granicach miast, lub w sąsiedztwie jest w cenie. Tu chodzi o grunty słabej jakości, które można przekształcić na budowlane. Stawki niejednokrotnie sięgają nawet cen za działki budowlane. To poszukiwanie ciągle nowych obszarów do inwestowania może w jakimś stopniu zminimalizować pęknięcie bańki cenowej na rynku gruntów rolnych, ale tylko dla ziemi atrakcyjnie położonej i tej, która będzie nadawać się do przekształcenia.

Paulina Michniak

Analityk Rynku Nieruchomości / Propertyjournal.pl