Rynek mieszkaniowy w Polsce jest obecnie w szczytowej formie. Badanie i analiza zjawisk na nim występujących to od lat jeden z podstawowych obszarów działalności REAS. Raporty kwartalne publikowane przez naszych ekspertów są dla większości graczy tego sektora kluczowym wskaźnikiem kondycji rynku. W rozmowach z osobami zainteresowanych wynikami prowadzonego przez nas monitoringu pojawiają się pytania o …

… metodologię naszego badania. Najczęściej jesteśmy pytani o kryteria, wg których REAS klasyfikuje inwestycje mieszkaniowe do poszczególnych segmentów, gdyż ma to wpływ na prezentowane w raportach średnie ceny i opracowywane prognozy.

Kluczowym podziałem, który ma istotne znaczenie zwłaszcza w kontekście oceny poziomu cen jest podział mieszkań na segmenty cenowo jakościowe. W analizach REAS lokale w budownictwie wielorodzinnym dzielone są na dwa podstawowe segmenty: mieszkania i apartamenty. W segmencie mieszkań wyróżniamy dwa podsegmenty: mieszkań o podstawowym standardzie (ang. low-end) oraz mieszkań o podwyższonym standardzie (ang. lower-middle). Segment apartamentów również dzielimy na dwa podsegmenty: apartamentów (ang. upper-middle) oraz apartamentów luksusowych (ang. high-end).

O zakwalifikowaniu produktu do poszczególnych segmentów decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe, tak w odniesieniu do lokalu jak i budynku lub zespołu budynków. Ponadto pomocniczą rolę w segmentacji pełni kryterium cenowe. W odróżnieniu jednak od niektórych analityków metodologia REAS nie zakłada wykluczenia lokalu z segmentu apartamentów ze względu na jego powierzchnię użytkową.

Mieszkania o podstawowym standardzie

Mieszkania o podstawowym standardzie stanowią zdecydowaną większość oferty mieszkań deweloperskich. Głównym atutem mieszkań z tego podsegmentu jest ich dostępność cenowa.

Niższe ceny jednostkowe lokali wynikają z kilku czynników. Podstawowym jest realizacja budowy na relatywnie tańszych gruntach, co jest równoznaczne z usytuowaniem ich na peryferiach miast lub w mniej atrakcyjnych częściach dzielnic położonych blisko centrum. Niejednokrotnie zdarza się, że są to projekty o ograniczonym dostępie do obiektów użyteczności publicznej lub słabym skomunikowaniu z centrum miast i skupiskami pracy (dotyczy to zarówno środków komunikacji publicznej jak i infrastruktury drogowej).

W przypadku mieszkań o podstawowym standardzie nie odgrywa roli wielkość inwestycji. Często są to duże zespoły powtarzalnych budynków o wysokiej intensywności zabudowy. W bezpośrednim otoczeniu takich inwestycji dominuje zwykle zabudowa o podobnym standardzie, a kwestią drugorzędną jest estetyka otoczenia i dbałość o jakość „widoku z okien”. Dopuszczalny jest brak na osiedlu terenów o charakterze przestrzeni publicznej, jak również wykorzystanie terenu wewnątrz osiedla na parkingi. Części wspólne budynku ograniczone są do funkcjonalnego i normatywnego minimum.

Kolejnym czynnikiem jest standard realizacji. Do budowy często wykorzystywane są najtańsze technologie dostępne na rynku. Przy wyborze standardu materiałów jak i usług budowlanych i wykończeniowych decyduje przede wszystkim czynnik ekonomiczny.

Powierzchnia mieszkań w poszczególnych kategoriach jest zbliżona do funkcjonalnego minimum. Tu zaznaczyć należy, że na przestrzeni lat parametry te mogą ulegać zmianie ze względu na zmiany oczekiwań kupujących. Z reguły w mieszkaniach nie ma odrębnej garderoby, a wysokość pomieszczeń w tym segmencie wynosi zwykle 250-260 cm.

Mieszkania o podwyższonym standardzie

Inwestycje oferujące mieszkania o podwyższonym standardzie skierowane są do nabywców poszukujących bardziej atrakcyjnych lokalizacji i lepszej jakości wykończenia oraz rozbudowanej oferty dodatkowych usług i udogodnień.

W porównaniu z podsegmentem mieszkań o podstawowym standardzie, mieszkania tego segmentu mają zwykle większą powierzchnię przy danej liczbie pokoi (o 20-30%) oraz oferują nieco większą prywatność. Niedopuszczalny jest korytarzowy układ lokali w budynku, a sypialnie nie powinny być sytuowane przy ścianach przylegających do korytarzy i klatek schodowych (jedynie pokoje dzienne mogą być tak położone). Z reguły w planie mieszkania pojawia się garderoba, a poszczególne pomieszczenia są tak zaprojektowane aby na życzenie nabywcy łatwo uzyskać przestrzeń otwartą. Sporadycznie pojawiają się rozwiązania typu master suit (czyli główna sypialnia z prywatną łazienką i garderobą).

Rzeczą charakterystyczną, zwłaszcza dla budynków wyższych, jest projektowanie na ostatniej kondygnacji mieszkań nietypowych, zdecydowanie większych, mających dostęp do dużego tarasu, będących pewną namiastką lokalu typu „penthouse” występującego powszechnie w segmencie apartamentów.

Z reguły projekty o podwyższonym standardzie są bardziej dopracowane architektonicznie od inwestycji z grupy podstawowej, choć jakość architektury nie jest decydująca dla zakwalifikowania danej inwestycji do tego podsegmentu. Kryterium wykluczającym nie jest również wielkość inwestycji. Natomiast aby mieszkania mogły zostać uznane za lokale o podwyższonym standardzie, ważne jest estetyczne i funkcjonalne zagospodarowanie otoczenia budynku (z wykorzystaniem profesjonalnego projektu architektury krajobrazu) oraz części wspólnych. Standardem w projektach o podwyższonym standardzie jest winda z poziomu podziemnego garażu. Liczba miejsc postojowych w parkingu podziemnym stanowi co najmniej 2/3 liczby mieszkań, a do mieszkań przynależą indywidualne piwnice lub komórki lokatorskie. Opcjonalnie pojawia się recepcja – dla pojedynczych budynków, bądź dla całego zespołu. Osiedla o podwyższonym standardzie są też zazwyczaj ogrodzone (o ile warunki zabudowy na to pozwalają), z kontrolowanym dostępem.

W większości przypadków materiały wykorzystane przy realizacji inwestycji i prace wykończeniowe mieszczą się w średnich zakresach cenowych i jakościowych. Z zasady unikane są jednak rozwiązania o najniższej jakości.

Apartamenty

Projekty o charakterze apartamentowym to wyjątkowy produkt, skierowany do grupy najbardziej wymagających i zamożnych nabywców. Lokale z segmentu apartamentowego sytuowane są w prestiżowych lokalizacjach i zbudowane z wykorzystaniem materiałów wysokiej jakości. Aby zaliczyć projekt do tego podsegmentu nie wystarczy funkcjonalność i estetyka, ważny jest prestiż i renoma.

Apartamenty realizowane są w centralnych dzielnicach miast oraz w najbardziej prestiżowych lokalizacjach dzielnic subcentralnych i terenów podmiejskich. Bezpośrednie otoczenie inwestycji apartamentowej stanowi zwykle zróżnicowana zabudowa mieszkaniowa o dobrym standardzie, ewentualnie inne nieuciążliwe obiekty. Jedyną dopuszczalną uciążliwością w przypadku projektu apartamentowego jest lokalizacja przy głównych ulicach śródmiejskich, jednak i w tym przypadku hałas otoczenia powinien być ograniczany przez odpowiednie rozwiązania technologiczne. Istotnym aspektem lokalizacji jest dogodne skomunikowanie inwestycji z centrum miasta i prestiżowymi „dzielnicami biznesowymi” oraz łatwy dostęp do obiektów użyteczności publicznej.

Charakter i intensywność zabudowy mają w przypadku apartamentów duże znaczenie Intensywność tych projektów z zasady jest umiarkowana, choć do segmentu tego można zaliczyć również niektóre z budynków wysokościowych w centrum miasta. Projekt apartamentowy powinien odznaczać się oryginalną, atrakcyjną architekturą. Również w przypadku większych kompleksów, poszczególne budynki powinny zachować indywidualny, kameralny charakter. Elewacja, przynajmniej w części, wykonywana jest ze szlachetnych materiałów (kamienia, ceramiki wysokiej jakości, projektowanych indywidualnie detali architektonicznych). Charakterystyczne są też duże przeszklenia.

Standardem dla zagospodarowania części wspólnych w projektach apartamentowych jest recepcja w budynku zwykle połączona z przestronnym, reprezentacyjnym lobby. Nawet niskie budynki (poniżej 4 kondygnacji naziemnych) wyposażone są w windę. Osiedla i budynki apartamentowe mają z zasady zapewnioną całodobową ochronę i monitoring części wspólnych. W większych budynkach czy zespołach budynków oferowany jest też zwykle dostęp do dodatkowych funkcji sportowo-rekreacyjnych, takich jak basen, sauna, fitness czy kort tenisowy.

Powierzchnie lokali z podsegmentu apartamentów są często podobne do tych oferowanych w inwestycjach z podsegmentu mieszkań o podwyższonym standardzie. Jednak zazwyczaj regułą jest obecność w nich odrębnej garderoby i możliwość wydzielenia niezależnej widnej kuchni. W lokalach o trzech i większej liczbie sypialni standardem jest stosowanie rozwiązania master suit. W części mieszkań mogą być zaprojektowane wykusze lub ogrody zimowe, rozwiązaniem powszechnym są natomiast duże balkony lub tarasy. Wysokość pomieszczeń w grupie apartamentów zwykle sięga co najmniej 275 cm.

Jednym z najistotniejszych kryteriów jest jednak technologia wykonania. Budynek apartamentowy realizowany jest metodą tradycyjną z materiału budowlanego powszechnie uważanego za materiał wysokiej klasy, przyjazny dla zdrowia, z zastrzeżeniem odstępstwa od tej reguły przy budynkach wysokościowych w centrum miasta. Wykorzystywane są takie materiały jak kamień naturalny, stal nierdzewna, mosiądz, szlachetne gatunki drewna, a wykonanie prac budowlanych i wykończeniowych charakteryzuje się najwyższymi standardami, w oparciu o indywidualne projekty wnętrz i detali. Coraz bardziej powszechne jest wyposażanie apartamentów w instalację klimatyzacji i nowoczesne technologie jak np. systemy smart home.

Apartamenty luksusowe

W skali kraju zaledwie kilka projektów oferuje standard najwyższy z możliwych, obejmujący wykorzystanie wszystkich lub niemal wszystkich najnowocześniejszych technologii i najbardziej prestiżowych praktyk sektora deweloperskiego. Spośród zrealizowanych w latach 2009-2014 trzech tysięcy apartamentów ok. 400 stanowiły apartamenty luksusowe, zaś obecnie jest ich w realizacji ok. 300.

Wyjątkowość lokalizacji apartamentów luksusowych podkreśla bardzo atrakcyjne otoczenie. Ważna jest bliskość atrakcyjnych terenów zielonych (park, las, rzeka, jezioro, morze) lub dużego kompleksu zabytkowego (np. Starego Miasta), a także swobodny i wygodny dostęp do ośrodków kultury i życia towarzyskiego. Mniej ważny jest dostęp do komunikacji publicznej, czy łatwość dojazdu samochodem do typowych lokalizacji miejsc pracy. Widok z okien apartamentów luksusowych zwykle obejmuje szerokie panoramy lub reprezentacyjne place i ulice.

Projekt takiej inwestycji charakteryzuje się doskonałą, niebanalną architekturą, sygnowaną znakomitymi nazwiskami. Budynki wyróżnia elewacja wykonana ze szlachetnych materiałów takich jak kamień czy szkło z uwzględnieniem projektowanych indywidualnie detali architektonicznych ze stali nierdzewnej, brązu lub mosiądzu.

Powierzchnia większości lokali w tym segmencie przekracza 100 m². Z reguły zachowane są minimalne powierzchnie pomieszczeń, zwykle znacznie większe niż w pozostałych podsegmentach rynku – np. sypialnia ok. 20 m², salon 30 m². Liczba łazienek jest z zasady równa liczbie sypialni, a kuchnia jest pomieszczeniem widnym i odrębnym, z możliwością wydzielenia spiżarni lub dodatkowego pomieszczenia technicznego. Apartament luksusowy często posiada obszerny hol o planie zbliżonym do kwadratu. Wymagana jest odrębna garderoba (a nawet kilka), a sypialnia typu master suit jest standardem w każdym apartamencie segmentu premium. Wysokość pomieszczeń przekracza zwykle 300 cm.

Inwestycja zaliczana do tego podsegmentu oferuje szeroką gamę usług dodatkowych. Mieszkańcy mogą skorzystać nie tylko ze standardowych usług recepcji, ale również z serwisu concierge, drobnych napraw, sprzątania lokalu, itp. Garaże podziemne w tych inwestycjach są zaprojektowane tak, by oferować miejsca dla samochodów o ponadstandardowych rozmiarach oraz uwzględniają pomieszczenia na różnego rodzaju sprzęt sportowy (deska surfingowa, rowery, narty). Częstą praktyką jest zapewnienie dodatkowych miejsc postojowych dla gości oraz podjazdu dla taksówek. Zdarza się też wyposażenie parkingu podziemnego w usługę podziemnej myjni aut. Rozbudowana jest też sfera części wspólnych. Standardem jest dostęp do obiektów sportowo-rekreacyjnych, takich jak basen, sauna, fitness czy kort tenisowy. Zdarzają się również pomieszczenia umożliwiające prowadzenie spotkań biznesowych czy spędzanie wolnego czasu (mini sale kinowe itp.)

źródło: http://www.reas.pl/