Jeden z najniższych wskaźników nasycenia powierzchnią najmu w centrach handlowych oraz najwyższy poziom siły nabywczej sprzyjają nowym inwestycjom. Do końca 2016 r. aglomeracja warszawska może wzbogacić się o 200 000 mkw. nowej podaży. Utrzymuje się trend rozbudowy i modernizacji istniejących centrów oraz przeobrażania się ulic handlowych.

Międzynarodowa firma JLL opublikowała raport „Warszawski rynek nieruchomości” po I kwartale 2014 roku. Analizie poddano sektor biurowy, handlowy, magazynowy oraz mieszkaniowy, a całość uzupełniono o ekspertyzę inwestycyjną oraz dane ekonomiczne. Poniżej znajdują się najważniejsze wnioski płynące z raportu, dotyczące rynku handlowego w aglomeracji warszawskiej .

Podaż – w oczekiwaniu na nowe projekty

Aglomeracja warszawska to największy rynek handlowy w Polsce, oferujący ponad 1,1 mln mkw. powierzchni najmu w centrach handlowych (13% krajowych zasobów). Mimo relatywnie dużej podaży Warszawa jest nadal jednym z mniej nasyconych rynków (438 mkw. powierzchni najmu w centrach handlowych na 1 000 mieszkańców) w porównaniu do pozostałych 8 aglomeracji, zajmując miejsce za – kolejno – Poznaniem (612), Wrocławiem (584 mkw.), Trójmiastem (507 mkw.), Łodzią (490 mkw.) oraz Krakowem (486), a wyprzedzając jedynie Szczecin (421) i Konurbację Katowicką (420 mkw.). Z analiz JLL wynika, że stopień nasycenia w stolicy nie zmieni się znacząco w nadchodzących miesiącach. Warszawa jest również dobrym przykładem na to, że oferta handlowa w danym mieście nie zawsze odzwierciedla faktyczny poziom siły nabywczej mieszkańców. Siła nabywcza w stolicy na poziomie 9 706 euro na mieszkańca jest najwyższą w kraju i zarazem o 65% wyższą od średniej krajowej; dla porównania średnia dla Polski to 5 870 euro dla mieszkańca na rok (dane GfK Polonia).

Anna Wysocka, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL, informuje: „Obecnie w aglomeracji warszawskiej mamy do czynienia z bardzo niską aktywnością deweloperską. W budowie jest tylko jeden projekt, czyli Galeria Legionowo, planowana do oddania do użytku wiosną 2015 r. Należy jednak zauważyć, że sytuacja zmieni się w perspektywie dwóch lat i do końca 2016 r. stołeczny rynek może wzbogacić się o 200 000 mkw. nowej podaży, w takich projektach jak m.in. Galeria Północna na Białołęce czy Galeria Wilanów. Co ciekawe, blisko 20% tej wartości przypadnie na rozbudowy już istniejących obiektów, takich jak Centrum Janki czy Wola Park”.

Oprócz projektów firmy GTC – Galerii Północnej (60 000 mkw. powierzchni handlowej) i Galerii Wilanów (77 000 mkw.), nowe realizacje to m.in. Ferio Wawer (12 500 mkw.) oraz kilka obiektów w centrum miasta z częścią biurową – Ethos (ok. 3 000 mkw. powierzchni handlowej), CEDET (9 000 mkw), Hala Koszyki (7 500 mkw.) i Nowy Sezam (4 800 mkw.).

Rozbudowy, modernizacje oraz metamorfoza ulic handlowych

Nadal ważny i perspektywiczny trend to odnowa i rozbudowa istniejących obiektów handlowych. Szczególnie widoczne jest to w Warszawie, w której na 36 istniejących obiektów aż 28 ma ponad 10 lat, przy czym do tej pory 60% istniejącej podaży zostało już poddane modernizacji i / lub rozbudowie. Po odnowieniu centrum handlowego Klif, rozbudowie i przebudowie strefy restauracyjnej Galerii Mokotów oraz rearanżacji strefy gastronomicznej w Blue City, podobne zabiegi są obecnie przeprowadzane m. in. Arkadii i Galerii Wileńskiej.

„Obserwujemy stopniowe przeobrażanie się warszawskich ulic handlowych. Czynnikami generującymi ich rozwój jest poprawiająca się infrastruktura drogowa, w tym planowany do oddania na koniec roku centralny odcinek II linii metra, pojawienie się ciekawych śródmiejskich projektów z tradycjami handlowymi, takich jak Ethos przy Placu Trzech Krzyży, CEDET, Nowy Sezam, oraz polepszająca się oferta gastronomiczna. W rezultacie, spodziewamy się wzrostu zainteresowania najemców lokalami wzdłuż ulic handlowych” – dodaje Anna Wysocka.

Mocny popyt i niski wskaźnik powierzchni niewynajętej

Rynek warszawski dobrze absorbuje obecne zasoby, o czym świadczy jeden z najniższych wskaźników powierzchni niewynajętej w kraju. W wyniku silnego popytu na dobrej jakości powierzchnię handlową w wiodących centrach w Warszawie wskaźnik pustostanów spadł w styczniu 2014 r. do poziomu 1,5% (vs 2% w I poł. 2013 r.).

W ostatnim czasie w stołecznych centrach handlowych pojawiło się kilka międzynarodowych i krajowych marek, w tym m.in. niemiecka sieć NEO i pierwszy regularny sklep Desigual w Arkadii, Versace Collection, Lidia Kalita i Bohoboco w Klifie, Bizuu w Galerii Mokotów oraz Tomaotomo w Plac Unii City Shopping.

Stawki czynszowe – stabilne, ale z perspektywą wzrostu w wiodących obiektach

Obecnie stawki czynszowe za lokale kategorii “prime” – butiki ok. 100 mkw. z ofertą „moda i dodatki”, ulokowane w najlepszych centrach handlowych w Warszawie wynoszą od 85 do 100 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Z analiz JLL wynika, że w rezultacie trwających procesów rekomercjalizacji wiodących obiektów, stawki te mogą wzrosnąć w ciągu 2014 roku o ok. 5%. Czynsze przy głównych ulicach handlowych kształtują się pomiędzy 80 euro a 95 euro za mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji.