Pierwsze cztery miesiące bieżącego roku na rynku mieszkaniowym charakteryzowały się wzmożoną aktywnością kupujących, a jednocześnie stabilnym poziomem cen. Rosnąca podaż lokali w nowych inwestycjach deweloperskich, skutecznie zablokowała większe ruchy cenowe.

Jak podaje WGN, od stycznia do kwietnia 2015r. liczba transakcji mieszkaniowych wzrosła o 16%, porównując z analogicznym okresem poprzedniego roku. W rezultacie stosunek podaży do popytu wynosi obecnie 9 :1, podczas gdy w kwietniu 2014r. było to 12 :1.

Stabilne ceny ofertowe utrzymują przede wszystkim mieszkania z segmentu cieszącego się od lat największym zainteresowaniem kupujących, tzn. 1-, 2- i małe 3-pokojowe, w dobrym standardzie i w tzw. dobrych lokalizacjach, chociaż i tu przy finalizowaniu transakcji dochodzi do kilkuprocentowych upustów negocjacyjnych. Podobnie jak w poprzednim okresie, mieszkania z tej grupy nabywane są chętnie jako inwestycja pod wynajem.

Analizując zachowanie cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego w dłuższym okresie, tj. na przestrzeni roku, zauważa się jednak tendencję nieznacznego ich obniżania. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań o dużych powierzchniach powyżej 60 – 65 mkw., lub zlokalizowanych w osiedlach oddalonych od centrum, albo o niższym standardzie.

W zależności od miasta spadki cen ofertowych na przestrzeni roku mieszczą się w przedziale 0,5 – 4,0% (wg danych WGN). Największe odnotowano we Wrocławiu, Gdyni i Krakowie, mniejsze w Warszawie, Poznaniu i Łodzi.

Na rynku pierwotnym nieznaczne obniżki cen objęły przede wszystkim mieszkania w inwestycjach zakończonych, utrzymujące się w sprzedaży od dłuższego czasu. W ofercie deweloperów znajduje się znaczna nadwyżka gotowych mieszkań. Według danych Reas, w ciągu ostatnich czterech kwartałów do sprzedaży wprowadzono ponad 49,4 tys. lokali. Pomimo to rozpoczynane są kolejne nowe inwestycje. Dane GUS pokazują, że w I kwartale 2015 roku rozpoczęto budowę około 16,4 tys. mieszkań, tj. o 7,8% więcej niż przed rokiem, a uzyskano pozwolenia na budowę ponad 20,2 tys., co oznacza wzrost o 13,3% rok do roku.

Aktywny popyt jest wspierany korzystną dla kupujących sytuacją na rynku kredytów hipotecznych. Utrzymujący się bardzo niski poziom stóp procentowych NBP (główna stopa referencyjna 1,5%) pozwala na niskie oprocentowanie kredytów. W kwietniu 2015r., przy wkładzie własnym w wysokości 25%, można było uzyskać kredyt z oprocentowaniem od 2,5% do 4,35% i marżą bankową od 0,85% do 2,40%. Przy niższym, 10% wkładzie własnym banki oferowały oprocentowanie kredytów od 3,25% do 4,5% i marże od 1,59% do 2,47%. W porównaniu z marcem 2014r., widać spadek dolnej granicy wysokości marży, która wówczas wynosiła 1,72%.

Duża podaż mieszkań zarówno używanych, jak i nowych, oraz niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych sprzyjają decyzjom o polepszaniu standardu zamieszkiwania. Dotyczy to głównie młodych, aktywnych zawodowo rodzin, które, wykorzystując obecną sytuację na rynku, przeprowadzają się ze swoich pierwszych, małych mieszkań do bardziej komfortowych, o większych powierzchniach, zapewniając sobie lepsze warunki do rozwoju.

Odwrotną tendencję można zaobserwować w przypadku ludzi starszych, którzy coraz częściej pozbywają się swoich dużych mieszkań na rzecz mniejszych, kawalerek lub 2-pokojowych, z miejskim ogrzewaniem, z niewysokim czynszem, zlokalizowanych na parterach budynków lub w budynkach z windą. Alternatywnym rozwiązaniem bywa też przeprowadzka z dużego miasta do mniejszego, położonego w niedalekiej odległości, aby zachować kontakty z rodziną. Niejednokrotnie można tam nabyć wygodne mieszkanie w cenie nawet do 50% niższej, bieżące koszty utrzymania są także niższe, a życie toczy się spokojniejszym nurtem. Nadwyżka ze sprzedaży dużego mieszkania bywa natomiast zabezpieczeniem na kolejne lata.

Wzrasta zainteresowanie mieszkaniami w standardzie apartamentowym, chociaż w większości dużych miast oferta takich lokali, które spełniałyby oczekiwania przyszłych mieszkańców zamierzających kupić je na własne potrzeby, jest wciąż mocno ograniczona. Chodzi tu o nieduże zespoły apartamentów w strzeżonych mini osiedlach, w otoczeniu zieleni i terenów rekreacyjnych, z dala od zgiełku centów miast. Takich warunków bowiem nie zapewniają apartamentowe wieże, gdzie pomimo wszechobecnego luksusu i prestiżu, nie można jednak relaksować się na własnym zielonym tarasie lub choćby otworzyć okna, bo ograniczają to przepisy budowlane restrykcyjne dla budynków bardzo wysokich. Lokale takie nabywane są natomiast w zdecydowanej większości jako inwestycja pod wynajem.

Rosnący popyt na luksusowe mieszkania o dużych powierzchniach już w ubiegłym roku zachęcił deweloperów, przede wszystkim o silnej pozycji rynkowej, do nowych inwestycji w tym segmencie. Sprzedaż mieszkań rozpoczyna się już na etapie uzyskania pozwolenia na budowę i, jak wynika z opinii deweloperów, chętnych nie brakuje, pod warunkiem, że inwestycja jest trafnie przygotowana. Ceny są przeciętnie wyższe o 30 – 50% od standardu popularnego.

Prognozując zachowanie rynku mieszkaniowego na najbliższe półrocze, można spodziewać się, że sytuacja nie ulegnie zmianie. Przemawiają za tym deklaracje RPP utrzymania w dłuższym okresie niskiego poziomu stóp procentowych, a także stabilna sytuacja w gospodarce. Stanowi to zachętę do zaciągania kredytów, a więc nie ma raczej obawy o spadek popytu. Jednocześnie kolejne inwestycje deweloperskie zwiększają podaż, co powinno zablokować podwyżki cen mieszkań.

Małgorzata Battek

Property Journal