Ani rekordowo niskie stopy procentowe i tanie kredyty, ani ciągle utrzymujące się, niskie ceny mieszkań, nie wpłynęły na rozkręcenie akcji kredytowej. Polacy nadal nie chcą się zadłużać. Co więc ratuje sprzedaż mieszkań? Wg ekspertów są to zakupy za gotówkę.

I kwartał bieżącego roku podsumował raport Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich. Wynika z niego, że wartość nowo-udzielonych kredytów hipotecznych spadła kwartał do kwartału o ponad 9 proc. W I kw. 2014 banki udzieliły kredyty hipoteczne o wartości 8,85 mld zł.

Taki wynik, potwierdza, że po tragicznym pod względem akcji kredytowej 2013 roku, ciągle nie widać poprawy. Należy podkreślić, że zeszły rok – mimo najniższych w historii stóp procentowych – był najgorszym pod względem wartości i liczby jeśli chodzi o udzielone kredyty hipoteczne od 2005 roku i nawet gorszym niż w „kryzysowym” 2009 roku.

Tak fatalnej sytuacji nie poprawiło nawet wycofanie finansowania zakupu 100 proc. wartości nieruchomości z początkiem 2014 roku. Co prawda, tuż przed zniknięciem takich kredytów z ofert banków, odnotowały one przypływ klientów, ale był to przypływ zbyt niewielki, by poprawić ogólne całoroczne wyniki. W ostatnim kwartale 2013 wartość udzielonych kredytów, była – w porównaniu do kwartału wcześniejszego – wyższa zaledwie o 2,5 proc.

Dane za pierwszy kwartał 2014 są oczywiście dużo gorsze, i to mimo, startu nowej formy zachęty dla klientów, czyli państwowego programu MDM. Wiele wskazuje na to, że nie przełoży się on na poprawę zainteresowania jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. W pierwszym kwartale, kiedy program był nowością i rosła liczba uczestników, tylko 10 proc. wszystkich udzielonych kredytów przypadł na MDM, a przecież już w II kw. roku liczba nowych uczestników programu spadała. Wszystko więc wskazuje na to, że MDM nie rozrusza rynku.

Skąd jednak wynikają tak rozbieżne oceny obecnej sytuacji dokonywane przez deweloperów i przez bankowców. Innymi słowy – jak to się dzieje, że przy słabnącym zainteresowaniu kredytami hipotecznymi, poprawia się sprzedaż mieszkań? Zdaniem autorów raportu Amron Sarfin dzieje się tak, dlatego, że wzrasta liczba transakcji dokonywanych za gotówkę. Część klientów, zwłaszcza tych inwestycyjnych, zainteresowanych lokatą kapitału, czy rynkiem najmu, decyduje się na zakup nieruchomości, z zaoszczędzonych środków.

Ci natomiast, którzy, by kupić mieszkanie, potrzebują kredyt bankowy, zadłużają się przeciętnie na 206 tysięcy złotych. Jeśli chodzi o kredyty walutowe (których z początkiem lipca już nie ma w bankowej ofercie), średnia ich wartość wynosiła pół miliona złotych.

Przeciętny Kowalski, który przychodzi do banku po kredyt na mieszkanie, przynosi obecnie więcej gotówki jako wkład własny. O 4,62 proc. spadła liczba kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80 proc. (było ich ponad 56 proc.), natomiast więcej było kredytów o wskaźniku LtVod 30 do 50% oraz od 50 do 80% – odpowiednio o 1,54 p.p. i 3 p.p.

Na koniec kilka słów o cenach mieszkań. W WGN podkreślaliśmy wielokrotnie, że obserwujemy stabilizację cen na rynku wtórnym. To samo dzieje się także na rynku pierwotnym. Jak wynika z raportu Amron Sarfin stawki w dużych miastach poza kosmetycznymi spadkami, bądź wzrostami, praktycznie nie zmieniły się. Bez żadnych zmian w Warszawie i Gdańsku – gdzie średnie cenowe wynosiły odpowiednio 7 265 zł i 5 347 zł. Natomiast w tych miastach, gdzie ceny wzrosły, były to minimalne podwyżki w przedziale od 25 do 95 zł/m2, a więc minimalne. Z kolei porównanie rynku pierwotnego i wtórnego nadal wypada na korzyść tego ostatniego – mieszkania używane ciągle są średnio tańsze i wygrywają konkurencję nawet z lokalami z dopłatą państwa MDM.

Stabilizacja cenowa to bardzo dobra wiadomość zarówno dla tych, którzy już mają kredyty hipoteczne, jak i dla tych, którzy dopiero zamierzają się zadłużyć. Przy danych makroekonomicznych mówiących o deflacji i ciągle bardzo słabych danych z rynku kredytów, dziś dużo bardziej prawdopodobne jest, że Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się jeszcze obniżyć stopy procentowe, co wpłynęłoby na zmniejszenie rat kredytów w złotówkach i niższe oprocentowanie dla tych, którzy dopiero zamierzają się zadłużyć.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN