NIERUCHOMOŚCI

Kupić czy wynajmować – oto jest pytanie!

3 października 2016

Wynajmować czy kupić? Oto pytanie, które na pewnym etapie życie zadają sobie wszyscy. Ogólnie rzecz biorąc można przyjąć, że kupno z pomocą kredytu jest tym bardziej atrakcyjne, im dłużej mieszka się w nabytym lokum.

Pod uwagę należy wziąć wiele czynników niematerialnych: stabilizacja, bezpieczeństwo i poczucie posiadania „własnego M”, a z drugiej strony mobilność, płynność finansowa oraz mniej zobowiązań. Przy podejmowaniu decyzji o kupnie lub wynajmie najważniejszy jest jednak najczęściej czynnik finansowy. W czasach rekordowo niskich stóp procentowych wydaje się, że kupno jest znacznie bardziej atrakcyjne od wynajmu. Koszty zakupu są jednak bardziej zróżnicowane i ich skład jest bardziej złożony od najmu, trudno więc ocenić wprost co się bardziej opłaca.

Można przyjąć, że kupno jest tym bardziej atrakcyjne, im dłużej mieszka się w nabytym lokum. W krótkim terminie często nie ma sensu blokowanie kapitału przeznaczanego na wkład własny. Ponadto, w początkowych latach raty kredytu składają się głównie z odsetek. Jeżeli nabywca planuje sprzedaż mieszkania kilka lat po zakupie, daje zarobić wyłącznie bankowi. Nie przybliża go to do posiadania własnego mieszkania, a blokuje posiadane środki finansowe. Jeżeli ceny mieszkań wzrosną, strata odsetek może nie mieć większego znaczenia. Jednak w czasach stagnacji cen, może mieć ona istotny wpływ. W obecnej sytuacji nie ma finansowych argumentów za zakupem przez młodych ludzi małych mieszkań, które zostaną sprzedane za pięć lat, gdy rodzina się powiększy – zwłaszcza gdy sprzedaż mieszkania ma sfinansować zakup nowego. Sytuacja jest inna, jeżeli uda się zatrzymać stare mieszkanie na wynajem.

Koszty poboczne robią dużą różnicę

Rozważając zakup mieszkania zapominamy często o wielu czynnikach. Najczęściej porównujemy wyłącznie wysokość miesięcznych rat do wysokości czynszu. A przecież najemca poza czynszem ponosi jeszcze inne koszty, np. prowizji agencji czy kaucji. Koszty zakupu są z kolei dużo wyższe niż suma rat kredytu. Przede wszystkim zapominamy jednak o koszcie alternatywnym. Ten koszt to potencjalny zysk nabywcy z zainwestowania wkładu własnego oraz wszelkie inne przychody odpowiadające wysokością stopie zwrotu z wybranej inwestycji, pomniejszone o podatek od zysków kapitałowych. Decydując się na zakup nie tylko blokujemy na kilka lat kapitał, ale pozbawiamy się zysku, jaki mógłby zostać wypracowany po jego zainwestowaniu. Pamiętać należy również o kosztach ponoszonych w momencie zakupu i przy sprzedaży: m.in. prowizja pośredniczącej agencji i inne opłaty powiązane oraz pozostała kwota kapitału, który należy zwrócić bankowi. Trzeba również wziąć pod uwagę podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste (jeżeli dotyczy), opłaty na rzecz wspólnoty lub spółdzielni oraz opłaty na fundusz remontowy. Posiadanie mieszkania wiąże się z zaskakująco wieloma wydatkami, których nie ponoszą osoby wynajmujące, np. wykończenie wnętrz, umeblowanie, remont, ubezpieczenie, itp. Profesjonalne firmy zarządzające dużymi portfelami mieszkań na wynajem zawsze uwzględniają koszty ewentualnych remontów w ich rachunku finansowym, prywatne osoby rzadko to robią.

Czy da się to porównać?

Na całym świecie podejmowano już próby analizy porównawczej wynajmu i zakupu. Zdaniem ekspertów wybór konkretnej opcji zależy przede wszystkim od indywidualnej sytuacji osoby lub gospodarstwa domowego oraz od sytuacji na lokalnym rynku mieszkaniowym. Przeanalizujmy to na przykładzie najlepiej sprzedającego się obecnie w Warszawie dwupokojowego mieszkania o powierzchni 45 m².

reas-0_x2016

Nasz model[1] obejmuje przede wszystkim typowe wydatki związane z zakupem lub najmem, lecz również ich zmianę w czasie – uwzględniono w nim ceny nieruchomości, czynszów za wynajem, stóp inflacji oraz stóp procentowych. Model uwzględnia również koszt alternatywny, który omówiono już wcześniej.

Załóżmy, że mieszkanie o powierzchni 45 m² oferowane jest po średniej cenie rynkowej, czyli za ok. 8 tys. zł/m² (całkowita cena brutto wynosi 360 tys. zł). Na rynku najmu tego typu mieszkanie w lokalizacji uznawanej za przeciętnie atrakcyjną można wynająć za ok. 2,3 do 2,7 tys. zł miesięcznie brutto (bez opłat licznikowych), załóżmy więc, że w naszym przypadku będzie to 2,5 tys. zł.

Aby obliczyć koszt zakupu, zaczynamy od ceny mieszkania 360 tys. zł. Zakładamy wkład własny w wysokości 72 tys. zł, co odpowiada wskaźnikowi LTV na poziomie 80%. Następnie musimy opłacić taksę notarialną. Kolejnym kosztem jest wykończenie wnętrza i umeblowanie, załóżmy 1,2 tys. zł/m². Kapitał, którym powinniśmy dysponować to ok. 130 tys. zł. Pozostałe koszty to koszty kredytu hipotecznego w wysokości 290 tys. zł o stopie oprocentowania 5%, prowizji 1% oraz okresie kredytowania wynoszącym 25 lat. Miesięczna rata w tym przypadku wyniesie ok. 1,7 tys. zł, a we wczesnym okresie spłaty zdecydowana większość raty posłuży do spłaty odsetek, nie kapitału. Przez 25 lat oddamy bankowi 290 tys. zł oraz łącznie około 220 tys. zł odsetek. Do tego świeżo upieczony właściciel mieszkania musi ponosić comiesięczne koszty opłat do wspólnoty lub spółdzielni, uiszczać podatek od nieruchomości (nie uwzględniamy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego) oraz koszty remontów i modernizacji (zakładamy, że w formie wpłaty na poczet utworzonego funduszu rezerwowego w kwocie nieco poniżej 100 zł/mc).

Aby obliczyć koszt wynajmu, zaczynamy od czynszu w wysokości 2,5 tys. zł/mc. Dodajemy zysk, jaki uzyskamy z lokaty oprocentowanej na 2% w skali roku, czyli w wariancie konserwatywnym. Lokowany przez nas kapitał to głównie równowartość wkładu własnego oraz koszt wykończenia i umeblowania mieszkania. Nie uwzględniamy opłat licznikowych, ponieważ te w równym stopniu dotyczą zarówno lokatorów-właścicieli jak i najemców.

Oczywiście przyjęte wartości mogą być wyższe lub niższe, co mogłoby wpłynąć na wynik końcowy, chcieliśmy jednak przedstawić przykład realnej sytuacji. W scenariuszu podstawowym najem jest lepszym wyborem przez pierwsze 4 lata. Jeżeli jednak planujemy mieszkać w tym samym miejscu przez 5 lat lub dłużej, zakup wydaje się rozsądniejszym wyjściem. W przypadku najmu tańszego mieszkania za 2,2 tys. zł miesięcznie, najem będzie lepszym rozwiązaniem przez pierwsze 10 lat.

Wszystko zależy od koniunktury

Powyższy przykład nie uwzględnia jednak zmian w cenach nieruchomości. Jeżeli założymy roczny wzrost w tempie 3% powyżej inflacji, okres w którym najem jest bardziej atrakcyjny skraca się z 4 lat do 2,5 roku. Jeżeli założymy spadek w tempie 3% poniżej inflacji, najem pozostanie bardziej atrakcyjny przez 12 lat. Przykład ten obrazuje wrażliwość modelu na zmiany założonych parametrów. Obecnie, okres większej atrakcyjności najmu jest dość krótki ze względu na niskie stopy procentowe. Dość prawdopodobny jest jednak ich wzrost w najbliżej przyszłości. To również będzie miało wpływ na ostateczny wynik obliczeń. Wszystko zależy jednak przede wszystkim od naszej osobistej sytuacji (od czynników „miękkich”) oraz od stanu rynku w chwili podejmowania decyzji. Ogólnie rzecz biorąc należy przyjąć, że kupno jest tym bardziej atrakcyjne, im dłużej mieszka się w nabytym mieszkaniu. W niniejszym opracowaniu staraliśmy się przedstawić pewne ogólne założenia i omówić czynniki, które należy wziąć pod uwagę. Zalecamy, aby każdy poczynił własne założenia i uwzględnił czynniki odpowiadające jego osobistej sytuacji.

reas-wykres-1_x2016