Kiedy widzi się niski poziom sprzedaży mieszkań apartamentowych w niektórych inwestycjach, jak np. warszawska Złota 44, rodzi się pytanie, gdzie jest granica między luksusem a bezzasadnie wywindowaną ceną?
Granicę tę wytycza oczywiście rynek i w tym przypadku tak też się stało. Okazało się, że oczekiwania cenowe inwestora były zbyt wygórowane w stosunku do możliwości i chęci potencjalnych klientów.

Złota 44 jest projektem ze wszech miar luksusowym, natomiast przeszacowano finansowe możliwości rynku, zwłaszcza na tle innych, jednak wyraźnie tańszych, realizacji tego typu. Wydaje się, że akceptowaną w Polsce górną stawką za metr kwadratowy apartamentu jest 20 tysięcy złotych. Przeciętnie jednak apartamenty nawet w bardzo prestiżowych lokalizacjach mieszczą się w cenach 12 – 15 tysięcy za metr. W przypadku Złotej 44 zwraca uwagę przede wszystkim nietrafiona polityka cenowa, zwłaszcza zaskakująca decyzja o dodatkowej podwyżce cen metra kwadratowego – najdroższe apartamenty w cenie 65 tys zł/ mkw. – i zakazie negocjacji cenowych.

Prawdopodobnie inwestor chciał uzyskać efekt tzw. paradoksu Velbana, czyli celowego windowania cen dóbr luksusowych, ponad ich rzeczywistą wartość, by nadać inwestycji prestiżu i rozgłosu i przyciągnąć w ten sposób majętnych klientów, gotowych zainwestować, by zaspokoić swoją megalomanię i rozdęte ego. Niestety ten, być może skuteczny chwyt w londyńskim City czy na nowojorskim Manhattanie okazał się nietrafiony w realiach warszawskiego Śródmieścia. Klienci nie złapali się na ten „lep” i realnie ocenili zarówno wartość inwestycji, jak i swoje możliwości finansowe. Prawdopodobnie założono, że na ciągle jeszcze słabo rozwiniętym rynku apartamentów w Polsce, nazwisko znanego architekta plus niebotyczne ceny, podziałają jak fetysz na klientów spragnionych luksusu na wzór zachodni. Oczekiwanie to okazało się błędne.

Nie doceniono zdrowego rozsądku Polaków, bo sam fakt, że produkt jest drogi, nie znaczy, że jest on wart ceny, która została zaproponowana. Nie znaczy to jednak również, że Polacy nie potrafią docenić luksusu, ani że rynek apartamentów jest w Polsce w odwrocie. Należy pamiętać, że ceny zaproponowane za mieszkania w Złotej były kilka razy większe od stawek za nieruchomości w innych, podobnej klasy, inwestycjach – takich jak Sea Towers w Gdyni, czy Sky Tower we Wrocławiu. Na pewno polski klient, ten z grubym portfelem, nie jest jeszcze takim krezusem, który kupuje coś wyłącznie ze względu na samą markę, renomę itp. Pamiętajmy, że w cenie kilkunastu milionów złotych można mieć obecnie w Polsce kilka luksusowych apartamentów na wysokich kondygnacjach, czy też całe posiadłości. W ofercie WGN, dla przykładu, za 15 mln zł można stać się posiadaczem wyremontowanego, pięknego zamku rycerskiego z XV wieku, wraz z parkiem i jeziorem (mowa tu o Kręgu na Pomorzu), tyle, że dostajemy tam powierzchnię ponad 2000 mkw., a nie 200 metrów. Pytanie więc, co to znaczy prawdziwy luksus i czy na pewno mieszkanie na szczycie wieżowca, gdzie będziemy skazani na ciągłe życie w klimatyzacji, bez możliwości otworzenia okna, daje ten oczekiwany luksus. Niektórzy inwestorzy prawdopodobnie mylnie zakładają, że wystarczy przekopiować rozwiązania z tzw. zachodu, co samo w sobie doda im wartości i prestiżu.

Z drugiej strony rynek apartamentów w Polsce dojrzewa i na podstawie trudności warszawskiej inwestycji absolutnie nie można wyciągać wniosku, że nie ma tu miejsca na luksus. Oczywiście daleko nam jeszcze do rozwiniętych rynków, ale obserwujemy rosnącą dojrzałość zarówno inwestorów, jak i klientów luksusowych nieruchomości. Jeszcze w latach 2006 – 2007 nazwa „apartament” była nadużywana nagminnie, a w polskich miastach jak grzyby po deszczu wyrastały ‘apartamenty” w bajecznych cenach. Wystarczyło by mieszkanie miało choćby minimalnie podwyższony standard, by szumnie tytułować je apartamentem. Załamanie na rynku oczyściło jednak ten segment i urealniło inwestycje i oczekiwania cenowe. Słabe projekty nie doczekały się realizacji, bądź zostały przeprojektowane i już taniej poszły do sprzedaży po prostu jako budownictwo popularne. Jednocześnie naprawdę wartościowe nieruchomości nie straciły mocno na wartości w okresie przeceny. Z obserwacji rynku wynika, że inwestycje apartamentowe ciągle się rozwijają. Powstają nowe ciekawe projekty – szczególnie dużo realizacji widzimy nad Bałtykiem, rozwija się też segment apartamentów w nieruchomościach zabytkowych, restaurowanych kamienicach itp.

Rodzi się kolejne pytanie o chłonność rynku apartamentów – na ile Polska jest rynkiem dla inwestycji typu wieżowiec, które są bardzo drogie już na etapie realizacji i choćby przez sam ten fakt wpływają windująco na ceny mieszkań, a wcale nie gwarantują udanej sprzedaży. Wydaje się, że łatwiej mają deweloperzy, którzy decydują się na apartamenty w budynkach o przeciętnej wysokości, za to z własną zielenią, terenami wypoczynkowymi itp. Tutaj mniej słyszy się o problemach sprzedażowych. W latach 2006 – 2008 głośno było o kilku projektach „drapaczy chmur”. Rozpisywała się o tym prasa. Wkrótce jednak bańka oczekiwań pękła, a realizacji doczekał się tylko wrocławski Sky Tower. Reszta albo została przeprojektowana na zwykłe mieszkania, albo ich wysokość drastycznie się kurczyła.

Marcin Moneta