Tradycyjne instytucje bankowe, w tym banki komercyjne i inwestycyjne, nadal zajmują dominującą pozycję na rynku finansowania nieruchomości komercyjnych w Europie, ale rośnie znaczenie alternatywnych pożyczkodawców – wynika z najnowszego raportu firmy Cushman&Wakefield „Analiza europejskich rynków kredytowania nieruchomości”.

Analitycy z C&W przeanalizowali działalność 161 kredytodawców oferujących w Europie pożyczki uprzywilejowane, w tym o wydłużonym terminie spłaty, oraz finansowanie typu mezzanine, aby ocenić zainteresowanie kredytami i wskazać najważniejsze trendy, które mogą wpływać na europejski rynek finansowy w 2014 roku. W celu zidentyfikowania sektorów i rynków o największej aktywności przeanalizowano również kredyty na nieruchomości komercyjne udzielone i refinansowane w ostatnich dwóch latach.

Na tradycyjne banki, uwzględnione w badaniu, nadal przypada ponad połowa wszystkich kredytów na nieruchomości komercyjne, ale ich dominująca pozycja wyraźnie osłabła w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Ich udział w rynku zmniejszył się do 55% z 67% w I kwartale 2012 roku.

Według autorów raportu mniejszy udział banków w rynku kredytowym nie wynika ze spadku wartości udzielanych pożyczek, lecz z łatwiejszego dostępu do nowych alternatywnych źródeł finansowania. Na przykład od I kwartału 2013 liczba aktywnych na rynku funduszy dłużnych i kredytodawców typu private equity wzrosła o 29%.

Dane przedstawione w raporcie również wskazują na 30-procentowy wzrost wartości kapitału pożyczonego na nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach. Jednocześnie 10-procentowy wzrost liczby aktywnych kredytodawców przyczynił się do większej konkurencji i spadku cen na rynkach europejskich.

Michael Lindsay, dyrektor działu ds. finansowania korporacyjnego w krajach EMEA w C&W, powiedział: – W ostatnich 12 miesiącach odnotowaliśmy postępującą dywersyfikację rynku kredytowego w Europie, który powoli upodabnia się do modelu amerykańskiego, gdzie na banki przypada taka sama ilość alternatywnych kredytodawców. Ze względu na związaną z wymogami regulacyjnymi presję na rentowność banków udzielających kredytów na nieruchomości komercyjne przewidujemy, że towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze dłużne i firmy private equity przyspieszą opracowywanie własnych strategii udzielania pożyczek.

30-procentowy wzrost kapitału pożyczonego na nieruchomości komercyjne w Europie

W 2013 roku zwiększyło się zainteresowanie finansowaniem dłużnym wśród kupujących. Wzrost o 30% wartości kapitału pożyczonego na zakup nieruchomości komercyjnych w Europie od 2012 roku wskazuje, że kredytobiorcy byli bardziej zainteresowani nowymi kredytami niż refinansowaniem. W trakcie ubiegłego roku wielu kredytodawców zapowiedziało korektę w górę celów akcji kredytowej, co wskazywało na rosnący wolumen kapitału przeznaczanego na kredytowanie nieruchomości komercyjnych. Jednak na większości rynków wiarygodność kredytobiorcy jest nadal kluczem do uzyskania finansowania – jakość i dokładność danych przedstawianych instytucjom kredytowym mają obecnie nadrzędne znaczenie.

Wzrost aktywnych kredytodawców o 10%

Liczba aktywnych kredytodawców na rynkach europejskich oferujących produkty zarówno nowym, jak i dotychczasowym klientom wzrosła od I kwartału 2013 o ok. 10%, co przyniosło pożądany wzrost płynności i aktywności rynku inwestycyjnego oraz skrócenie czasu rozpatrywania wniosków kredytowych. Spośród 161 kredytodawców uwzględnionych w analizie na potrzeby raportu 78% zadeklarowało chęć udzielenia kredytu nowym klientom, co stanowi wzrost o 19% od ostatniego roku.

Większa konkurencja i różnorodność produktów finansowych

Rosnąca konkurencja przyczyniła się do spadku cen na praktycznie wszystkich rynkach europejskich, stwarzając atrakcyjne warunki dla kredytobiorców. Z tego względu niektórzy kredytodawcy w poszukiwaniu zysków chętniej podejmują większe ryzyko, poszerzając zakres zainteresowań geograficznych i sektorowych. Ponadto zaciera się różnica pomiędzy pożyczkami uprzywilejowanymi a finansowaniem typu mezzanine, a kredytodawcy oferujący pożyczki uprzywilejowane obecnie są gotowi finansować całość kredytu przy wskaźniku LTV wynoszącym nawet do 75%.

41 funduszy dłużnych planuje pozyskać 22,1 mld euro kapitału w 2014 roku

Dział ds. finansowania korporacyjnego C&W obecnie monitoruje 41 funduszy oferujących pożyczki uprzywilejowane i typu mezzanine, zainteresowanych inwestycjami lub już inwestującymi. Zakładają one możliwość osiągnięcia celów inwestycyjnych na poziomie ok. 22,1 mld euro. Według ekspertów C&W w ciągu najbliższych 12 miesięcy wartość pozyskanego kapitału może wynieść ok. 5 mld euro ze względu na rosnącą świadomość możliwości związanych z funduszami dłużnymi wśród inwestorów europejskich i globalnych.

Wzrost zainteresowania udzielaniem kredytów na rynkach drugorzędnych i mniejszych

Autorzy raportu zwracają uwagę na rosnący popyt na kredyty z przeznaczeniem na aktywa i lokalizacje drugorzędne. Kredytodawcy nadal najbardziej cenią sobie wysoką wiarygodność kredytobiorców, ale coraz chętniej udzielają wsparcia finansowego na zakup aktywów drugorzędnych w głównych lokalizacjach lub najlepszych aktywów w drugorzędnych lokalizacjach. Głównymi czynnikami tego trendu jest coraz lepsza sytuacja makroekonomiczna w wielu krajach europejskich, wzrost konkurencji i dążenie do większych zysków ze strony niektórych graczy rynku kredytowego.

Wzrost finansowania dłużnego nowych inwestycji z 31% do 42% w ciągu dwóch lat

Systematycznie rośnie liczba kredytodawców chętnych udzielić wsparcia finansowego na budowę nieruchomości komercyjnych, dla których pozyskano umowy typu pre-let. Ich odsetek wzrósł w ciągu ostatnich 24 miesięcy z 31% do ponad 42%.

Coraz większe wartości preferowanych transakcji

W 2012 roku odnotowano wzrost średniego pułapu transakcji preferowanych przez kredytodawców z ok. 50 mln euro do 65-70 mln euro. Trend ten utrzymał się również w 2013 roku. Świadczy o tym wzrost średniego pułapu udzielanych kredytów do 80-90 mln euro, co częściowo odzwierciedla realizację ambitnych celów kredytowych. Ponadto od 2012 roku podwoiła się liczba kredytodawców skłonnych udzielać pożyczek o wartości powyżej 50 mln euro.

Europa Zachodnia nadal najbardziej atrakcyjna, ale wzrasta zainteresowanie innymi rynkami

Analiza kredytów udzielonych na nieruchomości komercyjne w 2013 pokazuje, że główne rynki Europy Zachodniej, tj. Wielka Brytania, Francja i Niemcy, są nadal najbardziej atrakcyjnym regionem. Przypadło na nie 70% wszystkich kredytów zabezpieczonych nieruchomościami. Jednak coraz więcej kredytodawców bierze pod uwagę zaangażowanie się także na innych rynkach ze względu na pojawiające się okazje inwestycyjne. W ciągu roku liczba kredytodawców aktywnie działających w Hiszpanii, Portugalii i Włoszech wzrosła odpowiednio o 37%, 17% i 11%. Popyt na dominujących rynkach Europy Środkowo-Wschodniej wzrósł o 17%, a w Skandynawii odsetek aktywnych kredytodawców utrzymał się na dość stabilnym poziomie. Warto podkreślić, że wolumen kredytów udzielonych na nieruchomości komercyjne w Hiszpanii i we Włoszech potroił się od 2012 roku. W tym samym czasie wartość kredytów przyznanych w Wielkiej Brytanii, Francji i Niemczech wzrosła średnio o 17%.

Wierzytelności i nieruchomości REO sprzedane w Europie za blisko 34 mld euro

Według danych C&W, w 2013 roku wartość zawartych transakcji sprzedaży wierzytelności związanych z nieruchomościami komercyjnymi oraz nieruchomości sprzedawanych przez instytucje finansowe po przejęciu własności (REO) wyniosła w Europie 33,7 mld euro, co oznacza wzrost o 46,5% w porównaniu z 23,2 mld euro w 2012 roku. Świadczy to o dalszym oddłużaniu się europejskich instytucji i agencji zarządzających aktywami.

Ożywienie na rynkach CMBS i sekurytyzacji kredytów hipotecznych

Autorzy raportu wskazują na ożywienie na rynku sekurytyzacji kredytów na nieruchomości komercyjne oraz instrumentów opartych na kredytach hipotecznych na zakup nieruchomości (CMBS). Wartość emisji w 2013 roku przekroczyła 8 mld euro, co stanowi ośmiokrotny wzrost w porównaniu z 2012 rokiem. W związku z publikacją wytycznych CMBS 2.0 i coraz większym zainteresowaniem inwestorów takimi produktami wolumen emisji w Europie może wzrosnąć w 2014 roku (tak jak w przypadku Stanów Zjednoczonych). Prognoza: wartość emisji w bieżącym roku może wynieść 12-15 mld euro.